재건축 아파트 사업성? 이 영상 하나로 해결해드립니다. [부동산 공부, 부동산 투자, 아파트 매매, 재건축 아파트, 재건축 투자, 재건축 사업성, 대지지분, 용적률, 1기신도시]
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- čas přidán 14. 04. 2023
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핵심을 요약 잘해주셔서 감사합니다
좋은설명 감사합니다.
부린이도 이해하기 쉽게 잘 정리하셨네요 😊
엄청 이해하기 쉬운 영상이네요 이렇게 재개발 영상도 보고싶어요^^
와 영상 설명, 이해도 굳입니다!! 물론 더 깊게 고려해야할 사항들이 많겠지만, 그건 각자의 몫이고, 재건축 아파트 투자 공부에 있어 큰 방향 설정이 되었습니다 감사합니다🫡
직관적이고 이해가 쉬운 예시네요.!
재개발에 대한 영상도 보고싶어요!
아파트 써치님 남다르네요 꼭 봽고싶네요
감사합니다. 꼭 뵐 날이 있을 겁니다
좋은 정보 주셔서 감사합니다
마포구 성산시영 유원아파트는 재건축사업성이 있을까요? 중층아파트라서 용적률때문에 사업성이 있는지 고민됩니다.
서울과 수도권에서 사업성을 판단하는 용적률과 세대당 평균지분이 다를 것 같은데요. 얼마를 기준으로 해야할지 알려주실 수 있나요?
서울 얼마 수도권 얼마라고 하기에는 그 안에서도 입지에 따라 1:1재건축이 가능한 곳이 있는 반면 대지지분 15평 이상으로도 어려운 곳이 있습니다. 가령 서울 노원 중계 8단지(현 포레나노원)의 경우 재건축전 세대평균지분 16평 정도(정확치 않습니다)였던 걸로 기억합니다.
해당 단지 주변이나 비슷한 급지에 재건축 사례를 보고 접근하시는게 더 빠르고 참고될만한 기준이 될거라 생각합니다.
부자돼서 이영상 다시 성지순례오겠습니다 10년만 기다려주세요
용적률과 대지지분은 기준이 있나요? 어느선에서 용적률이 낮고, 대지지분이 큰지 판단할수있을지 궁금합니다. 가령, 서울아파트의경우 100%이하 그리고 대지지분은 15평이상이될때 사업성이 좋다. 용적률 몇%이상 또는 대지지분 12평이하는 쳐다도 보지말라 라던지. 그 기준이 궁금합니다.
어떤 한가지 기준을 두고 좋다, 안좋다를 평가할 수 있다면 좋겠지만, 그런 정확한 기준이란 건 없습니다. 사업성이 나쁘더라도 입지가 좋다면 재건축이 되는데, 사업성이 아무리 좋아도 입지가 좋지 않으면 재건축이 진행되지 않는게 좋은 예입니다. 다만 여러 곳을 비교해서 일반분양을 더 많이 들일 수 있으려면, 세대당 평균대지지분이 많은 곳을 봐야한다는게 일반적인 기준이라고 할 수 있습니다. 수도권은 일반적으로 대지지분 15평이라는 이야기가 많은데, 만약 용적률이 높으면 그것도 의미가 없는 기준이 됩니다. 따라서 이런 대지지분도 비슷한 지역 안에서 서로 비교할 때 의미가 있지, 한가지 기준을 놓고 좋냐 안좋냐를 평가하는건 큰 의미가 없다고 생각합니다.
가로주택정비사업 추진예정인 곳에 교회가 포함되어있는 이런곳은 패스하는게 좋을까요? 부동산에 조사를해보니 5년안에는 될거라고 하는데 어떤 판단을 내려야 할지 고민이 되네요. 위치도 너무 좋구요. 망설여지는 이유는 없는돈에 1억은 묶여야 되고 중간중간에 들어가는 비용을 감당할수 있을까 해서입니다
고민 되실것 같습니다. 재개발구역안 교회는 꼭 짚고 넘어가야 할 리스크이기는 합니다. 말씀하신대로 가로주택 같은 규모라면 리스크가 더 크게 느껴지는게 사실입니다.
하지만 교회가 포함되었다고 해서 무조건 패스하지는 않을 것 같습니다. 구역마다 교회 규모 갯수에 따라 다르기 때문입니다. 저라면 조합측으로부터 현시점에서 예상되는 분쟁 소지(교회부지, 보상, 합의)를 중점적으로 조사해서 다른구역 유사 사례를 분석해 볼 것 같습니다. 물론 같은 투자금으로 이왕이면 리스크 적은 곳을 비교해보는게 더 좋겠습니다. 부족한 답변이지만 도움되셨다면 좋겠습니다.
@@아파트써처 답변 너무 감사드립니다. 교회는 제가 직접 통화 시도를 했는데 아직까지 통화가 되지않네요. 좋은 하루 되세요^^
영상 잘 보고 있습니다.
흑석한강현대, 명수대현대는 입지는 좋지만 용적률이 낮은 것으로 보입니다.
위 아파트 단지 두 곳은 재건축 가능성은 희박할까요? 개인적인 의견이 궁금합니다!
질문이 있어서 글 남깁니다.
사회초년생이고, 목돈 마련대는대로 분당 재건축 아파트를 소형 평수로 투자 생각 중입니다.
소형 아파트로 투자하면, 용적률 150%내외고, 17평 투자하면 대지지분 10평 내외인데(정확히는 한솔주공 4단지 17평 기준 대지지분 10.8평) 대지지분 때문에 재건축 사업성이 별로인가요?
그리고 서현동 정도빌라 이쪽도 보고있긴한데, 세대수도 작고 2종으로 종상향되었지만 용적률 200%까지밖에 못지어서 이쪽은 별로인가요?
분당은 다른 영상에서도 다뤘다시피 앞으로 선도지구냐 아니냐에 따라 속도 차이가 클꺼라 생각합니다. 정부에서 특별법을 추진중인 상황에서 개별 단지들의 사업성만으로 지자체가 정부의 특별법 가이드라인을 무시하고 우선 협력하기 어렵다고 생각하기 때문입니다. (종상향이 사업성 개선 효과는 있지만 그 자체만으로 우선 재건축 대상이 될런지는 별개의 문제입니다, 주변 시세 비교하에 차익이 확실하다면 모르겠지만요)
말씀하신 곳들이 좋다 나쁘다를 언급하기 이전에, 1기 신도시라는 자체만으로 언젠가는 재건축이 될꺼다, 이런 관점의 투자는 지양하는 것이 좋다고 생각합니다. 분당은 물론 언제든 좋은 곳이지만, 개인적으로 단기적인 호재보다는 최선을 추구하는 제 성향상 그렇습니다.
개별 단지, 매물 사업성만 보고 투자했다가는 이주계획이 후순위일 경우 정말 길게 봐야 할 수 있습니다. 투자경험이 있으신 분이라면 모르겠지만 사회초년생이라고 하시니 구구절절 말씀드리게 되네요.
이왕이면 분당 전체를 전수 조사해보고 최선인지 비교해본후 선택해도 전혀 늦지 않습니다. 그리고 분당은 투자하시기 전에 앞으로 나올 1기신도시법도 충분히 검토해보시길 바랍니다. 저는 가능성이나 이슈만 가지고 투자하기보다 늘 모든 분석, 비교후에 최선을 선택 할때 후회가 적었습니다.
1기신도시에서 제가 좋게 보는 곳은 퍼펙트써처 유료 영상으로 다뤘으니 참고해보시는게 답변을 대신할 듯 합니다. 개개인에게 홍보하고 싶은 생각은 없지만 고민중인 곳 주제에 맞는 제 생각이 정리된 영상이 있어서 말씀드려봅니다.
참고가 되시라고 말씀드립니다. 케이스 스터디를 한번쯤 해보시는게 좋을 것 같습니다. 노원구 주공아파트 vs 목동 신시가지 아파트를 비교해서 공부해보시는게 좋을 것 같습니다. 대지지분이 많다고 해도 소평평수 위주로 포진되어 있는 아파트는 재건축에서 불리한 조건입니다. 아파트는 실질적으로 59와 84가 가장 상품성이 좋은 물건입니다. 작은 지분을 갖고 있는 세대원이 대다수라면, 일반분양분이 거의 나오지 않아서 결국 분담금이 늘어나 재건축 자체가 보류되는 상황들이 생기게 됩니다. (위의 케이스 스터디를 참고하세요)
재건축은 속도전...
당산 재건축 빨리 진행되기를요^^
▼1기신도시 투자 포인트는?▼
czcams.com/video/1WAsb3gI2JA/video.html
좋은설명 감사합니다