[부동산경매] 사자마자 36억 버는 펜션 분석하기
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- čas přidán 6. 04. 2023
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실전 경험은 없는 초보입니다. 댓글 남기신 고수님들 의견 및 위치 정보 등을 토대로 종합해 본 결과, 베이커리 & 카페가 최선의 선택이 아닌가 싶습니다. 이 경우, 장점으로는 넓은 주차부지 및 탁 트인 잔디정원?(만든다면), 단점은 접근성 및 뷰의 한계인 것 같습니다. 위치상 46번 국도 이용객이나 주말 가평 방문객들 정도로 수요가 한정될 것 같고 청평역 이용객은 큰 유인이 없을 것 같네요. (대중교통을 이용하는 이용자라면 위치의 상대적 우선순위에서 밀릴 것 같음) 주중에는 더 더욱 상대적 비교우위에 있는 (예, 북한강변, 양수리 강변 카페) 쪽으로 우선적으로 수요가 선점될 것이므로 대상 물건지는 이용의 순위가 밀릴 것 같습니다. 카페 사업을 하게 된다면 대상 물건지가 가지고 있는 입지 그 자체 보다는 SNS나 포털 서치에서 리뷰 점수를 높여서 의도적으로 방문할 수 있는 명소로 승부를 봐야 승산이 있을 것 같습니다. 외부는 깔끔하게 꾸미되 오히려 까페 내부를 멋지게 해서 (사진이 이쁘게 나오는) 그것으로 승부를 보는 것이 더 좋을 것 같습니다. 제가 이와 같은 의견을 작성하면서 비교 대상으로 참고한 곳은 경기도 양평에 위치한 '카페리노' 입니다. 이 카페는 북한강변에 바로 위치하고 있어 입지 및 뷰에 있어서는 비교 대상 자체가 되지는 않으나 오히려 내부 인테리어 같은 부분을 참고하면 좋을 것 같다는 생각이 들었습니다. 최소 볕 좋은 여름날에는 2층 이상에서 사진 찍으면 강은 없지만 호수가 있고 파란 하늘, 초록 나무, 멋진 테라스 인테리어가 보이는 사진은 나올 수 있고 아니면 초록 잔디에 야외 테이블 사진은 나올 수 있을 것 같습니다. 그리고 맛있는 빵!😝
저도 여기 임장다녀왔습니다. 여긴 감정가부터 잘못되었습니다. 도로도 명확치않고 업종제한도 많은 토지가 평당 300이 넘는게 잘못되었죠. 또한 주변서너곳 펜션단지가 지구단위계획으로 많이 묶여서 차후 10년이상 흙먼지 날리고 씨끄러운 공사판이 될 확률이 높구요.(펜션단지가 큰도로 맞은편에 있는데 싹 다 죽어서 유령마을)
그리고 청평역주변에 이미 대형베이커리카페나 컨셉있는 식당을 염두하고 법인에서 계약된 토지가 있다더군요.(오래된 방직공장같은 건물을 몇년전계약)
감정가에 속지마세요. 저거 시세로보면 24억정도의 가격이 적당합니다. 몇몇부동산도 갔다왔는데 저게 50억짜리 부동산이 절대 아니라고..20억초반이나 되어야 팔릴거고
청평에 1300평이 50억이면 누가 그걸 사겠냐고 서울에 강남아파트 두채를 살거라 하더군요.ㅎㅎㅎ 그게 수익율이 훨씬좋을거라고. ㅎㅎ
청평. 대성리. 이미 죽은지 오래랍니다. 거기 다 죽은 펜션단지 있어요 꼭 거기가서 청평이 언제적 청평인지 한번 임장다녀와보시길.
부경꾸님!!! 좋은 공부 했습니다. 늘 감사드립니다😎
항상 좋은 정보를 공유해주셔서 감사합니다
항상 감사드립니다 ^^
꼼꼼한 설명 감사해요^@^
부경꾼님과 박대표님의 콜라보 점점 기대되고 즐겁습니다. 오늘도 좋은 영상으로 좋은 느낌 받고 갑니다. 좋은 하루 되세요~~
늘 감사드립니다
와 👍 흥미있게 봤습니다
부경꾼님의 출구전략 기대 됩니다. 다음편 손 꼽아 기다리겠습니다~^^😊
항상 감사드립니다 ^^
오늘 첫경매하러 간 날,입찰하려던 물건이 변경되었습니다 아쉬워며 풀죽어 있는데……
제 앞에 부경꾼님이 나타나셨어요
얼마나 기분 좋고 설레던지
열심히 노력해서 자주 마주치도록 노력해야 겠어요 😊
항상 좋은 영상 올려 주셔서 감사합니다 ❤
ㅎㅎ연예인 만난 느낌일걱 같아요
항상 많이 배우고 있습니다!^^ 궁금한게 있는데 아파트 낙찰 받았는데 전주인이 체납한 세금도 인수되는 건가요?
부경꾼에 토지개발에 탑이신 박효근대표님 합류하셨네요~ 앞으로 토지쪽이 더더욱 기대됩니다ㆍ 저번 맹지개발에 이어 이번에는 청평경매분석 까지 넘넘 재밌게 배우면서 보고있습니다ㆍ 앞으로도 넘넘 기대됩니다~^^
유찰이 되는 이유가 다 있었네요. 꼼꼼한 사전점검을 해야겠어요. 두분의 캐미도 좋으시구.. 좋은 정보 감사합니다. 전문가들의 평가가 믿음이 가네요
항상 감사드립니다 ^^
사전 점검 해도 꾼들 아니면 당할 수 있죠....개발하려고 봤더니 대규모 유적지 ㅋㅋㅋ
오늘도 유익한 영상 감사합니다. 궁금한점이 있는데 외진곳의 팬션이나 주택에 위치한 곳은 그 목적물까지 가기위해서는 여러 사람의 도로를 거쳐(한마디로 맹지)가야 하는곳이 많던데(제가 본 물건중 80%이상) 이런곳은 어떻게 해결할지와 입찰 참여를 안하는게 맞는건지 여쭤보고 싶습니다. 제 기준으로는 도저히 답이 안나와 그냥 포기하는 경우가 많거든요 ^^. 즐거운 주말 보내시길 바랍니다.
음.. 먼저 도시지역/비도시지역을 구분하고 해당 지자체에서 도로대장을 관리하는지 등으로 사도인지 공도인지 건축법상의 도로인지등을 파악하게 됩니다.
이 부분은 이론보다 대법원판례까지 고려하여 판단합니다
간단한 부분은 아니기에 많은 이론과 경험이 필요합니다 ^^;;
감사합니다. ^^;; 오늘 영상에 거의 모든 답이 있네요.
오늘도 훌륭한 영상 진심으로 감사드립니다 대표님 😍😍😍
혹시 이곳에 오토 캠핑장이 가능 할까요? 만약 가능 하다면 아이들이 좋아하는 온수 수영장... 베이커리 카페 ㅎㅎㅎ 무튼 울 대표님의 출구전략이 기대됩니다 늘 많이 배우고 있습니다 감사합니다 대표님🤩🤩🤩
좋은 의견 감사합니다 ^^
요즘 카페는 주차장이 이슈인데
부지가 넓으니 장점이 될수도 있겠네요
다만 카페도 "테마카페" 로 가야지
우후죽순 생겨난다고 했다가는...
기차때문에 숙박시설은 힘들어 보이고요
부경꾼님 영상 항상 감사합니다.
시청해주셔서 감사합니다 ^^
항상 감사합니다 😊😊😊
항상 시청해주셔서 감사합니다!
저도 출구전략 때문에 고민 했던 물건인데...
출구 전략 기대 됩니다
물건지 포인트는 예전 처럼 사람이 안다니고 청평역 승하차인원이 무지적습니다
한번 의견 주시면 같이 고민해 보겠습니다
현업이 부동산 시행 개발 하는 사람입니다
후속 영상이 꼭 올라오면 좋겠네요⁉️
네~^^
처음에 하면서 뭘 하면 좋을까 생각하다가..오잉...검토할 게 무지 많네..하는 생각이 드는 군요. 매물에 받았을 때 발생할 수 있는 모든 것을 조사하고 해결책을 마련한 다음에 드가야 하는 거군요. 싸다고 덜컥 사는 건 꽃밖에 없나 봅니다.
꽃도 덜컥 샀는데 주실 분이 안 계시면 속상할겁니다 ^^;;
아이들 체험할 수 있는 레포트파크와 카페 등을 같이 운영하면 좋을 것 같습니다.
넓은 주차장 활용하여 애들은 체험형 레포츠하고 어른은 호수 바라보고 커피 마시면 괜찮을 것 같네요.
암튼, 부경꾼님 영상은 뭐든 배우는게 있어 굿입니다!!
매입후 토지분할하여 사업하는것은 어떻지요? 숙박/음식점이 400평방 이하면 400평씩 토지 분할
예전 아이들과 수련회 했던곳인데 신기하네요ㅎ
키즈펜션 카페 하면 좋을듯요
카페+애견호텔 훈련장 등 수영장 숙박도되고 시간당으로도 금액받고 해도좋을것같아요. 요즘 1인가구와애견키우시는 분들이 많아서요. 기대되네요.
훌륭한 의견 감사합니다
저도 초반 그렇게 접근했는데 전차소리가 예상보다 커서 반려견들 스트레스는 고려해야 합니다 ^^;;
서울근교에서 당일코스로 가족, 연인들이 전철로 이동을 해서 하루코스로 놀다 갈수있을것 같은데, 본건물을 제외한 나머지 건물은 모두 철거를 하고, 본건물은 카페가 최고일듯 하고, 주변에 펜션들은 많은데 큰먹거리는 안보이니, 넓은 대지는 야외 셀프 바베큐장 또는, 정원으로 가꾸고, 큰 수익은 안보이지만, 자전거 대여소, 바로옆 조종천변으로 북한강 자전거길을 활용한 아빠가 아이들에게 자전거를 알려줄수 있고,음.... 연인들이 기차타고 와서 점심에 바베큐 먹고, 커피한잔 하고, 자전거 빌려서 드라이브한번 하고 갈수 있는 명소??ㅋㅋ
기차와 호수를 함께 접목한 아이디어가 있으면 좋을것같은데~
이미 기존건물 건축허가시 진입도로 사용승낙을 전제로 허가를 받았기 때문에 그대로 유효하지 않는가요.....
업종 제한정보는 어디서 검색하면 볼 수 있나요? ㅠ
숙박업 120평에 음식점 120평해서 240평까지는 260평미만이니 건축이 가능한건가요?
부경꾼형 부경꾼형 회사에 취직하고 싶은데 어떻게 하면 취직할 수있을까?
저 부경꾼님 최근 이슈인 전세사기에 대해서 문의드려요.
보통 경매는 임대차보호법으로 일정액 보상 받을 수 있고,
또한 경매로 물건이 넘어가도 배당요구를 하면 전세금을 다시 반환 받을 수 있는 것으로 압니다.
근데 이번 전세 사기는 뭐가 문제이고 왜 사람들이 해보지도 못하고 자살을 하거나
경매 하는 사람들이 악의 축처럼 된건지요? 설명 좀 부탁드려요~
기반시설이 있다는 건 배타적 사용수익권을 포기한건가여?
요즘 드라마보다 재밌게 보고있어요. 주인공이 맘에 들어요.
저도 주인공님 때문에.. 팬예요
그쵸? 주인공이 조인성이나 원빈급인거죠? ^^;;
저도 구독자님 팬할께요~^^;;
현역 건축쟁이 입니다.
저보다도 더 빠싹한 건축 지식에 감탄하고 즐겨보고 있습니다~~
현 물건에 대하여 의견 첨부합니다.
내수면 연구소와 접한 담장쪽은 일부는 불법 점유하고 있는 상황으로 보이고
농취증과 도로 문제가 해결된다고 가정하고 한가지 건축적인 팁을 알려 드리면...
연면적을 증가 할 수 있는 방법은 대지를 분활하여 각각 1,2층 합계 400m2 건축물을 건축하고
내수면 연구소 호수를 조망하는 계획과
서로 연계하여 활용하도록 하면 수익 증대에 유리하다고 판단됩니다.
목적물이 대지인 관계로 분활은 원활하게 처리됩니다.
소음은 축사나 분묘 만큼 큰 위해요소 입니다. 실내에서 할수 있는 수익모델만이 답인데이곳은 청각장애인 아카데미 정도외 딱히 할게 없네요.
아 봤던 물건인데 이런문제점이 있었군요 ㄷㄷㄷ
저도 ㄷㄷㄷ
이거 계속 보고 있는데,,, 돈이 없어서 못들어감... T-T 숙박업소는 대출을 잘 안해주네요.
여기는 물류창고 해야 겠네요, 근처 대성리에도 제도권 운용사가 토지사서 물류창고 짓는다고 하던데 화도ic 접근성도 나쁘지 않죠. 청펴역 인접이라 인력수급 조건도 좋고요. 근데 건폐율이 낮아서 크게 먹기가 좀..
오토캠핑장이나 글램핑장 하면 좋을거 같습니다만😂
좋은 의견 감사합니다 ^^
건물쪽으로 붙어있는 나무들을 전부다 벌목을 해야 전체적인 호수뷰가 보이지가 않겠습니까?
음...
120평 정도의 식품업을 할 수 있다니까.
그 정도 규모로 루프탑이 있는 주차장 넓은 조경이 이쁜 커피전문점을 한다면???
경매에 다시 나오면 10억 이하로 더 떨어질 듯.
일단 현 시설은 수영장을 제외한 너머지 시설은 철거하는게 좋을듯.
나무는 전정작업하시고 러브호텔 및 기차소리부근 방음막설치하면 안될까요
필지 분할를 통해 400제곱미터 이하로 나눠서 개발하면 어떨지 싶습니다 ~
좋은 의견이십니다만 필지분할의 조건들이 있으니 그 부분도 검토해야 합니다 ^^
저곳 막상 가보면..
널찍한 아늑함? 포근함?이 있어요..
분할보다는..통째..개발이 명소가 될수도..
뒤에 호수 가리고 있는..언덕과..키 높은 나무들이 단점이지만..주차는..철도용지까지 합치면..어마어마해요
오른쪽 건물뒤에 맹지같은 성격의 땅이 있는데..
그거까지 매입하면.. 만평같은 입지일거임..
대형카페나 캠핑장으로 활용 안되나요?
그러면 가평군청도 있으나마나한 기관이 아닙니까? 가평군에서 살아가는 사람들이 지금 현재 몇이나 되는지 생각도 안하는 일선 공직자들의 부재도 또한 문제입니다. 이러니 지방소멸이 가시화되는건 불보듯 뻔한거 아니겠습니까?
애초에 여기는 낚시터로만 운영을 했어야할 장소인데 너무 무리를 했네요. 수질보전지구역 제1권역에서 펜션사업을 벌였다는 자체가 이해가 안갑니다. 그 무엇도 할수가 없는 지역에다 펜션을 했다는건 건물 전체가 무허가 건물이란 뜻입니다. 되지도 않는 일을 너무 무리하게 허황된 욕심을 앞세우다 보니 오늘날 같은 상황을 맞은것이 아닌가 싶습니다.
카페로 하면잘될듯
카폐 자리 맞아요..
근처 카폐 하나 있는데 주차장이 없음 ㅋ
뒤에 불법이라고 말씀 하신자리..
테이블 까는거 생각해볼만..
좋은 의견 감사합니다 ^^
저랑 동업하실래요? ㅋ ^^;;
@@부동산경매꾼제가 본부장님 앞에서 어찌..멍석을 깔수 있겠습니까~~??
해수면연구소 개발 소식도 있던데..ㅎ
저라면 중앙에 위치한 낚시터 철거하고..
뒤에 불법자리 테이블 뒤로..조그만 산책로 만들거 같아요.
아쿠아리움이 들어서든..
공원이 들어서든..
또는..다른 용도로 개발 되더라도..
무조건 좋은입지라 생각됩니다
경매는 신청채권자가 채권양도양수후 취하했습니다
경매로 대한민국 다 낙찰받아, 경매왕국 건설
아...복잡하군요~~
소수를 위한 프라이빗 펜션은 어떨까요?!
그런데 호수뷰는 넘 좋은데, 열차 지날때마다 소음이 심하다니 이 부분이 걸리네요 😂😂
어떤 활용법을 생각하셨을지 다음 영상도 기대합니다!
세상에 나쁜 부동산은 없습니다 ^^
할건 그거뿐 투자 백억이상 망하면 뭘할게없음 끝
팔고 세금 내야, 내 주머니 들어오는겁니다. 사자마자... 그만큼 버는게 아니구요 ㅋ
ㅎㅎ
그래도 내 마음만은 부자입니다 ^^;;
초창기에 많이 봤디민 지식은 늘겠지만 현실은 돈이 없긴때문에 경매 쉽지 않음 결론은 현질임 개인이 건들수 있는 사이즈는 경쟁 심해서 낙찰받아도 급매보다 못한경우가 많음
용식님.. 지식 느는거.. 그게 재산입니다
초보들 입찰하고 물려있는거 보면 안타까워요.
횐급성 꼭 따지시길..
제가 주장하고 실행하는 경매는 고차원경매이고 차이점은 "저평가된 부동산을 개인의 역량에 맞는 투자수익구조로 밸류업"하는 겁니다
윤용식님께서 하신 말씀이 틀리지 않지만 그 안에도 돈이없어도 경매지식이 모자라도 안전하고 높은 수익을 내는 방법은 있습니다 ^^
이거 유명한 매물인데..... 돈 벌기힘든....
36억 버는건 왜 안나오죠 ㅡㅡ
2빠😢
항상 감사드립니다 ^^
귀신이 나오겠어요
찾아봤는데 없더라구요.. ^^;;
부경님 이재명 같은 인허가권자를 찾는게 빠르실듯요 ㅎㅎ 넝담입니다. 수고해주신 덕분에 청평역부근 다녀온것 같습니다. 감사합니다.
커피숍이 정답이네예
리모델링하고 손님없으면 3대가 깡통차는 투자
절대로 비추입니다
0원이라도 비추
차라리 농사하세요
^^;;
그럼 니가 다사서 먹음되지
부동산...?
글쎄요...