Před 1,5 rokem měl 60 bytů, teď je vše jinak
Vložit
- čas přidán 11. 07. 2021
- Za rok a půl, který uplynul od našeho prvního rozhovoru s Tomášem Kučerou, se hodně změnilo. Tehdy měl Tomáš 63 investičních bytů a mnoho lidí jeho příběh neznalo. To se od té doby změnilo a Tomáš se stal mezi investory takovým "guru" investování do nájemního bydlení. Ať vám třeba myšlenka pasivního příjmu a starost o nájemní byty přijde příliš komplikovaná, tak musíte uznat, že Tomáš za ty roky na své cestě nasbíral obrovské množství zkušeností. Ty se vám snažíme předkládat v našem investičním seriálu.
Protože uplynulo více jak 1,5 roku zajímalo mě, kam se Tomáš Kučera posunul. Kolik má dnes nemovitostí, jak jde byznys, jak se mu hledají nové investice, jak nájemníci platí nebo jak hledá další financování. Oproti prvnímu rozhovoru, který byl více technický a ptal jsem se Tomáše na konkrétní postupy, je tento rozhovor spíše o změnách na trhu, o vývoji v Tomášově byznysu apod.
Odkaz na software na správu nemovitostí:
www.zvladneme.cz/
Odkaz na Tomášovi stránky:
www.tk1.cz/
Odkaz na blog ADOLu:
www.adol.cz/blog/ - Jak na to + styl
SUPER ROZHOVOR. GRATULUJI TOME K RŮSTU A VÁM K DOBRÉMU MODEROVÁNÍ. Investuji do nemovitostí trochu jinak, ale taky cesta.
Skvělý rozhovor a tipy jak investovat do nemovitostí.
Dobrý den, díky moc za komplexní a otevřené sdílení Vašich zkušeností s investicemi do realit. 👍 Zajímala by mě návratnost Vašich investic - jestli cílíte na nějaké konkrétní procento, nebo se spíše zaměřujete na to, aby Vám investice zajistila určité požadované cash flow a rentabilitu už moc nesledujete?. Díky za případnou reakci a přeji pěkný den.
Tomáš je velmi zajímavý člověk, děkuji za rozhovor.
To pre koho je kto veľmi zaujímavý človek je veľmi subjektívne.
Už jsem se lekl že Tomáš vše prodal :) naštěstí ne.. Díky za rozhovor!
Klikbajt noo :-))
@@dadazizala5271 to teda... hroznej mor toto...
Tak příště Libor Váka, před rokem >100 bytů :-)
Nebo Brožovi z Mostu, > 160 bytů.
Plánujete pokračování rozhovoru s Tomášem Kučerou? Docela se na to těším.
Zdravím, doporučuji změnit zvukovou techniku, protože každé druhé video není na běžném monitoru s reproduktory poslouchatelné (velmi tiché). Děkuji
super video
Bylo by super udelat dalsi rozhovor
Kupovat v bublině nebývá nejlepší investice. Ceny nemovitostí jsou velmi vysoké, návratnost investice při pronájmu je nízká. Čas to rozsoudí.
Najít kvalitní nájemníky je jak hledání v kupce sena...
Super rozhovor, Pavle, klobuk dole.ocenujem :)
Jojo 👍🏼😂
Nemyslím to nijak zle, pánovi fandím, ale investoři jako on jsou jedním z důvodů proč proč lidi v mém věku (20-30 let) velmi těžko dosáhnou v aktuální situaci na vlastní bydlení. Přeji ať vám výstavba vyjde a třeba bude zase za dva roky rozhovor ne s investorem ale s developerem :)
To, že lidé v tomto státě i přes to, že se na středních školách běžně vyučují základy ekonomiky, nechápou elementární zákonitosti na trzích, je vskutku smutné. Pokud jsou drahé byty pak trh vysílá signál investorům -- "pojďte stavět a napakujte si kapsy". Přejděme v úvaze o krok dál -- proč investoři (developeři) zdánlivě nereagují na tento signál? Přeci proto, že je to zacpaný legislativou, však si zkuste postavit panelák a uvidíte, že "vyběháním razítek" strávíte násobně více času, než samotnou stavbou. Toto samozřejmě zvyšuje investorům náklady (resp. cenu bytů) a poptávka potenciálních vlastníků zůstává neukojena (opět v důsledku roste cena -- když je něco vzácné, pak je to drahé, duh?) a byty se tudíž prodávají za vyšší cenu, než jsou lidé ochotni, či schopni, zaplatit.
Shazovat vinu na aktéry na trhu (v tomto případě pána s několika investičními byty) je nadevše trapné a svědčí to o vašem ignorantství a skoro až pudové touze si na někoho ukázat a svalit na něj příčinu svého životního utrpení. Inu, co si budeme povídat, nepomáháte tím nikomu a sobě už vůbec ne, přitom řešení na úrovni jedince je nasnadě, napovím -- na světe jsou i jiná, krásnější a levnější místa než Praha, Brno, Plzeň. :)
@@martinprochazka3714 Pane, sám jsem projektant, takže vím co obnáší stavební řízení a jak dlouho to trvá. Svým komentářem nikoho neobviňuju a o tom že by můj život byl utrpením nevím, ale to vy z komentáře na youtube asi poznáte lépe než já. Bydlím na malém městě a vidím jaká je tady situace. Takže děkuji za radu, peace.
Dnes jsem v Karviné přikoupil další 3+1 v osobku, v super lokalitě za 1,2mil a další, ještě levnější mám předjednaný.
Bydlení je dostupné, jen ne v největších městech kde se ale stahuje většina lidí (naprosto nepochopitelně).
Když chtějí všichni bydlet v Praze, tak se není co divit, já tam jezdím 2x měsíčně a bydlet bych tam nechtěl ani za nic.
Investoři jako tento pán, jsou důvodem proč lide, kteří nedosáhnou na hypotéku, mají kde bydlet.
No pro mě je Karviná peklo, kde snad jen jako poslední životní možnost, byty jsou tam velmi levné to ano, ale skladba obyvatel? To už je asi zmar.@@panektonda
No,díky takovým lidem se stává pro nás obyčejné lidi těžko dostupné pořídit si vlastní bydlení.Jak říkal stojí se fronta takových jako je on.Jako za dva roky nakoupit více jak 20 bytů???A chudák nemá peníze:-)
Téměř pro každého je možné pořídit si vlastní bydlení, jde jen o to, aby člověk uměl zacházet s financemi.
Jaký si to kdo udělá, takový to má...
Zadlužit se, mít 3 děcka a pak žít od výplaty k výplatě zvládne každý vocas, ale vlastnit přes 80 bytů nebo vybudovat úspěšný stratup z ničeho? Na to už je potřeba trošku více. ;)
@@adamhardyn935 No,dnešní doba je spíše takováyže i bez dětí někteří nedosáhnou na vlastní byt,a to ani nemusí mít základní vzdělání.
@@Lempl-oi9qf Je to samozřejmě i o tom umět zacházet s vlastními financemi.
I člověk co maká od 9 do 5 za průměrnou mzdu může dosáhnout na vlastní bydlení a s troškou štěstí i na finanční nezávislost. Ale opět umět zacházet s penězi je to nejdůležitější. A bez dětí je to přeci jen o dost jednodušší.
Investovat do nemovitostí je fajn, ale je třeba si uvědomit, že právě i kvůli takovýmto lidem se ceny nemovitostí zvyšují. Netvrdím, že jen kvůli nim, ale hrajou na realitním trhu a vývoji cen výraznou roli. Hodně štěstí
Je to bohužiaľ pre mnohých tak...
Nejhorší je to, že člověk co chce bydlet musí jít proti investorovy ,co skupuje co jde, a takový člověk nemá žádný zkušenosti s nákupem, takže nemá vůbec šanci. Ale to je už "problém" kapitalismu, vyhraje ten nejsilnější.
@@tomaslacus8086 Něco na tom samozřejmě je. Musí se stavět, dokud se nebude stavět, bydlení bude problém. Jiná cesta není.
@@tomaskucera2373 V dnešnej situácii s nízkymi úrokovými sadzbami, pretlakom voľných peňazí, strachom pred masívnou infláciou, vidinou zhodnotenia v desiatkach % ročne a bezodným zahraničným kapitálom väčšinou pochybného pôvodu (často niekde z krajín bývalého SSSR), kedy je možné, že schránkové firmy s pozadím niekde na Cypre môžu vlastniť byty platiac smiešnu daň z nehnuteľností, proste v situácii, kedy je bývanie výnosný investičný artikel a jedna z mála možnosti investovať, tak žiadna ani masívna výstavba s tým moc nepohne. Mestá nie sú nafukovacie, obslužná infraštruktúra niečo stojí. Populácia ČR rapídne nerastie. Nie je dôvod zastaviť krajinu až po Sněžku, aby mali investory, kam ukladať peniaze. Buď sa príjmu obmedzenia na strane dopytu alebo to vyeskaluje k sociálnemu napätiu a potom to buchne nepekne.
@@tomaslacus8086No a ja to vidím tak, že ... Investori ako tento pán sú dôvodom, prečo mnohí ľudia nedosiahnu na hypotéku.
NA VINE VŠETKÉMU ALE NIE SÚ TÍ, KTORÍ SA STÁVAJÚ INVESTORMI.
TÍ LEN VYUŽÍVAJÚ SVOJE MOŽNOSTI RASTU KAPITÁLU. NA VINE SÚ OVČANIA KRAJINY, PRÁVE TÍ VO VEKU 23-30 ROKOV, LEBO DOVOLIA POLITIKOM, ZÁKONODARCOM TAKÚ POLITIKU A PRIJÍMANIE ZÁKONOV, KTORÉ TOTO POTOM UMOŽŇUJÚ AŽ VYVOLÁVAJÚ. AKO TO SPRÁVNE VYSTIHOL AJ PÁN martinprochadzka3714.
ANO - pamatuji si velmi dobre na stejne hovory v roce 2008 v US 😜
Súhlasím, len je obrovský rozdiel odovzdať kľúče banke /US/ a zbaviť sa úveru, ako u nás, kde kým nezaplatíte posledný cent, tak banke bude vždy dlhovať.
Tomáši zajímá mě. Používáte běžně přeceňování Vašich nemovitostí, kvůli nárůstu jejich ceny a následné využívání tohoto přecenění pro zajištění bonity úvěrů na další nemovitosti? Nebo bonitu řešíte hlavně cashem?
Ano, přeceňuji, samozřejmě.
Říkáte ,,Příležitostí je spousty a peněz málo,, Co pomoci doporučit někomu kdo má peníze a zatím si neví rady.
Dle webovek vychází průměrná cena jedné nemovitosti na méně jak 1 milion korun. O jaké nemovitosti se typově jedná? Dohledal jsem si, že jde zejména o Ústecký kraj.. Zajímavé ceny.
Když někdo řekne "je to dobrý pro planetu" až na Xtém místě za dalšími výhodami a pomalu se za to stydí...No hate, jen zaujalo kam spějeme? :-D
Co bude Tomáš dělat, pokud přijde zvýšení úrokových sazeb?
Zkoukl jsem starsi video a tam bez obalu rika, ze investuje na paku. Takze zvyseni urokovych sazeb a treba nezamestnanosti mu muze zpusobit problemy. Kazdopadne kloubouk dolu, odvahu ma.
Dobrý den, vy máte v Adolu službu, že u jedné konkrétní osoby lze zobrazit více LV? Třeba nemovitosti, které vlastní v úplně jiném regionu, než ty, které jsme třeba spolu řešili? :)
Je to tak. Tohle umíme. Ideálně když máte dálkový přístup do KN, ale pak to lze za zlomek ceny Katastru a bez komplikovaného proklikávání :-)
Na katastru osobně to zjistis zdarma ne? V ramci jednoho uradu a pokud nechces tisky?
Nadherna diskusia :) pozdravujem z východného Slovenska :)
Takže z krátkodobého až střednědobého hlediska věříš stále v růst aktiv? Resp. že inflace bude spíše dočasná a utahování kohoutků od CB's ve formě zvyšováním sazeb se nebojíte? Pokud by k tomuto došlo, tak s takovým napákovaným portfoliem (navíc zřejmě nediverzifikované, kde dominuje hlavně cihla) by bylo asi velký špatný, ne? Jak toto riziko řešíte?
Osobně si myslím, že rizikové je mít 1-3 byty a to první, druhý a třetí rok. Pak již máte dostatečné knowhow, naroste cena portfolia a zároveň máte více nájemníků pracujících v různých oborech. Co se týká diverzifikace, tak podle mě lidé diverzifikují jen pokud danému tématu nerozumí a je tedy pro ně rizikem. Předpokládám, že vy jste také studoval jen jeden obor, nebo jste zaměstnán/živí vás také jen jeden obor, kterému skvěle rozumíte... Největším nebezpečím je vlastní neznalost.
Věřím v růst cen aktiv, obecně zvyšování cenové hladiny obecně ve všem. Moje portfolio je zdravě zadlužené, takže zvýšení úroků pro mě není neřešitelný problém, jakkoliv to není samozřejmě příjemné.
Blog z webu: "Úvaha: Proč negativní cashflow u nemovitosti není pohroma." Je možnost si jej někde přečíst ? Na webu je nefunkční odkaz
Omlouvám se. Mám tam jednu chybku. Dnes ji snad upravím a článek zveřejním.
@@tomaskucera_tk1 v pořádku 😂 já děkuji za skvělý rozhovor a věřím že i za skvělý článek
HLAVNÍ POCIT JE ŽE VÁM TO NEPRODÁM :) Jinak řečeno stačí si nemovitosti držet a v klidu je nechat vydělat balík ! MNO Piráti vám to zdaní :)
Jasně, ony ty problémy a práce kolem se totiž udělá sama. Když vidím ceny financování, tak při současných nájmech obdivuju pronajímatele. Za ty prachy ty starosti podle mě nestojí.
Ukázkový clickbait :D
Zajímalo by mě v jakém typu nemovitosti Tomáš bydlí.
V panelákovém bytě :))
Nejspis ma obecni byt.
u maminky a neplati ji nic, jeste mu pere a vari
pod mostem XD
Ako môžem veriť že informácie ktoré mi niekto ide prezentovať vo videu sú zmysluplné, ak titulka videa je "clickbait". / Poz.: "clickbait" - je termín používaný na opis online obsahu, najmä titulkov a obrázkov, navrhnutých s cieľom maximálne prilákať pozornosť a vyprovokovať používateľov ku kliknutiu na odkaz. Častokrát býva zavádzajúci, väčšinou však formulovaný tak, aby to zároveň nebola nepravda.
Jak muze kdokoli mit 63 bytu?
Stačí nedělat špatná životní rozhodnutí a naučit se zacházet s vlastními financemi...
@@adamhardyn935 Takze vlastne kazdy, pri trose snahy. Muzeme mit u nas 630 milionu bytu!
@@KitKat-kg4ku Jak se ze 63 stalo 630 milionů? No, to je asi jedno.
Chtěl jsem spíše říct, že to není něco "nedosažitelného" nebo nereálného. Jednoduchý? To rozhodně ne, ale spousta lidí i s normálním zaměstnáním vlastní několik nebo i několik desítek bytů. V Česku máme i takové co vlastní 100+. Stačí nedělat blbosti, jít si za tim a soustředit se na akumulaci aktiv, ne pasiv....
Ale to je těžký když si někdo pořídí tři smrady, zadluží se, ve finále má prd a pak si stěžuje. :)
@@adamhardyn935 Souhlasim s Vami, az na ty smrady. Deti jsou jiste dulezitejsi nez vsechny byty.
@@KitKat-kg4ku To je otázka názoru a nejspíš na delší debatu. Nemít děti je ale stejně normální jako je mít.
S partnerkou jsme bezdětní a díky sterilizaci si to už ani rozmyslet nemůžeme. Ničeho nelitujeme, rodičovství není pro každého.
Odkaz na TomášovY stránky, nikoli TomášovI.
Nedovedu si představit sehnat 60 slušných nájemníků dlouhodobě...
Já nedokážu v usteckem kraji najít jednoho. Vše supr pak kouknu do registru a 8 exekuci
@@tutoro5567 Tomu věřím. Je to smutné, já pronajímala byt půl roku a po vystěhování jsem zaplakala.
@@arette44 jakože byl zničeny? Nebo se nechtěli vystěhovat?)
@@tutoro5567 hvězdu napadlo bez mého vědomí dát na dřevěnou podlahu plovoučku, dřevěné lišty kolem zdí vytrhala v prosinci a dala je na balkon, díky sněhu,dešti se zkroutily, zničila dveře od sprchového koutu, vytopila sousedy protože je nedovřela a tak podobně můžu pokračovat...
@@arette44 hrozny že se člověk ani nezepta
Tento pán si myslí, že robí niečo dobré pre planétu. A pritom je to tak, že iba nevidí, že to čo robí, spolu s podobnými investormi je to, že vytvára základ pre kolaps civilizácie. A za týmto svojim tvrdením si stojím. Vidím kam to všetko vedie.
Proč? Pokud pronajímá za normální ceny?
Jako nemůže pronajímat za min než je hypotéka, to je pravda
Kdyby to dal radsi do satu
Tomaš je frajer nechcel by mi trošku pomôcť to rozbehnúť na SR?
jj isto
Kdyby radsi koupil Bitcoin a byty pustil lidem tak je miliardar...
A ty jsi koupil btc a jsi miliardář?
😅No, dnes uz by bol v pci...bitcoin ruleta...nie investicia.
mazanej frajer :)
Pán Kučera,
1. Kto je Váš dodávateľ energií?
2. Čo si myslíte o projekte Skautská energie?
On neni zadnej odberatel :-)
To co zamejsli s fotovoltaikou az zjisti ktera bije tak toho necha. Mozna u obrovskyho bytovyho domu, jinak dost tezko navratnost >20 let. Nebo 10 pokud si to udelas sam.
Je aj nie je. Nie je odberateľom, keď je byt obsadený, ale musí energie nahlásiť na seba (alebo s.r.o.), keď sa ľudia vysťahujú. Alebo sa mýlim?
@@zorokuncak nemusi
Tomas rikal, ze na to ma firmu, firma bere provize za prepisy a on to nemusi resit. Ostatne pro laika delat prepisy je horor. Tomas jiste potvrdi.
Kdyby toho mel min a chtel to delat, tak ja inkasuju za prepis od obchodnika 5000,- (bez ohledu na spotrebu), ale je s tim cca 3 hodiny prace a opruz to delat, vyzaduje to velmi specificke znalosti a dovednosti a urcite se to neuc kvuli par bytum. Skauti jsou cenove vyhodny na plyn a stredni odbery elektriny, neumi mimoradne vyuctovani pri odstehovani najemce (to ostatne asi nikdo mimo skupiny Bohemia Energy a jejich firem).
Jo a velci pronajimatele mivali “realitni zivnost”, takze pri obsazeni bytu mohli kasirovat provizi (jeden najem navic).
Skauti, hlavně tam, kde je plyn, tak naprostá bomba, pokud vím, tak zdaleka nejlepší ceny na trhu a elektřina mezi nejlepšími. Vím o 3+1, kde přechod ke skautům ušetřil hodně přes 10k za rok... Volala mi paní z Centropolu, že mají super nabídku, tak jsem jí řekl skautské ceny a prý ani kdyby mi dala všechny slevy dohromady, tak se na to zdaleka nechytá... Druhá věc je, jak se tu zmiňuje, jak by to bylo s administrativou, to nevím a asi to bude s některými jinými dodavateli jednodušší, ale zase si za to zaplatíte. Nebo si zkrátka nechat energie na sebe a vyúčtovávat proti zálohám.... Tak má zase člověk jistotu, že nevznikají dluhy na energiích, i když nájemník třeba nájem platí.
k čemu mu to je? má 2 žaludky, že je tak nenažraný...?
Podnikání jako každý jiný, co se vám nezdá?
@@Bloodyhuntx To rozhodně není podnikání jako každý jiný. Na rozdíl od běžného podnikání tento pán nevytváří vůbec žádné hodnoty a nepřináší společnosti nic pozitivního. Pouze parazituje na tom, co někdo předtím postavil a udělal si ze základní lidské potřeby byznys.
@@miroslavmasny7212 Poskytuje ve svých bytech bydlení desítkám rodin, tomu řikáte, že nepřináší "žádné hodnoty a společnosti nic pozitivního"?
Představte si, že existují stovky podnikání (často ve formě zprostředkovatelů), které nedělají nic jiného, že si nahodí nějaké marže a poskytují službu někoho cizího, to byste mohl tím pádem argumentovat v tomto stylu u všeho možného.
@@miroslavmasny7212 Zrovna dokončuji rekonstrukci baráku, kde vznikly 4 nové byty a už tam bydlí nájemníci. Máme rozjeté 3 rekonstrukce starých ošklivých umakartových bytů do nadstandardu. Za dobu co dělám nemovitosti jsme jich udělali desítky. Nezapomeňte, že pronajímatelé poskytují bydlení i lidem, kteří si nemohou objektivně své bydlení dovolit koupit. A stát to nesupluje, protože majetky rozprodal a nemá tuto poptávku jak uspokojit.
@@tomaskucera2373 Ty lidi si "objektivně" nemohou koupit bydlení právě proto, že lidé jako vy tlačí ty ceny nahoru. Jak ty lidí zaplatí nájem až budou v důchodu? Promítněme se 20 let dopředu. Jak tohle divoké skupování asi skončí? 1% bude vlastnit většinu bytů a pozemků, zbylých 99% jim bude platit rentu. Grófové a plebs. Novodobý feudalismus.