진입로 토지 매입해 맹지 탈출하기

■ 맹지 탈출하기 - 길없는 길, 맹지에 길 내기
Q. 맹지! 무엇이 문제인가?
공로(公路)로 통하는 길이 없는 땅을 ‘맹지(盲地)’라 합니다. 맹지는 공중이 통행하는 공공도로인 공로로 출입할 수 있는 통로가 전혀 없는 땅입니다.
국가나 지자체가 모든 땅에 접하는 공로를 만들어 준다면 맹지가 생기지 않을 것이나 재정적 사정등 여러가지 여건상 그렇게 할 수 없다보니 맹지가 존재할 수밖에 없습니다. 최근 국가나 지자체에서 공로를 확대해감에 따라 맹지는 점차 줄어들고 있는 추세입니다.
맹지인 상태에서는 주택 등 건축인허가, 개발행위허가를 받을 수 없음이 원칙이고, 실제 진입로 소유자의 방해행위 등으로 진출입에 애로사항이 많습니다.특히 건축허가를 받으려면 건축물 연면적이 2,000㎡ 미만이면 4m 이상의 도로에 2m 이상 접해야 하고, 건축물 연면적이 2,000㎡를 초과하면 6m 이상 도로에 4m 이상 접해야 하기 때문이지요.(건축법 44조, 시행령 28조 2항)
일반 도로가 아닌, 자동차전용도로(고속국도, 고가도로)에 접한 토지는 건축허가가 나지 않으므로 맹지가 됩니다. 다만, 도시계획상 예정도로는 아직 도로가 개설되지 않아도 건축허가가 납니다.
이런 건축이 제한되는 문제점 때문에 맹지는 진입로가 있는 토지에 비해 현저히 저가로 거래될 정도로 제대로 평가받지 못하고, 경매나 공매에서도 반값이하로 낙찰되기도 하는 등 투자기피 대상이기도 합니다.
그러나 맹지도 공로로 통하는 길만 내면 가치가 2배 이상 상승할 수도 있다는 점을 고려하여 맹지를 투자대상으로 보는 경우도 많아졌습니다.
즉, 이러한 맹지를 상속이나 증여 등으로 어쩔 수 없이 취득하는 경우도 있지만, 맹지에 길을 내는 방법을 강구한 후 투자대상으로 맹지를 일반매매나 경매나 공매에서 매수한다면 큰 차익을 노려볼 수 있는 것입니다.
그러면 이러한 맹지에 길을 내는 방법, 즉, 공로에 닿는 길을 내어 맹지를 탈출하는 방법에 대해 구체적으로 방법을 나누어 살펴보기로 하겠습니다.
위 도면의 사례와 같이 A, B, C의 토지와 구거로 둘러쌓여 맹지인 토지의 소유자인 D가 도로로 통하는 길을 내기 위한 방법을 중심으로 살펴보도록 하겠습니다.
먼저 맹지 소유자인 D로서는 도로쪽 소유자인 A와 협의하여 A의 토지의 전부나 일부를 매수하여 길을 내는 방법을 생각할 수 있습니다.
다음으로 D에게는 A의 토지상으로 출입이 가능한 현황도로가 있는데, 현황도로만 있어도 소유자 등 이해관계인의 동의를 얻거나, 지자체 조례에 의해 이해관계인의 동의없이도 건축허가가 가능한 경우가 있습니다.
마지막으로 위 도면 우측의 구거를 불하받거나 점용허가를 받아 건축을 할 수도 있습니다. 위 현황도로가 없다면 D는 통행지 소유자인 A를 상대로 주위토지통행권확인소송을 제기하여 판결을 받아 통로를 확보하는 수밖에 없습니다.자세한 내용은 아래에서 차례로 살펴보기로 하겠습니다.
■ 진입로 토지를 매입하여 길 내기
가. 단독 매입
맹지에 진입로를 내는 가장 확실한 방법은 공로로 통하는 진입로에 있는 타인의 토지를 매수하는 방법입니다.
그런데 맹지를 매수하고 난후 진입로를 내려고 토지를 매수하려고 시도하면 그 진입로 소유자가 알박기식으로 거액을 요구하는 사례가 많습니다.
따라서 전략상 맹지가 매물로 나온 것을 확인한 후 아직 매매계약을 체결하지 전에 미리 도로쪽 토지 소유자와 매수협의를 하고 먼저 매매계약을 체결하거나 적어도 매매에 대한 확답을 받은 후에 맹지를 매수해야 낭패를 면할 수 있겠지요.
위 도면에서는 맹지 소유자 D로서는 A의 토지를 매수하면 공로로 통할 수 있으므로, A와 잘 협의해서 A토지 전부를 사거나 현황도로로 표시된 부분이라도 일부 매수하여 진입도로를 내면 될 것입니다.
그런데 D가 아직 위 맹지를 매수하기 전이라면 미리 A와 협의해서 적정한 가격에 매수가 가능한지 확인해 보고 위 맹지의 매수여부를 결정하는 것이 좋겠지요.
나. 교환계약
문제는 진입로를 매수하려면 진입로 소유자들이 거액을 요구하는 사례가 많다보니 맹지 소유자가 자금사정상 매수하기 어려운 경우가 많습니다.
그래서 진입도로에 필요한 최소한의 면적만 매수하려고 하지만, 진입로 토지소유자들은 대부분 일부만 팔지 않고 토지전체를 높은 가격에 매도하기를 원해 합의점을 찾기가 어려운 경우가 많습니다.
그러므로 맹지인 내 토지와 진입도로 토지의 일부를 서로 교환하는 내용으로 협의해 보는 것도 필요합니다. 맹지(3.3㎡당 200만 원)의 가치가 도로쪽 토지(3.3㎡당 400만 원)에 비해 반값이라면 통로에 필요한 10평을 이전받는 대신 맹지 중 20평 내지 30평을 양도해 주는 형식의 교환계약를 할 수도 있는 것입니다.
다. 공동 매입
다음으로 진입도로를 공동으로 이용가능한 맹지소유자가 다수라면 그들이 공동으로 매수하여 지분으로 공유하는 방법도 고려해 볼 필요가 있습니다.
위 도면에서는 맹지소유자들인 D와 B가 공동으로 C와 A의 토지 일부씩 매수하여 공유등기를 해둘 수 있겠지요.
그런데 토지 일부를 매수하는 경우 건축법 시행령 제80조의 토지 최소 분할제한면적 기준이 충족되어야 함을 유의해야 합니다. 다만, 최소 분할제한면적에 미달되더라도 인접한 내 토지와 합필하여 분할제한면적 기준이 충족된다면 합필을 전제로 분할할 수 있습니다. 예컨대, 주거지역의 토지일부 30㎡를 매입한 후 분할하여 통로를 내려고 하는 경우, 최소분할제한면적 60㎡에 위반되므로 분할할 수 없지만, 인접한 내땅(50㎡)과 합필하는 것을 전제로 하여 매수한 경우라면 합필시 합계 면적이 80(=50+30)㎡가 되므로 이대는 분할이 가능합니다. 한편 과거에는 판결에 의하면 제한면적 미만으로도 분할이 가능했지만 이제는 판결로도 그런 분할이 불가능한 점 유의해야 합니다.
라. 통행지의 점유시효취득
맹지 소유자가 공로로 통행하는 타인 토지상 현황도로가 있을 때 그 현황도로부분을 소유의 의사로 20년 이상 평온 공연하게 점유해 왔다면 민법상 점유취득시효 규정에 의해 소유권을 취득할 수도 있습니다.(민법 제245조)
법무법인 효현, 대표변호사 김재권
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※ 김재권변호사의 부동산건설법률상담실
- cafe.daum.net/lawyersos
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[@user-mo4gv3gc4d]

감사합니다

[@hyungwonkong6766]

안녕하세요~
영상 잘 봤습니다
비슷한 사례로 구거 관련 상담 드리려면 어떻게 해야 할까요?

[@user-vp2mx7ln3v]

관습상도로 보이는 길이 있습니다
사유지 땅이 길로 되어 있어
군청에서는 도로사용서 가져와라
그럼 건축허가 해준다고 합니다
좋은 방법이 없나요 ..
너무 힘드네요

[@user-vz1gl8oe2e]

지역에 전직관련부서 근무한 행정사를찾아가세요
타관련부서 출신은 의미없다오
잼날거여ㅠ