胡‧說樓市｜御海灣貴絕屯門開售！今日租值追唔追到？ | Yahoo Hong Kong
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- čas přidán 20. 08. 2024
- 新地「御海灣」開始收樓，這個入伙新盤，位於屯門碼頭附近，當日因為憧憬「屯赤隧道」、「屯門延線」等效應，發展商開價也不手軟，以貴絕整個屯門區的新盤價格開售；來到今日收樓，租務又是否成正比? 碰巧業主收樓邀請我們參觀，我們聯同驗樓師來開箱，同時看看它的租務市場。
「御海灣」位於屯門「海皇路23號」，原本是一幅「政府、機構或社區」用地，因為政府希望提高住宅供應量，所以把這幅地改劃住宅發展。2015年5月推出招標後，新地以13.19億元投得，以可建樓面354,566呎計算，每呎地價3,720元。項目共有699個單位，分前兩期發展，第一期263個單位，也就是樓盤的第二座，去年七月開售，首批均價17,377元，比市價高約40%以上，成為屯門最貴價的新盤。
我們驗樓的單位，位於走廊盡頭，實用面積437呎，當日業主買入價高達739萬元，平均每呎16,910元，較均價略便宜一點，背後跟單位位處低層有關。入屋右手邊就是開放式廚房，跟客飯廳融合起來，主體面積約有169呎，直出就是單位的露台。客飯廳中間的小走廊，就是睡房及洗手間，洗手間為黑廁，兩間房則打對角擺。
我覺得整個樓盤最矚目應該是「海景」，因為這個盤叫做「御海灣」，但實情跟海景關係有多大呢? 進入這個單位客飯廳也是方方正正，外設露台，但這個單位跟海景關係不算太大了，因為外望是屯門泳池景、下方是輕鐵路軌，前方有一個地盤。這個地盤是一個公屋地盤，會興建560個單位，起碼兩年後才落成，因為這個地盤的關係，露台也佈滿塵埃，所以剛剛清潔工人也急不及待抹走露台欄的塵埃，而且驗樓師陳智康發現，露台旁邊的冷氣機平台，缺少了一塊外牆磚，影響觀感。
鄰近公屋地盤，加上低層朝向「海皇路」方向，所以單位要進行噪音緩解措施。除了露台屬於減音露台外，客飯廳旁還有減音窗，但減音窗門阻設於路軌偏中間的位置，令減音窗難以趟開，甚至有可能令減音窗脫軌。
減音窗裝置令近廳房多增兩呎窗台，以前我們常說窗台未必實用，但因現在窗台卻是隨屋附送，不計算入實用面積，所以有窗台也不一定是壞事。如果業主覺得減音窗沒有太大用途，拆走是否可行? 答案是不可以。根據「御海灣」大廈公契，業主不可以拆走、移除單位內的噪音緩解裝置，而且還需自費維修這些裝置。
來到之前，我也望過單位的平面圖，也算很方正實用。尤其是兩間房間，其牆身也不是主力牆，如果業主想改間隔，覺得可以增加更改間隔的靈活度，但我來到現場才發現，想改間隔並非想像中容易，因為近廳位置有橫樑，而近廳房位置也有一些橫樑，以至主人房也是，這裡也有一些橫樑，內藏冷氣機喉管等，如果真的想改間隔，也有一點麻煩。
看看近廳房頂部，橫樑差不多佔據房間近大半頂部面積，頗有橫樑壓頂的侷促感，這些單看樓書的平面圖也未能看見。只是值得一讚，是近廳房、主人房，也跟客飯廳同向，大家能望向同一方位的景色。
看看主人房，這裡外接一個16呎的工作平台。這裡同樣設有減音窗外，這裡有一個工作平台，英文叫做「Utility platform with self closing door」，中文譯為「工作平台連自動關閉式門」，理應是一種自動回彈門。如果要通風，就要找繩把露台門固定起來；但「御海灣」這裡卻有一個可固定的裝置。
最後看看洗手間。洗手間麻雀雖小、五臟俱全，但就屬於黑廁設計，一期只有開放式單位「K室」及面積最大的「J室」為光廁設計，其他全部一律黑廁。抬頭望望天花，這裡有一個燈槽，四邊裝有燈條，雖然頗有格調，但如果日後燈條壞了，則需要把假天花推開，之後逐條拆下來更換。問題是燈貼能否容易買得到? 管理處職員說會告訴業主燈貼的規格；業主也可以自行購買更換，或付費管理公司協助更換。至於單位整體交樓質素，除了單位鋪磚扣分較多外，也沒有太多要執修的地方，最終驗樓師給予單位94分，屬於A級級別。
我們將驗樓結果交給發展商新鴻基地產，回覆指發展商已即時跟進，執修工作已完成，正聯絡業主驗收。
當日憧憬「屯赤隧道」及「屯門延線」，令發展商以高溢價開售，來到入伙時，究竟租值是否企得穩，背後也看屋苑設施會否比二手樓優勝。會所已開放，但發展商說不方便拍攝，我們就無緣帶大家參觀；我反而想說一說進入屋苑的方式，近年新盤都流行給訪客「QR Code」出入。話說我們在大堂登記後，保安就把這個「QR Code」列印在一張類似酒樓等位的紙張上，我們需憑這張紙張，在電梯「掃一掃」才能上樓，但這張紙張彎曲，不容易掃描。
但新樓、新設施，「御海灣」的租值也高於周邊二手樓30%，「御海灣」一個448呎的兩房單位，早前就成功以15,500元租出，呎租35元。若以業主買入價739萬元計，回報2.45厘；若扣除每呎4.98元管理費後，淨回報只有2.1厘，說實在又不算特別吸引。
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開廚,黑廁,地盤景,5蚊呎管理費
好吸引
哈哈
🤣🤣
7百幾萬望公屋樓景，的確唔係咁好，望私樓群都好過望公屋樓景
7百幾萬對面起完同公屋朋友打招呼🤣🤣🤣
上車盤同公屋握手都好合理
反对建公屋
@@leungfoxy1448 你唔買就得啦，你意見算得咩
@@hinlikwong8511 我買了，但
買新樓放租唔太抵 管理費都佔左租金1成幾
隔離巴士車廠又話收來起大型體育館，有排嘈、沙塵滾滾，買左預日日清潔露台
建大型私樓
屯門都要7百幾萬，放租有2%回報當贏😌
御海灣目前會所設施游水做gym嗰d住戶係免費既
而家御海灣岩岩交樓都成交左好多預租盤
好多低層成交，包括影片講嗰個，但平均低層尺租都有$38
開放式二百幾尺都租到$11000，尺租有$41，新盤黎講算唔錯啦
向公屋個邊嗰個座向係一期，入貨價錢係平d既，租嗰個座向一樣係會平d，咁都係市場反映
成$5/呎 管理費，而且屯門樓一啲都唔吸引，加上旁邊公屋，一定死路一條！
高溢價
Why not visiting see view flats?
而家d新樓好酒店式設計，無咗舊樓種家嘅感覺
玩野咩 家的感覺
咁你住唐樓咪好家嘅感覺
仲要係長走廊黑厠!!! 價錢仲要...
同區二手樓相比
區樓二手樓既租值回報係？
唔洗比，淨係計管理費支出已經襟計
評述: A ~91 分
伙數多只有兩部lift
更正三部lift
三部先啱。
有個“御”字既任何野都唔買得
火炭御龍山。
用呢個價錢買山卡啦！真係好on xx
其實你有冇了解過呢個地方？
係屯門黎講，呢度係最近屯門公路，所以搭巴士一出中環，快既可以30~40分鐘就得。
而且有屯赤=10 mins 到機場，
附近有深圳灣，30mins 到南山CBD (連埋過關）
當然，你係觀塘/九龍塘返工另計
@@kinyuhugolei7048 冇錯, 上車唔洗9曲13彎然後直上公路, 放工第一個站落車
其實唔算山卡啦, 但唔係中心囉, 我情願買瓏門
小欖嗰邊無鐵路都呢個價啦
@@kinyuhugolei7048 成個屯門全部都系咁近架啦 , 屯門市廣場先系最近屯門公路囉
$5 管理費？好X
新樓而家一般都係$5管理費左右，佢起碼都有泳池，同埋住戶使用免費，算係咁啦
語速: A+ 95 分
邊個話對面起公屋？你吾知居屋同公屋叫公營房屋？
建大型私樓５８層
廢除公屋制啦