Affitti brevi: Come massimizzare i guadagni e minimizzare i rischi | [Guida completa]
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- čas přidán 15. 07. 2024
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📽 In questo video approfondiamo la logica degli affitti brevi e le opportunità dell’investimento immobiliare.
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00:00 Intro
02:37 La logica degli affitti brevi
04:56 Affitti brevi come attività semi-imprenditoriale
08:56 Considerare tutti i costi
14:46 Le opportunità dell’investimento immobiliare
16:35 I rischi degli affitti brevi
20:25 Quanto conviene questa attività
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Le presenti informazioni sono state redatte con la massima perizia possibile in ragione dello stato dell’arte delle conoscenze e delle tecnologie. Il presente documento non è da considerarsi esaustivo ma ha solo scopi informativi.
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Ciao Giorgio , sono Nicola , ti seguo da un po’, sono un investitore immobiliare, lavoro in Umbria .
Hai toccato un argomento a me molto caro e conosciuto, ho diverse case vacanze, permettimi di fare delle osservazioni al tuo video, così da aiutare a capire meglio chi vede dall’esterno questo ambito lavorativo .
- non è vero che i fitti brevi usurano di più l’appartamento di quelli lunghi, spesso i turisti non usano la cucina e vivono poco l’appartamento, proprio perché vogliono visitare la città quindi un appartamento In fitto a lungo periodo si usurerà molto di più .
- Non credo che chi voglia fare questa attività deve per forza inchiodare, montare mobili oppure fare lavoretti in casa, ho un tutto fare che risolve tutto da solo e nonostante ciò , non mi pesa sul guadagno .
- Il tempo di cui parli, quello che si impiegherebbe per la gestione, non è poi così tanto. Sono riuscito ad automatizzare tutto e gestisco da remoto . Detto in parole povere mi prende pochi minuti al giorno e ho 3 appartamenti diversi da gestire.
- ed infine la concorrenza, tutte le cose fatte in maniera superficiale avranno dei problemi o ne risentiranno della concorrenza, quindi basta un piccolo impegno a far sì che nonostante nascano altre case vacanza tu sia sempre in auge , è per finire , anche qui avrai dei clienti fidelizzati , proprio come gli hotel di cui parli tu .
Ho imparato molto da te sul piano finanziario, ma mi sono sentito in dovere di esprimere il mio punto di vista .
Grazie
Ciao Nicola, trovo estremamente corretto il tuo intervento, se non ti dispiace mi piacerebbe scambiare due parole con te
Tutto vero!!!!
Questo video ci ha dato almeno due cose: un'ottima valutazione tra affitto breve/lungo e che a Giorgio non piace Ikea.😁
giustissimo su tutto come sempre. grande
Sempre molto chiaro e sintetico Eccellente !!!!
grazie sei stato chiarissimo ora so cosa fare con il mio appartamento. Ti seguo sempre con interesse
Grazie per questo video
Argomento interessante, da approfondire
Non mi occupo di finanza, ma ho preso in considerazione questa cosa qualche mese fa e alla fine ho fatto le stesse considerazioni (spt in merito al fatto che alla fine aumento ulteriormente il mio carico di lavoro e tutto sommato mi conviene fare altro ...delegare significa ridurre considerevolmente i margini). La tua conferma mi rassicura molto... grazie!
Io preferisco sempre i mercati finanziari 📈 comunque ottimo video come sempre 💪
Considerando un immobile in location turistiche io consiglio l'affitto turistico. Lo faccio da 10 anni con due appartamenti. Tutto venduto su Airbnb. L'immobile giusto nella location giusta portano un fatturato anche di 1000 a settimana.
Io ho cominciato nel 2021 poco prima che salissero i tassi. Ho un lavoro, cercavo una rendita nel lungo periodo e ho pensato ad acquistare un immobile a Milano ripagandomi il debito con affitti gli brevi. Per non avere sbattimenti ho dato tutto in mano a un property manager, che è il costo più importante. A distanza di un anno il business case così pensato funziona, non ho sbattimenti e tutti gli utili che mi restano in tasca ripagano la cedolare secca. La rendita così descritta è superiore a un prodotto finanziario, ma non immediata. Sostanzialmente non mi resta attaccato niente nell’immediato ma nel lungo periodo il 60% dell’ immobile si sarà ripagato con la rendita. A quel punto, potrò decidere se liquidare oppure generare un utile costante non più gravato dal debito (al netto di regolamentazioni ancora da capire, io già opero nell’ambito della legalità e dei numerosi adempimenti necessari)
Quindi vuoi dire che al netto di tutto non guadagni nulla mensilmente?? A Milano? C'è qualcosa che non va allora
La manutenzione dell’immobile l’hai considerata?
Ne gestisco due. La competizione é alta quindi scordatevi di mettere ruderi. Poi utenze soldi che mettete voi perche a consuntivo con le prenotazioni. Moltissimi clienti NON rispettano le regole locali e vogliono un trattamento da albergo con terlmperature almeno a 22 gradi in inverno.
Quindi costi non proprio contenuti..
Danni alla casa e usura piu rapida rispetto agli agfitti normali preparatevi a danni sul paquet , tavole strisciate piani cucina strisciati ecc
Gestione check in e check out spesso difficoltosa e con orari non rispettati. check out ore 10 ma loro escono alle 11 realmemte e poi devi gestire la donna delle pulizie sempre. Piatti e stoviglie spesso da riprendere per mano perche sporchi sebbene da regole sia postato di tenere pulito.
Imsomma si ha a che fare con persone ed é un lavoro piu o meno stressante. Delegare spesso porta a problemi di qualita del lavoro svoloto e sulle recensioni viene riportato. Vicinato non contentissimo di avere costantemente persone diverse in giro..
Io personalmente comincio ad essere stanco e a valutare visto i prezzi alti gli affitti di lungo periodo. Un saluto
L'ennesimo video di qualità con tantissimi spunti interessanti e soprattutto veri.
Lo short rent è un'attività imprenditoriale a tutti gli effetti (secondo me non è semi, ma interamente), conosco persone che lo fanno con ottimi profitti, ma grazie al loro lavoro e quello dei familiari.
Se delegassero il lavoro ad agenzia esterne non sarebbe così profittevole (queste chiedono il 30% del fatturato mediamente, alcune anche il 50%)
Un'attività così fatta, ha senso secondo me solo se ha un ritorno del 15%.
Volevo farti una domanda Giorgio, molte agenzie adesso utilizzano le chiavi elettroniche per entrare che si attivano da remoto, che tu sappia è legale?
Puoi far entrare una persona senza chiedere i documenti di persona?
Molto interessante poi lo spunto sulla saturazione di mercato, secondo te, coi dati che hai disponibili, il mercato è già saturo?
Ultima domanda, alcuni esperti dello short rent dicono che per essere profittevole bisogna scalare l'attività ad almeno 20 stanze ed automatizzare i processi, quale idea hai?
Ottimo servizio, gestisco manutenzioni negli immobili e condivido ogni cosa che hai detto.
Detto questo, da un po’ di tempo vorrei investire nel mercato azionario africano (ho 43 anni e da 25 sono appassionatissimo di finanza) ma non trovo gente nelle banche che abbia competenze. Potresti fare un video sull’argomento e magari indicare qualche ETF di valore. Grazie e complimenti!
Fate altri video su questo tema, é estremamente interessante sentire il vostro punto di vista (abbinando statistiche e dati come quando fate analisi finanziarie sarebbe il top)
❤ "La vera opportunità imprenditoriale sta nella complessità" da sola questa frase vale più di mille corsi di fuffaguru...
Un affitto breve va da 1 a 18 mesi quindi l inquilino si gestisce le pulizie i pasti ecc, per cui tu puoi dedicartiad altro. Forse quello che intendi tu è un affitto turistico tipo b&b dove tu ospiti persone dando solo camera con bagno e colazione. Sono due tipologie diversi
Quello di cui parli si chiama transitorio
Bravo Giorgio.... Troppa gente si lancia a capofitto su questa pratica e poi si accorge che il gioco non vale la candela 👍
La fidelizzazione c'è e spesso coincide con un pagamento in contanti che giustifica, in parte, molti affitti brevi in italia
Ciao e complimenti per i video!! Volevo chiederti se calcoli il ROI dell’affitto tenendo conto anche dei costi di notaio, tassazione, imu, eventuale ristrutturazione oppure solo con l‘importo dell’acquisto. Grazie mille
Ovviamente con tutti i costi
Domanda, come si recuperano i danni da Air bnb, dal momento che non abbiamo le ricevute di tutto ciò che si è acquistato ?
Grazie Giorgio del video alla mia domanda... In realtà io ho una diversa attività imprenditoriale che non c'entra nulla con l'immobiliare e nel breve periodo non avevo piani di sviluppo di attività parallele legate ad essa... Ma a livello pratico la mia compagna lavora già per una azienda che si occupa di affitti brevi e nel lungo periodo stavamo iniziando a valutare l'idea di iniziare anche a noi a svolgere questo tipo di attività...
Io affitto a studenti e giovani lavoratori e se lo vuoi fare bene c'è un certo impegno, devi saper usare il cacciavite e molto altro ma tutto sommato è gestibile e ti lascia respirare. Ho amici che fanno affitti brevi, se non deleghi è un lavoro e anche impegnativo sotto tutti i punti di vista. Lo farei solo se fossi disoccupato
Così il guadagno si alza perché ortre agli affitti ti becchi pure le provvigioni che non è poco, però gli appartamenti ad affitto breve sono appartamenti per turisti
qui nella riviera Romagnola sono anche richiesti affitti mensili o per tutta la stagione estiva: aprile - settembre
.
Io faccio altri ragionamenti.
E' piu' sostenibile un affitto di 260 euro per una stanza, piuttosto che 520 euro per tutto l'appartamento.
Come Locatore, mi sento piu' tranquillo sulla riscossione affittando due stanze a persone diverse, piuttosto che tutto a uno solo.
Faccio locazioni transitorie.
.
Hai dimenticato il confronto tasse....cedolare secca contro scaglione del 38%? Tiro ad indovinare ma cmq sull'affitto giornaliero ci avrai più tasse di sicuro...forse una buona via di mezzo è l'affitto "breve" mensile che rientra nella cedolare secca al 21%
Sei stato molto bravo ad essere diplomatico!😅
Poi generalmente con affitti lunghi l'inquilino si accolla le utenze...anche quelle mangiano via i profitti negli affitti brevi
In realtà non proprio perché sugli affitti brevi se lo fai da privato c'è comunque il 21% di cedolare secca sul lordo e basta (se sei il proprietario chiaramente ci sono anche le tasse sul patrimonio immobiliare ma ha poco senso considerarle un problema degli affitti brevi dato che le avresti in ogni caso)
Invece lo scaglione del 38 non son sicuro perché io opero da privato peró mi sembra di applichi sono in caso di attività svolta in forma imprenditoriale quindi non puoi comunque confrontare le sole % perché con un'azienda puoi dedurre i costi dall'imponibile
Per quanto riguarda le utenze invece hai ragione, se fai affitti brevi le paghi tu ma anche quello fa parte del ricarico che puoi mettere nella tariffa giornaliera, un buon sublocatore tiene conto anche di quello quando calcola il break-even
Ma se lo dai in gestione a un'agenzia pensano a tutto loro quindi non gli devi stare dietro tutto quel tempo...o no?
Ma scusate, gli affitti a breve in quelle zone funzionano in alta stagione, .... ed il resto dell'anno????
Tasse??? Aliquota piu' alta
Costi maggiori per la gestione
Sicuramente maggiori problematiche, quindi ....
Rivedi il video .... Piano finanza!!
La tassazione sicuramente è un elemento da prendere in considerazione, se non erro anche sugli affitti di pochi giorni si può applicare la cedolare secca al 21%. Naturalmente può essere interessante mettere inserire nei redditi da lavoro IRPEF se si ha la necessità di compensare per esempio le detrazioni per lavori di ristrutturazione effettuati. Come di sempre Giorgio..dipende dalla situazione personale...
Oltre a quello detto bisogna conoscere bene almeno una lingua, perché si avrà a che fare principalmente con turisti esteri se vuoi dare un ottimo servizio e lo devi dare, perché si gioca tutto sulle valutazioni, oltre a questo bisogna accertarsi di avere tutto perfettamente in regola sia dal punto di vista catastale che funzionale ( impianti a norma ecc) tutto è facile in “superfice” ma appena alzi l’occhio, la coperta si restringe magicamente
Non sono d'accordo @Giorgio, la media di prezzo di un immobile a MIlano ad esempio su Airbnb è altissima, una media di 2000 euro al mese di affitto di medio periodo, quindi significa che il mercato non è saturato, oppure che siamo in un punto di inneficenza di mercato dove molti propretari affittano per poca capienza rispetto alla capacità totale
buongiorno, ottimo video, ma aggiungo alcune valutazioni:
1) concordo che il premio del rischio per l'attività di locazione debba essere almeno di 5-6 pt rispetto ad un bond
2) va però considerato che non tutti acquistano un immobile e lo affittano "as is"
3) infatti credo che solitamente chi fa queste operazioni le fa sia per la rendita, ma anche per incrementare il valore dell'immobile attraverso una ristrutturazione
4) quindi per fare un confronto, secondo il mio modesto parere, si dovrebbe considerare non solo il rapporto cedola-affitto, ma anche se riesco a creare valore attraverso la ristrutturazione
Ovviamente il tempo dedicato all'attività immobiliare è notevolmente superiore, ma è sicuramente più gratificante
Gli affitti brevi sono l'ideale per chi vuole mantenere la disponibilità della casa. Con il classico contratto 4 + 4 di 8 anni l'inquilino si abitua e poi non vuole più andar via, nemmeno dopo la fine del contratto. Ci sono anche persone che rimangono per tutta la vita in affitto sempre nella stessa casa. In questi casi il proprietario non riesce più a ritornare in possesso della casa, se muore prima dell'inquilino.😄😄😄
Ottima analisi, ma se anzichè dell'obbligazionario, facciamo un confronto con un'indice azionario tipo l'S&P500.
Nel lungo periodo rende circa il 10%...e non ditemi che è rischioso perchè sempre nel lungo periodo si attenuano moltissimo.
Poi una volta che ho acquistato L'etf l'unica cosa che devo fare è dimenticarmelo, zero sforzi.
Secondo me l'investimento immobiliare molte volte nasce proprio per ignoranza finanziaria, la gente non conosce le alternative
e si butta sul mattone, talvolta combinando disastri (esperienza diretta con miei parenti stretti).
Mai fatto e mai lo farò. Sempre fatto flipping immobili e sempre farò così. Ma siete fuori.. solo con i problemi degli inquilini.. sento di miei amici a cui rubano tutto, rompono tutto.. fanno casini , non escono.. minacce .. carabinieri.. lasciate stare datemi retta
I tuoi amici non sono capaci, fare flipping è un lavoro a tempo pieno
Giorgio sto seguendo da tempo alcuni imprenditori che PRENDONO IN AFFITTO PIÙ APPARTAMENTI E POI FANNO AFFITTI BREVI.. è lì vedo molto soddisfatti
Anche io li seguo, provaci tua trovare qualcuno che ti lascia sublocare il suo appartamento.... È parecchio parecchio parecchio difficille...
I cazzi con gli ospiti non te li dicono però
😂😂😂 li vedo molto soddisfatti
se ti capita un Inquilino Moroso????
Sempre interessante però stavolta il discorso non mi pare completo. Non si considera il raffronto a livello fiscale tra locazione e affitto breve, il valore dell’immobile che può salire nel corso degli anni (interessante sarebbe stato l’approfondimento), il fatto che in alcune zone d’Italia il valore degli immobili è talmente basso che anche con locazione 3+2 si arriva ad una rendita di circa il 12% all’anno e infine che quel 4% dei titoli di stato non è poi così sicuro perché c’è sempre rischio default con la conseguenza che dovrei diversificare entrando ad esempio in un fondo e dunque anche l’investimento obbligazionario non sarebbe poi così sicuro oltre a rendere di meno
12% forse sarà lordo, anche perché se il valore dell'immobile è molto basso non capisco come possa essere alto il canone e come possano esserci molti interessati
Fai un esempio che conosci con numeri reali
10.000 euro par mois? 😂😂😂😂😂😂😂😂😂😂😂😂😂😂😂😂😂😂😂😂😂😂😂😂😂😂😂😂😂😂😂😂😂😂😂😂😂🤡🤡🤡🤡🤡🤡🤡🤡🤡🤡🤡🤡🤡🤡🤡🤡