Comment financer une 1ère opération de marchand de biens. Une astuce qui marche en bonus !!!
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- čas přidán 26. 10. 2021
- Comment financer une 1ère opération de marchand de biens. Une astuce qui marche en bonus !!!
Comment j'ai réussi à financer ma première opération de marchand de biens, dans cette vidéo je vous explique tout, avec en bonus une astuce qui fonctionne si vous êtes vraiment en galère, regardez bien jusqu'au bout !
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la chaîne est super ! Merci pour les explications et conseils
Avec plaisir, merci pour le soutien.
Bonne vidéo et merci pour l'astuce de la fin
Merci j’espère que ça servira.
Merci pour ce retour d'expérience très instructif et bravo pour l'obtention du financement !
Merci pour ton commentaire 👍
J'ai bien aimé les explications merci
Tant mieux merci pour le commentaire
Un grand merci pour ta vidéo, je suis avec toi sur le groupe de l’homme aux chemises à carreaux et je ne comprends pas que ta technique ne soit pas enseignée. Du coup je comprend aussi comment certains ont eu les sous mais n’ont pas forcément été aussi transparent. Je suis sur ma première ope, 2 ans après ta vidéo j’espère que ça fonctionne encore!
Bonjour et merci pour ton commentaire.
L’obtention des prêts pour les investisseurs c’est un peu durcie ces derniers temps mais les banques prêtent toujours, il faut un peu plus d’apport par contre. Donc cette technique est toujours valable sous condition.
Salut bravo pour ton financement oui c est vrai c est dur dur..
Salut et merci, oui c’est dur et c’est d’autant plus satisfaisant quand c’est fait.
Cédric,
Comment arrives-tu à avoir tous tes devis pour monter ton dossier de financement dans le délai défini (d'ailleurs tu mets quoi ? 2 mois ?) dans le compromis. Je pense aux devis ENEDIS souvent très longs, idem SAUR et artisans souvent débordés.
Le temps que tout ce petit monde se déplace sur site et ensuite qu'il travaille les devis peut vitre dépasser le délai ...
Effectivement c’est très long, la première opération a été un peu spéciale en délai parce que j’ai eu un accident qui m’a retardé dès le début et avec l’accord des vendeurs j’ai obtenu du temps pour me remettre avant de signer, j’en ai profité pour faire les devis. Pour la deuxième j’ai grate un mois de plus que la normal pour les devis, et il me manque presque rien pour être bon déjà. Il faut vraiment relancer régulièrement par contre et anticiper pour tout ce qui est reseaux.
Bonjour JCM, merci pour les différents contenus. Je rencontre les mêmes problèmes pour le financement de ma première opération malgré un bon dossier à présenter. As-tu une banque à me recommander pour projet de 600KE avec apport 20%?
Merci d'avance.
Bonjour et merci pour ton commentaire.
Pour les banques ça dépend vraiment des régions alors pas évident de te conseiller si tu es d’une autre région
Bonjour,
Super vidéo!
Donc si j'ai bien compris, on peut créer une SAS ou SARL, emprunter pour du locatif sur cette société, mais au final revendre à la découpe sans être requalifié ?
Merci :)
Jordan
Bonjour Jordan, la société ayant pour objet dans les statuts, marchand de biens et tout autres activités liées à l’immobilier, je peux faire ce que je veux, acheter, louer, revendre, sans problème.
@@jcmimmo2000 d’accord ça marche. Très intéressant ! Merci
Salut félicitation pour ton financement !!
Merci pour les astuces !
ps: tu a des réseaux pour discuté avec toi ?
A bientôt
Salut et merci pour ton message, pour répondre à ta question, je n'ai pas d'insta ou autres, si tu as des questions, par les commentaires ça pourra servir aux autres également.
Bonjour. Merci pour cette vidéo. Je souhaite monter ma société de MDB mais je me pose la question de savoir s’il ne vaut pas mieux se faire la main sur de locatif en nom propre avant ? De plus je n’ai pas d’apport aujourd’hui pour commencer. Savez vous si je pars sur une opération via une société on peut se passer de l’apport ? Merci
Bonjour Hélène, pour démarrer via une société il faudra obligatoirement de l’apport pour la première opération, les banques sont déjà très difficiles à convaincre et sans apport c’est impossible. Pour se créer du capital il est préférable de commencer par sa résidence principale en achat revente, c’est légal et sans impôts sur la plus value. Par contre démarrer par du locatif je ne vois pas trop l’intérêt, le locatif ne rapporte pas d’argent tout de suite, ou très peu par mois éventuellement, et reste une charge pour les banques. Éventuellement il est possible d’acheter, mettre en location un certain temps et revendre avec plus value, ça passe comme de l’arbitrage de patrimoine donc légal, mais impôts sur la plus value, donc il faut une belle marge pour que ce soit intéressant, et ça va prendre un peu de temps.
Bon, alors voilà, on se demande un peu d’où tu sors, et comment tu fais pour sortir des trucs aussi limpides, propres, clairs et circonstanciés :)
Chapeau bas ! Sans prise de tête ni grosse tête, c’est tout le métier qui se déroule sous nos yeux. C’est comme qui dirait une pensée articulée, mâtinée d’un pragmatisme décomplexé :)
Merci pour ces partages. J’écris ça au pluriel car j’ai vu les autres vidéos.
Avec mon associée, nous avons nos 3 premières affaires en cours, dont aucune division, mais c’est une erreur qu’on rectifiera pour la prochaine :-)))
Bon vent !
Super commentaire merci c’est vraiment plaisant à lire, même si j’ai eu peur au tout début. Bonne chance a vous deux dans le biz.
Félicitations pour le financement!
Chaîne intéressante qui reprend exactement les problématiques du début de l’activité. J’en suis d’ailleurs au stade où j’attends la réponse de mon premier contact après 1 mois et un accord oral…
Est-il possible de connaître le nom de la banque qui a suivi pour cette première opé?
Merci! 🙂
Salut et merci pour ton commentaire, j’espère pour toi que tu aura ton financement, tu pourra nous le dire ici pour soulager les débutants qui regardent cette chaîne. Pour ma part c’est le crédit mutuel qui a suivi.
Financement accepté 👍🏻
Une des parties les moins évidentes au début je pense mais il ne faut rien lâcher!
Pour ma part c’est la Caixa qui m’a suivi, j’ai vu deux Crédit Mutuel (dont le mien qui me prête pour du locatif) qui ne m’ont pas suivi ce projet.
Félicitations à toi, voilà une grosse étape de passée.
Effectivement j’avais connaissance que la Caixa finançait, mais pas d’agence près de chez moi.
Le plus intéressant t’attend maintenant, bonne réussite à toi.
@@jcmimmo2000 Bonsoir, Credit Mutuel de quelle région pour votre financement ? Merci
@@davidnechet8291 Bonjour, je suis dans les pays de la Loire. A ce que je sais le crédit mutuel ne finance pas partout, ce sont des décisions régionales.
Bonjour Cédric,
Au fur et a mesure que j'avance ou que je me pose des questions.
Je regarde une seconde fois tes vidéos. C'est le cas pour celle ci.
Si tu te présente en qualité investisseur, que dis la banque car tu fais ca en sasu ?
C'est rare comme statut pour un investisseur.
2) les statuts que dis tu quand la banque les regardent ?
Ton metier mdb se voit dans tes status.
Yannick
Bonjour Yannick,
Il est tout à fait possible d’investir via une SAS ou SARL. Du moment que c’est indiqué dans tes statuts qu’en plus de mdb tu fais de l’investissement. C’est pour ça que c’est important de bien ficeler les statuts au départ et d’en mettre un max dedans.
Salut j’ai une question :
Je vais faire ma première opération bientôt je suis encore salarié et je veux le rester donc je fais ça pendant mes vacances.
Je veux commencer petit et j’ai donc trouvé un studio à rénover.
En sachant que je veux faire ça pour commencer on va dire une fois tous les deux ans mon objectif est de gagner sur la revente entre 10 et 15 000€ net , bien que j’achète 47000 Fai et revente 100 000 € travaux 20 000 €.
Penses-tu que c’est bien pour commencer sachant que je serais obligé d’avoir un prêt pour une maison secondaire et non en tant que marchands de biens ?sachant que les impôts vont me taxer ?
Sinon j’ai l’expérience au niveau locatif est auto construction.
Je te remercie.
C’est idéal pour commencer de rénover un studio, surtout si tu es salarié à côté, tu n’as pas besoin de grosse marge car tu ne vis pas avec. Tu crées quand même une société ou tu fais ça en nom propre?
Salut jcm excellente vidéo, concernant la demande de financement en locatif pour contourner; tu la fais au nom de la société de mdb ? Car ceci n'est il pas un frein non plus pour la banque si tu n'as aucune opération faite avant ?
Bonjour et merci pour ton commentaire.
Oui il faut faire la demande avec sa société, il faut que dans les statuts il soit précisé qu’on peut faire du locatif, pour que la banque soit rassurée.
Et comme ce n’est pas une opération de marchand pour la banque, peu importe si c’est la première, c’est un investissement, si les chiffres sont bons c’est le principal.
@@jcmimmo2000 d'accord merci est il possible de t'envoyer un mp? J'ai une question un peu plus précise
@laurentmartin6992 tu peux m’écrire via Messenger si tu veux
@@jcmimmo2000 d'accord c'est fait :)
Bonjour Cédric,
Merci pour ton retour d’expérience.
Concernant l’engagement de revente dans le compromis pour bénéficier des droits de mutation à taux réduit, ça n’a pas posé problème quand tu as essayé de faire financer en investissement locatif ?
Merci par avance pour ton retour.
Bonjour,
Quand on a pas d’autres choix pour financer que cette option là, on fait une croix sur les frais réduits.
@@jcmimmo2000 merci pour ta réponse.
Mais quand tu as dit que tu avais fait passé le même dossier en locatif et qu’il était accepté dans la même banque qui avait rejeté le dossier en Mdb, il s’agissait bien du même compromis et donc je suppose avec engagement de revente et les frais réduit non ?
Le dossier en locatif est passé dans deux banques, mais qui ne prenaient pas en mdb, je ne me rappelle pas avoir dit que c’était dans la même banque.
Dans Le compromis il n’est pas encore question de délai de revente, c’est au moment de l’acte final que c’est mentionné. Et de toute façon je signe les compromis en nom propre.
@@jcmimmo2000 Merci encore pour la réponse.
On peut donc imaginer signer le compromis avec clause de substitution sans mentionner l’engagement de revente.
Faire passer le dossier en locatif et en amont de l’acte piloter avec le notaire pour intégrer l’engagement de revente à l’acte authentique afin de bénéficier de l’exonération des droits de mutation ?
Merci par avance et je tiens à saluer ta chaîne et le travail qui l’accompagne.
Oui ça c’est faisable, la banque n’a besoin que du compromis pour accorder un prêt, donc ce qui se passe après elle le voit pas forcément.
Bonjour,
Bravo pour ton financement !!!
Donc si je comprends bien si tu aurais accepté le financement investisseur, tu aurais pu faire comme même ton opération à la découpe ?
oui j’aurais fini par prendre ce financement car je voulais absolument faire cette opération, et ça me permettait de la réaliser tout pareil avec juste quelques différences sur la manière de payer les frais financiers.
@@jcmimmo2000 Bonjour,
En cas de revente à la découpe en tant que particulier, avez-vous envisagé le risque de requalification ? L'intention spéculative est là et la revente de plusieurs lots semble établir le caractère habituel.
oui c’est tout à fait vrai, c’est pour cela que j’ai créé la société. Et même si j’avais pris le crédit investisseur, ça aurait été par la société, qui m’autorise ce type d’achat également. Je déconseille fortement les opérations mdb en nom propre.
@@jcmimmo2000 Merci pour vorre réponse. J'ai du mal à voir comment investir avec une sas/sarl et un montage investisseur locatif sans bilan, un apport conséquent est suffisant ? Dernière (petite) question : la formation que avez suivie est-elle dispensée par un mdb dont le prénom commence par un Y ?
@@xavierdanger5149 , j’avais effectivement un apport de 20%, et même sans bilan, du moment que les chiffres sont bons, c’est à dire loyers prévisionnels et charges mensuelles çà passe puisque deux réponses positives pour moi.
Et oui c’est Yoni mon formateur.
Bonjour es que c’est nécessaire d’avoir le compromis d’achat pour aller à la banque
Car agent immobilier ne veut pas donner mon offre d’achat au vendeur
tant que j’ai pas un financement auprès du banque
C’est bizarre ?
Merci pour ta réponse
Et pour tes vidéos très détaillées
José
Bonjour José,
C’est pas bizarre c’est stupide, l’agent ne doit certainement pas connaître les marchands de biens sinon il saurait qu’on n’a pas d’accord de financement sans projet.
Étant donné le temps que ça prend pour la banque de travailler sur un accord de financement, ils demandent que tu es signé un compromis pour commencer à regarder ton dossier.
Donc là soit tu fais comprendre à l’agent comment ça se passe, ou si il est borné tu ne pourras rien faire.
Et en plus même pour un particulier qui veut acheter sa RP c’est plus compliqué d’avoir un accord de principe car les taux bougent très vite.
@@jcmimmo2000
Très bien merci pour ta réponse
👍
Salut, bonne vidéo intéressante 👌
Par quelle banque passes tu?
On a un bien a 70k, une division a faire, a la revente l'estimation est de 120k. Sans travaux a faire.
Nous avons 10% d'apport. Malheureusement le CA, LA BP ne veulent pas financer, pck le métier de marchand de bien leur fait peur... 😭😭
Bonjour et merci pour ton commentaire.
Je passe par le crédit mutuel, par contre il y a des différences entre les régions, ce n’est pas les mêmes banques qui financent en fonction de la région.
Pour ton dossier 10% d’apport c’est juste, il faut au minimum 20%, voir 25% pour les débutants dans certaines banques.
Il y a eu trop de dossiers mal gérés je pense par des mdb et les banques ont dû avoir des problèmes pour récupérer leur mise, je pense que c’est pour ça que c’est mal vu.
@@jcmimmo2000
Merci de ta réponse 👌
Ce qui est dommage c est qu on aurait de l'argent, on aurait pas besoin d'eux pr financer... C est vraiment compliqué de débuter.. tu es toujours en activité ?
Oui c’est pas facile c’est sûr mais il faut s’accrocher, certains mettent du temps mais finissent par y arriver.
Moi je suis toujours en activité bien sur. Un peu tôt pour la retraite 😀
@@jcmimmo2000 ça dépend ^^ si les finances le permettent 😂
On va essayer de trouver alors.. tu es dans quelle région ?
Je suis dans le 44/85, et toi?
As-tu une formation ?
Oui j’ai fait une formation
Quelles garanties as-tu présenté à la banque qui t'accordait le prêt en 'investissement locatif'? En ayant créé ton entreprise récemment, je suppose que tu n'as aucun revenu lié à celle-ci...
Tout d’abord merci pour ton premier message, il a disparu sans pouvoir y répondre.
Concernant ta question, comme c’est un emprunt par le biais d’une eurl, mes revenus en tant que salarié chez un patron ne rentre pas en compte contrairement à une sci. Les banques n’ont rien demandé de plus que les loyers. J’avais une renta sur le papier de 10%.
@@jcmimmo2000 Oui, je n'ai pas compris pourquoi mon premier message avait était supprimé et je comprends en te lisant que tu n'y étais pour rien. Tant mieux si tu as pu le voir et merci pour ta réponse. C'est plus qu'intéressant comme astuce car ça ouvre réellement des perspectives. Néanmoins, tu as bien fait d'accepter l'offre en MDB car comme tu vas multiplier les opérations, tu as tout intérêt à créer un partenariat avec ta banque. Pour ma part je réalise actuellement un opération type mdb mais sur résidence principale et dès qu'elle est terminée, j'entamerai le même parcours que toi alors en attendant, je suivrais tes vidéos avec la plus grande attention!
Oui c’est tout à fait vrai, la banque est le partenaire majeur de nos opérations, tout du moins tant qu’on a besoin d’eux. Donc comme le plus dur est de mettre le pied dedans, je me devais d’accepter leur offre.
Concernant ton projet c’est très bien de commencer avec ta RP, non seulement pour l’apport que tu vas pouvoir mettre dans ta première affaire pro, et ça montre à la banque une expérience récente, donc il faut bien mettre les chiffres dans ton dossier bancaire à présenter.
Merci de me suivre et à bientôt.
@@jcmimmo2000bjr, donc si je comprends bien on peut emprunter en locatif via une eurl ou sarl (avec bien entendu un bon projet et excellente renta) sans que les revenus persos soient pris en compte contrairement à une sci? Car je suis mdb débutant comme toi donc pas encore de bilan ni revenus et j aurais aimé investir en locatif sans attendre les 2 3 bilans demandés
@@aurelienlemardelet8719 bonjour, c’est tout à fait ça, il faut bien sûr un projet qui tienne la route, et la banque ne prendra en compte que les revenus générés par l’investissement, à partir du moment où la société sera gagnante sur l’opération c’est bon. On est d’accord que ce n’est pas une solution pour se générer des cash-flows qui tombent tout de suite dans la poche, c’est pour la société et la faire prospérer, dans le cadre d’un investissement. Le principe même de la sarl ou eurl, c’est de séparer le risque entre les biens du gérant et sa société, d’où la responsabilité limitée. J’espère avoir été suffisamment clair pour toi.
Bonne vidéo. Bravo !!
Parcontre faut m'expliquer pourquoi sur la miniature on a d'un côté un petit noir qui se tient la tête (genre il échoue) et de l'autre quand tout va bien c'est une main blanche qui apparaît.
Il n'y avait pas d'images de blanc qui se tire les cheveux ou pas d'image de noir qui serre des mains ?
Vous les blancs avez un racisme inconscient. C'est incroyable.
C’est vraiment sérieux ce message ou c’est une blague?
Je vais quand même répondre.
Le racisme commence quand on se pose se genre de question, j’ai cherché une image de quelqu’un qui galère et une autre d’une poignée de main, c’est tout, sans faire attention à la couleur, donc je n’ai fais aucune différence. Je n’accepte pas qu’on me prête ce genre d’initiative.
Et de dire " vous les blancs" ce n'est pas raciste peut-être ?? Vous voyez le mal partout et cherchez vraiment les problèmes ou il y en a pas. C'est scandaleux de faire un amalgame de ce genre à partir de simples illustrations. Arrêtez de faire le persécuté .
Astuce de fin intéressante mais qui pose des questions. Difficile de demander le prêt investissement à une banque de détail au nom d'une société dont l'objet social est marchands de biens... Et si l'opération est montée en nom propre, le fisc peut la requalifier en opération commerciale et gare au redressement , non ?
Bonjour, ma société a pour objet marchand de biens, mais est valable pour toutes opérations immobilières, y compris l’investissement locatif, pour cela il est important de bien établir ses statuts, comme expliqué dans la vidéo j’ai eu deux accords de cette manière. Je tiens à préciser que j’ai vu des conseillers pros dans les banques. Pour la deuxième question, cette astuce n’est à utiliser que pour les mdb avec une société en galère de financement, il est fortement déconseillé en effet de faire de l’achat/revente en nom propre ou en sci.
Bonjour,
je viens d'ouvrir un compte au CCM Nantes avec plusieurs centaines de k€ de dispo pour démarrer en MDB. Le conseiller du compte perso me dit qu'il n'existe pas de service promotion immobilière au CCM, ce qui est très surprenant...
Auriez-vous un contact / tel à joindre svp ?
Merci encore pour vos vidéos fort instructives.