我的收入買房對嗎？若沒考慮這風險，投資房地產會讓你超後悔！【CC字幕＋4K】
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- čas přidán 10. 10. 2021
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當過月光族的我，絕對不會讓自己再次成為月光族，因為真的承受不起任何一次意外，輸不起是最要命的事情，做任何事情都要比別人戰戰兢兢小心翼翼，活得太辛苦了
這裡踢館一下，我個人認為陳寗這裡說的不夠說服力不買房，我個人也是不喜歡炒房的人，但現實告訴我不得不買，希望有人能推翻我的論點。
陳寗講一整集一堆論點，統整起來簡單說就是扛不起的人沒資格買，也就是你的金流轉不動的不能買，這部分認同，但我認為標準拉太高了。
先講結論，
買房優勢，優質槓桿、資產配置、高通膨大環境的濫觴、活化資金調度。
首先舉個現實的例子當作引子，我身旁親友低收入戶買了屋況不好的房硬著頭皮去繳，不到10年翻倍，最近他家不意外的出事了(底層人的現實，抗風險能力低很容易就翻船)，但他還有房子可以賣掉來度過難關，他回到當初租房的原點，手上多了幾百萬，房子增值的錢比他10年賺的還多，這套房就等於是他的工人在替他日日夜夜無聲無息的賺了十年的錢，沒這套房，他們家更慘。當年的他們沒辛苦繳這套房，多的那些錢以他們的知識水平跟自制力水準，10年後肯定不知道哪去，遑論不動產增值的錢，簡單講兩頭空。
再來回到我想討論的，房子最重要的部分是"開槓桿"，整個台灣社會的現況，一般人"借錢"最方便最穩定的管道就是"房貸"，多數人認為是背房貸很辛苦，但我認為是跟銀行借錢的最佳手段。假設你手頭有1000萬，你是要A.買1000萬的股票，賺市場報酬8%。還是 B.繳200萬頭期，剩餘800萬投股票，你總資產是1800萬在滾市場報酬(800股票8%+1000房市5-8%)，付出的代價就是你每個月的房貸要轉的過來?這就是槓桿的優勢，在台灣一般人能開的最優質槓桿就是"房貸"。
上述的部分很大要建立在房市不會崩盤，我們來想像30年後的世界，一包科學麵會回到5塊?還是漲到2-30塊? 這告訴我們通膨是回不去的，你可能買錯時間點套到房價高點比別人多付出了更多的房價，但你背的房貸是30年，所以沒有所謂的買高的問題，只有入場時間點好壞賺多賺少的問題。
另外，在美國資產負債表不斷飆升的現今(直升機撒錢)，未來的高通膨是不用想都可預知的存在，在高通膨的環境，借錢借越多的是勝者，其利潤就是侵蝕那些手頭持有現金的人，所以即便你不借錢增加獲利，也請把錢放到抗通膨的工具裡(但在我的觀念裡，不是賠錢叫輸，你少賺也是輸，因為所有人都賺你沒賺的時候，你就是虧)。
最後，你有房貸，也是活化你的資金調度(理財型房貸)、以及資產配置上也有優勢(房穩守+股票波動高報酬衝，類似國外的股債配比。)
P.S. :我不是房仲，我討厭炒房，但看越久越覺得要在台灣這個環境下活下去就是跨不過買房這個坎，台灣的問題是制度法規+華人崇尚不動產，導致不動產這工具有不合理的優勢存在，一個惡性螺旋因果相互加強反饋效應的結果。
首先，一般市井不會有千萬出發，存到頭期買房就是幾乎歸零，這頭期在LVR下就是銀行擔保，接著每月的房貸大抵都會是負向現金流，現階段普遍千萬房價，租金報酬很難大於房貸加上管理費等稅費，接著就是用盡槓桿能力；若房子沒上漲，你薪水也沒漲，就不可能增貸；若房子上漲，你薪水沒漲，銀行評估後很可能也只給你少少增貸；畢竟擔保之外，銀行看的是個人還款能力。然後以小換大，你就是負擔更大的房貸。
大家在房產上賺錢，是因為從上到下，政府/地主/建商/第一手的賣方市場決定房價，在剛需之下買方自然被迫買單，都市重劃及科學園區都是噱頭；看看日本高度發展下，房價有比台灣高嗎?但日本都市及工業發展什麼都有，而且還比台灣要好。這賣方市場會一直玩到玩不動為止，然後賣方再一次重建市場，可能像美國一樣短年間回升，也可能像日本一樣慢慢長途。通膨一直都會在，但對任何資產都是公平的，差別只在於房價追價上目前跑贏通膨，不等於房市永遠向上。30年後?30年後年金健保財政只會更惡化，會有一堆空有房沒錢沒辦法都更現金流有限的有房人(銀行願意借多少給沒收入的老年人；看看以房養老還得政府補貼推動就可知一二；之前貸款未清的還不能辦，得靠政府今年作弊來解套不是)。重點是怎樣生活到退休，不是有沒有房。除非會賣，不然沒賣都是紙上富貴，理財型房貸也得看銀行會不會總是買單。Downsizer賣高買低去退休，恐怕30年後能炒的都炒了，買不夠低你也捨不得搬賣。這還沒提及到政府現在只能靠重劃炒地皮賺財源了，這窮政府會不會把刀動到房屋的持有成本，大家拭目以待。畸形扭曲的台灣房產...
個人信用當然比不上房屋貸款；但也別忘了現金流有限下你也借不到更多了。充實未來現金流是重點，買不買房是其次。房租撐不起的高房價年代，一旦銀房不願借你更多，那就是做死自己而已。空有千萬房價，沒有現金流，到時候怎麼辦，政府補助還會排外。我也討厭炒房，隔壁大叔五年內要退休了，晚買在千萬房價，退休後還有6百萬等著他還，沒錯，房價是賺了3百萬多，然後呢，還得拿退休金補房貸，繼續找下一份工作。早上車的可以，晚上車的要想清楚，是搬錢搶銀行，還是蓋塔困死自己。
很高興有人跟我的看法一模一樣.....
另外YUTING CHEN提供另一種觀點也不錯,
但我認為房市崩盤那把火在台灣的制度和民情來說,很難燒到中上階層,例如一個人現在30多歲就有能力一千萬起步,經過數十年的本業收入+投資收入+槓桿操作,到60多歲會累積到多少身家....
恩~只能跟底層民眾說抱歉了,社會本來就有階級,資本主義的遊戲規則就是這樣拉開貧富差距....
最後我也認為房價再漲數十倍的黃金時代已經過去,但未來數十年房價跟著通膨一起成長是可行的,只要地段不要太差,建物不要太舊....
@@s86810624 但這把火已經燒向中下階層，一間千萬房八成貸，就是200萬頭期，月繳2萬7共30年；以薪資中位數50萬年薪，很難支撐；變成得靠家人或夫妻雙薪；更不要說買的小坪數要住3人都有點擠；於是薪資中位數的家庭不是生一個，就是得搬到更遠的地方。再漲多少都無損於每月現金流的耗損，同事晚買房，房價賺三百萬，要退休了，還有六百萬等著還；這就是我說中下階層賺到錢都過得不容易。然後要增貸，對不起，銀行覺得你的資金流太緊，不太想借給你，或是借不多。這金錢遊戲，越晚進來越難玩。以前百萬頭期五百萬的好時代過去就是過去了...房價會怎樣我不知道，但更高的通膨更差的社會福利年金，有沒有房的大家會需要更多的現金流...所以肯定會有更多人卡死在房價上(以為有房增值就能增貸，忘記背後銀行看的是還款能力)，然後就是房價上漲又如何(借不到)...難怪年輕人不買房要炒幣逃離這世代階級剝削...因為你玩不過先進來的...1500萬砍半都還是他成本價...台灣低薪的界線就快到了...但政府還可以用95成貸45年還款(港日最優惠條件)把高房價矛盾踢回去給你輩年輕人...一生才幾年...
真的很認同陳寗看法，我也是如同影片中提到的案例家中有遭遇過變故，面對如買房等重大議題都會首先考慮自己能不能承擔風險再做決定。
陳寗的分析和觀點以及切入的點都非常的棒，很值得學習參考。
關於買房，一般非相關產業的人大部份都不了解的一件事就是……
大多數的房子很坑。
那些預售屋、新成屋，以及很多由「知名大建設公司」所開發的建案，都滿滿的是坑。
有的是設計不良，有的是內在有某些問題，有的則是地段有問題會造成很大的居住困擾。
我曾經見過的某知名大建商所建的某間房子的重要主結構的一面牆，某一層樓整個歪了十公分以上。
而那間建商很會宣傳……他們宣傳的好像自己賣的是豪宅一般。
而如果有多一點了解，會發現該建商其實在業界「很有名」，某些踢爆業界內幕的人必點建商就包含了他們。
他們所建的房子的品質……基本上交完貸款後屋況通常也不怎樣了。大問題小問題基本上是少不了。甚至有聽過新成屋就有問題的……
我就有親見見過剛蓋好才要入住就有問題的。而且不是小問題……
所以難道還要再交一輪貸款然後再買一間嗎？
別鬧了！
好好建造的房子可以傳後代，不好好建造的房子就只是花自己的錢養建商而已。
所以買房之前，記得先做好功課。
如果每個買房的人都有做好功課，就可以讓這些建商沒有那麼容易再騙人，也可以提升台灣整體居住品質。
順帶一提，關於全台的現存住房數和全台家戶數的比較，家戶數(約890萬戶)是小於住房數(約900萬間)的。這個數據是2021年第一季的。
意思是說，其實台灣現有房屋數量其實已經足以讓一人一戶這件事情實現而且還有剩。
而且全台其實存在著許多沒有建照的屋子(主要是老房子和鄉下房子)，這些也許不在統計數字之中(但也有可能有部份被統計進去，全看統計相關的人員實際的做事方針)。(雖然也會有屋況不好實際不能住的房子，但我想兩個誤差加加減減數值上應該不會有太大問題)
所以不要被建商帶著走，保持理性購物。
房地產在台灣就是商品而已,不管大樓還是透天過個50年也只剩土地殘值,想傳後代的搞自地自建蓋獨棟豪宅比較實際吧.... (有錢人的套路)
一般人的人生就如陳寗所說的,繳完房貸後自己和房子都老了,口袋也空空,唯一的希望就是那時房子是增值的= =
不只新建房的問題，在台灣，老屋修繕、裝修也有很大的問題，一次的老屋裝修可能都需耗費幾十或上百萬的花費。
因國家沒有訂定施作標準，如果遇到黑心施工人員胡亂施作、擺爛！若又不懂得合約如何簽訂，在法律上很難要求他們負責，又或是訴諸法律的過程漫長，這樣的風險大部分的人也是無法負荷的！
在網路上各個裝修社團、CZcams的影片，常常或每天都可以看到裝修糾紛案件的貼文，民眾碰上時，幾乎是無法得到合理的結果。而這些黑心人員卻可以逃脫不用負責任。
@@engu2506 是的。對大多數的人來說，這樣的風險的確是無法承受的。
所以，如果碰到開價明顯低很多的就要小心，因為有的是亂估價，拿到案子再說。然後，可能做一半就跑路了。
前不久才真的見到一場有這個狀況。
水電進了料，然後做一半不見了。
留下整場爛攤子，後面的水電花了好多時間才處理好。
開價高的也不一定安全，要看人。
和設計師聊，了解他的想法、為什麼這樣設計；問他們這個東西他打算怎麼做、那個打算怎麼弄等等的。
回答不出來的基本上出意外都是正常。
我目前為止，碰過的最好的設計師都有一個特性，就是他們只要想，什麼都能做。
我的意思是說，他們可以直接動手做現場的幾乎任何事情。就算是女孩子也一樣。
就算有些東西受限於熟練度和專精度，相較專門的師傅是有所不如的，但至少他們都會了解這些事情。
因為了解，才能正確的設計。
消費者能做的，基本上就是功課要做好，現在有很多人在網路上分享相關影片。
其次是了解合約的事情，或找代書協助合約的擬定。
買房真的要量力而為，不要什麼都想要，想要透天要要獨棟想要蛋黃區，各種想要，卻負擔不起房價最後只能在網路上一直罵建商罵房仲罵政府，總是要有一點取捨，除非你家印鈔票。
若負擔的起頭期款，以南部為例，房貸繳的錢基本跟房租不會差很多，等到成家立業後，租房碰過幾次惡質房東用各種奇怪的理由趕人(小孩要回來住啦，房子要被建商收購啦)，就會讓人更想有一間屬於自己的家。
以我個人為例，買房會不會影響生活品質? 我覺得會，但也只有前面兩年繳工程款時手頭真的很緊，繳完後開始繳房貸就會輕鬆不少，因為金額跟你在外面租房差不多，為什麼? 因為房租也是跟房價連動的，當房價漲的時候，房東也不是笨蛋，一樣會跟著漲，所以到頭來就是你幫房東繳房貸的概念。
有人會說碰到惡鄰居怎麼辦? 搬又搬不走，還是租房輕鬆多了想搬就搬，當你有一個家庭的時候，就不會隨便講出"想搬就搬"這種話。
搬家要考慮的東西非常多，家人的工作，小孩的學區，好不好停車，價錢能不能負擔，都是要考量的點，所以應該只有單身的人可以這麼瀟灑的說出這樣的話吧。
回到風險控管問題，保險是一個倖存者偏差的觀念，沒用到的覺得浪費錢，有用到的覺得為什麼不多保一些，個人覺得還是需要，但要有個觀念，就是怎麼買都沒辦法100%函蓋到全部的理賠範圍，這就需要一個很好的保險員來替你量身規劃來最大化CP值。
家人這幾年經歷過幾次大手術，如果20年前沒買保險，我家大概會被這幾次手術費壓垮。
另外談到不動產，當初買房時若眼光不要太差，真的碰上人生重大事故需要賣房時，大機率還是會賺的，想想十年前的房價跟現在差多少，物價這種東西漲了就回不去，需要抵壓借款時，有不動產在手，也比較好跟銀行談。
我知道很多人還在等房市暴跌，這就不爭論誰對誰錯，我只想說，當房市腰斬在腰斬的時候，普羅大眾也沒辦法買，因為很可能你的公司已經準備要倒了。
以這次疫情為例，剛開始時有一派言論覺得很開心希望嚴重一點，讓房市崩盤，這樣就能撿便宜入手了，到今年來看，有跌嗎? 很難，反而是一些旅遊業餐飲業撐不住倒一堆。
真的不要指望靠天災來撿便宜，因為永遠會有一票比你更有錢的人，搶先你一步入手撿便宜，所以最後還是一句，量力而為，負擔的起就買，負擔不起就充實自己，刪減掉一些條件，總會找到一間適合你的房子。
謝謝你的人生經驗，小弟我覺得受用蠻多
有間房子還是好的
真的，還以為會像SARS時期可以撿
3C達人也聊房地產
非常讚！
講到其他人沒聊到的觀點
買房的風險 讚👍
目前手上可用資金接近2000萬，但是在台北，我不願意買房，所以將資金分散在ETF及金融股，一年大概能有80萬的現金流，扣抵掉房租20萬，未來計畫在南部或桃園買房，我堅信12年後，資產能滾到5000萬再退休
非常認同，感謝分享，真的要給現在的年輕人看，因為大家都被 媒體跟建商洗腦要買房子，但都忽略最重要的風險承擔能力。
拍這支影片能幫助到很多人，避免因為風險喪失人生所有的東西。
給讚, 這系列我覺得有意義
謝謝陳寗的分享,觀點非常同意,自己也是過來人
喜歡陳老師的這種生活分享~ 實用
講的很好👍我喜歡
陳寗真的好棒。
給你按個讚！不錯喔！
社會上就是要有人不買房子、把錢拿去買負債、買奢侈品，這樣才能成就買資產的人，10、20年後，就能比較出買資產、和買負債的兩種人生活的不一樣的差異了。
喜歡陳寗，很有智慧
話說影片幾乎都不用剪片一鏡到底也太厲害
一個朋友月入5.5萬7年前買了新莊42坪含車位總價1200貸款1000萬月繳3.4左右.今年疫情被裁員貸款付不出來，賣了房1600萬他很慶幸有買房扣除貸款餘額實收750左右所以他一點都不緊張，因為口袋有750現金，買房子也是一種投資理財的工具、跟0050.0056也是一樣..是進場時機成本問題
唉😮💨幹嘛告訴大家呢？我們買來租他們這些不買房的。而且啊！聽他這樣說，我蠻安心的，至少不是所有人都想買房，表示現在還不是危險的時候
我也聽過台灣房子二十年不漲的年代啊 那怎麼辦
@@lingling6350 你是聽過，我是親身經歷
可是賣掉房子之後,他還是要有地方住
@@user-xd2zt8fm3l 750萬,租3萬房子,夠他租20.8年
感謝分享
陳寗好棒!
謝謝分享
謝謝！
很喜歡您的見解 話題雖然嚴肅說起來卻不沈悶無聊 讓人可以一直聽下去 也獲得有用的資訊～
人生最大的風險就是不敢冒風險，平常人買房要有方法，手段和犧生.
不能同意更多！尤其，35歲之前先把錢用來投資自己，讓自己日後更有能力買房；能力不足時買房，會讓自己的風險提升，且發展受到侷限！我個人的經驗也正是如此！
陳甯 你好 請問我想買電源專線20米更NFB 請問 如何更你聯絡 謝謝。
只能說有能力就買，10年前楠梓10-13萬，現在20-30萬，認同一段話風險發生就是變賣，但是房子賣15萬還是賺，還多賺10年房租。
怎麼最近越來越像音樂圈小胖老師！
觀點很棒
以我自己為例，需求最小要三十坪，新北市區。這樣的條件下，如果1500萬以下的房子，大概只能找到40年以上的老公寓。
分三十年繳完之後，大約是我70歲的年紀。簡單來講，繳完之後剛好可以搬進養老院。
而這個房子到時已經七十幾歲，先別說有沒有下一代能接手。就算想要脫手賣掉，恐怕也很難賣。
而1500萬對能夠購買這個條件的房子的人來說，絕對是一筆超巨大的開銷。
當然心裡會想擁有屬於自己的房子。
但我常常不明白
為什麼要花那麼巨大的代價，去換到一個條件不是那麼好的東西。
雙北之外還是有不錯的物件啦，我這一千二左右含車位的新建案也都是四五十坪大坪數的，雖然是鄉下但生活機能好該有的沒有少也是不錯
70幾年的房子...到時應該是沒人會來接手了,唯一希望就是建商整合做都更....
又建商現在也懶得碰這種麻煩物件(都配合政府去開發重劃區)
所以個人認為現在買這種老屋當最後一棒老鼠的機會非常非常大~
很中肯
我上述本文的說法，是以「自己的需求為例」。雙北的人本來就最多，1500的預算並不高，但我相信也不是太低。至少對台灣大多數人來說，應該都是一筆不算低的預算了。
如果這樣代價，換到一個條件不那麼好的東西，有時會覺得有點悲哀。
@@s86810624 通常房仲最愛講「等都更」。我認為根本話術。那就跟買了彩票之後等中獎不是一樣嗎？只要買就有機率，機率高低的問題而已。
那在都更之前，要花多少錢繳房貸，然後養老屋呢？
家裡買方心得
寧願買小買市區 也不要買舊買郊區
當然買透天當祖厝就不用管那麼多了
越大越好！
對要不要買房的法看和陳寗一樣，如果買了會讓自己風險承受度低到會影響他人，又或是影響生活品質
那可以思考是不是一定要為了符合社會價值觀而買?
但保險這部份，我個人是很傾向必須買的，除非自己的現金隨時可以多到應付各種風險
否則保險的確是一個轉嫁風險很好的工具，保護自己也保護家人(但不要把理財也拉進保險裡)
理性討論
我認為保險適合有點錢或很有錢的人買的
保險初衷是發生事情不會影響到原本不錯的生活
阿本來就沒錢的人，還不如先學會提升自己，或是先學會投資，
順序應該是先有錢，才去買保險
不然窮人永遠都會卡在那個階級
沒那麼極端,保險看怎麼保,保費可大可小...賺少的人就跟著雇主保基本的勞健保.防癌就好,
有多一點點收入的在去跟保險公司保醫療險,意外險.實支實付那些...
理賠本來就不容易了所以買保險要找到對的業務，對的業務會讓你越賠越有錢
其实如果买了音响设备，之后要卖的话，该怎么定价呢？
長輩口耳相傳「月薪買錶，年薪買車，十年薪買房」是有它的道理。（現在應改成月薪換機，自認沒經濟能力就別琅著體驗）
感恩！還沒聽過，真金玉良言。
認真請問一下沒月薪只有現金（假設5000萬）的話該如何定價？
@@jyc210 假設你還可以活50年，一年一百，月薪可以算8萬多啊
那大概只有月薪二十幾 三十幾的人 才配戴勞
十幾的人 配戴二手勞
哈哈哈
日本人很少買房子，那日本租房子為什麼不用怕房東要賣房子把你趕出去？
因為【房東不得用賣房子的理由請你搬走】
對就是這麼神奇，首先如果房子內有租客，在正常有付房租的情況下，房東想請你搬走的話，
【最晚要６個月至１年以前提前告知房客】，而且要有【正當的理由】
而【房東想要賣房子不構成正當理由】，
所以法律上房東不能以要賣房子為由叫房客搬走。
如果真的要請房客搬走的話，
通常房東就要負擔搬家費、
房客租新房子的契約費（在日本租房子通常會有數十萬日圓的初期費用）、
甚至還要給賠償費（房東要賣房子還要賠錢給房客）
加上日本房子一旦折舊價值只會愈來越低，
還不如穩定收租就好，沒有特殊情況賣房根本不划算
－
更何況日本有不少租房是由物業公司管理整棟出租大樓，
根本就沒有所謂的「房東」會賣房子，
所以只要繳得出房租都不怕被趕出去，那當然不會想要買房子了
很棒
如果你有可以住不需要付房租的房子,確實不一定要買房,但相反的如沒有屬於自己的空間而都在租房子建議還是要買房而不是把錢花在收藏品上...
因為當你年紀越來越大時...是沒有房東會想把房子出租給你的...(因為怕你會掛在裡面...而成了凶宅...)
這倒是真的，除非老的時候剛好也可以接手您家裡的房子。有一次跟我爸也是講一樣的，我說租房子老了沒人會要租給我，他說：你老了我也差不多了，房子不就你們小孩子去分，不賣也不會沒地方住的。
我也正在想這個問題，
如果在過個20年不見得是這樣
自然死亡不是凶宅
我身邊很多以前說不買房的同齡朋友，十年過去了，大部分都買房了………
很想聽Marshall major4的開箱 這隻的開箱很少拜託🙏
還未有B&W800D4系列評測?
在臺灣的問題是，租屋市場沒有完善的規定，房地產被當成掠奪人民的工具，整個制度被設計成要去買房才能夠生存，大家應該好好想想怎麽樣去解決這些房地產犯罪集團，而不是買不買房這種問題
對！我反對👎房子商品化。還是老祖宗那套的好了。有能力的祖先建給後人，為什麼一定代代人都要買？只要有人修好房子是不用每代人都用買。而且古時房子是先人和先人的鄰居建的，這様可確保質量，不會因奸商而被騙的。
1. 花收入的5~10%買保險，自己跟另一半先買，有閒錢才買小孩
2. 除了買得起，地段跟發展性還是很重要，以我10年前買的縣市，這10年來漲了47%，但我買的漲了270%，單純就是買對地方，但你要忍受這10年周邊都是田跟工地
3. 房子比起其他投資理財產品，缺點就是變現率差，但優點是很可預測高，每年幅度都不大，但趨勢很好預測，也不像股票會一天跌10%
4. 因為房地合一稅的關係，除非你買到爛地段，要不然就算5年在風險被保險cover情況下，你能不能撐得住，撐住就可以買，頂多5年後賣掉，就算虧你還是省去了租金
5. 不管你喜不喜歡，但現在的制度就是讓人人有機會低利買第一、二間房，拿銀行的錢做高槓桿，錢多的人當然沒差，但對沒錢的人來說，你這輩子有甚麼機會用這麼低利率借到大筆錢?
6. 現在發展性越來越好預測，變成你在買的時候，建商都把未來的增值空間吃走你還是得買，所以要買到高增值空間的難度變高，但不是不行，要會看，人口淨流入量、里民年收入、重大建設都是衡量指標。
沒錯！
照這樣講，台灣出生人口高點約自85年左右開始明顯下降，老年人口比例以極高速度提升（勞動力人口大幅下跌），即使目前家戶形成偏向一代家戶為主，這些房價需求很快會遇到頂點。供給更不用說的多。大概除了台北市供需較容易有平衡外（因為勞動需求的多），其他縣市到85+30（假設該買都買了）=115年左右，很快的就一定沒有需求支撐了。
@@smallsmallmi 都市化人口集中 就好比竹北 這10年靠人口紅利漲很多 但其他人口變少的城市 只是沒漲這麼多 所以只能說是因子之一 但不能簡單成人口少房價就等著跌
@@microzaki 我不是只看人口，重點還有家戶數問題。這幾年靠的是家戶數在支撐房價的，你可以抓出人口數和家戶數增長來看看，剛性支撐的家戶數的確快到頂了～
剩下的所謂像竹北一樣的紅利，這種支撐當剛性沒了，房價就不會亂衝了，只剩下合理的通膨。
台湾有地震有武统,有胆你就买
認同.其實我覺的買不買房.跟房價沒關係.跟有沒有錢有關係.
其實多少有關係，房價越貴等於你要準備的自備款越多，在存頭期款的過程中房價還在持續上漲中，等於存的錢就被通膨掉了。
想知道陳寗怎麼樣判斷什麼算是投資自己？因為我對音樂很感興趣，但不是童子功，隨便一個科班出身的人把我屌打；但自己擅長的事，卻好像不是最感興趣的事。請問這時候陳寗會怎麼做選擇，是投資最感興趣熱情的事，還是自己最擅長的事呢？謝謝您🙏
另外，還想問，您說35歲前最好拿錢投資自己，那這樣好像也會陷入您說的沒有安全感的高風險生活，這種時候好像也不敢放心去學習？請問在這當下您建議手邊留多少錢？怎麼平衡呢？
很多長輩或是已經買房的前輩常常念我幹嘛不買房，租房子只是養房東而已。
但我每次解釋，我每個月房租含車位才1萬6，我和太太平常上班只要5分鐘車程，500公尺內孩子的幼兒園和國小都有著落，附近同坪數的10年內新房買起來都至少要1500萬，算一下分30年貸，光利息差不多就500萬，加上每個月還要差不多4000管理費，30年這些固定開銷加總差不多650萬，平均每月18000。所以我買房也不過就是把房租送銀行＋社區管理，本金根本都沒貼到。
租房是把錢送房東，買房不也只是把錢送銀行/建商，本質根本沒差別。我還不用管房子如果老了爛了的維修問題，也不用怕有惡鄰居，搬走就好。
其實有另一個觀點:房租未來會隨著通膨和基本工資一起逐步上漲,但房貸的利率,我是認為未來30年內政府都不會有讓它有大波動,就算會漲也不太可能破3%,因為真的從1%漲到3%,不只目前數百萬房貸族死一片,數萬家小建商全倒,銀行呆帳暴增....可說是動搖國本.... 所以2X年後台灣基本工資可能是2萬5漲到3萬5,房租從1萬8漲到2萬5,但房貸只有從1萬8漲到2萬......
@@s86810624 最近我房東還幫我降租了呢
@@s86810624 未來有太多無法估計的點，包含台灣現在爆炸的空屋餘屋以及世界最嚴重之一的少子化問題，還有這幾年一直有人民在要求推動的社宅制度。能理解房貸利率不可能暴漲，但房租也是可以用市場機制去找尋適合自己的選項。
另外在你提的數字中，房貸漲了3000，房租漲了7000，但即使這個數字，房租也不過就是稍微多利息4000。我自己的價值觀是認為即使這個狀況，用每個月4000換不用扛每個月近4萬的本金，我是覺得還划算啦！
省下來的錢不論做投資或是提高生活品質，又或是存下來當了孩子棄養我時的養老金都可以。
你得考慮到60歲是否能租到房
@@linfrank8417 我還有老家可以回，而且現在租房很多共生住宅
買不起房總有理由，找個安全邊際以為很有道理，殊不知只是井底之蛙，意外好像你不買房就不會發生一樣
真的出大事，房子賣掉起碼還有錢支撐
音響 繳出去的租金能支援什麼？
大陆的，请问各位 台北典型几个地区房价多少呢。有公摊吗
陳甯 你好棒.希望有機會聽聽您對保險的配置和建議。
+1
我覺得這不算投資房地產，比較像是買來自住。
就跟買 iPhone 來用不會說是投資一樣，除非是拿來當做生產力工具。
投資房地產以現金流來說，要賺錢就是要讓租金要大於房貸，只要達成這個條件基本上不太會虧錢，除非像陳寗講的發生火災之類的意外。
以大學附近套房來說，大概一兩百萬就有很多標的可以選擇，只要屋況還行，租金合理，不太可能租不掉。
買房沒有想過 過了一年 兩年 甚至五年後，房價漲了10% 20% 30%?
到時候賣掉直接現賺幾十萬 甚至一百萬。 所以提早買房不見得是一件壞事
提升自己
但自己的薪水遠遠追不到房子上漲的速度
@@user-fs9wj9eq2v 沒錯。
很多人都說 提升自己薪水，但提升了後卻追不上通膨、房價漲價的速度。
這也就是為什麼陳寧到現在還買不起房。
現在買不起 未來也會買不起。
一千萬貸30年就是給銀行利息200多萬阿😂 就算讓你賣掉房子扣掉稅金 賺100-200萬就偷笑了
@@chenchen8470 2年前(2020)竹北房子一坪20萬 現在4X萬，直接翻倍。假設買25坪房子，500萬 現在直接變1000萬 也值得
現在房價逐年上漲，自己猶豫趁早買辛苦一點也怕萬一出什麼意外沒辦法負擔房貸，晚買房怕房價漲到一個買不起的時候…
可以給我一點意見嗎😂
我跟你一樣...但我被今年的漲幅嚇到了，我就買了...雖然知道未來有可能價格下修，但不敢再冒險觀望了，運氣不好就是跌，運氣好可能沒漲或小漲，但應該不會像前年去年一樣買到大賺。
台湾有地震有武统,有胆你就买
雖然你說的有些道理，沒有緊急準備金就別衝動買房，但你四五百萬音響都花了，ㄧ千多萬房子不想花，雖然價值觀本來就沒有標準，但房子繳不起還能抗通膨賣掉，音響系統也只有你有辦法少折扣賣掉，但多少人可以，買房本身就是一個復雜的決策，多少收入看多少預算的房子，也不是第一間房子就是一輩子的住所，很多人也是由小間換到大間，中間換了很多間，另外負債也會因爲通膨而縮小購買力，當初建中山高政府舉債，以當時物價來說負債可說是天價，那現今來看呢？還有薪資也會隨著你的工作歷練而成長，你自己本身不就是很好例子，當初ATC Scm7就能讓你消磨很多美好時光，如今呢？你目前的前級就能買當年幾套系統？
非常同意你的發言，不過裝睡的人叫不醒，他的價值觀一樣有很多粉絲充值到頂點。
人家在順便廣告啦
你拿一千的房來看，確實四五百的音響系統相比之下是很高。
不過如果你對你自己的能力有自信，目標的房子訂在幾千破億這類單價較高的豪宅，並且在這些經典音響系統價格本就浮動較小，還能帶來收益的情況下，那我想會選擇在買房前選擇購買音響系統應該不是一個太不合理的選擇啦😂
至於說脫手音響只有陳寗能高價賣二手這點我是覺得有點疑惑啦，畢竟你去買的是音響，同樣的喇叭狀況沒差多少的話，我想是不會有你口中這種情況發生啦😅😅
糾結要不要買房，也可以先問一定要在台灣買房嗎？房價物價低的國家很多，台灣越來越不適合年輕人發展。沒必要拿傳統觀念綁死自己，應該仔細精算所有方案。用遊戲比喻，人生不是固定劇本的RPG，應該是開放世界。
買對的房子也是儲蓄的一種, 而且增漲的利潤會比你放在銀行好....個人認為在評估經濟能力能夠負擔下買房子還是不錯的投資和儲蓄的方案。如果真的要資金時候,其實房子是銀行認定有價物件，還是可以增貸出來應急的.....另外,年老時候, 租房真的大不易啊...不如買房強迫自己存款也為未來退休做準備～
這部影片聲音是不是比較小聲?
我也很認同陳甯的看法，從結婚後長輩們三不五時勸我們夫妻買房，但新北房價又高(合適的最少都1500萬以上)。
如果買了房子，光房貸就吃掉我們薪水的一半還多，我們還有1個女兒要養，我曾算了算，真如陳甯所說每月開支去掉，就只剩不到1萬(可能還更少)可以存下當緊急預備金。
我光想就焦慮了，假設真買下去，每天光煩惱錢的問題就夠了~~~
陳甯，說得太好了！
感謝分享
年輕就要好好投資自己
結婚四年半，在外租房子，每月房子的租金則是由台股賺來的錢來支付，這樣自己上班的薪水還能存起來，而且還能輕鬆換房，一直住新房子
這都要感謝當年有好好投資自己
但若買房.....自己的在股市的本金可能就不保了，那就沒辦法繼續股市提款了，所以目前都沒有買房的打算
關於意外，自己則是有幫自己及家人買保險(感覺這是給家人的一種保障)，至於該怎麼買?該如何配置?
一樣!好好投資自己，多去了解溜
我也這樣的做法，沒有多餘的錢買房就真的太危險了
跟買車一樣，搭配現金流 評估
很矛盾，若不提早買房價越來越貴，錢都被通膨了，我講活生生的例子，我從去年開始看房子，那時候我還嫌房價太貴在緩緩，結果今年7月多我們社區有釋出一間小坪數的，我看實價登錄去年才賣650萬，今年最後是760萬賣出，仲介說因為今年房價幾乎又漲了15%，很多都創社區新高單價，去年買房產的若地點好幾乎都可以賺100萬以上，我整個無言....我最後也只能買了一間漲到爆的老公寓，就是怕一直漲，賺的都沒有漲得快...苦命阿
這幾年如果跌 你會哭死
@@blkwqlwcdwqlidwq429 我矛盾很久，去年跟今年漲太大我才決定賭一把...當然我也可以心態覺得跌不買，但若明年他又繼續漲我錢都被通膨了..現在高點一切都是賭注了
@@wei6666 所以你變得在跟房價對賭，而不是做風險控管
陳寧頭髮變超長!!!
想請問月繳七萬 是買多少的房子
有朋友買房出租來付房貸，這樣的操作風險會算比較小嗎？
如果他有把房客自殺，遇到不付房租還敢死皮賴臉趕不走的租霸，租一半了落跑就算了還破壞房子或留一堆垃圾....各種可能額外產生的法律或精神時間成本都考慮過，當然可以這樣投資
@@wens1243 可以找代管處理
@@GTisland 其實光是預防租霸或惡房客這點，其實也不用特別請代管，只要把租約拿去法院公證就能一勞永逸的事，但多數房東為了避稅，不去做公證，讓自己曝露在人性本善的陷阱裡，稅務的錢都不想花了怎麼可能另外找代管
又換麥克風了！？
台灣地震頻繁,房子漏水機會很大,讓自己一生積蓄賭在一個錢坑上那是一種糊塗
說真的誰不想買房，大部分就沒錢買，要是我閒錢能房子說買就買還不買爆
我覺得你果妳有一定經濟能力後,有剛需買一間自住可以,但想像其他投資客一樣貪心炒房,買第二間第三間投資房產 或當房東出租致富,那是很危險,有很多持有房子的成本風險,稅金,修繕,租屋被破壞等等...
The concept of housing in Chinese culture is the sense of belonging and ownership, which, however, may not apply to young generations because of high inflation and relatively low income. But I have a different interpretation about buying a place for running business rather than for residency. Paying mortgage instead of rental, I become a fully independent boss to freely decide how my place looks like in accordance with my business without being interfered by the landlord. The effect of this is 1 plus 1 larger than 2. The place you own is your business plus. However, the only shortcoming, I guess, is that someone has to be determined enough to guarantee his business success substantially and continuously.
Yes, but COVID-19 Pandemic taught us that even a Business can go out of business. Then what ? Who is going to pay for the mortgage. I usually don’t agree with him-especially when it comes to audio equipment-but he is right about this.
想問如果某頻率有空間共震怎麼辦
買一間自己住的，是真的蠻應該的
大安區買不起，樹林土城淡水汐止，總該買的起了吧
新北的舊屋，坪數小一點的，500萬上下還是有機會的
如果點這麼一點的慾望都不能克制，真的有點糟糕
貸款買房是負債，當然也是資產，出意外可以貸出來，沒錢還可以賣掉，想做其他投資也可以增貸
土城的公寓也要700萬起跳
@@user-ye8zw3eb5b 偏一點小坪數，還是有，我做這行快20年了
@@RcRcFuck 非常少，而且只是套房
感謝分享!受益良多，看完這集，不訂閱對不起自己😆
目前台灣現況，房子主要不是給人住的，投資的成分太高，而政府也沒有有效抑制炒房的法規跟做法，青壯世代靠工作還能不愁吃穿，但下一個世代根本無法想像會多辛苦，也難怪生育率會崩，不過我相信還會繼續下探。
感謝滅火，最近有閒錢本很想買房⋯
可以在假日時去看看其他縣市的房子，多看一點累積經驗，未來真要買自己理想的房子時，才不會輕易受騙，尤其有些話術聽多了、看多了，反而可以增加自己的知識，真的不用急著下手買房，除非那個房子你真的怎麼看怎麼中意，價錢也合理，那就出手吧！
小胖老師是你嗎？加油，好嗎？
陳寗的考量含蓋面及深度相當全面而成熟，這還沒納入官商勾結消費者散死造成的惡質建築風暴；就像買了大陸手機裝大陸APP，被監查、陷害是死得其所。需要見識、經驗及常識才能進行風險評估，正所謂事非經過不知難；窮而音痴還訂閱您的頻道正是因為看重這高度全面性的考量分析，彌足珍貴的所在，生命中的空白(不太希望有機會填滿)。還好你的底子不錯感謝您的父母也有了相當的台風，介紹給小朋友也很合適(小女生要聽好聽的看好看的)，感恩您做了這個企劃。
其實這樣看的話沒有人買得起房子
現在買房主要還是把租金改成貸款而已
而且現在趨勢也很少人真的是買一間1500萬的房子住一輩子
如果照上面講的要通通都要備齊才能買的話 大概也是40.50歲了吧...
所謂的學術型的溝通就是跟現實面有落差 哈哈
我家長輩沒有吵著要我買房，不過我有聽到我要買房就裡所當然認為新房子要有一間她的房間還要有獨立衛浴然後不出錢的姊姊。以及聽到我要買房就提出一堆要求導致預算暴漲，誇下海口說多的錢她出，結果存款根本不夠付差額，還一直要加碼買更大更豪華更市區的房子，而且明年就要退休收入只會少不會多支出只會多不會少的母親
好恐怖💔
可憐
房子還是蠻值得買的，如果會增值，有時房貸還沒付完，就增值一倍，比您存錢還快，但真的要做好風險評估，像這次疫情拖了二年，如果收入受影響，就付不出來了，所以重點是好房子還是值得入手，但一定要準備至少二年的周轉金在手上
就像你說的，前提是「如果會增值」，不想買房及買不起房的人越來越多，現在的房子還有多少增值空間呢？
@@willchen8068 今年就莫名的暴漲囉．．．但今年買的是感覺不太會在短期間又在漲上去，真的是歷史最高點
風險很重要是對的，而一旦風險能夠承擔，有能力了，就該買房
能力夠了也不代表就「該」買房，每個人都有自己的規劃
@@willchen8068 老了之後想去安養院的話可以不買
繳不出來不能直接賣掉嗎
有個疑問，一間房子兩千萬貸款下來住進去，那個自備款通常是怎麼解決的？非法超貸？父母的房抵押貸款？
頭期款存夠了再買、或是不要買這麼貴的房
自備款不是都存到的嗎
自備款沒多少啊
@@allisaallisa 對不少人來說是存不到或是非常久的吧，這種情況下買房，我很納悶他們是怎麼解決自備款
@@zzda717 對啊，沒多少，幾百萬而已
最少要有一間自住房 但是 要買自己負擔得起的 不是去買一間想要的 住不起大樓就住公寓 買不起台北就買新北 買不起大的買小的
2000萬的房子貸款30年8成，1.5的年利率月還款5.5萬而已還不到7-8萬啦
不過投資買房觀念要正確，才不會繳不出貸款被斷頭
我的想法，假設租房跟買房，兩者每個月差了4萬的現金流，那從現在起好好投資理財，30年後真的碰到到沒人想租你房子時，你一定可以在鄉下買房養老。
也許會你會說，這樣不是都要買房？
差別就是你會多2.30年現金流相對充裕的生活，且能因為工作輕易搬家的權力，這30年的風險承受能力也會大上許多
說的好啊~真的不行回鄉下買就好，至少真的這現金流2~30年過得輕鬆很多養小孩也不是問題!!
而且可以賭一波房市泡沫
樓上兩個大笨蛋 財團地主投資客以後連鄉下都漲給你們看 我他媽要是知道你們要撿鄉下的房子 一堆拉到幾千幾萬丟給你們
@@FB-nt5kx 好的聰明人 你趕快買，等我30年後高賣給我喔小傻瓜。 要是有穩賺的投資，各大財團為啥不狂買一口氣買齊？為啥鄉下房價沒炒起來？為啥個政府都在煩惱人口外移？
人口比例老化，總人數也下降，直轄市會不斷都更，資金豐沛工作機會多會一直熱絡，鄉下為什麼是鄉下知道嗎？因為不便利也沒工作機會，醫療落後生活機能差，所以沒有人想去住，所以才沒人買所以才便宜啊 ！動動你的小腦袋收起你膚淺的想法。趕快去買趕快去蓋，然後30年後我一樣買都市，那你這鄉下買房爆賺的投資是不是就是個失敗結果？
我相信總有人能因此成功，但絕對是少數且不是你也不是我，我們都是小韭菜就別自視甚高了小韭。
@@FB-nt5kx 請買請買~你都想到了財團也想到了連大笨蛋都想到了，這十幾年的漲勢鄉下怎麼還漲這麼慢呢？日本的鄉下怎麼還沒拉上去呢?中國的鄉下怎麼沒有拉上去呢？
在沒有利多消息前，鄉下投報率就是低，你是財團會投錢給投報率低的地方嗎？喔對了你不是財團地主投資客。
以前萬元戶就算很有錢了，再來叫百萬富翁，現在叫千萬貧民，美國亂印鈔票就先不管，我們中央銀行每年固定印2到3%新台幣，你買一塊地什麼事都不要做，放10年後他自然就漲2到3成了，不是房子變貴，是鈔票變多了~
錢真的很重要。
每月現金流多少，關係你買房。
有多少錢做多少事。
👍
一邊準備緊急備用金，一邊有錢就投資自己、投資正資產、少買負資產
什麼是正資產
能幫你賺錢的就是正資產
不知道長輩哪來的一堆期望，自己還不是也做不到。
Sim3000嗎…
買房還是要打破很多舊有的觀念. 其中一個就是還貸款.. 誰說一定要還貸款...不能只還利息就好了嗎? 答案是可以的.. 一般寬限期是兩年, 兩年一到換一家銀行就好了啊...又有兩年的寬限期了. Run個五次大約就是10年的時間了...依據台灣的房市10年房價成長的空間是相當大的..10年到了就是換房...所以所以重點是在一開始的找房子..這房子10年是否有成長的空間...這成本絕對比在外面租房子成本來的低...
重點是多餘的錢要有效利用，不然退休時連一套老房子也沒有，手上也沒現金就更糟了。
手上有現金流最重要
雖然知道買房不划算~但是看著年年漲速超快的房~還是會覺得很心酸QQ
租房的不方便處(東西壞了要修，不能隨意釘釘子做些改變)讓我近年來越來越想買房...
養了寵物+有個廚房可以開伙的物件真的很少很難找..不然就是爆貴...
已經越往越外圍看~還是覺得好貴好貴...
按能力買，盡量早點買，島嶼不會長胖，人多了只會越貴。
@@user-ek4hf4ul8b 已經開始人口減少啦！台灣少子化也很嚴重的（但沒影響到房價
@@yi-chunlin8365 加油~
@@yi-chunlin8365 對！人口少了，還是不降房價來。得益者怕蝕讓房子，但人口減少成常態，總要減降出讓。要不然一堆空房成危樓有何用？
@@ewolam 如果說人口都減少了，六都房價就會變少，那雞排吃的人也變少了，雞排有降價過嗎？ 重點是房價跟雞排都有僵固性，雞排漲價你可以不吃，那房價漲了可以不住房嗎？住公園？
甯兄！冒昧請問您一下，您現在一樣是在大安區租屋嗎！？
再造次，您愛妻是台北市人！？還是！？
在下前女友是台南市東區人/獨生女，10餘年前未分手時談及婚嫁事時，希望我把新北的老公寓賣掉，去台南買她父母家對面，最後也是因為這事分手。…歪樓了！在下想造次的問題是：如果您娶的是雙北市的，很高機率娘家會補助新婚房(1次付清或高額頭期款)。建議您在土壤液化嚴重的大安區租房，還是要留意住宅的制震程度。
感覺你當年分手是對的....一個念頭就差好幾百萬....幾乎是基層勞工半輩子的收入....
@@s86810624 哀!是協商未果(她要留在台南陪伴父母)被甩惹。府城的古典美人，無緣啦。
@@barry-wenwen7127 我也有類似的經驗...滿滿的無奈....
任何投資都有風險！跟賭博一樣。
謝謝 覺得 學習很多
比起買不買房我更想知道為什麼台灣的政府不敢去動房地產這塊，反而是放縱不合理的房價持續飆漲
除了歐洲沒人敢管啦
日本低房價跟政府也沒太大關係
跟泡沫經濟破掉導致的消失的二十年比較有關係
台灣現在也在吹泡泡
看哪天會破吧
不過到時候你還有沒有收入就不知道了
@@jordantai3015 吹泡泡這事我二十幾歲就有人再說了，如今我都快四十了還是沒破，不過慶幸當初的我還是堅持要買房，現在看來也是正確的決定，只是苦了這一代的年輕人
@@hsuan5158 我懂啊 我就靠北靠母啊😁 我的意思是日本當初就是自己主動升息把泡泡戳破了（雖然有一半是因為美國施壓）結果就是經濟大蕭條 經濟倒退二十年 房價跌了 工作也沒了
所以各國政府只好無限QE 跟著一起吹 想辦法不要在自己手上爆掉就好
在不升息的前提下 打房都是無效的 畢竟人頭要多少有多少 銀行貸款利率那麼低 增加那一丁點持有成本根本沒意義
不過好在台灣房價吸收物價 只要不用繳房租 在台北還是可以過的很滋潤
因為不論藍綠，政客們和他們背後的金主本身就是炒作房地產最大的既得利益者。看看選舉公報公布的金主，根本沒什麼實業家會捐獻，幾乎都是建商相關的金主；也可以去問問看很多新交流道、高鐵/鐵路/捷運設址附近的土地在公開前是誰收購的？幾乎都嘛是地方立委/議員和他們的好朋友們在處理的
6:56 第一重要觀念 一年不工作也能付房貸才可以買 。 有堅實的家人永遠不工作也能付房貸
有夠中肯...
這樣算安全是安全,但真要這樣規劃,很多原本買得起的人都不用買了....
@@s86810624 都拿得出頭期款加一堆有的沒的手續費約房價30%來買了 , 不差多留4-5% 安全邊際啊,供不起要送回去耶。 當然重點還是有家人最好啦。
總而言之一句話
就是 沒錢買不起房
其他都是愛面子的藉口
SIM3000?
我也是想到這位...
真的!! 字字血淚!!! 可惜人類就是感性大於理性...@@
其實我覺得租房子也很好，不了解為什麼月薪才3-4萬的人也一直想要買房，人生又不是一定要有房子，房貸開始繳了之後薪水大部分都拿去繳貸款了，生活品質也不會太好，壓力又很大，如果突然失業貸款就繳不出來，何苦呢？
只是老的時候不好找房子租，普遍都排斥老人，怕老人風險高。
失業也是要繳房租
@@user-ts1qx3eq1y 假設租房跟買房，兩者每個月差了4萬的現金流，那從現在起好好投資理財，若真的碰到到沒人想租老人時，你一定可以在鄉下買房養老。
也許會你會說，這樣不是都要買房？
差別就是你會多2.30年現金流相對充裕的生活，且能因為工作輕易搬家的權力
人口負成長的趨勢&新房一直蓋，幾十年後房東不租老人，就只能租給?了
有房子不能隨處找外地工作，要是轉工到別個城市很麻煩😡。
你舉的房子火災的例子，其實也是有保險可以買的，而且不算貴。
我到覺得是現代人對保險知識不足，才會覺得保險不夠全面。包括很多保險業務都很兩光....
感恩！您沒提還真忘了這個工具，政府太貪腐國人的道德底線底又捨棄遠見，致使公共安全承受力低落相關市場隨之低迷，承受風險時能不致命也要命了。
真的 像是我親戚他騎車撞到一位違規穿越車道的行人
被對方要求賠200多萬
後來也才知道平時我們保的車險沒有賠這個
要保第三責任險才會全額賠償 但保險人員一直都沒說(也不完全怪他 因為現代人對拉保險的人講的廢話很反感)
只能先跟家人借然後慢慢還