万邦君你好 你说得那三点，我来进行一个补充 1. 不光要面对孤独，还要面对来自于身边最亲密的人的反对。我自己就有体会。 想当年我想去花钱学习房地产的时候，我全家人都反对我。。。我太太是后来看到我一套一套接着买之后开始转为支持的。。。但是哪怕是到了今天，我们双方父母都不理解为什么我们要卖掉自住房。他们无法明白我们的那种“先改善自己的财务状况，然后再返回去买自住房”的理念和方式。 2. 这个不是得罪不得罪中介的问题，而是投资人自己脸皮要厚一点。 我对中介说的最多的一句话：接受还是拒绝我的offer是卖家的选择，我出什么Offer是我自己的选择。It is up to the vendor to accept or decline my offer, but it is up to me to present my offer。 我曾经最活跃的时候，每个星期出3-4个Offer。不要说是看100套房子出10个Offer，我那时候真的是看了50套就真的出了50个Offer。其中超过40个被直接拒绝，剩下的大概有5个卖家有点兴趣和我谈判，5个里面会把范围缩小到2个，然后最终2个里面选1个，或者如果2个都好就2个同时买。我去年就是在3个星期内连续买了2个。 我比较最近的一个例子。。一套房子要价45万，我出价40万，被对方直接打回老家去了。但是周边的房子都2-3天就卖掉，这套房子卖了一个月还没卖掉，正好又遇到复活节，我就问中介，要不卖家给我一个 counter offer，如果大家都可以接受，那么大家都可以开开心心过节去。之后得到的答复是对方不想接受任何低于43万的价格。复活节过去后，中介有一天突然联系我问我能出到什么价位，她和卖家交流去，我就说我出40万8，然后过了一天就成交了。所以我觉得有时候就是要脸皮厚一点。中介虽然想卖高的价格，但是比起卖出高价，更重要的是首先房子要卖出去。这一点是买家完全可以利用的。 另外一点是，不要为了砍价而砍价。我的态度就是：“出offer之前先算数字，如果算出来我必须砍价，那我就尝试去砍价。。但是如果算出来我不需要砍价，那我就出一个合理的市场价格”。因为我不想因为要砍价而去导致一笔交易做不成，对于我来说，如果为了砍掉卖家几千块而导致一个好的交易做不成，那就是一个更大的损失。当然如果我本来出价就超过了卖家预期，但是有别的买家出价比我更高，那我也没办法，我就 move on 就是了。 3. 完全同意。 我的理念一直是：买问题 + 实施自己的解决方案 = 利润 （problem + solution = profit）。如果我直接买别人的方案，那就是利润大头都被别人吃掉了，我就只能吃别人剩下的渣渣。 我过去3年内搞过两次大装修，都是和builder合作而不是我自己搞（我也没这精力搞），和一些小装修。 当然，在现阶段，材料供应链被破坏，材料价格和人工价格双重涨价的大环境下，我目前暂时先回避那些需要被大装修的房子。。但是我不排斥那些小装修一下能提高租金的房子。 我今年2月底入手了一个，没有大装修，就刷了墙以及安装了新的窗帘，周租金就上升了100。 所以现阶段我会暂时不搞大装修，但是以后等物流重新稳定下来后，我会继续弄的。 4. 我再补充第四点 大部分投资人都要经历过一次市场调整期或者市场危机才能成长。。。大部分人都会觉得自己是牛逼投资人，直到遇到一次熊市把他们打回原形。
笔记：1忍受孤独 2 不在意别人的忽略 3 了解装修事宜
万邦君你好
你说得那三点，我来进行一个补充
1. 不光要面对孤独，还要面对来自于身边最亲密的人的反对。我自己就有体会。
想当年我想去花钱学习房地产的时候，我全家人都反对我。。。我太太是后来看到我一套一套接着买之后开始转为支持的。。。但是哪怕是到了今天，我们双方父母都不理解为什么我们要卖掉自住房。他们无法明白我们的那种“先改善自己的财务状况，然后再返回去买自住房”的理念和方式。
2. 这个不是得罪不得罪中介的问题，而是投资人自己脸皮要厚一点。
我对中介说的最多的一句话：接受还是拒绝我的offer是卖家的选择，我出什么Offer是我自己的选择。It is up to the vendor to accept or decline my offer, but it is up to me to present my offer。
我曾经最活跃的时候，每个星期出3-4个Offer。不要说是看100套房子出10个Offer，我那时候真的是看了50套就真的出了50个Offer。其中超过40个被直接拒绝，剩下的大概有5个卖家有点兴趣和我谈判，5个里面会把范围缩小到2个，然后最终2个里面选1个，或者如果2个都好就2个同时买。我去年就是在3个星期内连续买了2个。
我比较最近的一个例子。。一套房子要价45万，我出价40万，被对方直接打回老家去了。但是周边的房子都2-3天就卖掉，这套房子卖了一个月还没卖掉，正好又遇到复活节，我就问中介，要不卖家给我一个 counter offer，如果大家都可以接受，那么大家都可以开开心心过节去。之后得到的答复是对方不想接受任何低于43万的价格。复活节过去后，中介有一天突然联系我问我能出到什么价位，她和卖家交流去，我就说我出40万8，然后过了一天就成交了。所以我觉得有时候就是要脸皮厚一点。中介虽然想卖高的价格，但是比起卖出高价，更重要的是首先房子要卖出去。这一点是买家完全可以利用的。
另外一点是，不要为了砍价而砍价。我的态度就是：“出offer之前先算数字，如果算出来我必须砍价，那我就尝试去砍价。。但是如果算出来我不需要砍价，那我就出一个合理的市场价格”。因为我不想因为要砍价而去导致一笔交易做不成，对于我来说，如果为了砍掉卖家几千块而导致一个好的交易做不成，那就是一个更大的损失。当然如果我本来出价就超过了卖家预期，但是有别的买家出价比我更高，那我也没办法，我就 move on 就是了。
3. 完全同意。
我的理念一直是：买问题 + 实施自己的解决方案 = 利润 （problem + solution = profit）。如果我直接买别人的方案，那就是利润大头都被别人吃掉了，我就只能吃别人剩下的渣渣。
我过去3年内搞过两次大装修，都是和builder合作而不是我自己搞（我也没这精力搞），和一些小装修。
当然，在现阶段，材料供应链被破坏，材料价格和人工价格双重涨价的大环境下，我目前暂时先回避那些需要被大装修的房子。。但是我不排斥那些小装修一下能提高租金的房子。
我今年2月底入手了一个，没有大装修，就刷了墙以及安装了新的窗帘，周租金就上升了100。
所以现阶段我会暂时不搞大装修，但是以后等物流重新稳定下来后，我会继续弄的。
4. 我再补充第四点
大部分投资人都要经历过一次市场调整期或者市场危机才能成长。。。大部分人都会觉得自己是牛逼投资人，直到遇到一次熊市把他们打回原形。
高手,👍
Same grade,
互相學習,
去年買了一個投資房,5.7m
不用裝修,
租了每周2300
剛break even.
好的裝修師傅,
一般都是好朋友
做事有度,
@@MaxMintaro 5.7 M ，每周2300，如何BREAK EVEN？GRY 2%多一点而已，要是借80%贷款，就算你只还利息或者本息同还，只算还利息的支出，无论如何也算不到可以持平的。除非你只借50%贷款，杠杠很低，像万邦君那样。
牛人
@@MaxMintaro 我也同问。。。5.7million，周租金2300，如果80%LVR，在2.15%超低利率的大前提下，interest only可以大致抹平，如果是本息一起还的话，那就是每个月自己倒贴8900多。
如果利率上升到3%的话，那立刻就是interest only自己一年倒贴3.8万.....
@@CenturyOldPanda 👍,
富貴險中救！
有時候,
計好風險,
押上“賭注”,
只要贏多輸少,
便成,😁
我都经历过这些了。的确， 投资房地产内心要有足够强大；善于筹划； 有资金 ＆ 运气才成功
万邦君你好，请问能否针对我个人的情况，和你聊一下，关于买第一套房子的选择
今年最喜欢的CZcamsr ，没有之一
投资的路上注定孤独，大部分能看清的事情 基本也就没机会了，我不投资房产，买tsla
請問是買地重蓋好？ 還是買地蓋好？
在CZcams上遇到您真是个好事。
您好！万邦君。您的投资房都在悉尼，虽然您手上有一些中密度的二手红砖公寓，但是您手上的HOUSE肯定不下四套的。新州的土地税是General rate: $100 plus 1.6 per cent of land value above the threshold （Y2022- $822,000）, up to the premium rate. Premium rate: $67,364 plus 2 per cent of land value above the threshold (Y2022-$$5,026,000)；用信托方式买房每年的土地税会更高，而且除了FIXED TRUST，征税点为零。
您是和您太太都用个人名字分开买么？即使这样，1.6%的税率，就算GRY能做到6% （按BLACKTOWN 80万，目前租金950）也都擦掉相当多的现金流收入了，难以做到不贴钱养投资房。我知道您可能会像过去曾经说的，买投资房不在多，有个几套高增值和现金流不错的就可以了，但是对于在悉尼上不了车的人来说，要买50万以下的投资房，只有去SA, WA了，数量必然要翻1-2倍的。
QLD现在在BRISBANE COUNCIL也基本买不到60万以下的HOUSE了。我赞同您的说法，QLD人口分布比较分散，长期来说增值有限。尤其是这次大涨以后，就算不会马上回调，但是相当大的概率是和2019年之前的20年一样，房价增长非常缓慢，就和ADELAIDE这波大涨一样之前的一样，每年要么持平，要么就是增长个2-3%。
QLD还有个超级的BUG，很多投资人都忽视的：很多洪水区或者受台风影响的地区，即使房子没被淹过，房屋保险费也比其它州高1.5倍左右；至于曾经淹过的房子，每年8-9千保险费也不稀奇。所以QLD买投资房坑是超级多，适合短炒或者现金流超高才可以长期持有的。反正这波行情，我宁可等房价回调去BLACK TOWN买可以建GRANNY FLAT的HOUSE了，无论如何是不能入坑QLD了；在BRISBANE自住或者去年已经ALL IN 短炒赚到钱的无所谓了，长期的确不看好。
您最近视频里有说现在看好PERTH，开始行动了么？我出过一次手，是去年的，虽说那个区均价的确1年了有20%以上的增长，不过绝对值的确和悉尼相比不值一提。 希望能和你就跨州买投资房切磋讨教一下，看看您会买在哪里，什么样价位的？您目前的知识星球或者微信讨论群有关于跨州投资的内容么？对于我们这样上车有点晚了又错过了这个周期，悉尼门槛太高，又不想等待下个周期，很想找到您的说的第一条，按照自己的情况和当下的市场周期，找一条适合自己的投资方式。
我比较了各州的土地税政策，WA最友善，而且他们对于GRANNY FLAT不能合法单独出租的政策也取消了。2022年7月1日开始计算的话：
1)对于100万土地税税基的投资房 征税额为 NSW: $2,948 VIC:$2,975 TAS: $9,350 SA: $3,040 QLD:$4,500 WA:$1,750 。
2)对于150万土地税税基的投资房 征税额为 NSW: $10,948 VIC:$6,975 TAS: $16,850 SA: $10,550 QLD:$12,750 WA:$6,250
3) 对于200万土地税税基的投资房 征税额 NSW: $18,948 VIC:$12,475 TAS: $24,350 SA: $20,550 QLD:$21,000 WA:$12,550
CANBERRA 和 NT没有土地税。
謝謝
WA 的稅收比較便宜哦
深有同感，感谢分享
以现在价格飞涨的装修行情，买破房装修后赚升值的方法是否还值得？
1. 现阶段可能不是搞大装修的好时机，但是小装修未必不可以考虑。
2. 羊毛出在羊身上，材料价格的上涨，会转嫁到房价上。
出offer 之前务必要计算仔细，留一笔额外的预算作为容错成本，把装修费和容错成本算进你的offer 去和卖家谈判价格。
现在做节目越来越有深度咯！
哥 你讲的太对了 我现在发现你是我现阶段的宝藏博主
万邦君您好
我在布里斯本
想去悉尼买一套自住与投资兼容的房子
1, Newtown, Surry Hill等 CBD5~7公里以内那些排屋
2, 下北, Manly, Bondi或东区低密度的Unit
3, Burwood以后有机会开发商来收购的独立House
以您对未来几年的预测
哪个会有更好的资本增值
给建议...不用顾忌太多
万分感謝🤝🙏
说的非常好，谢谢分享
麻烦问下啊 Granny flat
你的电 煤气是怎么附的
就这个挺头疼的
同好奇
電可分錶
媒氣用大樽便行,
经典~
万邦君说的大部分观点我都赞成，但是说投资房产的人少我不苟同，尤其悉尼的华人特别喜欢投资房产，我认识的人几乎都人手几套，我这只有两套房的都焦虑了
你的圈层不代表所有华人的圈层 我周围也有好几个手里好几套房 还offset满的 这样的人比例非常少 大部分基本上没有投资房 有的也是一套二套最多了
ummmm.... 全澳洲总人口大约2500万。其中投资房地产的有200万左右。
在这200万左右的人中间，1%的能够同时持有超过6套投资房并且通过持续持有获取了财务自由。。。90%以上的买了1-2套后就被卡住了（主要是因为贷款搞不出来）....
你“几乎认识的人”的范围。。。大概是200万投资人的百分之多少。。。
我知道我肯定目前还达到那1%的那批人的标准。我周边认识的朋友圈里，我只知道有一个，白人姑娘，以前是Optus的呼叫中心的普通的再不能普通的员工。。。现在30岁才超过就已不需要依赖上班工资就可以养活自己了。
她和她的女朋友（是的，你没有理解错），两个人2年前搬到昆州去享受阳光沐浴了，并且去年创立的自己的公司。用她的话来说，她已经可以大胆去创业了，因为就算创业失败，投资房的收益也可以把她们兜着，让她们即便创业失败了，也可以有重新返回的底气。
@@CenturyOldPanda 我也同感，我来澳洲差不多20年了，朋友圈中也是最多2套投资房了，华人迷信破房大地，我也栽过两次，还好目前手上只有一套破房大地，多一套就死定了；真相就是一旦买了破房大地，现金流很差的投资房，普通人很快就卡住了。没有认识周围有一个人有投资超过3套投资房的（楼花不算）。我也远远不是1%那个圈子的。
@@anchor857 我就是大地旧房的迷信分子。。。注意，是旧房，不是破房。
我买房的原则：
原则1：要有地。没有地的房产免谈（偶尔不排除可能会有例外，但是大致应该就这样了）。
原则2：不要新房。至于旧房旧到什么程度，那就是 case by case，没有一个黄金标准。10年旧的房子如果维护的好，看上去也会和新的不会差太多。我买过最旧的房子是1910年造得。
原则3：如果是旧房子并且需要装修，不可以有硬伤或者架构问题。让我可以不伤筋动骨，cosmetic renovation一把就获取大量增值和租金大幅上涨的。
远侧3：如果是旧房子并且还在几年内都不需要考虑装修的，那现金流必须要好。
@@CenturyOldPanda 很多华人人都是拉满杠杆买大地破房可以分割的那种，买完了都不留5-10万装修的钱的，坐等升值的。我以前的标准从做BUIILDER的华人朋友那里学来的，就是要可以分割开发的(所谓的sub-divideable property): 要原来房子不推倒，后院一定可以分割多建1套，按墨尔本的标准就是800平米以上（原来房子要在地的前面三分之一或者至少一半。CORNER更好，但是还要贵20%左右）。
如果要建2套，东面的MAROONDAH COUNCIL，基本要求要1100平米以上的才可以留出足够的空间有3米宽的公共车道，再塞进2个三房带双车库的UNIT/Townhouse 还有加一个给前面房子建的新车库在后面。这样的破房大房，含地量已经不是普通没有开发潜力HOUSE的售价40-50%, 而起码超过售价的60-70%以上了，势必带来售价很高，而大部分都反映在后院那块不能产生现金流的大地上了。无论原来前面房子再怎么装修，现金流都是负的。如果都不装修，就是吸金大户，很多人持有之后，算过成本之后，都不怎么赚钱，对投资房产就失去信心了。华人投资很少有像你我这样重视现金流的，很少会仔细计算的。
这期讲得好！
Good point 👍
要有自己能增加附加值的点。
请问万邦君有装修师傅推荐吗？
加小助手
万邦君，能讲一讲印花税改革的事情? 这改变只是对第一次买房适用？
谢谢分享
沙发🛋️ 感觉语速变慢了。有点不习惯。
都是大实话，受益良多~感谢
现在这样的人已经不多了
當賣家中介喜歡上你 你一定做錯什麼
求推荐装修队伍，不胜感谢
我可以做🙋♂️如果你是需要旧房翻新的话
@@rayxu4361 好的谢谢你
老熊猫也说得好
万邦君 请教一下 有GRANNY的房子 是整套出租合适，还是分别出租也可以？ 分别出租的话，可能租金能高点，但水电气表没分开 会很麻烦吧。 谢谢
最好分开。
不分开也行，房东可以多收房租然并且把水电煤包含在房租里，但是这样有可能会遇到有的租客空调24小时开着。
👍👍🌹🌹
另外，万邦君，不好意思，多留言一个。
说到“孤独”这一点。
其实志同道合的群友还是可以找到的。我在facebook上有几个房产投资的群，大家都是上了差不多的课程的。有一组人在perth，他们每个月都会coffee catch up一下，大家交流近期内自己的最新经历，互相学习。
其他的悉尼租，墨尔本组也有。我自己也参加过墨尔本组的几次coffee catch up，只不过在covid封城后，墨尔本组目前为止还没能再次组织类似的聚会。
群里本地人居多，我参加过的墨尔本组的聚会，华人只有我一个。
类似的群大多都是不是特别大规模的，而且不是公开性质的。
而且群里还有一个很重要的功能，是平时华人投资圈子里不太涉及的，就是互相之间组团合作和借钱的。这就牵涉到一个西方人很喜欢玩，但是在华人圈子里不太听到的一个概念，叫 creative financing。
我就举简单一点的例子。。比如你买了一个40万的房子，你需要5万做装修，但是你手上正好凑不出这5万的存款而且银行也不乐意借一笔装修费给你。。。你怎么找到天使投资人去愿意借那5万给你，让你把装修做完后，房子以60万卖掉后，让你可以还给天使投资人5.5万。（也就是，你多给天时投资人10%的利息）。。。可能从装修到卖掉，整个周期3-4个月。。。4个月赚5000块可能对于很多华人来说觉得太少了，但是对于很多白人来说，他们是肯定愿意的。你怎么把这些潜在的天使投资人找到并且说服他们愿意投钱给你。
又比如，在你投资方面已经有一个良好的 track record 的情况下，你怎么和潜在天使投资人聊天，让他们对你的项目感兴趣并且表示愿意把钱投在你的项目上。
又比如，投资人真的需要自己把钱先准备好才行动吗？为什么不 “find an excellent deal，然后 find the money？”也就是说，只要投资人找到的deal，不仅仅是一个好的deal，而且还是一个 excellent deal，那么钱自己都会找到投资人，而不是投资人去找钱。（当然这里也不要去过于字面理解这句话。。。这句话的意思是只要deal足够好，是可以吸引到有资金的人来资助投资人的。这点有点类似于华人圈子的那句“银行只会把钱借给不需要借钱的人”）。
这里面的内容要讨论的话太广了，认真可以讨论好几个小时。。所以就不在这里做具体说明了。。而且，我也跑题了：）我打住。
请问有布里斯班的投资群可以加入吗？
谢谢分享
一般而言,
個人認為,
萬邦君的貨已經很乾,
有不少亮點,
可供參考
但約有三成,
需要多加考慮,
万邦君您好
我在布里斯本
特别想加入布里斯本的群
万邦君推荐一下
万分感謝🙏🤝
有意思,我們也可弄一個,😚