万邦君你好 你说得那三点,我来进行一个补充 1. 不光要面对孤独,还要面对来自于身边最亲密的人的反对。我自己就有体会。 想当年我想去花钱学习房地产的时候,我全家人都反对我。。。我太太是后来看到我一套一套接着买之后开始转为支持的。。。但是哪怕是到了今天,我们双方父母都不理解为什么我们要卖掉自住房。他们无法明白我们的那种“先改善自己的财务状况,然后再返回去买自住房”的理念和方式。 2. 这个不是得罪不得罪中介的问题,而是投资人自己脸皮要厚一点。 我对中介说的最多的一句话:接受还是拒绝我的offer是卖家的选择,我出什么Offer是我自己的选择。It is up to the vendor to accept or decline my offer, but it is up to me to present my offer。 我曾经最活跃的时候,每个星期出3-4个Offer。不要说是看100套房子出10个Offer,我那时候真的是看了50套就真的出了50个Offer。其中超过40个被直接拒绝,剩下的大概有5个卖家有点兴趣和我谈判,5个里面会把范围缩小到2个,然后最终2个里面选1个,或者如果2个都好就2个同时买。我去年就是在3个星期内连续买了2个。 我比较最近的一个例子。。一套房子要价45万,我出价40万,被对方直接打回老家去了。但是周边的房子都2-3天就卖掉,这套房子卖了一个月还没卖掉,正好又遇到复活节,我就问中介,要不卖家给我一个 counter offer,如果大家都可以接受,那么大家都可以开开心心过节去。之后得到的答复是对方不想接受任何低于43万的价格。复活节过去后,中介有一天突然联系我问我能出到什么价位,她和卖家交流去,我就说我出40万8,然后过了一天就成交了。所以我觉得有时候就是要脸皮厚一点。中介虽然想卖高的价格,但是比起卖出高价,更重要的是首先房子要卖出去。这一点是买家完全可以利用的。 另外一点是,不要为了砍价而砍价。我的态度就是:“出offer之前先算数字,如果算出来我必须砍价,那我就尝试去砍价。。但是如果算出来我不需要砍价,那我就出一个合理的市场价格”。因为我不想因为要砍价而去导致一笔交易做不成,对于我来说,如果为了砍掉卖家几千块而导致一个好的交易做不成,那就是一个更大的损失。当然如果我本来出价就超过了卖家预期,但是有别的买家出价比我更高,那我也没办法,我就 move on 就是了。 3. 完全同意。 我的理念一直是:买问题 + 实施自己的解决方案 = 利润 (problem + solution = profit)。如果我直接买别人的方案,那就是利润大头都被别人吃掉了,我就只能吃别人剩下的渣渣。 我过去3年内搞过两次大装修,都是和builder合作而不是我自己搞(我也没这精力搞),和一些小装修。 当然,在现阶段,材料供应链被破坏,材料价格和人工价格双重涨价的大环境下,我目前暂时先回避那些需要被大装修的房子。。但是我不排斥那些小装修一下能提高租金的房子。 我今年2月底入手了一个,没有大装修,就刷了墙以及安装了新的窗帘,周租金就上升了100。 所以现阶段我会暂时不搞大装修,但是以后等物流重新稳定下来后,我会继续弄的。 4. 我再补充第四点 大部分投资人都要经历过一次市场调整期或者市场危机才能成长。。。大部分人都会觉得自己是牛逼投资人,直到遇到一次熊市把他们打回原形。
笔记:1忍受孤独 2 不在意别人的忽略 3 了解装修事宜
万邦君你好
你说得那三点,我来进行一个补充
1. 不光要面对孤独,还要面对来自于身边最亲密的人的反对。我自己就有体会。
想当年我想去花钱学习房地产的时候,我全家人都反对我。。。我太太是后来看到我一套一套接着买之后开始转为支持的。。。但是哪怕是到了今天,我们双方父母都不理解为什么我们要卖掉自住房。他们无法明白我们的那种“先改善自己的财务状况,然后再返回去买自住房”的理念和方式。
2. 这个不是得罪不得罪中介的问题,而是投资人自己脸皮要厚一点。
我对中介说的最多的一句话:接受还是拒绝我的offer是卖家的选择,我出什么Offer是我自己的选择。It is up to the vendor to accept or decline my offer, but it is up to me to present my offer。
我曾经最活跃的时候,每个星期出3-4个Offer。不要说是看100套房子出10个Offer,我那时候真的是看了50套就真的出了50个Offer。其中超过40个被直接拒绝,剩下的大概有5个卖家有点兴趣和我谈判,5个里面会把范围缩小到2个,然后最终2个里面选1个,或者如果2个都好就2个同时买。我去年就是在3个星期内连续买了2个。
我比较最近的一个例子。。一套房子要价45万,我出价40万,被对方直接打回老家去了。但是周边的房子都2-3天就卖掉,这套房子卖了一个月还没卖掉,正好又遇到复活节,我就问中介,要不卖家给我一个 counter offer,如果大家都可以接受,那么大家都可以开开心心过节去。之后得到的答复是对方不想接受任何低于43万的价格。复活节过去后,中介有一天突然联系我问我能出到什么价位,她和卖家交流去,我就说我出40万8,然后过了一天就成交了。所以我觉得有时候就是要脸皮厚一点。中介虽然想卖高的价格,但是比起卖出高价,更重要的是首先房子要卖出去。这一点是买家完全可以利用的。
另外一点是,不要为了砍价而砍价。我的态度就是:“出offer之前先算数字,如果算出来我必须砍价,那我就尝试去砍价。。但是如果算出来我不需要砍价,那我就出一个合理的市场价格”。因为我不想因为要砍价而去导致一笔交易做不成,对于我来说,如果为了砍掉卖家几千块而导致一个好的交易做不成,那就是一个更大的损失。当然如果我本来出价就超过了卖家预期,但是有别的买家出价比我更高,那我也没办法,我就 move on 就是了。
3. 完全同意。
我的理念一直是:买问题 + 实施自己的解决方案 = 利润 (problem + solution = profit)。如果我直接买别人的方案,那就是利润大头都被别人吃掉了,我就只能吃别人剩下的渣渣。
我过去3年内搞过两次大装修,都是和builder合作而不是我自己搞(我也没这精力搞),和一些小装修。
当然,在现阶段,材料供应链被破坏,材料价格和人工价格双重涨价的大环境下,我目前暂时先回避那些需要被大装修的房子。。但是我不排斥那些小装修一下能提高租金的房子。
我今年2月底入手了一个,没有大装修,就刷了墙以及安装了新的窗帘,周租金就上升了100。
所以现阶段我会暂时不搞大装修,但是以后等物流重新稳定下来后,我会继续弄的。
4. 我再补充第四点
大部分投资人都要经历过一次市场调整期或者市场危机才能成长。。。大部分人都会觉得自己是牛逼投资人,直到遇到一次熊市把他们打回原形。
高手,👍
Same grade,
互相學習,
去年買了一個投資房,5.7m
不用裝修,
租了每周2300
剛break even.
好的裝修師傅,
一般都是好朋友
做事有度,
@@MaxMintaro 5.7 M ,每周2300,如何BREAK EVEN?GRY 2%多一点而已,要是借80%贷款,就算你只还利息或者本息同还,只算还利息的支出,无论如何也算不到可以持平的。除非你只借50%贷款,杠杠很低,像万邦君那样。
牛人
@@MaxMintaro 我也同问。。。5.7million,周租金2300,如果80%LVR,在2.15%超低利率的大前提下,interest only可以大致抹平,如果是本息一起还的话,那就是每个月自己倒贴8900多。
如果利率上升到3%的话,那立刻就是interest only自己一年倒贴3.8万.....
@@CenturyOldPanda 👍,
富貴險中救!
有時候,
計好風險,
押上“賭注”,
只要贏多輸少,
便成,😁
我都经历过这些了。的确, 投资房地产内心要有足够强大;善于筹划; 有资金 & 运气才成功
万邦君你好,请问能否针对我个人的情况,和你聊一下,关于买第一套房子的选择
今年最喜欢的CZcamsr ,没有之一
投资的路上注定孤独,大部分能看清的事情 基本也就没机会了,我不投资房产,买tsla
請問是買地重蓋好? 還是買地蓋好?
在CZcams上遇到您真是个好事。
您好!万邦君。您的投资房都在悉尼,虽然您手上有一些中密度的二手红砖公寓,但是您手上的HOUSE肯定不下四套的。新州的土地税是General rate: $100 plus 1.6 per cent of land value above the threshold (Y2022- $822,000), up to the premium rate. Premium rate: $67,364 plus 2 per cent of land value above the threshold (Y2022-$$5,026,000);用信托方式买房每年的土地税会更高,而且除了FIXED TRUST,征税点为零。
您是和您太太都用个人名字分开买么?即使这样,1.6%的税率,就算GRY能做到6% (按BLACKTOWN 80万,目前租金950)也都擦掉相当多的现金流收入了,难以做到不贴钱养投资房。我知道您可能会像过去曾经说的,买投资房不在多,有个几套高增值和现金流不错的就可以了,但是对于在悉尼上不了车的人来说,要买50万以下的投资房,只有去SA, WA了,数量必然要翻1-2倍的。
QLD现在在BRISBANE COUNCIL也基本买不到60万以下的HOUSE了。我赞同您的说法,QLD人口分布比较分散,长期来说增值有限。尤其是这次大涨以后,就算不会马上回调,但是相当大的概率是和2019年之前的20年一样,房价增长非常缓慢,就和ADELAIDE这波大涨一样之前的一样,每年要么持平,要么就是增长个2-3%。
QLD还有个超级的BUG,很多投资人都忽视的:很多洪水区或者受台风影响的地区,即使房子没被淹过,房屋保险费也比其它州高1.5倍左右;至于曾经淹过的房子,每年8-9千保险费也不稀奇。所以QLD买投资房坑是超级多,适合短炒或者现金流超高才可以长期持有的。反正这波行情,我宁可等房价回调去BLACK TOWN买可以建GRANNY FLAT的HOUSE了,无论如何是不能入坑QLD了;在BRISBANE自住或者去年已经ALL IN 短炒赚到钱的无所谓了,长期的确不看好。
您最近视频里有说现在看好PERTH,开始行动了么?我出过一次手,是去年的,虽说那个区均价的确1年了有20%以上的增长,不过绝对值的确和悉尼相比不值一提。 希望能和你就跨州买投资房切磋讨教一下,看看您会买在哪里,什么样价位的?您目前的知识星球或者微信讨论群有关于跨州投资的内容么?对于我们这样上车有点晚了又错过了这个周期,悉尼门槛太高,又不想等待下个周期,很想找到您的说的第一条,按照自己的情况和当下的市场周期,找一条适合自己的投资方式。
我比较了各州的土地税政策,WA最友善,而且他们对于GRANNY FLAT不能合法单独出租的政策也取消了。2022年7月1日开始计算的话:
1)对于100万土地税税基的投资房 征税额为 NSW: $2,948 VIC:$2,975 TAS: $9,350 SA: $3,040 QLD:$4,500 WA:$1,750 。
2)对于150万土地税税基的投资房 征税额为 NSW: $10,948 VIC:$6,975 TAS: $16,850 SA: $10,550 QLD:$12,750 WA:$6,250
3) 对于200万土地税税基的投资房 征税额 NSW: $18,948 VIC:$12,475 TAS: $24,350 SA: $20,550 QLD:$21,000 WA:$12,550
CANBERRA 和 NT没有土地税。
謝謝
WA 的稅收比較便宜哦
深有同感,感谢分享
以现在价格飞涨的装修行情,买破房装修后赚升值的方法是否还值得?
1. 现阶段可能不是搞大装修的好时机,但是小装修未必不可以考虑。
2. 羊毛出在羊身上,材料价格的上涨,会转嫁到房价上。
出offer 之前务必要计算仔细,留一笔额外的预算作为容错成本,把装修费和容错成本算进你的offer 去和卖家谈判价格。
现在做节目越来越有深度咯!
哥 你讲的太对了 我现在发现你是我现阶段的宝藏博主
万邦君您好
我在布里斯本
想去悉尼买一套自住与投资兼容的房子
1, Newtown, Surry Hill等 CBD5~7公里以内那些排屋
2, 下北, Manly, Bondi或东区低密度的Unit
3, Burwood以后有机会开发商来收购的独立House
以您对未来几年的预测
哪个会有更好的资本增值
给建议...不用顾忌太多
万分感謝🤝🙏
说的非常好,谢谢分享
麻烦问下啊 Granny flat
你的电 煤气是怎么附的
就这个挺头疼的
同好奇
電可分錶
媒氣用大樽便行,
经典~
万邦君说的大部分观点我都赞成,但是说投资房产的人少我不苟同,尤其悉尼的华人特别喜欢投资房产,我认识的人几乎都人手几套,我这只有两套房的都焦虑了
你的圈层不代表所有华人的圈层 我周围也有好几个手里好几套房 还offset满的 这样的人比例非常少 大部分基本上没有投资房 有的也是一套二套最多了
ummmm.... 全澳洲总人口大约2500万。其中投资房地产的有200万左右。
在这200万左右的人中间,1%的能够同时持有超过6套投资房并且通过持续持有获取了财务自由。。。90%以上的买了1-2套后就被卡住了(主要是因为贷款搞不出来)....
你“几乎认识的人”的范围。。。大概是200万投资人的百分之多少。。。
我知道我肯定目前还达到那1%的那批人的标准。我周边认识的朋友圈里,我只知道有一个,白人姑娘,以前是Optus的呼叫中心的普通的再不能普通的员工。。。现在30岁才超过就已不需要依赖上班工资就可以养活自己了。
她和她的女朋友(是的,你没有理解错),两个人2年前搬到昆州去享受阳光沐浴了,并且去年创立的自己的公司。用她的话来说,她已经可以大胆去创业了,因为就算创业失败,投资房的收益也可以把她们兜着,让她们即便创业失败了,也可以有重新返回的底气。
@@CenturyOldPanda 我也同感,我来澳洲差不多20年了,朋友圈中也是最多2套投资房了,华人迷信破房大地,我也栽过两次,还好目前手上只有一套破房大地,多一套就死定了;真相就是一旦买了破房大地,现金流很差的投资房,普通人很快就卡住了。没有认识周围有一个人有投资超过3套投资房的(楼花不算)。我也远远不是1%那个圈子的。
@@anchor857 我就是大地旧房的迷信分子。。。注意,是旧房,不是破房。
我买房的原则:
原则1:要有地。没有地的房产免谈(偶尔不排除可能会有例外,但是大致应该就这样了)。
原则2:不要新房。至于旧房旧到什么程度,那就是 case by case,没有一个黄金标准。10年旧的房子如果维护的好,看上去也会和新的不会差太多。我买过最旧的房子是1910年造得。
原则3:如果是旧房子并且需要装修,不可以有硬伤或者架构问题。让我可以不伤筋动骨,cosmetic renovation一把就获取大量增值和租金大幅上涨的。
远侧3:如果是旧房子并且还在几年内都不需要考虑装修的,那现金流必须要好。
@@CenturyOldPanda 很多华人人都是拉满杠杆买大地破房可以分割的那种,买完了都不留5-10万装修的钱的,坐等升值的。我以前的标准从做BUIILDER的华人朋友那里学来的,就是要可以分割开发的(所谓的sub-divideable property): 要原来房子不推倒,后院一定可以分割多建1套,按墨尔本的标准就是800平米以上(原来房子要在地的前面三分之一或者至少一半。CORNER更好,但是还要贵20%左右)。
如果要建2套,东面的MAROONDAH COUNCIL,基本要求要1100平米以上的才可以留出足够的空间有3米宽的公共车道,再塞进2个三房带双车库的UNIT/Townhouse 还有加一个给前面房子建的新车库在后面。这样的破房大房,含地量已经不是普通没有开发潜力HOUSE的售价40-50%, 而起码超过售价的60-70%以上了,势必带来售价很高,而大部分都反映在后院那块不能产生现金流的大地上了。无论原来前面房子再怎么装修,现金流都是负的。如果都不装修,就是吸金大户,很多人持有之后,算过成本之后,都不怎么赚钱,对投资房产就失去信心了。华人投资很少有像你我这样重视现金流的,很少会仔细计算的。
这期讲得好!
Good point 👍
要有自己能增加附加值的点。
请问万邦君有装修师傅推荐吗?
加小助手
万邦君,能讲一讲印花税改革的事情? 这改变只是对第一次买房适用?
谢谢分享
沙发🛋️ 感觉语速变慢了。有点不习惯。
都是大实话,受益良多~感谢
现在这样的人已经不多了
當賣家中介喜歡上你 你一定做錯什麼
求推荐装修队伍,不胜感谢
我可以做🙋♂️如果你是需要旧房翻新的话
@@rayxu4361 好的谢谢你
老熊猫也说得好
万邦君 请教一下 有GRANNY的房子 是整套出租合适,还是分别出租也可以? 分别出租的话,可能租金能高点,但水电气表没分开 会很麻烦吧。 谢谢
最好分开。
不分开也行,房东可以多收房租然并且把水电煤包含在房租里,但是这样有可能会遇到有的租客空调24小时开着。
👍👍🌹🌹
另外,万邦君,不好意思,多留言一个。
说到“孤独”这一点。
其实志同道合的群友还是可以找到的。我在facebook上有几个房产投资的群,大家都是上了差不多的课程的。有一组人在perth,他们每个月都会coffee catch up一下,大家交流近期内自己的最新经历,互相学习。
其他的悉尼租,墨尔本组也有。我自己也参加过墨尔本组的几次coffee catch up,只不过在covid封城后,墨尔本组目前为止还没能再次组织类似的聚会。
群里本地人居多,我参加过的墨尔本组的聚会,华人只有我一个。
类似的群大多都是不是特别大规模的,而且不是公开性质的。
而且群里还有一个很重要的功能,是平时华人投资圈子里不太涉及的,就是互相之间组团合作和借钱的。这就牵涉到一个西方人很喜欢玩,但是在华人圈子里不太听到的一个概念,叫 creative financing。
我就举简单一点的例子。。比如你买了一个40万的房子,你需要5万做装修,但是你手上正好凑不出这5万的存款而且银行也不乐意借一笔装修费给你。。。你怎么找到天使投资人去愿意借那5万给你,让你把装修做完后,房子以60万卖掉后,让你可以还给天使投资人5.5万。(也就是,你多给天时投资人10%的利息)。。。可能从装修到卖掉,整个周期3-4个月。。。4个月赚5000块可能对于很多华人来说觉得太少了,但是对于很多白人来说,他们是肯定愿意的。你怎么把这些潜在的天使投资人找到并且说服他们愿意投钱给你。
又比如,在你投资方面已经有一个良好的 track record 的情况下,你怎么和潜在天使投资人聊天,让他们对你的项目感兴趣并且表示愿意把钱投在你的项目上。
又比如,投资人真的需要自己把钱先准备好才行动吗?为什么不 “find an excellent deal,然后 find the money?”也就是说,只要投资人找到的deal,不仅仅是一个好的deal,而且还是一个 excellent deal,那么钱自己都会找到投资人,而不是投资人去找钱。(当然这里也不要去过于字面理解这句话。。。这句话的意思是只要deal足够好,是可以吸引到有资金的人来资助投资人的。这点有点类似于华人圈子的那句“银行只会把钱借给不需要借钱的人”)。
这里面的内容要讨论的话太广了,认真可以讨论好几个小时。。所以就不在这里做具体说明了。。而且,我也跑题了:)我打住。
请问有布里斯班的投资群可以加入吗?
谢谢分享
一般而言,
個人認為,
萬邦君的貨已經很乾,
有不少亮點,
可供參考
但約有三成,
需要多加考慮,
万邦君您好
我在布里斯本
特别想加入布里斯本的群
万邦君推荐一下
万分感謝🙏🤝
有意思,我們也可弄一個,😚