Asseverazione nei contratti a canone concordato

Il Decreto ministeriale del 16 gennaio 2017 prevede l'obbligo di asseverazione, da parte delle organizzazioni maggiormente rappresentative dei proprietari e degli inquilini, di tutti i contratti a canone concordato stipulati dopo l'entrata in vigore del medesimo decreto.
Il comma 8 dell'articolo 1 del decreto prevede che gli accordi locali definiscono le modalità di attestazione, da parte di uno o più delle organizzazioni di categoria firmatarie dell'accordo territoriale, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all'accordo territoriale.
Poiché tale incombente è previsto solo per il caso in cui il contratto sia stipulato senza l'assistenza delle organizzazioni, dobbiamo distinguere asseconda che il contratto a canone concordato venga stipulato con o senza l'assistenza delle organizzazioni.
Nel primo caso il controllo della corrispondenza del contratto all'accordo territoriale e al contratto tipo è implicito nelle attività di assistenza svolta dalle organizzazioni, mentre, nel secondo caso, essendo impossibile la verifica della rispondenza dell’ accordo territoriale contestualmente alla sottoscrizione, il legislatore ha ritenuto necessario prevedere che la verifica avvenga almeno successivamente attraverso una attività svolta da una delle organizzazioni firmatarie dell'accordo.
L’attestazione di rispondenza deve essere rilasciata sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali sotto la responsabilità delle stesse.
L'organizzazione, cui viene richiesta l'attestazione di rispondenza, non è tenuta a compiere una verifica in ordine a tali elementi oggettivi, ed è proprio in base ad essi che viene determinata l'inclusione dell'immobile nelle diverse fasce ed è determinato in concreto il canone contrattuale. Non ricorre, quindi, alcuna responsabilità in capo all’ organizzazione in caso di non corrispondenza, degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti, alla realtà delle cose.
In teoria si possono distinguere due tipi di attestazione: unilaterale e bilaterale. Mentre Infatti, i contratti assistiti, in presenza dei quali l'attestazione non è richiesta, presuppongono quasi per definizione (anche se non esiste una disposizione espressa che preveda ciò) l'assistenza di entrambe le organizzazioni, quella del proprietario - locatore e quella del conduttore, al contrario, in quelli non assistiti, l'attestazione può essere unilaterale (cioè quella di una associazione di proprietari o in alternativa di inquilini), anche se da molti si afferma quantomeno l'opportunità se non la necessità che rivesta forma bilaterale.
Ancora, incerta è la natura giuridica dell'attestazione di conformità e, conseguentemente, c'è da chiedersi quali strumenti siano a disposizione delle parti per impugnare o comunque contestare l'eventuale rifiuto dell'attestazione da parte dell'organizzazione adita, ritenuta non corretta.
Ci si chiede ancora anche cosa accada nel caso che le parti contraenti si rivolgano ad altra organizzazione, chiedendo quella attestazione che la prima associazione ha negato.
Ma vediamo ora quali sono conseguenze nel caso in cui contratto a canone concordato non sia corredato dell'attestazione di conformità?
La risposta è offerta dalla Corte di Cassazione numero 27022 del 2016, che si è occupata della mancata corrispondenza del contratto al modello tipo allegato al Decreto Ministeriale, stabilendo che la qualificazione di contratto cosiddetto concordato e la correlata applicazione dei benefici fiscali vengono meno se le parti, rispettando la durata legale e la determinazione del canone risultante dagli accordi definiti in sede locale, modifichino, in tutto in parte, le altre condizioni contrattuali, in modo da alterare l'aspetto dei reciproci interessi precostituito nel modello concordato. Inoltre, ferme restando le clausole convenute, il contratto non sarà riconducibile all'articolo 2 comma 3 e rientrerà nello stesso articolo 2 comma 1, con applicazione della disciplina del contratto ordinario a canone libero e con esclusione delle agevolazioni fiscali.
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Molto illuminante, grazie! Mi rimane un piccolo dubbio: la mancanza di attestazione di conformità comporta l'esclusione di