Opération de marchand de biens n°3 - ép 01 - La visite de mon nouveau projet
Vložit
- čas přidán 30. 06. 2023
- Opération de marchand de biens n°3 - ép 01 - La visite de mon nouveau projet
Découvrez avec moi ma nouvelle opération, c'est une division de maison en 5 lots.
Bonne visite !!!
Les plans projetés de l'opération (ÉVOLUTIF):
drive.google.com/drive/folder...
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Le bilan chiffré de ma 1ère opération:
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Avant de se lancer, tout savoir sur le salaire d'un MDB:
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Bonjour Cédric,
D'abord merci pour ta transparence et ton contenu hyper enrichissant. J'ai découvert ta chaîne hier et je me suis couché beaucoup trop tard a force de suivre tes projets 👍
Je pense avoir trouvé un bien qui correspond bien à une première opération (que je compte acheter en nom propre), ce qui me fait hésiter est l'environnement.
C'est une maison nantaise des années 70 (dans ton secteur), mitoyenne du côté A (maison jumelée) et sur laquelle un garage en R+1 a été rajouté, accolé côté B.
La maison de base a un sous-sol total de 2m10, mais l'extension a 2 niveaux habitables après transformation.
L'idée c'est de faire une division parcellaire en séparant le garage de l'habitation de sorte à ce que les 2 lots est un bout de jardin.
Les points négatifs, c'est là que j'aurai besoin de ton avis:
- les deux lots créés seront mitoyens des 2 côtés avec des voisins (dont un qui a une dalle commune avec la maison jumelée)
- le petit bout de jardin donne directement sur la cour d'une école primaire/centre de loisirs
Mers questions:
- vu les points négatifs cités, pensez tu que ça rebute les acheteurs ? sachant que c'est une maison en quartier pavillonnaire, à proximité d'un centre bourg, des grandes surfaces.... (Ce serait en fait le seul "immeuble" du quartier.
- en créant ainsi 2 lots distinct, est-ce-qu'il est obligatoire de créer une copropriété, où il est possible de les revendre en tant que 2 maisons individuelles ?
J'espère avoir été assez clair 😅
Je te souhaite une bonne journée, et hâte d'avoir des nouvelles du projet n3
Bonjour Bryan et merci pour ton message.
Je ne vais pas pouvoir faire une analyse complète de ton projet comme ça, mais je peux te donner mon avis sur la question.
Le côté mitoyen peut passer, la cour d'école un peu moins, c'est bruyant quand il y a du monde.
La copro pas obligatoire si rien en commun, la toiture ça ne suffit pas.
Attention au stationnement, vas-tu pouvoir attribuer des places après division?
Et attention aux réseaux, tu vas devoir tout diviser.
@@jcmimmo2000 merci pour ton retour.
Je l'ai revisitée aujourd'hui.
Points positifs :
- pas de dalle commune avec la maison jumelée, ce sont en fait 2 constructions distinctes
- directement sur le jardin, c'est la cour du centre de loisirs (ouvert uniquement avant et après l'école et fermé pendant les vacances)
- réseaux très proches (poteau EDF et Telecom à 10-15m, tout à l'égout dans la rue...)
Pour les places de parking, c'est ambigu. Ici, le plu demande 2 places par habitation peu importe leur surface. La maison existante a son double garage en sous-sol, celle que je compte transformer a un "espace vert" de 5m10 x 5m30 sur l'avant. Pile poile pour y placer 2 stationnements sur plan, en réalité il faudrait garer la seconde voiture devant la porte d'entrée. Donc je ne suis pas sûr que ça passe.
Dans tous les cas, je ne pense pas que cela se réalisera. Le propriétaire m'a dit qu'il avait une offre (très légèrement négociée) pour une résidence principale, et d'autres visites de prévues. Je vais le recontacter ce weekend mais si je lui parle de conditions suspensives pour la DP, je m'attends à ce qu'il refuse directement.
Encore merci pour ton retour, je vais continuer mes recherches
Pour le propriétaire c’est sur que vendre pour une RP c’est plus simple, on fait rarement le poids en face avec nos délais et conditions
@@jcmimmo2000 dernière question, en tous cas concernant ce projet.
Il est inscrit dans le plu qu'en cas d'impossibilité de créer les places de stationnement sur la parcelle concernée, elles peuvent être créés sur un autre terrain dans un rayon de 300m.
Si je place les 4 stationnement sur la parcelle de la maison existante (2 places par lot), que ce passe-t-il en cas de revente du lot créé ? J'imagine que je suis obligé de créer une servitude mais j'ai un léger espoir pour qu'elles passent à la trappe et que je puisse revendre le second lot sans stationnement ?
PS: aucun problème de stationnement dans la rue, il y a beaucoup plus de places que d'habitations
@bryanc.1827 normalement la mairie contrôle ce que tu crée pas ce que tu vends. Donc revendre sans les places créés paraît possible.
BIEN joué!
Merci !!
Salut Cédric, elle était une bonne candidate et tu as su révélé tout son potentiel, bravo!
Salut Nico,
effectivement elle était destinée à ça, encore fallait il la trouver et y penser.
Bonjour Cedric, bravo pour tes vidéos. Que je trouve très sous côté en nombre de vues, par rapport a la qualité de leurs contenus.
Pour ce projet, superbe vidéo, car il est un exemple de beaucoups d’autres projets pouvant être fait.
A ce stade, j’ai des questions, interrogations sur la faisabilité, les coûts surtout niveau réseaux.
Hâte de voir la suite …
Bonjour et merci pour ton commentaire, je trouve aussi que ça mériterait plus de vue 😃.
La prochaine vidéo sera consacrée au budget, j’ai déjà pas mal de chiffres, je pourrais bientôt les présenter.
Je suis aussi MDB, avec la même façon de penser et de travailler que toi.
Pas un peu dangereux de se lancer sans avoir tous les chiffrages ? Ah moins que tu as suffisamment de marges. Tu es sûr aussi de pouvoir vendre les 5 lots ?
J’ai pensé faire souvent des projets comme le tiens, mais hésite par rapport à tous les frais.
Bon projet !
Étant donné que c’est pas la première opération de ce style que je fais, et en plus au même endroit, j’ai déjà une bonne idée des coûts et des prix de revente, donc je ne pars pas sans savoir. Les devis reçus confirment mes estimations donc on devrait être pas mal.
Concernant la certitude de revente, on l’a quasiment jamais, mais j’ai des produits intéressants et les prix seront agressifs par rapport au marché. Si on doute de tout on ne fait plus rien. Le risque fait parti du boulot. Il faut juste savoir le mesurer et le situer.
Hello Cédric,
Bravo pour ce nouveau projet et surtout bravo pour avoir ce coup d'oeil pour diviser !
Salut, merci pour le message, effectivement le découpage est pas si évident. Mais c'est la qu'on trouve les marges, il faut réfléchir un peu ça fait pas mal.
WOW! très belle trouvaille, félicitation!!
Merci à toi
Bonsoir Cedric encore un sacré projet en perspective. Hâte de voir l'évolution de celui-ci. Merci pour toutes ces informations. Liliane
Bonsoir, effectivement beau projet en vue encore
Joli et inspirant. J'ai 2 questions :
- Pour les cloisons séparatives existantes entre 2 appartements, tu modifies qq chose pour les rendre plus isolante thermiquement et phonétiquement ?
- Comment fais-tu pour séparer les lots concernant l'eau l'élec et les telecom ?
Merci
Bonjour et merci pour ton commentaire,
Pour les cloisons, si je dois moi même les créer, ce sera des SAD, exprès pour séparer les lots, sinon je laisse le soins aux acquéreurs de redoubler de chaque côté en leur expliquant auparavant.
Concernant les réseaux, pour l’électricité c’est chacun son compteur et il faut repartir de là pour créer le réseau.
Pour l’eau tout part d’un sous compteur pour chacun.
Pour les telecom c’est avec l’électricité, pré fibrage pour tout le monde.
Bonsoir Cedric,
Merci pour tes vidéos. Question concernant ce projet : Comptes-tu vendre les différents lots en l'état? (après division)
Ou est-ce que tu comptes refaire les sols, peintures, pose de douches, poses de cuisines etc...
Merci pour ton retour !
Bonjour et merci pour ton commentaire.
Normalement je veux vendre sans faire de travaux, mais si jamais je galère à vendre j’en rénoverai peut-être quelques un.
Salut Cedric,
Beau projet, acheté à un très bon prix. Le bien était en off market ?
Pas trop difficile de transformer un sous-sol si grand en surface habitable en mairie ?
Les cloisons, etc, c'est rien. Tu peux même en faire toi-même, et je pense que tu en feras.
En revanche, les IPN, moi je dirais 1000e par ouverture si tu fais faire par un maçon.
La vraie difficulté, c'est les réseaux en effet. Ça va te coûter un max !
Et comment tu vas gerer le chauffage en lot ? Tu vires tous les radiateurs et tu laisses les gens installer de lelec ?
Hâte de voir la suite
Bonjour Jonathan,
C’était pas en off, annonce en ligne normal.
Pour les réseaux ça ne m’inquiète pas, ce sera moins cher que la dernière fois car moins de distance.
Pour la maçonnerie j’ai déjà une partie des prix car déjà fait ailleurs la même chose.
Je ferai une vidéo pour les chiffres toute façon.
Très beau projet, de quoi dilluer le risque avec ces logements de tailles différentes. D'après ce que je comprends, tu ne souhaites pas faire les travaux complètement, à partir de quelle étapes souhaites-tu commercialiser les appartements ? Après division et cloisonnements des nouveaux espaces ?
Merci pour le commentaire.
Effectivement j’attends d’avoir bien séparé les espaces et le passage du géomètre pour vendre. Ça donne une meilleure visibilité pour les visites.
Bonjour , beau projet .
Je viens de faire une offre pour une grande maison et si ça passe ( on est deux au prix ) ,je monte ma société de marchand , car ce sera ma deuxième opération .
Dans mon secteur plutôt rural , il est difficile de proposer un tel découpage . L'idée est plutôt d'acheter des biens à problèmes , de les régler et de revendre avec une petite marge .
Bonjour,
Tu as raison il faut savoir adapter ses projets à son secteur, les appartements ça marche pas partout, surtout les plus petits.
@@jcmimmo2000 Oui , dans mon secteur , si les gens acceptent de faire 20-30 mn de voiture pour allé travailler , c'est pour être au calme dans une maison avec du terrain .Les prix sont beaucoup plus accessibles , mais les marges sont plus faible .Je vais faire ça en complément de mes locations et de mon activité professionnelle .
Faut espérer que les banques te suivent avec des petites marges.
@@jcmimmo2000 C'est un peu le problème , ma première opération a été financé par un proche . Pour celle-ci , il ne veut pas, car le montant à investir est le double .Je n'ai pas encore le retour de mon offre , car on est deux au prix .
Tu envisages une rentabilité de combien en %?
Bonjour Cédric,
Très intéressant ce nouveau projet et bravo pour le découpage.
Une des difficultés, pour savoir si une opération est rentable, est de connaître le coût des travaux. Tu nous a montré dans tes vidéos précédentes les réseaux mais comment fais-tu pour avoir une première estimation avant les devis? Une 2ème question : quel est ton parcours?
Merci pour tes vidéos.
Bonjour et merci pour ton commentaire.
Maintenant c’est plus facile pour estimer les travaux parce que j’ai du recul sur deux opérations, et mes estimations tombent plutôt bien. Au début il faut estimer très large et prendre des sécurités pour limiter le risque.
Concernant mon parcours en immobilier, ça a été des belles ventes de RP, très peu d’investissements en ce qui me concerne.
Salut Cédric, tu peux proposer ton plan quelque part ? C'est difficile de tout suivre à l'écran. Hâte de voir les chiffres §
Question bonus : les T1, tu les vends généralement à des investisseurs ?
Salut,
Pour les studios c’est autant investisseur que RP.
Sinon pour le plan je sais pas trop comment faire, peut-être sur FB
@@jcmimmo2000 Un google drive ?
Je vais voir ça alors et mettre un lien dans la description.
@Arthurmdb, le lien est mis tu peux me dire si c'est bien et que j'ai pas partagé trop de chose, merci
@@jcmimmo2000C'est parfait