MARCHAND de BIENS : Financement, statut et fiscalité !

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🔎 La vidéo en bref :
De nombreuses sources en ligne donnent des informations erronées ou périmées sur le statut de marchand de biens. Ce qu’il faut savoir en priorité est que ce statut comporte des risques législatifs et fiscaux : un marchand de biens est un professionnel de l’immobilier, et en cas de litige il aura toujours tort face au locataire !
Être marchand de biens implique généralement de créer une société, tu seras donc redevable de l’Impôt sur les Sociétés (IS) et assujetti à la TVA. Jusqu’à 38120€ de bénéfice, tu seras imposé à 15%; au-delà, le montant passera à 28% d’imposition.
3 choix de TVA s’offrent à toi : l’exonération, la TVA sur marge et la TVA sur le prix total. Il est primordial de bien choisir ta formule : les contrôles se font des années plus tard, et cocher la mauvaise case peut coûter très cher entre remboursement et pénalités.
Le statut de marchand de biens est certes une option pour diversifier ton patrimoine, mais de nombreuses obligations s’imposent à toi autant dans la gestion de ta fiscalité que dans l’entretien de tes biens immobiliers.
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[@YannDarwin]

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[@diouk2481]

je t'adore, merci pour toutes tes vidéo, continue ton travail tes auditeur t'adore et aufait c'est grace à toi que je me suis lancer il y a 1 ans , sa a marcher, on continue ! Thanksssssssssss

[@etiennepham5873]

Bonjour, je serai partant pour être formé sur ce sujet malgré les difficultés. Merci pour ta vidéo de qualité... comme d'habitude.

[@quesadaalexandrerentierc1m505]

Contenu très intéressant on voit que tu as de l'expérience à un niveau élever.
Je ne pensais pas que être marchands de biens était si compliqué car c'est une activité que par la suite j'aimerais faire. MERCI pour ton explication😉

[@neness6620]

la tva sur marge ne 'applique plus de manière obligatoire depuis 2010 , travaux de rénovation ne concernant pas la majorité des éléments structurels fondation , murs porteurs, charpente ou majorité du second œuvre ( ex si vous refaites toute la plomberie l'electricité , cloisons etc ) n'est pas soumise a la tva sauf option . les bâtiments de plus de 5 ans pour la revente a un particulier ne sont pas imposable a la tva

[@fusiliercommando1]

Et si on achète un.bien de plus de 5 ans avec presque pas de travaux si on paye la tva sur nos travaux comment ça ce passe à la vente ?

[@plomberieservices4335]

Merci Yann, t'es au top !

[@pierrickchabeuf7472]

Salut yann
J'ai une question
Je viens d'acquérir un corps de ferme où je veux faire 3 lot 2 que je revends et un que je garde en location.
Que dois je monter comme société ou autre ?
Merci

[@bentabetkheira9959]

Merci Pour votre vidéo c vraiment très intéressant ce que vous faites bravo.je vous demande après la rénovation bien-sûr avec des travaux qui dépassent le rix d'achat est ce que la TVA se calcule sur la marge ou le prix global de la vente
Merci

[@angeloone3481]

Excellente vidéo

[@arnaudhennequin4914]

Merci pour la vidéo qui permet de connaître un peu mieux ce statut qui est souvent méconnu.et en effet très peu d infos sur le net 👍

[@laodicebazillier7922]

Super, des infos pertinentes.

[@matista]

Travail + achat immo + renovation => revente donc plus values. Et renouveler l'opération autant de fois que possible :)

[@astridchevalierdufau420]

merci !!!

[@thegoodway23]

merci bien pour cette vidéo, ça sent la compétence et ça vous fait un like et un abonné de plus, j'ai une question pour le cas d'un achat pour location, est ce que ça nous évite l’impôt sur la plus valu au delà de 5 ans ou pas?

[@YannDarwin]

Bonjour, ici Sarah de l'équipe Yann Darwin.
Je te conseille de prendre rdv téléphonique (gratuit) avec un membre de notre équipe ici : enfinrentable.fr/team. Tu pourras en discuter avec lui ;)
À très vite !

[@skyrel_ice4636]

Merci Yann💪💪💪

[@guybliek9486]

C'est une vidéo très intéressante ! Je ne connaissais pas ces problèmes fiscaux qui peuvent apparaitre à postériori. Pour faire simple Yann (essayons!) devrait on opter pour la TVA
sur le prix de vente et non sur la marge pour être "sécuriser" fiscalement ?

[@Biby78200]

8uhholll j'y f

[@aubenj]

Hello c'était soft car vulgarisé. Tu peux complexifier l'argumentaire et mettre quelques schémas en plus manuels sur paperboard ou montage vidéo. En tout cas chapeau et bonne continuation 😉

[@sohailarshad2129]

Salut je voulais savoir pour les marchands de biens c'est quoi la durée d'obtention d'acte propriété ( compris de vente), pour les particuliers c'est en moyenne 2 a voir 3mois et pour nous les professionnels qu'elle et la durée max ?

[@angeloone3481]

Compromis de vente

[@grimalgp3894]

Je suis que à la moitié mais super vidéo Yann ! Comme d'habitude 😄😉

[@oliche2427]

Salut Yann, j'aimerai savoir quelle formation et ou surtout (quelle ville) pour savoir comment ne pas me faire piéger avec mon lmnp réel en passant lmp (et oui, mon immeuble est beaucoup plus rentable que prévu). Tout en sachant que le lmnp risque d'exploser en plein vol de toute façon, quels sont les recours pour éviter le rsi "ssi)" ? Encore merci pour tout.

[@YannDarwin]

Salut,
Je suis Hélène de l’équipe Yann Darwin.
Yann reçoit plusieurs demandes chaque jour et ne peut malheureusement pas répondre à tous.
Pour bénéficier de son suivi et de celui des experts immobiliers de l'équipe, c'est de ce côté : darwin.enfinrentable.fr/air2-0m
Bonne journée ! :-)

[@kipertoo9866]

Slt Yann je m’intéresse à ce sujet j’ai 14 ans je rentre en 2nd et je me pose la question esque les études coûte chers répond moi stp ?

[@joyboy4549]

Ça depend les études que tu fais

[@joyboy4549]

Renseigne toi d’abord

[@geraldadjanohoun]

SCI IS ? SAS ? SARL?

[@benjaminben7045]

Bonjour, après avoir réalisé plusieurs opération très rentable sur mes résidences principales successive, je souhaite désormais me mettre en temps que marchand de bien pour réaliser des opérations et bénéficier d’une fiscalité moindre, je me pose néanmoins certaines questions concernant le financement, qu’à a gagné l’établissement prêteur sur ce genre d’opération ? Car le turn over est assez rapide, en générale le bien est acheté et revendu la meme année

[@zitaerictho5579]

Une fiscalité moindre ? Va aux îles caïman
En tant que
Pas en temps que.
Mauvais français, bon caïman

[@mengok7586]

Merci pour tous ces éclairages.... je commencerais donc par faire ça en non propre.. si je comprends bien ...en société tu seras plus dans le collimateur et surtout question fiscalité en tant que particulier tu paies tous lors de ton passage chez notaire...et tu es tranquille car le notaire on le feras surment pas chier si il a mal traitées les infos que tu lui as apporter..vraie ou faux??

[@YannDarwin]

men gok complètement faux.
En nom propre = danger

[@mengok7586]

@@YannDarwin vous pensez?....quant on fait une op tout les 2 ans max ?... cest pas plus simple??....une fois deux ou 3 opération faite ou je veux intensifier dans ce cas en marchant...
Je développe..jai fait une op t4 que jai habité...200m2 de bureau que jai louer 2ans ... puis tout liquider
Apart sans plus-value et bureaux peu de plus-value..
Jai lancé un resto avec un bon bilan en évolution
Jai construit une maison ...il y a 3 ans que je vais vendre la dans l'année...plus valu devrais être dans les 80k...
Donc là l'étape suivante est de racheter un bien d'habitation principale et ensuite de investir dans une opération achat-vente.. sachant que la maison que je viens de vendre ainsi que l'affaire est au nom de ma femme et là j'en ferai une en nom propre(on est sous la séparation des bien) qu'en pensez-vous?

[@MAGICDRIXCOMPTE]

Salut petit question. Est-ce que la marchand de bien peux achete autre chose que des biens immobiliers ? Merci pour la réponse
Super la vidéo

[@YannDarwin]

Bonjour, ici Sarah de l'équipe Yann Darwin.
Je te conseille de prendre un rdv téléphonique (gratuit) avec un membre de notre équipe ici : enfinrentable.fr/team. Tu pourras discuter de ta situation avec lui ;)
À très vite !

[@MAGICDRIXCOMPTE]

@@YannDarwin merci

[@MrOchingi]

Quid des frais de notaires

[@agapefinancelogis2834]

Pour éviter la fiscalité et les risques juridiques…
faut peut être simplement la jouer malin et rester un particulier qui fait des opérations ponctuellement en tant que résidence principale...et tu passes sous les radars… non?...mais tu dois l'aborder dans ta formation.
Courage les gars!

[@she426]

C'est le goût du risque, à voir si on aime jouer ou pas :) , car en cas de contrôle des impôts il sera facile pour eux de voir la récurrence de tes projets et donc de te requalifier en marchand de biens avec le redressement qui va avec et qui fait mal ^^

[@aymelinelacotte4325]

Hello Yann, j'ai décidé de crée un logiciel nommé Aprilyos dédié aux marchands de biens pour gagner du temps et faciliter le travail sans utiliser des tableaux excel ou autre, sur quel réseau je peux te contacter pour t'en faire part ? merci

[@alexandreg.9180]

👏🏻👏🏻

[@JB-hx9uf]

Salut!
Je souhaite simplement avoir le lien pour faire cette formation de 7h sur l’activité de marchand de bien. Si cette formation fait parti d’un vaste programme sur l’immobilier avec des thématiques totalement différentes il est inutile de me répondre.
Par contre si la formation existe individuellement, j’adhère direct!
Merci les amis.

[@YannDarwin]

La formation fait partie de l'académie des investisseurs rentables. Je ne peux pas la donner seule car le métier de marchand englobe absolument toutes les connaissances nécessaires à l'investisseur professionnel et beaucoup plus encore.
Le lien est dans la description de la vidéo.

[@JB-hx9uf]

Tant pis mais un grand merci pour ta réactivité. Ta réponse argumentée est très appréciable. C’est complètement logique d’un certain point de vue.
Je vais y réfléchir.
A bientôt ;)

[@QuentinBecks]

@@JB-hx9uf Bonjour JB.. Sinon le meilleur moyen gratuit d'avoir toutes les informations ifscales dont tu as besoin, fais un RDV chez un expert comptable prépares toutes tes questions.. ils sont la pour y répondre. Perso je suis MDB depuis 2018 je n'ai jamais eu besoin d'une quelconque formation... tu apprendras avec tes premieres operations simple type rénovation d'un petit bien pour démarrer. je te souhiate une belle aventure.

[@jeremyb.3913]

@@QuentinBecks c’est top d’avoir des messages aussi constructifs et bienveillants.
Comme quoi, les réseaux sociaux ne sont pas remplis que de gens médiocres.
Je te remercie pour ta réponse.
Je te souhaite le meilleur 😉👍

[@linussiolocation]

top

[@melyssaboutouba125]

J’ai une petite question comment savoir combien de tva on a payer ? Y’a une liste de pré requis ?

[@dinamiteurdinamiteur2324]

Bonne question

[@sabrinaelmalem8502]

Merci mais j'ai du mal à suivre... Pourquoi ça serait aussi aléatoire le choix de la TVA?

[@Yaourtdi20]

Ce n'est pas vraiment aléatoire, c'est un choix que vous pouvez faire ou qui s'impose à vous selon la situation du bien. Une renovation très lourde pouvant s'apparenter à la production d'immeuble neuf, induira une TVA pleine mais une TVA réduite pour votre acquéreur. Opter à la TVA sur marge en matière de rénovation avec travaux est très rare, sauf à avoir énormément de travaux réalisés et donc de TVA à déduire. Le cas des lotissements est encore différent. Yann retranscris quelques généralités qu'il a lu ici ou là. Le vrai bon argument de cette vidéo c'est d'avertir des risques du métier de mdb. Mais il avertit pour que vous vous formiez 😉. Ce n'est pas sur internet avec 10, 20 ou même 100 heures de vidéo que vous apprendrez ce métier. Tout comme vous pourrez apprendre le Vidal par coeur, si on vous lâche dans un hopital au service des urgences, vous n'aurez que la théorie pas la pratique. La meilleure formation c'est apprendre en investissant aux côtés d'un marchand experimenté.

[@khaltichahiwat9077]

🙏🙏👍👍🤲🤲

[@yannguerin179]

Slt Yann! Si tu sors une formation spécifique sur le Mdb, premier à te l’acheter! 😉

[@YannDarwin]

Yann Guerin on a un module costaud (équivalent d’une formation) dans l’académie

[@TsGyn]

Réfèrencerement

[@benjaminazerty1788]

Salut Yann tu es toujours marchand de biens ?

[@guillaumeteamdarwin965]

Tout à fait

[@christianringaud1966]

Pas besoin d eux tu vends sans eux de plus ils ont une très mauvaise image de marque agences abstenir

[@QuentinBecks]

On ne parle pas de Plus value en marchand mais de marge brut et net...

[@THEmetopholus]

Suffit d ouvrir un cours de bts profession de l immobilier.

[@patrickgodefroy5208]

Je suis marchand de biens...et bien voilà un bon avertissement ...c'est loin d'être simple surtout quand on doit emprunter (un vrai parcours du combattant bien pire qu'en nom personnel). Je déconseille à ceux qui démarre dans l'aventure...c'est du même gout que l'entrepreneuriat.. On est mal vu des banques et si tu rates ta première opération..gare

[@she426]

C'est sur qu'on a plutôt intérêt à trouver des combines pour avoir des fonds propres au début. Petit conseil, il y a des banques plus spécialisés dans l'immobilier que les grandes banques ( type Caisse d'épargne ou Crédit Agricole etc) et qui sont beaucoup plus enclin à prêter aux marchands de bien. Regardez Caixas Geral de Depositos, Palatine, btp banque par exemple.

[@mohmohlah2485]

On veux voir les actes notariés de tes projets
Sinon les gars aller lire des Livres ces pareils
Du concret ou rien npr

[@dominiquehurth9058]

marge 200ke, TVA 40ke? j'en doute fort!!! la marge est TTC, donc 20% sont inclus! c'est approximatif, surtout si on prend en compte l'intro de la vidéo. Dommage.

[@YannDarwin]

Non, la marge est toujours calculée HT...

[@dominiquehurth9058]

@@YannDarwin C'est inexacte, et je suis déçu de voir une réponse aussi rapide sans même vérifier. Je conseille à chacun de bien vérifier ce qui se dit sur Internet auprès de personnes dont la fiscalité est leur métier.
je confirme, que pour l'option à la TVA sur marge, la marge est TTC et il faut donc diviser par 1,2 et multiplier ce montant par 0,2, pour une TVA à 20%.
Bonne continuation.

[@sano2b]

@@dominiquehurth9058 Salut, où puis-je trouver les informations que tu viens de citer stp ?

[@YannDarwin]

​@@dominiquehurth9058 Oui comme n'importe quel calcul de marge... Soit tu prends un prix HT et tu calcules, soit tu prends un prix TTC et tu calcules après retrait de la marge...
Je prends toujours un prix HT quand je suis à la TVA sur marge... Comme n'importe quel pro qui vend un produit... On parle en HT. Surtout que les travaux ne rentrent pas dans le calcul de la marge.
C'est peut-être pas clair ou trop approximatif dans la vidéo, mais c'est comme ça.
Et...
C'est pas plus mal d'ailleurs. Je te rejoins. Les gens ne doivent pas faire ça seul et s'entourer d'une équipe.
En MdB : un expert comptable et un juriste spécialisé sont un minimum.
Je ne valide jamais rien tout seul.

[@wondjeudolce7021]

@@dominiquehurth9058
Je suis comptable et je ne vois pas ce qu'il a dit de faut. Dant tout les cas pour trouver une marge fixe il faut enlever toutes les charge d'achat

[@marceaulegros2172]

convincu

[@erickoval8566]

Quelle complexité en France. Vaut mieux choisir un pays simple.

[@ilansrob1704]

Tutoyez les gens...! Oh discussion bar du coin faites un petit effort ça fait que vous êtes sur le net ;)

[@sanscommentaires902]

Âme sensible s'abstenir donc tu peux sortir...

[@huayron1202]

Excellente vidéo

[@zitaerictho5579]

Pour gogos.