Comment Diviser Un Logement POUR AUGMENTER LA RENTABILITÉ ?
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- čas přidán 24. 07. 2024
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Comment Diviser Un Logement POUR AUGMENTER LA RENTABILITÉ ?
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Comment Diviser Un Logement POUR AUGMENTER LA RENTABILITÉ ?
Monsieur Rodolphe revient avec une analyse d'annonce demandée par un élève de la formation PATRIMMO. Cette fois, il s'agit d'une division immobilière réalisé dans le but d'augmenter la rentabilité locative. Monsieur Rodolphe fait un retour sur un bien immobilier mis en vente sur le site Leboncoin. Dans cette vidéo vous est livrée l'analyse d'annonce complète ainsi que le calcul de rentabilité du bien immobilier convoité. Si vous vous demandez comment diviser un logement en deux, alors cette vidéo est faite pour vous !
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La chaîne des Investisseurs Intelligents est spécialisée en investissement immobilier locatif rentable et patrimonial. Elle a vocation à faire connaître les techniques et méthodes qui vous permettront de gagner de l'argent avec l'immobilier.
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Tres bonne vidéo; je trouve toutefois le budget de division très bas, je vois a minima 2 à 3 fois plus. Attention également aux contraintes de copropriété.
Bonjour Stéphane, en réalité j'ai pu voir d'autres photos que Thomas m'a envoyé, on a l'impression que l'appartement présenté a été construit pour être un jour divisé en 3 il y a vraiment très peu de choses à prévoir. De plus Thomas a été artisan par le passé et fera une partie des travaux lui-même, évidemment cela viendra faire baisser la facture.
Merci pour ton commentaire,
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Toujours clair et précis.
Merci pour ton commentaire, c'est un véritable plaisir pour moi de t'aider !
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Bjr et merci pr vos vidéo.
Ma question
Une sci a t elle droit de sous-louer et sur quelle législation (bail et taxe).
Merci
Instablaster
Bonjour Rodolphe. J'ai un cas qui tombe bien dans le thème de cette vidéo. J'ai viens de signer le compromis de vente de 2 appartements qui se vendent dans 1 seul lot: 1 studio côté cour (22m2) et un T2 côté rue de 28m2. Sur les papiers c'est un T3 divisé par le vendeur sans accord de la copropriété (10 lots total). Son argument est ce qu'il y a eu déjà une division comme ça dans cette copropriété et les copropriétaires sont d'accord avec la division. Le prix de vente était de 99 000€, et après la négociation on est descendu sur 95 000€. L'agent réclame des loyers de 550€ et 450€ dans ces deux appartements. Les charges annuelles estimés sont de 1330€ et taxe foncière de 730€.
Le bien se trouve à Marseille dans la limite de 2eme et 3eme arrondissement (Grands Carmes).
C'est projet me semble viable, mais la question avec la division est importante et de plus l'agent me pousse trop en utilisant des arguments comme "on t'a choisi car t'es un bon garçon".
Merci d'avance, si tu peux me donner ton conseil.
Bonjour, tu ne dois pas aller plus loin si tu n'as aucune autorisation écrite de la part de la copropriété, ainsi que de l'urbanisme qui doit être au courant de cette division, n'achète pas ce bien si les divisions ne sont pas officielles.
Bonjour Rodolphe.
Encore une très bonne vidéo.
Je trouve le budget travaux très bas par rapport au projets, (voir impossible en cas de division officielle avec compteur eau-elec-telcom-chauffage-assainissement-norme PMR.....) et ce que certains travaux seront fait par la personne elle-même?
Bonjour Guillaume, en réalité j'ai pu voir d'autres photos que Thomas m'a envoyé, on a l'impression que l'appartement présenté a été construit pour être un jour divisé en 3 il y a vraiment très peu de choses à prévoir. De plus Thomas a été artisan par le passé et fera une partie des travaux lui-même, évidemment cela viendra faire baisser la facture.
Merci pour ton commentaire,
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Bonsoir, j'ai eu les mêmes interrogations :)
Chers investisseurs, n'hésitez pas à me poser toutes les questions qui vous traverse l'esprit au sujet de cette division > une division locative vous permet systématiquement d'augmenter la rentabilité et bien souvent à moindre coût !
*On fait la route ensemble !*
*Rodolphe*
Après il faut voir le PLU si la division implique aucune contrainte.
Pour ma part, si division je doit faire 2 places de parking en plus.
Effectivement c'est quelque chose que l'on retrouve très fréquemment ! L'idéal est de se renseigner auprès du service de l'urbanisme de la mairie en question car d'une ville à l'autre les règles peuvent changer.
Merci pour ton commentaire,
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Merci pour la vidéo qui est toujours aussi intéressante.
Les frais comptables me semble très faibles.Je suis passée d'un comptable physique (1500€ pour le bilan+ juridique) à 800€ pour la même prestation (SCI IS) avec un comptable en ligne. C'est mieux, mais ca reste loin des 350€ que tu annonces (et j'ai regardé plusieurs comptables en ligne). Qui est ton comptable que je puisse le contacter et souscrire avec lui?
Idem pour les travaux qui me semblent très faibles.
Je viens de faire l'acquisition d'un bien que je vais diviser en 2 studios+1f2 duplex et le devis tournaient tous autour de 50-60ke.
Tu ne mentionnes pas l'intérêt ou non de souscrire à une garantie dommage/ouvrage dont le montant est loin d'être négligeable et à ajouter, à mon sens au coût du projet. C'est normal ?
Ne vois surtout aucune critique dans mes propos, bien au contraire🙂
Bonjour Virginie, je ne vois aucune critique, ne t'inquiète pas ! En tout cas je vois pour moi un super sujet de vidéo à faire bientôt !
Merci pour ton commentaire, c'est un véritable plaisir pour moi de t'aider !
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Bonjour, quels sont les avantages d'une sci à l'is par rapport aux autres régimes ? Cordialement
Bonjour Laurent, je réponds à cette question dans cette vidéo :czcams.com/video/qBR7e4WjX1w/video.html
Bonjour Rodolphe, le calculateur prend-il en compte les cotisations csg que les investisseurs Lmnp vont payer ?
Bonjour Robert, oui ! Tu peux le voir en double cliquant sur la case correspondant à la fiscalité à payer lorsqu'on déclare sont bien en LMNP régime réel, il y a bien les 17,2 % de CSG CRDS.
Merci pour ton commentaire,
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Merci
Peut on deduire les travaux de la plus value ?
Merci
Oui 👍
On n'arrive pas à télécharger le Tableau Excel. Vous pourriez vérifier svp. Merci
C'est OK, je vous ai transmis tout par mail.
Bonjour Rodolphe. Une copropriété peut elle s opposée a une division officieuse ?. Cette division peut elle être requalifiée en colocation ? Je vise un bien dans une copropriété qui interdit la colocation et le doute est fort sur la réalisation de l importation. Merci pour ta réponse !
Bonjour David, en principe non car ce qui se passe dans ton appartement,Ne concerne pas la copropriété.
Merci pour ton commentaire,
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Bonjour Monsieur Rodolphe, je viens d'acheter une maison à diviser en 6 appartements pour du locatif. Les travaux étant plus élevés que le prix d'acquisition et étant moi-même locataire, la banque est assez hésitante pour m'octroyer le prêt. Est-ce que vous pensez qu'en déclarant un appartement en résidence principale (car ça ne me dérange pas de déménager pour y habiter dedans), la banque sera plus encline à me faire une proposition de prêt?
De plus j'ai eu un retour d'une banque me disant que les prêts sur 25 ans pour du locatif sont terminés, est-ce un retour que vous avez également eu sur ces derniers mois? Merci pour votre aide !
Bonjour Camille, oui il est certain que vous me montrer vos chances d'obtenir 25 ans, pour revanche pour ce que vous êtes dit le banquier que le crédit locatif ne se faisait plus sur 25 ans, c'est peut-être le cas dans sa banque mais pas dans toutes les banques... J'ai aujourd'hui de très nombreux élèves qui arrive toujours à obtenir 25 ans de durée de financement >
Merci pour votre commentaire, c'est un véritable plaisir pour moi de vous aider !
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Dans la première minute, tu as dit qu'il a des spots encastré sur la photo, moi je ne voix qu'un reflet, après je ne suis pas sur
Peut-être effectivement, je ne suis pas sûr non plus...
Merci excellente vidéo comme toujours. Lors d une division qu'elles démarches faire auprès du syndic ?. Notamment comment mettre 3 portes d entree sur le palier ?.
Merci pour ton éclairage
Il faut solliciter une assemblée générale, qui recueille l'approbation d'une majorité de copropriétaires. > Sinon tu gardes la porte palière, et tu crées un petit sens d'un ou 2 m² qui répartis sur deux ou trois portes, de cette manière tu n'as aucune Autorisation demander.
Merci pour ton commentaire,
On fait la route ensemble,
Rodolphe
@@monsieurrodolphe1 Merci pour ta réponse qui fait sens :-). dernière question, tes formations sont elles éligibles au cpf ?
Bonjour, J aimerai me lancer dans l investissement locatif. Je suis à Lyon avec 1600€/mois. Est ce que je dois passer par un courtier pour savoir ma capacité d endettement et pour emprunter, ou bien aller directement à ma banque pour demander ma capacité d endettement et l emprunt?
Merci
L'idéal est de rencontrer votre banque, mais commencez tout de même vos recherches car elle ne se penchera pas sur votre demande de crédit si vous n'avez pas un véritable projet à leur présenter
Merci pour votre commentaire,
On fait la route ensemble,
Rodolphe
C'est une tactique qui me semble assez difficile. Je trouve que administrativement parlant, la mairie, les fournisseurs, le notaire etc... il faut avoir beaucoup de patience et être prêt à faire face aux imprévus, mais il est vrai que il peut être intéressant pour pouvoir avoir au final limite 1 ou 2 logements gratuits si on en vend 1 a un prix qui permet de solder le crédit en faisant une main levée partielle.
M. Rodolphe, simple question : en combien de mois avez-vous pu effectuer une division officielle entre le compromis et la mise en location de biens mis en division dans votre parcours immobilier ? Merci
Merci 😉 pour le partage d'analyse qui nous aide à nous projeter. Vous êtes au top
Bonjour, en moyenne cela prend 4 mois, Entre la demande en mairie, la proposition du géomètre, le passage de EDF, ainsi que le service des eaux pour poser un nouveau compteur, et finaliser les travaux de séparation définitive des appartements.
Merci pour ton commentaire,
On fait la route ensemble,
Rodolphe
@@monsieurrodolphe1 D'accord. Merci 😉 beaucoup
Salut Rodolphe j'ai 17ans et je pense investir dans quelques années mais vu ma non-expérience je me pose certaines questions :
- Lors du hall d'entrée commun chaque locataite doit posséder les clés du hall et celle de son appartement ?
- Pour la division il faut faire appel à un architecte pour la construction des murs puis à un maçon ou on peut faire soi-même ?
Bonjour Henri, pour l'accès au hall d'entrée cela peut se faire avec un Digicode, ensuite chacun a sa clé pour la porte principale de son appartement.
Si la division occasionne aucun changement visible depuis l'extérieur alors il n'est pas nécessaire de s'entourer d'un architecte, Car pas de permis de construire demander.
En revanche pour procéder à la découpe administrative du bien il faut se renseigner auprès du service de l'urbanisme de la mairie en question afin de connaître les contraintes à respecter.
Merci pour ton commentaire, c'est un véritable plaisir pour moi de t'aider !
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Bonne vidéo mais le budget travaux est pas crédible ! Avec ton expérience d’investisseur tu aurais du t’en rendre compte
Bonjour Kevin, il est vrai que sur les photos on voit assez mal les travaux à réaliser, en réalité ils sont minimes.(vraiement) J'ajoute que Thomas fera une partie des travaux lui même,
Merci pour ton commentaire,
On fait la route ensemble,
Rodolphe
121000€ un bien de 153m2, soit 791€ le m2 dans parfait état avec belles prestations ... Qui voulez-vous tromper ?
C'est les prix que l'on retrouve à peu près dans 80 % du territoire national français. Il n'y a pas que les grandes villes, la région parisienne et la Côte d'Azur... Il y a toutes les autres régions françaises qui sont pour la plupart de très bonne zone de chasse !
Luneville est une ville pas cher du tout car peu de boulot donc risque de loyer impayé.
21 K de travaux, il fait quoi ? Sachant qu'il doit rajouter 1 compteur pour chaque appart et 1 pour les communs. Du coup il doit refaire l'électricité. Rajouter au minimum 2 cuisines et 2 SDB avec les évacuations et arrivé d'eau. Ca me parrait tres peu. Du coup a ce budget la, il fait forcement une division non officielle...
Bonjour Mathieu, comme je l'ai dit dans d'autres commentaires de cette vidéo, certains travaux seront réalisés par le propriétaire lui-même, ce qui viendra faire baisser le montant de la facture inévitablement.
Merci pour ton commentaire,
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Je suis d'accord je suis curieux de voir quels seront les travaux ?Ca me paraît impossible ! Quand bien même il fait ça lui même.
D'ailleurs peut-on diviser un apart légalement avec des cloisons placo ???
Merci Rodolphe. Ces 21000 euros inclue la fourniture de 2 cuisines et la création. De deux salle de bain ?
Bonjour, création d'une cuisine plus une salle de bain, car on récupère la salle de bain et la cuisine déjà existente du précédent logement