以租養房穩賺不賠??缺少這觀念，讓你輕鬆賠到脫褲!!
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- čas přidán 3. 11. 2021
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感謝陳寗分享，給的建議都很有建設性，尤其提到以租養房背後看不到的問題點! 真的是小資族的福音!
很喜歡直播主講話的方式！！
沒有過分的去強調某觀念
很理性的分析好壞
讚~~~追起來
我都把這種從房客成為房東的效應叫做
「我終於活成自己曾經討厭的樣子了」的改變
就跟從兩輪罵四輪，到最變成四輪罵兩輪
@Carmen Iam hahaha ...我也賣掉投資房只剩下自住房了。 真是太輕鬆愉快了。
通常會靠腰的，就是沒吃到好處的人，真的吃到好處的都很安靜
@@user-zb2kr2ny8i 氣噗噗的同意你了
我認識的都是一出生就是房東
出租養房是幾十年前房價和收入還沒有差距這麼大時的思維，現在買房的目的是等待房價上漲賣出，出租只是等待期時讓房客負擔貸款
不一定，看區域，出租看報酬率，在台灣靠租金收入的人非常多，不繳稅，我身邊很多這種人，他們越做越有心得，看屋.整修房屋.出租都有配合的業者，房價上漲就脫手，無限循環
一切看都市規劃的住民供需 從供需為出發點比較客觀 區域有公辦商空教育工業密集 住的需求一般更高些 房租租金相對也會因需求多而提高
除非是長輩留下來的房子
不然自己花錢買的 要收租回本至少要收到兒子那輩才可能回本
@@JsLee-nn7gs 台灣！
投資本來就是一輩子的事。只是看你選什麽工具承擔什麽風險
感謝陳寗講了這麼實際的問題
我覺得很不實際耶
影片立意良善, 有提醒到很多人要注意的地方, 但內容很多不專業的數字跟類比, 以租養房是要經過精算 + 現金流調整的
房屋的地段/屋況/條件/社區流通性差異都非常的大
再者每一種投資商品的性質都完全不同, 如果要做短期真的建議不要碰不動產
陳寗，這集講得太棒了!
我是存股族，朋友是房東，後來我教他存股，他才發現存股比當房東輕鬆然後有了賣房的念頭，10年前存股的報酬率也沒輸房價的漲幅，房價也有修正和盤整的時候，但股利卻還是一年比一年多，生活品質自由輕鬆，就算買房股利就能輕鬆繳房貸！我還是建議年輕人努力存ETF。股息能幫你繳房租，股息能幫你繳房貸。我就是這樣子過來的。
您好 覺的您講的蠻有道理 可以請問有推薦ETF的學習管道或是好的ETF標的嗎？
懒人的想法。做房东辛苦吗？修马桶辛苦吗？天下没有躺在床上就有收入的。即使做妓女她能躺着，也不是不要工作的。
再说了，你嫌修马桶辛苦肮脏，花钱请别人干就是了。这是一个金钱调控的问题，不是个投资的问题。
@@VRUAN 我懶，我真的懶，30幾歲就靠著股票股利，和差價過生活，日子一年比一年好，利息一年比一年多，每天沒事做，只好去做志工，
@@VRUAN 還有，還有，我是真的躺在床上都不幹，每年股票股利花都花不完。
@@user-ld2yt8le8s 您这么优越，小文，嫁给我吧！
开玩笑的。能靠股息过日子，必须是很有钱，持有大量的股票才行。
一般靠股票过日子，以股票市场为生的人，必须从股票买卖的差价中获利，不但如此，还要从融资融卷中，利用银行的钱来赚钱，这是份劳心劳力的工作，并不是躺着钱就飞进口袋里。
您能躺着让股票生息，就能养活自己，只能说您属于上帝降福的一代，或者是含著金钥匙出生的。祝福您。
棒棒，謝謝陳寗分析，陳寗你好棒👍👍👍！
很多人一邊罵高房價，一邊找哪裡的物件可以增值
XD
廢話。等死
不用投資的嗎
民生物資也是但還是要買、要用
香港人更痛苦～這是種矛盾
庵買特斯拉～多少賺一點
台灣撈偏門的才可惡
現在很多才國高中生就被黑社會吸收當販毒的工具人
打不贏 就加入他們 合理
怎麼辦 我也是。超怕買了會跌。也許是因為本來就很貴，讓人覺得輸不起。
謝謝您 思路清晰明確
謝謝你，說得很好。我希望我的租客能一直跟你這樣的想法。
你的租客來來去去，而且會越來越難找
一層樓800萬
一個月收1.5萬租金要44年才能把房貸補回來(如果中間有漲房租是能把時間縮短
但等到房子能住到時都變成老房子了
未來也不太能保證他的價值
人口紅利可能會消失，沒人能保證他還會漲兩倍三倍
兩三倍還是有可能，君不見城鄉差距發展先在房價體現了，台灣房貸產炒自己的，很容易像中國北上深廣一樣，賣的比倫敦紐約舊金山還貴，台南南科8年1倍。只能說，就算沒崩，負向現金流會困死自己，當然有錢可以隨便買，錢不夠的要想清楚。人口紅利反而其次，重點還是在於有錢人資金太多，錢比人多。
這個例子太極端，一看就知道注定失敗
問題是他們都把投下去的本金當分母 如果全貸的話 根本是爆賺 但是這樣根本就本末倒置啊
1. 立即變現能力差
2. 沒賣掉之前都要支出維護成本
3. 有什麼能力買什麼房子
沒能力就別買房子，先顧肚子吧！
不同的觀點分享，感謝！
陳寗真的好棒👍👍👍
我家有三間房出租,我爸買的中和舊公寓,我老婆婚前買淡水大樓,6年前我們又買林口大樓後兩棟都還在貸款,沒遇到過惡房客也沒人自殺....,沒遇到城中城那類...,房價還都漲了一段,我的是真實案例.你的只是猜測,800萬不會才租10-15k,當然你說的風險會有,還是看機率,但我看我親戚朋友及我的例子,投資房地產勝算遠比股市大
我家有五間在租也沒有他講的這樣。當然也是有遇到壞房客。但是很少。10個有一個吧。主要自己要篩選房客。照他這樣講也沒有捨可投資喇。股市風險比這小嗎？基金呢？台灣房產30年到現在都沒怎降了。
你只是一個幸運的真實案例，但也不能說他講的那些風險都不會發生，且你應該沒沒遇到過股市賺的多的人，而且到最後誰真正能獲利了結還不好說
@@as3534565
他講得都有可能發生。問題是哪個投資沒有類似的這樣風險。投股票會遇到的風險也不少。目前我還沒聽過投資風險沒有的。放銀行不動才是風險。
總之, 富貴險中求, 我不相信有哪個房東都不會擔心房客在自己房子裡出狀況的, 所以篩選房客很重要 ! 很多房東都把篩選的工作丟給房仲, 房仲的目的就是希望能租出去就好, 才不會管房客的素質如何, 我覺得這樣風險會增加很多
對，這個例子的房屋收的租金有些低於市價。是到底有多破爛？市區1.8～2萬月租是很正常。甚至更高了。
买房获利的诀窍不是存够了头款，然后向银行贷款买房，死守30年，以租养房。而是当房屋增值时脱手，赚取差价。你投资20%的自备款，用银行的80%款项来增值，和股票市场的融资融卷的道理是一样的。
死守30年，能够发财才有鬼。
一個有道德 有金融知識的人 都會覺得這思想很不合理 但沒辦法全世界只要是人就貪 錢只好自己分身越來越多 市場通膨 政府印鈔 最慘的就是領薪階層 也是最多的人
陳先生、支持您在此的理論！有些人卻看不到「the other side of coin」！
身為小資族,從沒想過投資房子,因為我知道我沒那屁股,不敢吃那瀉藥
而且我超懶,覺得買賣房子比買賣股票還要麻煩,
所以我選擇每到發薪日,先扣20%到另一個帳戶
看好時機,逢低時分批買進一些股票.抱超長期
(我的標的通常都是市值型ETF跟金融股)
有賺嗎這樣
很聰明的想法和做法。 工作的時候集中時間精力在增加自己賺錢的能力~不斷升職加薪，然後把賺來、省下來的錢放在涵蓋大市場的ETF, 傻傻存股長期持有也不用管市場的高高低低，假以時日就會變成一筆你都不敢相信的大數目，可以提早退休啦！美國標普或整個市場的 ETF二、三十年中平均年回報率約是 9 到 10%，再加上複利效益和一點股息就是一個不用整天花時間精力去管理的傻人變富人的方法。
長線10年以上，指數型ETF跑贏房地產報酬率至少2-5倍
@@stanley9171 目前執行2年，包含配股配息，報酬率28%
@@-once5813 謝謝回覆～
對普通人來說貸款近千萬房地產實則是高槓桿投資行為，
因為房價長期漲而不跌，所以對這高風險幾乎完全忽略不計。
事情總有萬一，中國最近很多韭菜突然懂了
所以他們其實是用聯盟出租，他們會合夥十幾個親朋好友一起來貸款，一起分租金；雖然賺的錢比較少，但是風險也比較小
臺灣的人口危機應該是最大的風險
我大陸房子都漲十倍了，二線城市。
酸民繼續看人發財繼續酸。
@@lijeffy7451 還漲嗎
@@user-ss7zd1vc5e聽他吹牛皮。
中國房價惨不忍睹，政治政策應響生計。
謝謝陳甯講解。
早期的房子，一坪十萬以下，更久以前的老房子，一坪可能才幾萬元而已，老房東一定賺，當然可以用租的，現在的房子一坪都30到40萬以上，要租的賺太慢了，而且等你老了，可能才可以開始享樂，而且一定要一次付清的，店面一坪都百萬以上，用租的太難賺了，股利還比較快
租金也是經過市場決定價格。
分柝透轍，到位，，厲害
房地產投資的風險硬要比的話的確比炒股還低，但前提是必須是「很有錢的人」才能玩，一般來說要保險一點投資房地產，除了要20%~30%的頭期款外，房貸只能佔收入的20%內比較安全(如果是鋼性自住需求就另當別論)。
房價高代表供給會提高，
大家會努力蓋新房子
我是看好房價可以持續高到整個都市建完
這樣我才看的到新的都市
個人應該是乖乖租中古屋等15年間有沒有泡沫破掉或有人要便宜賣之類的
15年後還是繼續漲下去的話
個人策略應該就是往菲律賓或馬來西亞的城市移動~
找國外的外派機會吧~
不一定要一直住台灣
很有想法與規劃，很棒喔
我在等買股票被套牢的人賣房子
😂😂😂
忠言逆耳利於行，
您分析其中的風險，我真地很認同!!
講的非常好 我非常認同 高投資也伴隨著高風險
謝謝！
講得真正好！
你在做的事情就是在為自己創造現金流的事情
然後你就可以去買房🤣🤣🤣
然後觀眾一直拿錢支持你，觀眾沒開源就算了還增加支出永遠買不了房
除非觀眾真的能在你這裡學到開源的方式
分析的很中肯
感謝你的分享，
最近在整理之前租出去的幾間房子，
頂樓漏水+屋內鋼筋外露，浴室漏水滲到屋內牆壁+外牆滲水。
光是翻修三間華廈就噴了50幾，更別提其他零碎的東西要修，
他X的房租不是我收，(收房租的把自己搞破產，把兒子搞到快要被法拍‹兒子名下三間房-祖父的遺產›)
現在還要我來收尾。
我原本打算找個基金投他三五萬，
現在一直在噴我的積蓄，幹，有錢我也沒花到，
沒錢我第一個要來承擔。
都把我當提款機，我就差直接跟我爸說:你的無限提款機已經死了，現在只剩我這個小提款機，省點花。
假設照陳寗舉例的800萬收房租一萬五
這年報酬才2%而已欸，把貸款拿去0056、0050複利30年肯定不會輸的，還不用管雜事
你計算公式是錯的....假設800萬都是你的錢，你回報率確實是2%，如果妳只出20%本金為160萬，你的收益是18/160= 11.5%收益。
如果5年後漲價1000萬賣掉 就是11.5X5 = 57.5 + 200/160 = 57.5 +125 =182.5% 的回報率 一次買10間差不多的話 就是182.5% X10 = 1825 % X160萬 = 2920萬 用1600萬玩五年房 多賺1320萬 買台積電能賺這麼多嗎?
而且 1600(10)+1320(8) 五年多買8間房是小記而已 相同的手法再來 可以買更好的 後面一年一翻的話 10年資產就破億 好不好賺?
@@CSCHENG-vw2fl 你說的對，但是我覺得這風險才11.5%實在有點低，你要確定有租出去，還要修繕，還要繳貸款，0050長期真的不輸
@@user-kv5gf8fg2f 你這說法怪怪的吧，1600萬玩五年，你房子貸10間都不用利息喔，銀行會給你貸這麼高？超過三間不用課稅嗎，五年後真的會漲嗎？
這集說的真好
台灣就是有一些人一直在鼓吹 租不如買、買了來出租
一直在鼓吹一些小白進入房地產市場，成為被割的韭菜。
房市就是要有人來接盤，才玩的下去，才漲的上去啊！！
個人認為
要靠出租房屋來完全cover房貸、費用、自然損耗
不是黑心房東的話，難度不低。
首先你地段要好，還要黑的下去...
要靠收租致富，哪有這麼容易。
那些大家聽到什麼整條街都他的
是多久以前就在這裡了，甚至是他的爸媽那一輩就在了，哪輪的到你
可是很多人沒有工做連租房子住都很困難
重點是台灣租屋條件很差啊 一點保障都沒 房東要漲就得漲
一開始說的貸款月繳三萬然後扣除房租繳一萬就已經是失敗的計畫，這個案子沒辦法自己養活自己就有問題了，然後只有算到貸款也還有一堆花費沒算到，雖然沒辦法馬上實現資本利得，但可以用抵押貸款來拿到資金，基本上房地產是很好的利用槓桿，只是計畫做失敗當然很慘
媽呀，講得真棒！多拍這些投資房產的話題，我得讓我爸媽好好看一看
老人都覺得房地產才是真正的資產，卻沒想到為了買房背了一大筆貸款，當了一輩子建商和銀行的房奴
類似這種主題 不錯
整體來講，同樣收入條件下，買房的人比起租房的人長期來看資產增加更快速吧。任何事都沒有絕對，買房當然也不是穩賺不賠。但是要以科學角度（大數據）看待一件事的優缺點，不能以少數失敗特例來佐證買房絕對錯誤，這叫因噎廢食。你想想，開車比起走路肯定出車禍機率高，難道大家都靠兩條腿？重點是要考慮比例原則，不要往牛角尖鑽。
還是要看資產的回報，高房價導致租金報酬不高，只能期待不確定性更高的增值；但別忘了，增值必須有所本，租金不高下，台灣目前重劃區及科工區的溢價還剩多少，之後呢? 台灣房地產鎖起來玩自己的，講真的要炒多高都有可能，早進的可以玩，晚進的要想清楚。認識晚買房的，十年賺了3百萬，還有6百萬等著還，卻還剩5年退休
講得太好了
太中肯了！
非常棒的内容
香港很多人以租養房發達提早退休不用工作, 只要房價上路向上升便可以.
我覺得您很酷！！！
隨便聊聊吧，陳寧的影片也看一陣子了。
房地產跟股票期貨債券基金貴金屬這類其實不能放在一起討論，性質上就不同，講個最單純的東西好了，房地產有維護費用，但剛剛提到的其他投資標的相當少甚至沒有。
那房地產優秀在哪邊？它不容易因為時間貶值，應該說短期內就貶值。通常市區人口稠密的地區反而會跟著物價升值。
但是股票期貨債券...等等的因為投機性質較高，是很容易出現短期波動的。
所以房地產類型的投資標的，他其實主要是保值用，有點類似定存的概念，但是定存利率容易被通膨吃掉，房地產利率你聽過被通膨吃掉的嗎？
而房地產帶來的除了資產的保值功能，它也能夠居住、婚姻上也較無殼蝸牛更有競爭能力，拿到這部影片來看，你可以說瑪莎拉蒂3秒加速上100km超爽，但是長距離移動你能夠跟高鐵相比較嗎？這根本是不同的交通工具啊！
老一輩的概念就是買房=存錢是有他的道理的，不然銀行提出的以房養老專案立基點就不足，保險公司也不用大力投入房地產業務，投資工具有很多，房子其實就是一種工具，只是資本雄厚的可以遍地開花精算時間做進出場，一般小市民就是拿來保值不讓自己的工作成果流失而已。
陳桑影片前面應該要多加個註解，以『短期』投資層面來看，立論會比較充足一點，而以租養房是要經過精算的，現在的市場很透明，所以不花時間做功課然後被市場狠狠教訓也是理所當然的。
最後，不只房地產，其實所有的投資標的都必須要花時間評估進出點，不然就真的比韭菜還要韭菜了，連割都不用自己躺平給別人端走。
房子每隔20年就差不多要花一筆錢維修了
很可憐 你的經驗值應該沒走出台灣 沒看過其他房地產市場泡沫的慘痛經驗，所以一直不斷忠貞地信服強調房地產絕對的保值性
我覺得你的觀念完全不對...
雖然房子變現能力差，但它就是一種投資啊！本來任何投資就應該有緊急預備金。如果那麼容易就要變現，那這就不是投資了！以版主的觀點，我覺得是說看這間房子的購入價及投資者的工作收入來說明。當然租人有風險，但你也可以挑房客啊，又不是誰要租我都給租！如果連處理房客問題都懶，那這種人根本不適合投資，沒有什麼事能輕鬆做，就算有也不會是懶惰者的你對吧，就說是小資族了還懶惰是吧！如果這房子買的更便宜回本就快，加上一份穩定的工作，我覺得這樣投資房產很適合小資族！投資股票我也有，所以資產要配置。以上（親身經歷）
😂我看這影片才加入的，目前是躺平的脫北族（賣了台北高價房搬到外縣市的族群），但也活了一甲子，其實陳寗講得都不是最大的噩夢，欠租自殺淪凶宅才是複合式終極大BOSS ，所以我一點都不想當房東，目前就遇到欠租的房客，說是疫情母親失業家中少一筆收入，然後我的租金太佛心，連姐姐的女兒和兒子都搬來住，😂我實在無言，但也祇能見招拆招，而且這真的算不上什麼事，房東真的不好當。
而且欠租頻率比起自殺高出非常非常多，幾乎當房東都會遇得到，每個月要擔心錢會不會進來，還要擔心會不會破壞屋況，也怕房客突然失業或發生意外，心理壓力非常大
房東租屋,本來就會遇到很風險,遇到房客要賴不按時繳房租,或是搞破壞,馬桶亂丟廢棄物導致阻塞,房屋漏水不通報房東修理任其滲漏水.造成房屋毀損,養小動物隨地大小便,致生異味,亂抓家俱刮痕累累,不愛乾淨變成垃圾屋,這些情形都是房東無法預料的,甚至房客跳樓或燒炭自殺成了凶宅,更有房客有用火不當造成火災,房東所承受的風險著實讓人無法想像.＿
沒對錯。要先算過。學習富人的思維。
多數獲利和風險是並存正向關係。否則，好好地找份工作就好了。走一步算一步。
可以延續生命就可以。
並，真有成功或失敗的經驗，才傳達訊息比較妥，否則只是將腦內思考沒有親自驗證過的傳達出來，會影響很多人的。
講的太好，要秤秤自己的實力才投資，不然買了就壓力會炸鍋
大安區ㄧ戶8300萬，租給租客開店ㄧ個月13萬，這樣根本不划算！而且房要脫手變現真的很難，價錢多半被房仲壓得很低！我周邊很多空屋，屋主根本租不出去也賣不掉
囤房的投機心態,不可取、自找！
有錢人沒差，放下去就贏了，大通膨時代
因為店面，大坪數宅，是逆趨勢資產，所以供給會越來越大於需求，自然乏人問津。
網路購物和小家庭是現行以及未來趨勢，小宅就搶手到爆，我最近出售一間大套，一天成交，而且是社區的天花板價。
懂得風險才是最重要，清醒，取得平衡，祝福大家
之前我一個朋友把房子租給一對情侶,結果沒多久男的就因為感情問題把他女朋友給殺了....這也應該是風險之一,莫名其妙地變成凶宅.
以家裡多年的出租經驗，我可以負責任的說。情侶問題最多。除了平常容易製造各種噪音影響其他房客，有些愛吵架然後爆走，摔家具，砸牆，重搖瓦斯桶威脅氣爆等等，家具耗損也比較厲害，所以我自己會能避則避
何謂房地產債務泡沫破裂?房價要漲到什麼幅度才會造成債務泡沫破裂?
房地產債務泡沫破裂後要跌多久?跌多深?房價才會見底??
房價的主要上漲力道是來自於薪資所得的成長率!!!也就是推升房價上漲的主要
力量是來自於所得的實質增長.但房價的漲幅要達到債務泡沫破裂所需要的漲幅
卻是要超過薪資所得成長率的平方倍,房市債務才會泡沫破裂.再說清楚一點:
人民的薪資所得從1倍增加到2倍,房價可以從1倍漲到4倍,要是薪資所得從1倍
漲到3倍,房價可以從1倍漲到9倍.為何會如此?因為房價的上漲除了實質薪資所得
增長的推升力道之外,房價的上漲更多是由於預期的上漲心理因素.即過去的十年
薪資可以從1倍漲到3倍,那麼市場會預期未來的十年薪資還可以再上漲3倍,而房價
在現在就會被炒到未來十年後的預期價格.即房價會漲超過9倍以上!!!但市場並未
能創造出這麼多的實質財富,只能靠擴大房貸負債來推升房價,而市場最終也會
承受不住,被債務給壓垮的.這就是房地產的債務泡沫破裂.
所以一個經濟體只要它的經濟成長率是持續成長的,人民的所得仍是在不斷增長,
房價也是會長期的上漲,但只要房價的漲幅沒超過所得長率的平方倍,房價漲多只
會出現短期的拉回,之後都還能再上漲創高.可是,一旦房價的漲幅超過了所得成長
的平方倍數,那時房價再下跌就不是拉回了,而是長期的下跌走勢.它的下跌週期則
是要看當波房貸主流商品的繳款期限?例如:1990年日本及台灣房地產債務泡沫
破裂,那時房貸的繳款主流商品是以20年期的為主.結果日本和台灣的房價長期
走勢,直到2008年才見底部.房價的跌幅達到70%左右!!!當波房價下跌的時間接近
20年,有18年之久.過去這幾年房貸的主流商品繳款年限大多是30年期的,這也
預告了下一波房價下跌的時間會接近30年!!!
今年以來大陸的房地產市場從長期的漲勢明顯走跌,且未來的跌勢會持續很久,
下跌的空間也會非常大,但一般的大陸民眾卻麻木不仁,不知未來的房價會何去
何從?因為這是大陸改走修正主義,允許個人擁有資產以來第一次的炒作房價
經驗,而台灣在1990年~2008年就己經有過經驗了.鄧小平不是說過:政治學台北,
經濟學台灣?而事實也是如此,只不過老百姓都是後知後覺的,事後才會覺悟!!!
台灣上一波房地產債務泡沫化約是發生在1981年~1990年,那時台幣大漲,從44元
兌1美元最高升值至24元兌1美元,國際資金大量流入台灣炒匯賺價差,台灣錢淹
腳目!!!帶動股市,房價爆漲.股市為領先指標於1990年3月見高12682點後崩盤大跌,
房市為落後指標於1991年後走入空頭跌勢,於2002年SARS禽流感時跌入低檔,直到
2008年美國金融海嘯時才見底回升,進入另一個長期的上漲趨勢!!!
首先看在房價的上漲債務泡沫化的過程:從1981年~1990年建築水泥工師傅的薪資
從日薪500元漲到約2500元,漲幅逹到5倍,但因為當時國際利率是10%高利率水準,
因此房價的漲幅並不到10倍.但是在中南部的土地買賣價格卻有逹到25倍以上的
水準,即薪資所得成長5倍,土地上漲超過25倍,也就是土地價格漲幅是所得成長率的
平方倍!!!
而房地產價格一旦漲到債務泡沫化的程度,就會轉入長期的空頭跌勢,至於房價會在
高檔盤頭多久?這要看當下的利率水準,高利率時期炒房則是高成本,房價高檔盤頭
的時間很短,因為在高利率之下,資金在房地產賺不到錢,很快就會轉入定存,賺取定存
利息.而低利率時期炒房成本低,就算資金轉入定存也賺不到什麼利息,所以資金更願
留在投機市場,不管是股市還是房市之中.台灣央行從2008年把利率降到年息1.25%
之後,這十幾年來再也沒有升息過2%以上,目前則還在年息1.5%的低水準,這也就是
為什麼房價從2009年起漲至今漲幅超過1.5倍了,卻未見大幅度的回跌,這一切都是
超低利率惹的禍,這個罪魁禍首就是央行,而始作俑者則是美國的聯準會.
其次是在房價轉入跌勢的下跌週期:房市炒到債務泡沫化後,市場必須去面對和處理
債務問題,用時間去清理債務.台灣在1990年前後的房市債務高峰期,它的還款週期
大多數是15年期和20年期分期付款的.這就是為什麼直到2008年過後台灣房市的
債務壓力才解除,前後花了17年左右.時間剛好介於房貸主流商品週期之間.而自從
2009年起房價再度大漲近2倍,以大台北地區來看2016年的漲幅就逹到2倍了,之後
炒房的勢力就越往中南部發展,這個時期的房貸分期繳款的主流商品則是20年期和
30年期的,也就是未來台灣的房價一旦走入空頭跌勢,它需要用20年以上的時間來
清理債務問題.就用武漢肺炎肆虐之前的2020年起算,下一個台灣房價的底部至少
要等到2040年之後才能見到,也就是現在買房的人,就算見到短期房價還有上漲,
除非你是短線客,若是長期自住的人,未來都是要被房價給套牢的!!!
最後是房價跌入空頭它會跌多深?日本從1990年和台灣一樣房市債務泡沫破裂,
至2008年房價跌幅超過7成,日經指數從38900點跌到剩下7000點.而台灣的房價
在都會區的跌幅也有5成的水準,而鄉下就更慘了,因為沒有買盤接手,房價也是跌
至7成的水準.用一個大家都比較能聽懂的話說:蛋黃區的房價跌到接近土地加上
建築成本.而蛋白區則是跌破土地加上建築成本.鄉下慘到房價跌到只剩下建築
成本,也就是買房子送土地!!!這就是2008年時台灣房價的寫照.
所以最近這幾年買房子的人,你要堅強一點,房子要住超過30年以上才不會賠錢.
因為這幾年房價在高檔盤頭,盤到讓你懷疑人生,但你卻沒忍住!!!就像大陸過去
幾年的情況一樣:中國大陸的房價在2017年底的漲幅就己經超過債務泡沫化的
水準了,但是大陸的14億人就像是瘋了一樣,從2017年~2019年底,在大陸只要有
新的建案推出,就會引起老百姓瘋搶,想買預售屋的人要提前3~5天去排隊,甚至
是排隊後還要搖號,搖中了才能買房,瘋狂至此,無以復加.真是應驗了一句話:
上帝要毀滅一個人,必先使其瘋狂!!!
依據中共官方統計,大陸老百姓的財產有75%是在房地產,而這其中有大部份的人
是用高成數貸款買來的房子.一旦房價大跌,未來這些人不但資產沒了,想賣掉房子
還會倒欠銀行錢.也就是賣了房子也還不清房貸,一輩子變成屋奴.這種情況和台灣
2000年前後有沒有很像??2000年之前李登輝總統就一直在要求銀行打消房市
呆帳,2000年阿扁總統上任之後,又推行RTC金融重建,政府花了超過1兆台幣去幫
銀行處理呆帳,2003年之後台灣的銀行體系才擺脫倒債危機.這些情景未來在大陸
都會再度發生,事己至此,就算神仙下凡也救不了大陸的債務危機!!!
唉!天要下雨,娘要嫁女,由不得人.看倌們請自己保重!!!
2008年美國爆發金融海嘯時,美國是台灣最大的貿易出口國,目前台灣最大的貿易
出口國是中國大陸,大陸己揭開金融危機的序幕了,年初先是第五大房地產公司海航
破產,目前則是第一大房地產公司恒大爆發倒債危機,且未來大多數的房地產公司
都會連鎖倒閉.大陸的金融市場崩潰了,台灣怎麼可能獨善其身,台灣的股市,房價都
會受到連累的,不要心存僥倖才好!!!
想要投資房地產獲利必須等底部出現才能進場.但若是要自住者,則是在房價長期
下跌的半週期,伴隨重大國際性的金融危機,房價大幅拉回時就可以進場了.因為房價
的底部要等很久,再者半週期房價腰部出現了,自住者若還不買房,要等底部出現,那
要花費的房屋租金和繳房貸的利息相去不遠,故有點浪費生命的感覺.
分析的很透徹
專業！很欣賞您的心得分享，卧虎藏龍
買房投資不是穩賺不賠，不買房投資，持有現金，隨著通脹那是必輸。有錢人算資產淨值都是大部分是股票，房地產，這些是有金融屬性的真資產。他們即使沒有太多現金也不影響他們的財富。未變現的房地產只是沒有變成現金，但都算入資產淨值裏。如果不變現等如未賺到，變了現不買資產拿現金算賺到什麼實際東西了嗎？
氧化鎂板會反潮滴水
租比買貴時，就沒有人要跟你租了。同樣付租金可能房貸還會比租金稍貴些，但是腳踏實地的人會想到，買是問題少的新屋，租是不堪其擾的裝修和契約商議，十年後買的是資產，租的啥也沒有！聰明的你應該知道要怎麼做.
房贷的利率比普通的贷款便宜，但要看自己的能力和地点的选择，而且我们有一部分的房子是在拍卖局投的，价钱是市价的3分之1～2。
感謝陳寗分享，但是就我的身邊的案例操作，朋友是買兩間公寓，以當時8年前台南市價 大概在250*2=500萬 然後自己住一間 一間出租 大概可以達到 不用付多少錢就可以收支平衡 ，然後等了 8年左右 因為通膨加上房屋漲價 大概都快 1間都快400萬 賣掉其中一間 留自己住的 結果不用花什麼錢 就買到自己屋子 我看到是這樣 也許這操作不適合北部 但南部是可行喔 更厲害的是 在一個公務員朋友 買了3間透天 一間大約550
在新市*2 善化*1 自己住其中一間 操作模式是一樣 結果等了8年賣一間 2間都清償
北部一樣行的通，隨便回顧8年前的各種買賣應該隨便都有漲2~30%
整體漲跌還是看區域，有些地方捷運什麼的蓋起來就是會飆漲
那大部分地方是點很穩或已經漲過頭，不太會下來，但還是會慢慢爬一點
只要不要買到太偏僻，人口流失的地方就好了
可是，台南房價尤其南科8年1倍，這不是全台平均值，也不一定是你買的房子，更不要說現在是更高的房價，賺到低基期，實在沒什麼好說的，現在大家討論的是下一個階段。
那台北你可以買2貸款3-4萬之後賣掉一棟就行了😂
很有意思，很生活化的講解。正好最近也在思索這問題，就一個沒有家人資助的上班族收入，買房真的會很吃力，貸款買房來租人，等於貼錢給別人住，何苦呢？
買房出租，適合做生意的人，房子是拿來借錢做生意
@@weiweihsu1046 可是我有朋友用房子拿出租給人作生意，也不是很好收租金
投資有賺有陪，標的好壞才是獲利的保證。但房能拉高槓桿是其他投資工具無法替代的
這我真的能體會!以前我買房租學生，我還選在公立學校附近，因為以後少子化，最先淘汰的會是私立學校，
所以公立的學校絕對沒問題，所有設想都很美好，結果當時剛好發生某某學校宿舍火燒房子的新聞，
學校方面馬上調查附近房東的消防設備，要有安裝自動消防灑水系統才能租給學生，那一套要10幾萬.....
安檢不合格的一律禁止出租跟罰款，也因為這樣，房東很多事情容易被放大，還被追查有沒有繳房屋所得稅......
所以不要把包租公想得很美好，財力夠才能玩呀!
安全難道不重要嗎@@？！
無言 你願意讓自己小孩租消防不合格的房子嗎 真的是別人的孩子死不完
要再投資這些是壓力沒錯啦，不過分租套房或電線沒埋好火災確實要小心，房客聽不聽你房子要注意什麼真的不可控，他不聽出事還是要擔責任
別人家的小孩不是人
租金比安全重要就是了🙄
@@NEWJungHsu 當然很重要.所以這是要考慮進去的成本
別人的方法永遠只能參考，大多數是不能複製的
房地產 如果只投資一個小套房 實在是不符效益...不如投資股票跟貴金屬~
貴金屬，開完笑嗎？
太棒了
我爸就遇到一個吸毒的租客.....三個月白牆變黃牆就算了，冷氣、家具、廁所排風扇通通弄壞....押金還不購陪阿= =
800萬的貸款,一個月繳1-2萬,這可能是寬限期的繳款金額,如果過了寬限期,至少要4萬.
年輕人可以貸款30年。以短期內的利率來說，不用那麽多。
@@btyliu4051 差不多要3萬喔～
結論沒錢的人不適合這樣玩，有錢的人才適合。錢滾錢才快，買一棟房子都有障礙的基本上這樣玩就是找死，能這樣玩的都有基本實力。不然貧富差怎會加大?去學過經濟相關的就知道這個概念了
好厲害唷
資本主義的既得利益者加成效應累積一定會讓人類社會越來越極端
有道理
說實在的，您不專業別開這樣的話題。我本人當過包租公，去年全出清獲利落袋為安。當包租公，最重要的，就是現金流。租金(須以最保守計算)可承擔貸款，甚至有盈餘，就該大膽買進。反之，就該出場
舉例800萬只能月租1.5租金本身就是個失敗的案例
收益率太低，不如買店鋪
如果是這種心態，建議短期持有，因為長期持有，風險相對就長期存在。
另一建議，買建地，不要租賃，等地價上漲後再處分掉，風險相對低。
土增稅也不便宜
@@davidchongws 政府本來就不是吃素的，永遠是最大贏家，怕繳稅就別碰不動產了，不然最後還是債留子孫而已。
買房出租優缺點:
優點:有租金現金流、減輕買房負擔,可能成為包租公。
缺點: 變現差、空屋沒人租還要繳房貸、被房客惡意破壞、維修、房屋稅、地價稅、地震、火災凶宅。
請再補充
都被你講完了XD最可怕是地震整個都倒了整個歸0~但通常是不太會遇到整個倒了除非豆腐渣工程
還有你以為現在買的好地段可能以後反而不值錢
@@asd30678 高雄城中城在30年前就是整個高雄的精華區，緊鄰高雄港和市政府大樓，窗外就能看見愛河。誰知道30年後變成鬼城。
精華地段會移動尤其中南部
@@user-zl5ve1oy2e 燒完就變成大社區
房價還是頂天的
教人房地產，功德無量🙏
頭期款怎麼來？我自己身邊的認識的 30 歲以下的9成都是從長輩來的。
偏偏又都是那些不是自己付頭期的在說買房多好多輕鬆、是防守型投資、雙薪家庭的話房貸壓力不是那麼大 blablabla
難的不是每個月的房貸而是頭期款啊...
普通受薪階級年輕時要買房自己出頭款幾乎就是梭哈(甚至也不夠)，直接把自己放到巨大的風險中，如果自己或家人出什麼狀況需要錢怎麼辦？
那些有長輩贊助的人通常自己和家裡都過得不錯不會了解這種風險 唉
是的，不會修理不要隨便當包租公婆
沒這麼簡單！
陳甯舉例的太幽默了！！！
房東租屋,本來就會遇到很風險,遇到房客要賴不按時繳房租,或是搞破壞,馬桶亂丟廢棄物導致阻塞,房屋漏水不通報房東修理任其滲漏水.造成房屋毀損,養小動物隨地大小便,致生異味,亂抓家俱刮痕累累,不愛乾淨變成垃圾屋,這些情形都是房東無法預料的,甚至房客跳樓或燒炭自殺成了凶宅,更有房客有用火不當造成火災,房東所承受的風險著實讓人無法想像.＿
最常見的話術就是跌了自住沒差，買了未來有增值機會~~殊不知真實情形是同地段如果都漲2成，假設你的房子購入價是1千萬就變1千2百萬，未來想換更大的房，原來同時期同地段比較大的房子從2千萬變2千4百萬，你得支出1200萬，反之大家都跌2成，你的變800萬，2千萬的變1600萬，那你只要支出800萬就行了，那你還會認為房價一直漲是好事嗎。
沒錯,一開始先買小房,結果後來房價漲了反而換不起房了~
可是房價好像無法不漲耶
所以啊，能力有限，自己要評估啊
有種東西叫轉增貸
時間差懂嗎？誰叫你同時買賣了？轉增貸懂嗎？
房子的變現能力取決于房屋的相對價格。凡事沒有不勞而獲的，房東本來就要負擔一堆房客雜事，不知道的人當然會認為錢會從天上掉下來。不過我從沒後悔過，因為是很穩健的投資。
房子是拿來住的 不是拿來投資的
you know what I'm saying?
房子是拿來住的，前提是你負擔得起；房子當然也可以拿來投資，前提是你負擔得起。
結論：你要負擔得起！
@@moneychang9262
結論下得亂七八糟
房子的投報率差 自然投資客就少
投資客少 價格自然就不會被炒高
價格合理 自然就負擔得起
有因才有果
前提就錯了 結論肯定錯
@@Shadow2232 我講的是現實面，有錢想幹嘛就能幹嘛，投報率低又如何？反之房價合理，你若沒錢跟你又有什麼關係？
@@moneychang9262 別把每個人都看得跟你一樣沒錢好不好??
價格合理 多數人都買得起好嗎~
投資有賺有賠!!房價就是高價值投資!!風險就是房價跌的話肯定慘賠!!!只是房價居高不下是事實，讓太多人以為穩賺
沒房子時：我要打房，打倒可惡投資客。
有房子時：隔壁每坪漲了１萬ㄟ，那我要每坪多賣１０萬，你們沒房是你們不努力阿，打三小房。
人始終會活成自己討厭的樣子。
炒房真的比做生意風險來的低很多，因為這裡是亞洲。別以為你沒買他們就無法炒，當台灣人不買房，一定會開放外國人買。
有趣
處理房客的問題、維護房屋成本、怕租到惡房客、房客拖欠房租等等的問題，想到就讓人頭痛，是真的很多年輕人會有這種幻想，但我想到的是一堆麻煩
所以要提高自己房子的品質 增加價值來篩選房客
你想想月租3000 跟月租15000哪個遇到爛人會比較多😂
根本邏輯謬誤 房子跟股票一樣 買之前功課也要做 但不是功課做好就零風險 股票也有長有跌 以台灣市場情況來看 撇除你舉的極端例子 合理投資的話怎麼會貶值 若真的不值得買風向就變了 年輕人還會整天靠夭想買買不起嗎 既然目前沒有貶值的趨勢 除了卡現金流不好變現之外 那些例子不過是投資所應了解的正常風險 世界上沒有人能逃離現實金錢的規則 包括有錢人也只是比大部分人更懂得玩金錢遊戲 但沒有人(或他祖先)可以一開始就進行毫無風險的投資
部份事實
部份外行
加油
抱歉陳寗我想借問，您的Tidal是買哪一國的?
講的出純情房東俏房客，我聽的懂就發現自己老了
幸好我沒老 我那個時代已經變成純情房東翹__ __了
純情房東俏房客
基情房東翹老二
大樓PS～2房內～
屋內有光明～沒太陽照進～
朝北屋X
二手煙X～
講到純情房東回憶就來了
請問背景那一福圖的名字是什麼，覺得好美！盼回覆，我也要買～～
房客自己造成的故障自己要負責，房東不需負責
城中城是百貨宅,原先應該是很貴的吧,跟捷運宅那些一樣,說不定主打的就是樓下有商場進駐，這種原先因該也是被認為是很會漲價的，結果百貨公司倒了，跟本沒商場進駐
年輕有為,懂現財,論述有理👍👍👍
說到底，其實還是看資金夠不夠
因為啊，貸款是現今壓力在銀行，通膨的壓力其實是銀行的，因為今年還的貸款、十年後還的貸款、跟最後一期還的貸款，金額一樣，但是意義差很多
長期而言房價也是還是以上漲居多
現金問題其實應該也還好，增貸也是可以處理應急資金
重點還是資金控管，每三年估價一次，貸出來存股
还好有点进来看，买房前预计自己能承受多少的风险真的很重要，学习了
台北市唸書4年，租屋4年，雲林縣斗南鎮唸書，租屋3年，南投縣竹山鎮唸書高中美術班，租屋3年，騎腳踏車，租屋唸書10年，絕對要女孩大學畢業，租屋可以，不要永遠住在南投縣鹿谷鄉山上，一輩子，國中畢業嗎？
不想當房東，東西壞掉一直call,累死自己
買的真的很便宜就可以了(要跟房仲熟 在精華地段穩穩收租即可
跟房仲熟沒什麼用
房仲的嘴能信嗎?
@@Shadow2232 沒用嗎 我靠朋友買到台中西區三房公寓 300多 有用嗎?
@@angus1111 沒用阿~
淡大附近的包租代管，也不好管。
有異想天開要去超貸頭期款的家人，我也真的很無奈；陳寗講到的盲點真的太實用了，等到買下去才發現這叫真的套牢
什么叫超贷头期款
@@linglifan140 連頭期款都背負利息籌備來的
@@linglifan140 假設那個房貸可以貸款800萬，結果貸了1000萬就是超貸
@@user-zo6ph7dk4l 阿？是增額貸款吧
一間房子1000萬，自備100萬，房貸800萬，信貸100萬，多的信貸就是超貸的部份吧？
12:49 哇，你斯德哥爾摩症候群？！！ 🤣🤣🤣
太幽默了。
不知道燈光的角度有沒有可能調整，因為會反射在你的眼睛鏡片上，遮蔽了眼神。純建議。