GUIDA COMPLETA AFFITTI BREVI: nuovi adempimenti affitti brevi
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- čas přidán 14. 02. 2024
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Video esaustivo. Da precisare che la normativa sulle attività alberghiere ed extralberghiere compete alle regioni pertanto i comuni si adeguano alle rispettive disposizioni. In Piemonte ad esempio le locazioni sono state introdotte nell'ultima revisione della normativa che non prevede la Scia. L'operatore segnala l'avvio della locazione attraverso un portale telematico regionale che assegna il Cir e invia l'istanza al Comune di competenza e ad ATL. Ho seguito un corso di Anci in materia e con l'avvio del portale nazionale i Cir già assegnati verranno riconvertiti in Cin. Lavoro in ente pubblico quindi siamo in attesa di disposizioni ufficiali per modificare le procedure. Fino ad allora tutto prosegue con le disposizioni regionali attuali ma è consigliabile iniziare a dotare gli appartamenti dei dispositivi previsti
Complimenti per aver fatto chiarezza su una materia così articolata e contorta
Grazie mille per il video! Davvero utile e chiaro
A questo punto è meglio tenere l'appartamento chiuso, meno grattacapi......non ne tengono conto delle spese e ristrutturazioni dell'appartamento e l'IMU da pagare, non ne vale la pena
😂😂😂😂😂😂😂😂😂
Grazie mille. Potresti fare un video dove spieghi tutte le differenze tra le varie tipologie casa vacanza, affittacamere ecc...? Vengono usati come sinonimi ma non lo sono
Locazioni brevi : 30 giorni consecutivi, NON durante l'anno.
Scusa dove trovi questo riferimento che dici tu?
A me risulta che i soggiorni "spezzettati", non risultano cumulativi, perche', di fatto, se una persona lascia la casa, inizia un altro soggiorno (ad esempio dopo una settimana), fa parte di un altro contratto, altra conunicazione ad alloggiatiweb e all'Istat.
Per la SUAP : se NON sei un privato, non imprenditore, senza P.Iva, non DEVI fare la SUAP....per lo meno non ovunque, da noi (Sardegna), non e' cosi'....a meno che non sia una delle nuove modifiche geniali 2024 (Santanche').
Stesso discorso, struttura non imprenditoriale, CIN e CIR non sono obbligatori. Si richiede lo IUN, ma non sei obbligato ad esporlo
Grazie
Ciao Jacopo, quando ci saranno novità riguardo l’attuazione del cin e ad altre novità mi permetto di consigliarti di fare un video dedicato, penso sarebbe parecchio visualizzato
Vi tengo aggiornati! 👍
Video esaustivo e ben spiegato; una domanda se a seguito di lascito testamentale si eseguono lavori di ristrutturazione e si accede agli sgravi fiscali a mezzo di fiscalità IRPEF prima della destinazione di uso dell immobile , posso successivamente gestire la locazione degli appartamenti a mezzo di cedolare secca? Grazie
Ma sia che si faccia cedolare secca o si scelga IRPEF ci deve essere un contratto firmato e registrato?
Se uno operasse con srl paga le tasse classiche da srl? Grazie mille Jacopo
Cosa intenti che non si può recuperare gli incentivi su seconda casa se ho fatto cedolare secca ? Grazie
Ciao. Sto pensando di affittare un appartamento in Padova appena si libera con airbmb. Io stesso ho girato parecchio usato questa piattaforma e mi sono trovato bene. In questo momento mi sorge un dubbio. La mia famiglia può avere la residenza in una casa che dopo affitto con airbmb? Ovviamente non abbiamo altrove ma per evitare di pagare imu su questa casa potrei portarmi la residenza lì. Grazie anticipatamente.
I 30gg di affitto all' anno consecutivi sono per singola persona o sono il totale di giorni che si può affittare?
Ma se io sono partita iva per una mia attività e volessi affittare la mia seconda casa in modalità breve con regime forfettario potrei farlo ?
ma scusate se già si paga la cedolare secca sugli affitti brevi perché complicare le cose con il CIR?? A che serve esattamente?
Abbraccio da Roma e buon caffè ☕️ ☕️ ☕️
Ottimo video Jacopo! Un dettaglio: a 1':28" dovrebbe essere da 1 mese a 18, giusto?
Si. Da un mese a 18 mesi ( non sono Jacopo ,ma so che è così).
Si, è un errore
Vorrei capire se i 4 immobili di proprietà da affittare sono a persona oppure a nucleo familiare. Grazie
Buonasera, grazie mille per questi preziosi contenuti, avrei una domanda: se al di sotto dei 5 immobili non è ritenuta attività imprenditoriale non c'è l' obbligo dei dispositivi antifumo e estintori?
Domanda che mi faccio anche io. La normativa inoltre sembra dire che se non si è un'attività imprenditoriale non si dovrebbe neanche fare la SCIA ed invece sembra che nel video si debba fare.
@@StefanoFusaroanche se non è un attività imprenditoriale, la scia devi comunque farla. Per ottenere una specie di "status di affittacamere".
Per quanto riguarda i rilevatori di monossido non lo so sinceramente....
Ma se il costo non è troppo elevato, ti consiglierei di metterlo. È sempre una sicurezza in più anche per te che afflitti
Jacopo, per sbaglio hai detto per le locazioni transitorie 1 mese- 18 giorni.
Si, esatto. Errore Mio!
A tal proposito, il termine minimo di un mese non è stato abolito? È importante perché se uno va a Milano per conto di un'azienda per 10 GG, non è un affitto breve ma transitorio e c'è il rischio sanzioni......o no?
Sempre molto chiaro, non so se è un bene o un male che io sappia già (o almeno nel 95% dei casi) quello che racconti... Se a qualcuno interessa io sto aprendo una casa vacanza (non b&b, affitto l'intero appartamento) per affitto brevi. Ma al posto della cedolare secca ho scelto di farlo con forfettario intestato a mia moglie (poi gli farò il comodato d'uso gratuito in quanto l'immobile è intestato a me) perché avrei pochissimi costi da dedurre (quindi ho scarto la s.r.l.) e quindi devo semplicemente pagare il meno possibile di tasse sull'incasso. Siccome nei primi 5 anni andrò a pagare il 5% (non dell'intero fatturato perché viene calcolato su un coefficente) del 40% del fatturato, anche con il costo del commercialista (che non avrei con cedolare secca) dovrei pagare cmq meno rispetto al 21% della cedolare secca. In più gestito in maniera imprenditoriale posso offrire altri servizi, tipo il trasporto in auto da aeroporto alla casa, o fornire cibi e bevande. E dato che io ho una pasticceria mi interessava proporre oltre ai miei prodotti anche cibi che può preparare sempre mia moglie nel mio laboratorio. Poi mi sembrava la scelta più naturale in quanto stiamo cercando altri immobili da gestire con affitti brevi e fino a 2 o 3 dovrebbe bastare il forfettario ma anche dovessimo aprire un altra SRL (ce l'ho già per la pasticceria) un sarebbe un problema anzi a volte conviene rispetto ad altri regimi in cui non puoi scaricare nulla. Secondo me il forfettario conviene solo all'inizio di un business che non si conosce giusto per partire e se il fatturato rimane basso, ma spesso con il forfettario avendo per sua natura un massimo di 85€ di fatturato (che è molto basso) si guadagna meno di un dipendente che oltre lo stipendio ha una serie di vantaggi da non dimenticare, come tredicesima, quattordicesima, TFR, malattia, assegni familiari ecc. Non si può certo paragonare SOLO lo stipendio se no di CERTO c'è solo che stai sbagliando i calcoli se conviene o meno essere in proprio o lavorare da dipendente.
ciao, in forma imprenditoriale devi attenerti a tutti i requisiti sulla sicurezza penso più specifici. Non dimenticare che oltre all'irpef agevolata del 5% dovrai pagare contributi INPS ivs del 24%. Però, aliquota reddititvità del 40% resta molto interessante
@@sicilypa si ovvio che devo pagare l'INPS, ma non le considero tasse, saranno la pensione... Ora pago io l'INPS per me con la mia srl , e per mia moglie in quanto coadiuvante sempre nella stessa Srl. Sostanzialmente continuare a pagarla io o pagarla lei da una parte o dall'altra sempre la devo pagare..
Scusa ma 85k euro che dipendenti conosci? (Forse l 1% prende così tanto)
@@indiano4071 ho detto fatturato, non è quello che ti rimane in tasca. Per farti un esempio semplice (anche se non è corretto, ma di facile intuizione), il dipendente ha la paga lorda e netta. Lorda netta è quella che puoi spendere e che effettivamente ti rimane in tasca, la parte lorda te la paga il tuo datore di lavoro (sono ancora soldi tuoi per esempio sono anche il versamento per la tua pensione) ma ovviamente non la trovi sul conto corrente e non la puoi spendere. Se hai partita iva, il fatturato è tutto quello che incassi (non la tua busta paga netta), poi dal fatturato devi togliere i costi. Se sei un muratore, furgoncino, attrezzi, cemento ecc. Se sei un consulente avrai l'auto e benzina per andare dai clienti, un PC, fotocopiatrice, materiale da ufficio ecc. Non esiste lavoro che non abbia costi ma solo incassi. E i costi saranno circa la metà (è un esempio e una media, in un lavoro magari i costi incidono al 45% del fatturato e altri il 55% del fatturato). Poi tolti i costi, su quello che rimane (in gergo si chiama utile) ci paghi le tasse e l'INPS. Tolto tutto hai la tua busta paga netta come il dipendente. La differenza grossa è che non hai malattia, TFR, e hai pure dovuto investire dei soldi per avviare la tua attività. Quindi sempre per fare un esempio pratico e semplice, con regime forfettario fatturi 80k€. Togli 40k€ di costi ti rimane 40k€. Su questi paghi il 15%, e ti rimane 34k€. Poi togli l'INPS (che è la tua pensione e te la paghi tu, non sei un dipendente che te la paga il tuo datore di lavoro). Sono circa 4k€ quindi ti rimane 30k€ di netto, di guadagno. 30k diviso 12 mesi: 2500€ al mese. Ora io sono stato molto generoso, in realtà sono pochi quelli che arrivano a quella cifra con il forfettario e ho fatto il calcolo con praticamente il massimo che puoi fatturare con il forfettario, se fatturi meno è ovvio che guadagnerai di meno. Quasi sicuramente meno di un dipendente. Ricordati che il dipendente non ha 12 mensilità ma 15. Tredicesima, quattordicesima e TFR. Quindi l'operaio che prende 1400€ all'anno sono 21000€ . Vedi che non è molta la differenza tra 21k€ e 30k€. Se un forfettario fattura 50/60k€ all'anno sta sicuramente guadagnando meno di un operaio, ha investito soldi per guadagnare meno di un operaio, non ha malattia e quando tornerà a fare il dipendente non avrà il TFR. Spero di essere stato il più chiaro possibile. L'unico modo per guadagnare veramente tanti soldi è avere un azienda che fattura milioni. Calcola che normalmente con un azienda grossa con tanti dipendenti di utile ti rimane tra il 7/10% sul fatturato. Su cui poi ci paghi le tasse, non il 15% come il forfettario di certo. Quindi fatturando 1 milione ti rimane circa 100k di utile su cui paghi le tasse, 60k€ all'anno sicuramente stai guadagnando più di un dipendente. Ma ti parlo di condizioni ottimali. Quindi è facile capire che se fatturi 15 milioni e ti rimane 1,5 milioni di utili anche se ti portano via la metà in tasse (anche il 60% se non hai una buona pianificazione fiscale) direi che ci vivi molto bene con mezzo milione pulito all'anno...
Io con queste nuove norme ho smesso di affittare su airbnb ed ho messo in vendita l'appartamento, reinvestirò all'estero. Il governo invece di aiutare i piccoli imprenditori ed i rivati gli mette i bastoni fra le ruote....
Io non ho capito la differenza tra affitto breve e casa vacanza.
Inoltre non capisco se potrebbe essere possibile destinare lo stesso immobile sia per affitti sotto i 30 giorni (affitti brevi), sia per durate superiori ai 30 giorni fino ai 18 mesi (affitti transitori). Se qualcuno che sa, riesce a spiegare, mi fa una gentilezza...grazie mille.
ciao, certo che puoi affittare con le due mondalità. Sotto i 30 giorni nei confronti della stessa persona (durante anno solare) non sei obbligata a registrarlo presso agenzia entrate
Occhio che il termine minimo di affitto transitorio, un mese, non esiste più. Attenzione alle causali, se uno viene per lavoro per 20 GG, non è affitto breve ma potrebbe qualificarsi come transitorio. La casa vacanza poi è considerata attività ricettiva extra alberghiera e rientra in altri redditi in IRPEF mentrevhli affitti brevi sono redditi fondiari....
La SCIA e' obbligatoria solo per le attività Imprenditoriali
La casa che voglio destinare ad affitti brevi, devo togliere la resistenza?
Ho contattato un commercialista online studio Allievi facendo la stessa domanda e mi ha risposto che posso affittare parte dell’appartamento. Però francamente mi pongo il problema dell’imu. Leggendo sull’argomento ritengo che una cosa è l’affitto breve x 2 o 3 mesi , altra cosa è affittare la propria casa x 12 mesi … potrebbe presumersi un’attività di tipo imprenditoriale. Però è una mia deduzione questa x i tanti scritti che ho letto
Jacopo aiuto😊
Ma la SCIA va fatta anche se esercito con attività non imprenditoriale? Cioè se metto la casa al mare in affitto per due settimane, dove metto a disposizione la casa e basta, devo fare la SCIA comunque???
le locazioni transitorie vanno da un mese a 18 mesi e non 18 giorni fino a 36 mesi per gli studenti
Non parli affatto della tassa di soggiorno che per gli affitti brevi è dovuta in tantissimi comuni della Toscana e le conseguenti pratiche di riscossione e presentazione delle oresenze al comune dichiarazioni trimestrale e annuale ..roba non da poco. Se ti è possibile e bene chiarire questo punto
Ma la SCIA è obbligatoria anche se si affitta come privati?
avevo lo stesso dubbio, dove è specificato l'obbligo ad avere la SCIA anche per le attività non professionali?
sono già noti i requisiti per avere il CIN?
Nella mia città (Trieste) è obbligatoria per tutti.
La SCIA leggendo il DL e' obbligatoria solo per le attivita imprenditoriali
Senza scia non ti fanno le credenziali per tourist tax, statistiche regionali, portale alloggiati. Non ti calcolano la tassa della spazzatura per il numero massimo di ospiti meno il 30%
Non so cosa sia previsto in altre zone. Da me funziona così. Si è soggetti ad obbligo di comunicazione.
Ciao Jacopo
I 29 giorni non sono da superare se vuoi fare affitti brevi ,ma non ho mai sentito 30 giorni nell’arco dell’anno.😅
per essere considerato un affitto breve non devono essere più di 30 giorni da parte dello stesso soggetto
@@DomenicoGuarino89 Solo da stesso soggetto? Cioè con 10 persone diverse si potrebbe affittare fino 300 giorni all' anno?!?
perché no? non sono sicuro se esista anche un limite massimo
Non oltre i 30 giorni dallo stesso soggetto..poi puoi affittarlo 365 giorni
Ok, grazie. Pensavo logico fossero 30gg in totale all'anno (vista la semplificazione), ma meglio che si possa ripetere con soggetti diversi 😊
26 maggio Roma
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Ciao Jacopo. Sai dirmi se esiste il limite di soggiorno minimo di due notti per gli affitti brevi?
nel DL non e' menzionato nessun soggiorno minimo!
@@MicheleLibrizzi grazie Michele...lo scorso anno sentivo parlare spesso di una proposta di legge in tal senso. Fortunatamente allora non è così
Nelle grandi città, Milano Roma Firenze
Buongiorno, la notizia di meno di 30 giorni possibili di affitto all'anno è scioccante.
Che io sappia ogni singolo affitto deve avere durata inferiore a 30 giorni. Se fosse come dice lei sarebbero tutti fuori legge, visto che si affitta per ben più di 30 giorni all'anno! (Solo gli affittacamere hanno un massimo di giorni all'anno.)
Inoltre nessuno li farebbe più perché non avrebbero nessuna convenienza!
il transitorio è da 1 mese a 18 mesi (e non 18 giorni)
si, esatto.
B&b prezzi folli più diegli hotel stiamo scherzando. Poi fanno molto in nero.
Mi puoi spiegare gentilmente come fanno in nero? Sono molto curioso di saperlo, dato che i pagamenti avvengono tutti online , su siti verificati e con carte di credito dove tutto è tracciato. Me lo spieghi pure se riesce a parole sue. Grazie
@@RakirakkHighlights praticamente in nero intende il momento successivo al check out i proprietari tendono a lasciarti un biglietto da visita per venire successivamente e dunque contattare non più su booking o altro ma direttamente sul numero nel biglietto da visita. Perciò si può intascare il denaro senza registrazioni controllate
In ungheria siamo piu avanti😊
adeguarsi alle norme nazionali antincendio significa anche impiegare materassi, tende, coperte e arredi in genere idonei (ovvero ignifughi). Molto costoso 😒
Se non sbaglio si parla solo di estintore, sensore gas, sensore fumo
CIN E CIR
Vogliono disincentivare le persone a fare l’affitto breve!
Solo chi lo fa davvero per mestiere continuerà.
Se ho la casa grande e metto a disposizione una CAMERA .
COME DEVO CHIAMARLO ?
FITTA CAMERA?
18 mesi non 18 giorni
Ma solo a me dà fastidio il continuo rumore tipo "otturatore" che si sente ogni 2 X 3 nel video?
Nei video rivolti alle gente comune, si deve spiegare anche cè da versare una quota del saldo, codice tributo 1842. Il primo anno di attività equivale all'importo del 21% della cedolare. Il primo anno pagherai non solo il 21% dei ricavi, ma il doppio in buona sostanza . E magari spiegare come si gestisce il saldo nei gli anni successivi. Non cè un video che lo spiega o articolo nel web, veramente assurdo.
Il 21% è nel caso di cedolare secca, non partita iva
@@JacopoTartaglia Certo! se fai un video che spiega la gestione del codice 1842 su cedolare secca, il primo anno e il secondo anno ( in modo da avere chiara la tassazione negli anni successivi, con esempi pratici dei codici 1842 1840 e 1841 saresti il primo .)
Transitorio da un mese a 18 giorni????? Forse volevi dire 18 mesi!!!!
Praticamente,
LO STATO contano.tutti i CAPELLI CHE HAI IN TESTA ?!?!
Sono da Lombardia ...quindi vale per me anche questi leggi...vogliamo aprire un bnb con miei amici....Bergamo