胡‧說樓市｜幾時Claim居所貸款利息扣稅? 考慮五大因素! | Yahoo Hong Kong
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- čas přidán 20. 08. 2024
- 如果本身持有物業，而這個居所又是你的自住居所，你可以採用「居所貸款利息」扣稅安排，供樓所衍生的利息可用作扣稅，但每個年度最多扣10萬元，而且因為最多只可以扣20個年度，所以業主是否採用，記住衡量以下數點。
應否用「居所貸款利息」扣稅，第一點要問自己: 「收入高不高?」如果你只用一些常設「免稅額」，已經不用再交稅、或交很少稅，你可以先保留有年期限制的「居所貸款利息」扣稅，待日後收入較高時才採用。
舉例，假如你是一名普通上班族，無任何「子女免稅額」及「供養父母免稅額」，純粹只有個人「基本免稅額」132,000元，只要你年薪289,140元，相當於月薪24,095元，基本上你不已不用交稅，所以便不用申報「居所貸款利息」扣稅。
其實，在入息扣除免稅額後，原本你有157,140元入息，需按累進稅方式繳稅，交稅10,000元；但因今個課稅年度，財爺繼續推出百分百稅務寬免、上限10,000元的措拖，所以扣減後，你需繳稅款項為「零」。在這個情況下，你也無謂白白浪費「居所貸款利息」的配額。
但除了「基本免稅額」外，政府還會提供不同「免稅額」及「扣除額度」，最常見就是「供養父母免稅額」，即使你的年薪高於289,140元，你都未必需要用到「居所貸款利息」扣稅。
舉例，如果你跟父母同住自置居所，父母年滿60歲，而兄弟姊妹又把「供養父母免稅額」讓給你，這裡會多了200,000元「免稅額」，連同你自己的「基本免稅額」計算，即使年薪達489,140元，相當於月薪40,761元，扣除所有稅務寬免後，一樣不需要交稅，故也可省回「居所貸款利息」扣稅配額。
可能你會說，各人處境不同，加上有其他「個人進修開支」、「認可慈善捐款」等扣稅額度，我又怎為自己評估? 很簡單，你記低以下這個數字：「157,140元」。只要你的入息，在扣除免稅額後多於157,140元，你就要交稅；但少於157,140元則剛好在政府的稅務寬免內，不用繳稅。
假如你計算過後，發現扣除免稅額後的數字，仍然高於157,140元，這時候你便要考慮應否採用「居所貸款利息」扣稅。但因為「居所貸款利息」扣稅上限為100,000元，倒轉推算，等於每月供樓利息支出達8,333元，你便可把這個扣稅額發揮極致，這視又視乎三個因素，第一、就是借貸金額是否很高? 因為貸款額愈高，利息支出也會愈多，會直接影響你能否用盡(扣稅額)。
舉例，如果你第一年供樓，銀行借貸息率為現時H按1.5厘，攤長30年還款期，每100萬元貸款額的利息則為14,416元。若你要把整個「居所貸款利息」扣稅額完全用盡，你的貸款額要達694萬元，利息支出才達100,000元，可以用盡扣稅額；反觀你的貸款額低於694萬元則未必用得盡，你要評估日後會否換樓，換樓銀碼會否高於這個水平?
第二個因素就是息口有幾高，因為息口高低會直接影響可否用盡扣稅額。以剛才例子為例，你採用「H按」，現時實質樓按息口為1.5厘左右，每100萬元的貸款額，每年的利息為14,416元，但如果去到加息周期，因供樓利息會增加，扣得盡的機會大增。
舉例，如果買家要用到「封頂息率」2.5厘供樓，同一筆100萬元的貸款額，每年利息支出會上升至24,169元，增幅高達68%，故可扣盡100,000元扣稅額的機會大增，變相只要其借貸額達413.75萬元，已經可用盡額度。觀乎現在環球狀況，美國聯儲局已表明年內會多次加息，香港是否也會跟隨加息，對買家應否採用「居所貸款利息」都起一定影響。
第三，你要考慮供樓有「息隨本減」的效應。因為我們向銀行的貸款，起首幾年的利息支出都會較高，因其後隨著已償還本金減少，所需支出息口也會下降，所以會影響到你能否把扣稅額發揮到盡，總之簡單計算，全年息口支出能否達到100,000元，如果能達到，就代表你能用盡扣稅額。
如果你本身並沒有任何換樓意欲，打算一層樓住到尾，可能也不用考慮「用得盡」這個問題。因為整個「居所貸款利息」扣稅共有20個年度，以一層供款30年期的住宅計算，都已經佔了當中三分二的年期。
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非常有用，謝謝🙏
謝謝
正! 正! 正!
如果我同女朋友係聯名買樓，業權係我佔8成女朋友佔兩成，咁利息扣稅係我扣8成女朋友扣2成，定係各扣5成呢？
除人頭，就算係你供哂都好，扣稅只扣50%。
你好，本人是高薪人士，持有1房單位供父母居住，自己家庭租住3房每月27,000月租
請問我可以申請租樓免稅額嗎？
之前收入低時傻仔左claim 左扣除，有冇得取消返佢架？😅
如果有2層樓按左, 可以分開去用免稅額? 20+20等於40年?
居所喎....有兩個居所, 睇下你點令稅局信服...
@@mikechan6422 私樓冇架?
@@kihongchiu6500 如果冇理解錯，樓上應該係強調個免稅額係比「自住物業」既貸款利息，而多於一個則只選主要住所計算。
引用自稅局：「如果你擁有多於一個居住地方，你只可以就你主要居住地方申索扣除。同樣地，若你及你配偶各自擁有一所住宅，只有其中一方可以就你們共同視為主要居住地方的住宅申索扣除。」
@@7210ant 我誤會了,以為居所是說居屋,之前上稅務局網站講已按的出租物業貸款利息好似都可以有10萬免稅額, 免稅額只可以用一間樓計還是間間都有10萬
供養父母的免稅額不是每名扣減50,000?
不同住是5萬, 同住是10萬
20年的免稅額，可否先用兩年，停左3年再用2年？？總之用20個年度就可以？还是不能中斷？
可以
可以過左之後Claim 返都得
點知我上年既總利息係幾多？
👍
請問20個年度如何使用？可以隨意中斷嗎？
你每次報稅都可以自己選擇要唔要用，個人選擇，其實報稅計算機填左有關資料佢會幫你初步評稅，你可以預覽個年值唔值得用。
可以中斷，只要是使用供樓利息免稅額年度封頂20年。稅務局會寄信給納稅人已使用多少個年度及尚餘多少個年度可使用供樓利息免稅額
戈
10萬只係扣除供款內的利息？
是的
早用早享受，20年後都未必喺度