재건축 투자 관심 있으면 무조건 보세요 (법무법인 심목 김예림 대표 변호사)

👉중국 전문가 이철 박사의 섬뜩한 경고. “달라진 중국 달라질 중국”
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👉3분만에 글로 읽는 "삼프로TV 하이라이트". contents.premium.naver.com/ba...
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[@morrispark]

이진우mc님은 국회 가시면 청문회 잘하실듯

[@gonddong1307]

매번 느끼는거지만 안기자님 시치미 뚝떼고 모르는척 손님이랑 시청자 기살려주는데는 도가 트셨습니다

[@sjjfh3j48js]

안기자님이 진행을 잘하시죠.

[@user-jn8ox1gl6p]

1. 관처가 나더라도 이주개시 전까지는 임대차 계약이 가능하다.
2. 재개발은 시공사를 사업시행인가 후 선정하는데 사업시행인가는 기본적 설계가 나오지 않으면 받을 수 없다. 그래서 시공사와 조율없이 설계회사 단독으로 설계안을 내고 인가를 받아 추후 시공사 선정 후 대부분 사업시행변경인가를 받아 시간과 돈을 낭비하게 되므로(예를들어 3베이로 인가 받고 건설사와 협의 후 4베이로 변경) 시공사를 사업시행인가 이전 먼저 선정하도록 바꾸려고 하는것이다.
3. 평당 공사비는 이미 사업시행인가 단계에서 건설사를 선정하며 계약한다. 보통 삽을 뜨기 전까지 2-3년으로 잡고 평당 공사비를 고정하고 그 후부터는 건설물가지수 등으로 매년 상승폭을 결정한다 (그래서 늦어질수록 손해임). 그 후 종전자산평가와 조합원 분양신청을 하고 계산된 수입과 지출을 통해 조합원 분양가와 분담금이 결정된다.
이를 통해 관리처분인가를 신청하기 때문에 관처단계 이후에는 거의 확실한 금액의 계산이 가능하다.
(다만 이번 원자재의 급격한 상승과 같은 경우가 생기며 계약된 공사비 외 추가로 공사비를 요구하는 경우가 생겼고 이는 이전 사업에서 거의 없는 경우였다.)
4. 33:00 제도는 보통 소급적용되지 않으므로 비례율을 걱정할 필요 없다. 다만 공사비로 인한 비례율은 낮아질 수 있다.

[@letme409]

관처난 후 임대차계약했다면, 임차인이
ㅡ제정신이 아니거나, ㅡ엉뚱한 맘을 먹었든지, ㅡ사기를 당했든지...

[@dwinklechoi958]

관리처분인가 이후엔 토지 및 건물 소유주는 해당 토지 및 건물에 대해서 사용수익할 수 없다고 법에 규정하고 있으므로 임대인의 사기행위에 해당하겠네요.

[@user-en6io9jh2d]

유용한부동산 관심 많아요~~

[@user-eo9vx8zx2w]

재건축이 빨리 됐음 좋겠네요

[@user-yc7vu6ti7s]

말은잘하시는데 설명은좀.. mc분들이 질문을 잘하시네

[@user-qi3jb2ej9b]

46:00 재개발이 될지 안될지 모르고 순수하게 그곳에 건물을 짓는다는 건축주는 0.00000001%의 가능성일 거예요 ^^

[@surani4771]

이게맞습니다

[@tbt_310]

아. 분양목적으로 건축하는 건축주가 있을 수 있지 않나요?

[@Panorama-memory]

사실상 없죠. 훨씬 전에 재개발 하네 마네, 동네 개도 알거든요.

[@user-cc2ve8nt8v]

변호사가 불확실하고 틀린 정보를 많이 말하네요.
각자 확인 잘 해야 합니다.

[@user-tb1vi7km9n]

변호사님은 다방면으로 박식해서 그런지 설명이 좋게 들려 신임이 가네요 더욱이 발음이 정확해 이해도 빠르고요 재개발,재건축에 대해 모르는걸 알게되서 고맙습니다

[@sulimulo5084]

발음이 좋아요? 그건 아닌 거 같음. 앵앵 거리는 애기 목소리지요. 아마 본인 취향이신듯.

[@user-yt6od6dn8o]

초보자들이 배우기 딱 깔끔한 설명이네요.

[@user-nv1pv4ik5k]

좋은 정보 감사합니다
좋아요 구독 꾹~~~~^^

[@letme409]

조합원은 주택을 갖고 있었다고 하는데, '주택'이 아니고 '부동산'이라는게 맞다.
ㅡ재건축은 토지와 건물을 갖고있던 자에게 입주권이 주어지고,
ㅡ재개발은 토지 또는 건물 또는 지상권을 갖고 있던 자에게 입주권이 주어진다.
ㅡ조합 규정, 정관에 따라 입주권이 주어지지 않기도 한다...

[@user-jb8bl2cb3h]

대우마리나 재건축 정말 잘 풀리길 바랍니다
대단한거 같은데요

[@user-kc3dn7pz8c]

점점 더 언더스탠딩 컨텐츠들의 상업방송의 목적이 뚜렷해진다.ㅎ

[@lee-qk6ez]

솔직히 신통 가로주택 공공재개발 등 너무 복잡해졌어요 몇년사이에 규제도 많아지구요
눈뜨면 부동산 제도 규제 바뀌어서 피로감이 너무 컸던 몇년간입니다
또한 규제와 분양가상한제 덕분에 분양도 계속 미뤄지는 사업지도 많고 분양권이 정말 로또 이상이니 입주권으로 몰린 영향도 크겠죠

[@user-dq9po3iu4t]

5:06 5:06 😊😅😊😅😊😅😮😮😮😮😮😊😮😅😊😮😮😅😊😊😅😊😅😅😮😅😅😅😅😅😅😮😅😮😅😮😅😅😅😊😅😊😮😅😊😅😅😊😅😮😅😮😮😅😮😊😊😮😅😅😮😮😮😅😊😅😅😮😅😊😅😮😊😊😮😮😅😊😅😅😊😮 5:41 5:43

[@user-pg3vq1ex8o]

43:43 다세대주택은 등기부, 건축물대장, 권리산정기준일 확인!

[@user-pm9xh6ve1q]

왜 건설사 선정을 늦게 하는가 하면. 1. 건설사가 선정되면 건설사 전문가(조합에 비해서) 들이 붙어서 PF진행을 빨리 할 수 있게 되니까(지금은 설계사무소, 전문가이지만 자원이 제한적), 2. 건설사 선정을 나중에 하면 PF 진행이 늦어지기 때문에 2018년까지 일몰되는 재건축 초과이익 환수제 뒤로 늦춰서 사업진행을 어렵게 하려고.......물론 건설사가 먼저 선정된 경우에 갑을이 바뀌어서 건설사에 끌려가야 한다는 점에서 부정적이 있었는데 이게 해결될 수 있다는 점은 긍정적.

[@bibibicc]

아름다우셔서 봅니다

[@amyholland9383]

전문성을 더욱 돋보이시려면 주현영 기자 목소리같은 하이톤을 신뢰감있는 저음톤으로 고쳐보려는 노력을 하시면 어떨까싶어요

[@nb-ck6wd]

여기는 서울은아닌데요 재개발지구에서 지금땅파기하고있는데 개발구역안에공사하고있는데 이사안간빈집몇채가있어요 한가운데에요,~ㅎ

[@user-me8zb8cp1p]

목소리 좋구먼 뭐

[@user-wc1jp7hb9l]

권리산정기준일.
신통기획
공공재개발
공모공고일

[@masha9980]

위얘기는 극단적인거고 일반적으로는 재건축 재개발 소문이 돌기때문에 신축이 멈추더라구요.

[@letme409]

24:35 거기를 => 그것들을

[@user-tj8hw1br6k]

대한민국 큰일이다

[@bipaslee6162]

굉장히 답변이 바로바로 나오고 끊기지 않아서 진짜 다양한 정보 담겼네요. 특히 재개발 재건축의 중요 단어에 대해서 알 수 있어서 감히 재개발 재건축 기초과정 이라고 할 수 있는 방송이었습니다.
다만 중간에 이프로님 열받는 것 때문에 흐름이 끊김.

[@user-p2b]

권리산정기준일 이전 건축허가받아서 진행중이면 괜찮은 걸로 아는데요

[@younovember1182]

재건축 재개발 초보자를 위한 자세한 설명 재미있게 영상 잘 보았습니다

[@younovember1182]

입주권 분양권 & 재건축 재개발 투자 초보자들 알아듣기 쉽게 아주 잘 설명해 주셔서 감사합니다
유치원 선생님들처럼 아주 상냥히 잘 가르쳐 주셔서 고맙습니다 ~~🤣👍

[@nomadnote1004]

55:25 제일 나이스한 방법

[@nb-ck6wd]

그런데요 재개발7~80% 주민찬성이면 개발하기싫어도 비워줘야되는것 아닌가요? 알박기같은데 법으로는어떻게 할수없는건가요?

[@jamjamjamjam2739]

어휴.. 재건축 재개발 들을 수록 머리아퍼.. 얼마나 저렴하다고 저런 절차를. 거쳐서 새집을 갖겠다고.. 고달프네.

[@user-wl4cw7rf2j]

철거전에 입주권사면 취득세 물고 입주하고 등기할때 취득세 또 물어요? 세금이랑 복비도 계산해야겠네요😢

[@GodzillaTiger]

이프로가 권리산정기준일에 분노하시는데 애초에 재개발 재건축 자체가 100명중에 70명만 찬성하면 재산권 무시하고 집 부수고 나가야 되는 제도라

[@user-yt6od6dn8o]

그래도 그 사람은 주택을 받긴 하죠,
하지만 이프로가 문제를 제기 하는건, 신통기획은 2022.01월로 권리산정일을 못박아서 지금 집짓고 있는데 그 동네 신통기획 신청하면 집 짓는 사람은 피해를 보는거죠.....이건 명백히 문제가 있음

[@you-xm4ii]

건설사말을 잘들으셨네

[@sthe2437]

10번들어야이해될듯 ㅠ

[@user-uq5gw2gt3x]

소급적용의 최고봉이 지난정부였죠~유예기간도 안주고 바로시행~
끝나고 잠깐~~ㅋㅋ

[@user-gd8co4dz6o]

관리처분인가후에도 추가 분담금이 발생한다면 시공사가 재개발에서 가지는 리스크가 없는것 아닌가요?

[@uwin-rj4rj]

안하시면 성공합니다. 요즘 강남 동일평수 받는데 분당금 10억 넘어갔으니 참고하세요. 그제 받은 내용임

[@letme409]

조합원 부동산은
ㅡ절차에 따라 철거대상이지만, ㅡ감정평가시는 대부분 사용수익중이니 수천만원부터 수십 수억원 가치가 있다
ㅡ자꾸 집이라 하는데 '집'이 아니고 '부동산(토지, 건물, 지상권)'이 맞는 표현이다
법조인 맞나?

[@user-sp9bg8qq7k]

오늘도 변호사님 덕분에 많이 배웠습니다 감사합니다!

[@user-tk7ps4ly7i]

방배는 재개발이 없습니다 변호사님

[@junghoonpark762]

재개발 있어여

[@user-kv4yx2it9s]

재계발 해여

[@user-tk7ps4ly7i]

@@junghoonpark762 어디요? 없습니다
단독주택재건축입니다. 방배동 자체가 정비가 된 상태에서 주택이 올라간건데 어떻게 재개발이 있을수있습니까ㅋㅋㅋㅋㅋ현재 제가 방배 조합원이기도 하고요ㅋㅋ제대로 알 때만 댓글 다세요 어설프게 아는 지식으로 댓글 다지마시고
재개발 재건축 구분부터 하고 다세요

[@user-tk7ps4ly7i]

@@user-kv4yx2it9s 자기계발이나 하세요

[@junghoonpark762]

@@user-tk7ps4ly7i 동덕여고 쪽도 구역지정되있고
방배5구역도 있습니다

[@hawkeye4496]

프리미엄 11억에서 웃고 갑니다 ㅎㅎㅎㅎ

[@sungwonjung3259]

😊😊😊😊😊😊

[@walmchoi]

전체적으로 잘 설명해주셨는데, 몇가지 투자하는 사람들 입장에서 추가로 짚어 주셨으면 좋았겠네요.
1. 재건축은 재초환이 있고, 재개발은 재초환이 없다.
-> 재개발이 없는 이유는 낙후된 거주구역이 나아지면서 그 동네의 주거환경이 개선되는 효과+ 공공건물/도로/공원등 기부가 들어가기 때문에 개발이익을 환수한다는 개념이 있어서 재초환의 대상이 아님
2. 재건축 매입의 경우 조합설립일에 따라 재초환 대상이 되고, 아니고가 결정되기 때문에 조합설립일을 알아보는 것이 중요함.
3. 재개발의 경우 왜 프리미엄을 주는거냐하고 어려워하시는데
입주시 예상되는 시세 (예를 들어 10억) 감안하여, 매입자의 안전마진을 제외한(이경운 1~2억정도) 제하고 8~9억 중에서 지불비용(분양가-지분가-대출) 제한 차이를 판매자에게 주는 구조.
결국 내가 10억짜리 미래가치의 물건을 파는데, 내가 입주하기 위해 들여야하는돈 + 할인이 들어간 차액부분(우리가 말하는 프리미엄)이 보통 매매가가 되는구조.
그래서 시장 전망에 따라 향후 입주시 시세에 대한 전망이 변하면 푸리미엄이 절반이 갂인 물건이 나오기도 하는 겁니다. (최근 분위기 급랭시 그런 물건들이 나온 배경)
5. 재건축의 경우도 마찬가지 이지만 재개발의 경우 어느 정도 사업진행이 가시적으로 진행된 경우 참여하는게 좋다.
재개발의 경우 많은 사람들이 실패하는 경우가 단계가 빠르면 빠를수록 기대이익이 크다고 성급한 결정을 내리는 경우가 많은데, 풍문만 듣고 매매하면 팔지도 못하고, 다주택자가 되는 참사가 발생합니다.
보통 재개발 구역으로 확정되고, 본격적으로 인허가등 진행되기 위해선 구역의 노후도를 봐야하는데, 많이들 하는 실수가 아직 확정도 아닌 낡은 빌라들이 대충 많아보이는 구역의 매물을 사는 경우, 나중에 신축빌라들이 우후죽순으로 생기면서 구역의 노후도를 충족하지 못해 구역지정도 못받는 최악의 결과를 받아들이는 경우도 많습니다.
특히 재개발은 어느 정도 사업진행히 확실히 된 물건만 본다는 생각으로 가야합니다.

[@walmchoi]

6. 비례율도 상당히 중요함.
재개발의 경우 각 물건별로 대지지분이 다르기 때문에 감정평가액이 다 다른데 비레율이 높은 사업장이라는 의미는 나중에 청산 시 돈을 추가로 돌려받을 확률이 높다는 것을 의미하고, 그렇게 되면 나중에 대지지분 비율에 따라 분배받게 됨.
그래서 재개발 물건을 보면 전체 들어가는 금액은 비슷하지만, 지분율이 낮은 매물은 초기 투자 비용이 낮고, 대지지분이 높은 물건은 초기투자 비용이 높은 이유.
어느 물건이 좋다라고 말할수는 없지만, 어느 정도 지분이 있는 물건을 사는 것이 위에서 말한 사기사례도 피할 수 있는 방법임.
여담으로 통상적으로 엄청난 사업성이 있지 않는 이상은 보통 비례울을 100% 내외 수준으로 맞추도록 설계를 하는 경우가 많고, 사업성이 높은 구역의 경우 조합원 무상옵션 품목확대, 이주비대출 무이자, 고급자재 사용, 커뮤니티 센터등 크고 좋게 짓는등 여러 비용(조합원 혜택) 항목을 늘려 비용을 늘려 비례율을 맞춤
재건축의 경우 비례율이 높다는 것은 다른 의미가 될 수 있는데, 내 물건이 재초환을 피하지 못한 물건이라면 상당한 금액의 재초환을 낼 수 있다는 것을 의미 (사업성이 좋다는 것을 의미하기 때문에)
추가로 지분율이 예전에는 더 중요했던 것이, 이전 정부에서 막아버리긴 했지만 지분이 크면 1+1으로 아파트를 받는 경우도 있었음

[@walmchoi]

7. 재개발의 경우도 전 정부 규제애 따라 조합원 권리를 매매가능 매매불가한 구역이 있으므로 잘 확인 해보고 매매해야함.
사업장의 기산일이 중요한 이유가 영상에선 빌라 신축하는 주인 관점에서 얘기됬지만, 기산일 이후에 매매한 케이스는 모두 현금 청산의 대상이 되기 때문에 내 살집 필요해서 빌라매매했는데, 갑자기 내가 산 집이 재개발 구역이 지정되는데 기산일이 내 매미일 이전이라면 난 권리도 없이 한참 못미치는 돈으로 현금청산 받고 쫓겨나는 것입니다.
전 정부의 무분별한 규제가 낳은 대참사 중 하나입니다...
8. 추가로 한동안 조합원 입주권 시장이 활발했던 이유가 역설적으로 전 정부의 부동산 규제 때문인데,
일빈적으로 새집을 얻는 방법이
1) 분양을 받는다 2) 일반분양자의 분양권을 매매 3)재건축/재개발 조합원의 권리를 사는 방법 세가지인데,
2)번은 전매제한 실거주 의미로 매매 시장을 막았고, 1)은 83이하 100% 가점제인데, 대부분의 사업장이 83이상은 잘 만들지 않기 때문에 사실상 점수가 안되면 분양받을 방법이 없음.
그래서 새 아파트 들어가고 싶은 사람은 울며겨자먹기로 조합원 입주권 시장에 뛰어들 수 밖에 없는 배경이 되었던 겁니다.

[@ttkk9040]

감사

[@user-mf1tt1ts1c]

700세대 아파트입니다. 추진준비위에서
재건축이 아닌 재개발할려는 이유가 뭘까요?

[@user-rz7rd6sy3k]

재건축 예전과 달리 수익 별로ㅜㅜㅜㅜ

[@letme409]

조합원 부동산은
ㅡ절차에 따라 철거대상이지만, ㅡ감정평가시는 대부분 사용수익중이니 수천만원부터 수십 수억원 가치가 있다
ㅡ자꾸 집이라 하는데 '집'이 아니고 '부동산(토지, 건물, 지상권)'이 맞는 표현이다.
법조인이 용어도 제대로 사용하지 않네

[@user-on4tl5ux1k]

권리산정기산일 때문에 부도나고 분신하고 싶은 원주민들이 정말 많아요

[@user-ff4dx4dy6r]

개업공인중개사가 아니면 부동산거래컨설팅은 불법아닌가요?

[@madduxly3228]

ㅎㅎ

[@letme409]

재건축 재개발 계획이 있는데 건축하는 자가 손해를 볼 수 있다는 것을 알고 하는 짓이니...

[@user-wh4vo5qj6w]

이쁘세요ㅎ

[@user-dz2sz8zr8b]

이진우기자님 없으면
너무 지루하고 재미없어요

[@user-ve9td2yc7s]

가로주택 지주택 왜이런 공사를할대 서민들보호해주는 도둑놈들한태 돈을 뺏기게만드시나요 업어져야합니다

[@user-me7yk1iu1j]

역시변호사는 다르네요

[@user-zv9uc9wo6k]

재건축은 관심없고 예림이누나 보러옴😊

[@sosokim8803]

6개월전..들을 필요도 없네

[@user-ig7mx7yb8u]

저분 누구인가요 사회자분.
왜 저런질문을했는가~~
답을듣고 알게되네
사회진짜 잘보신다...
변호사분도
엄청 똑똑하네요

[@letme409]

ㅡ(무식한척하는) 진행자가 부담금 분담금을 혼용하면,
변호사인 저 여자는 바로 잡아 줘야지 ......

[@CM-dy8uw]

얼굴마담❤

[@user-op5vw3ij7n]

이론은.빠삭한데 현장에선. 글쎄

[@man4c735]

변호사님 하나 차려 나오셨군요 ㄲㄲ

[@mcjoo5580]

변호사님 말투 목소리 ㅋㅋ 주현영 같아요ㅎㅎ

[@abcdefuace]

모든문제는 전세자가 손해를 본다는거다. 이런데도 전세를 들어가는건 도대체가 정신이 있는건가

[@파라사라snkbsh]

ㅋㅋㅋㅋ 이진우기자님 공덕자이 '쳐마시는'
ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

[@korsince]

아무리 그래도 건축해서 불이익 당하는거랑 전세대출이랑 비교를 하나요;;
서민이 당해서 뉴스기사 나는걸 어이없어 하는 사람은 처음 보내요;;
건물올리는 사람들이 그 지역 노후도도 확인안하고 시작하는 것도 아닐텐데
애매한 구역에 신축들 지어버려서 개발구역 지정못될수도 있으니 알아서 위험 감수하고 지으라는 방어선인데;;
저런거 다 풀어 버리면
기존에 살던사람들에게 갈 혜택이 돈많고 아는거 많은 소수의 건물올리는 사람들에게 몰리니
재개발 재건축의 본 의미를 해치게 되니까 법을 그대로 놔뒀던거 아닌가요?
어차피 서울 모아타운은 착공신고일까지 해주고 있으니..
그리고 전세사기 당하는 사람이랑 건물 올리는 사람이랑 부동산의 지식 자체가 다른데;;
전세사기당하는 사람 폄하 하는거 아닌가요?

[@user-kx2fb6ld2n]

진행하시는 분들 질문을 줄이고 전문가 준비하신 내용 들었으면 좋겠습니다
1시간 내용에 반 이상을 진행자들이 이야기하시네요

[@user-nn5mj6ot9v]

오히려 시청자가 궁금해할만한 내용들을 질문해줘서, 좋은데요~

[@user-oc1qh7pk1w]

제목 어그로 덜덜

[@user-cm8es2ig2u]

♡♡

[@user-gh5qb6kr2n]

ㄷ

[@user-oo8jk4nv7k]

그래서 정비업체를 선정해서 경쟁입찰로 시공사 선정 전 까지 도움을 받습니다, 시공사는 설계등이 확정 된 후에 경쟁입찰로 선정해야지 그 전에 선정하는 것은 효율적이지 않습니다

[@PLANBkr]

말투 목소리는 뭐지?

[@peterrabbit469]

이진우님 질문이 날카롭지 못하고 답답함. 이해력이 떨어지는 모습이나 고집부리는 모습도 보이고요.

[@user-hs3ro1oi8u]

외모도 출중하고 내용도 좋은데
앵앵거리는 어투는 바꾸려고 노력하심이 어떠신지요~

[@user-yt6od6dn8o]

먼개소리야 이건..내용 잘 숙지해서 돈 벌려고 노력하셈.

[@hkim6721]

ㅋㅋ 목소리땜에 안볼까 하다가 내용이 괜찮아서 끝까지 봤음. 익숙해짐

[@sooyeonlee2967]

목소리가 맘에 안들면 안보면 그만입니다...세상에... 자기 맘에 안든다고 남에 목소리를 지적합니까...

[@user-je2iw4vc4z]

무슨 아나운서도 아닌데 발음타령이므니까

[@user-wt2zc7mi2b]

참 오지랖도 😊

[@jandco7088]

안 기자님의 시공사 선정 시기를 왜 규제하느냐에 대해..
서울시 조례상 원래 사업시행계획 인가 후에 시공사 선정 가능토록 되어 있었는데 오세훈시장이 되면서 조합설립인가 이후 가능 하도록 바꾸어 버렸습니다 (서울시 의회에서 다수가 국민의 힘)
이건 상당히 바람직 하지 않고 문제가 됩니다.
이건 조합원이나 시공사 모두에게 바람직하지 않습니다
1. 많은 재건축 현장이 중간에 엎어지거나 몇년동안 사업이 진행되지 못하고 정체되는 경우가 많습니다 . 태아도 몇주가 지나야 안정이 되듯히 사업시행계획 인가 가 되어야 비로소 재건축이 진행될 확율이 높은데 조합설립인가 되자마자 시공사 선정을 하여 이후 사업이 진행되지 못하거나 조합이 해산되거나 설립인가 취소가 되면 매몰비용( 시공사가 조합에 대여한 비용)은 조합원 부담이 아니라 고스란히 시공사가 떼이는 돈입니다
대법원 판례해설 법무법인 강산
www.114gs.kr/bbs/sub5_6/7404
2. 조합설립인가 직후 시공사에게 돈을 대여 받으면 조합원들은 이 시공사에게 끌려다녀서 결국 시공사에게 건설단가의 백지 수표를 위임하는거나 마찬가지입니다
그러면 결국 조합원 분담금이나 일반분양가가 크게 올라갑니다
오세훈 시장과 의회가 후폭풍이 클 잘못된 조례를 만들었다고 봅니다