Si Vous Avez Le Malheur D'Acheter Cet Immeuble, Votre Carrière Immo Est Fichue...
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- čas přidán 22. 05. 2024
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On fait la route ensemble,
Rodolphe
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Bonjour,
J’opterais pour le 3ème,
Il semble qu’il n’y a que 2 façades, pour une future isolation extérieure, stores, double vitrage, rénovation faites dans certains apparts, une possible de défiscalisation avec travaux pour les autres, et différentes options pour louer les apparts, ratio f3 et studios. Le coût pourrait être également attractif, si l’ensemble du bâtiment est loué + mensualité basse emprunt avec une rentabilité intéressante.
Vérifier toiture, car il semblerait qu’il y a une grande surface.
Bonne journée à tous
Gaby
Sans une estimation des loyers, impossible de répondre...
Sujet de video très intéressant, je suis en recherche d'idr et j'ai encore beaucoup de mal à trouver une licorne.
Je dirais immeuble 3 licorne car bonne rentabilité
Boulet 1er
Hâte de savoir le résultat...
Au niveau du résultat vous n'arrivez pas tous à vous mettre d'accord.
Le premier est la licorne avec les surfaces des 3 t3 peux facilement permettre de faire 3 belle collocation les garages peuvent être loué pour du stockage pour augmenter la rentabilité stockage également possible au cave et place de parking potentiellement louable en supplément
Bien vu ! bonne analyse !
@Chichikou tu n'es pas obligé de louer la place de parking avec l'appartement :)
Excellente vidéo, je dirais que le 2 est le boulet à cause de l'emplacement.
du coup quel est la licorne?....
Bonjour, perso je ne vois aucune licorne. Le 1er est bcp trop cher. Il faut l'exploiter en coloc ou courte durée et bien faire baisser le prix sachant qu'il y a pas mal de travaux pour le remettre propre et adapté à la coloc. pas fan du chauffage gaz aussi.
Le 2nd, il faut voir les loyers actuels car déjà loué sinon trop compliqué de faire les travaux avec les locataires en place.
Le 3eme parait bien mais on voit qu'il y a un soucis sur la toiture donc gros warning même si a première vue le rendement parait intéressant.
Par défaut je dirais que la licorne est le 1 mais pas convaincu et surtout pas fan de la coloc.
Merci et vivement la reponse pour voir si j'ai bon ou si je suis complètement à coté.
Merci beaucoup pour ce commentaire qui apporte beaucoup de valeur à cette vidéo !
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Bonjour,
Pour moi le bien 1 est la licorne, peu de travaux à prévoir, peut être l électricité, et le boulet est le bien 2, beaucoup de travaux énergétiques à prévoir.
Merci pour ton avis
Pour connaître Monluçon, je trouve que c'est un peu cher et les locataires pas tjs terrible. Dur de dire qui quoi avec aucune infos sur les DPE...
Bonne journée
Effectivement ais en regardant de près on peu tout de meme obtenir des infos interessantes !
La 1ere c'est la licorne, bien situé dans une ville attractive, beau jardin, avec peu de travaux a prevoir, sur lequel on peut je pense bien négocié du fait de son ancienneté.
La 2e correct, mais gros travaux DPE à prévoir du fait de ses fenêtres simple vitrage, les petites vitres des cuisines, les chauffages, sa façade reste cependant en très bon état donc peu de travaux extérieur à prévoir. Le fait qu'il y ai 12 appartements me fait peut être penser qu'elle pourrait être la licorne. Car si il y a peu de vacances locatives ça peut énormément rapporté je pense.
La 3e c'est un flop, déjà pour le fait qu'elle soit pentu, ça peut rebuter certaines personnes, facade extérieur tres vetuste egalement, l'agencement des pièces me semble catastrophique, et l'annonce est très médiocre avec trop peu d'informations.
Voici mon classement 😊
Elle a 7 unité locative pour moins de 300 000 et une partie de travaux déjà effectué, c'est surtout ce que je vois.
Le cash flow payera les travaux quand un logement si libère. En tout cas c'est ma façon de procéder.
Le 1 me plaît, il est bien agencé avec 3 apparts de la bonne taille. Le 2 j’éviterais car il risque d’y avoir beaucoup de vacance, et le 3, ok bien que pas très bien agencé.
Le 3 ème paraît être le meilleur et le second à éviter. Néanmoins en fonction du prix d'acquisition, prix accepté par le vendeur, les 3 cas demande réflexion.
Merci pour ton commentaire,
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Bonjour pour ma part en tant que novice
Le 1est intéressant je trouve qu'il y a quelques travaux de déco à voir l'état des autre appartement. je dirai que c'est lui la licorne.
Le 2 est jolie de l'extérieur, l'isolation est un point noir ainsi que l'annonce met trop en avant le critère d'investissement exceptionnel de cette immeuble. je pense que c'est lui le boulet.
Le 3 sur la première photo un détail m'intrigue au niveau du toit le cache moineau cassé peut être que ce n'est rien mais je m'interroge sur la toiture, après les travaux à prévoir et 3 appartement de loué sur 7. je pense que lui est une bonne affaire.
J'ai vu un accrotere cassé sur la façade du 3eme. Possiblement difficile à rénover. La question est s'il est classé au niveau patrimoine avec des contraintes de rénovations...
Je prends le 3.
Aucun des deux autres.
le 2
Je dirais que le premier est la licorne et le 2e le boulet
Effectivement, Antoine, vous êtes plusieurs à penser cela !
Pour moi qui ai deja acheté 2 immeubles, famillié des travaux et culculs de rentabilité je dirais, la licorne est montlucon le (3e) le cashflow payera a l'aise les travaux, la ruine est à baumont (2e) 200 000 euro trop cher.
Apres je suis sur une fiscalité et des normes belge.
Que tu sois sur une fiscalité belge ou Française cela ne change pas fondamentalement ton analyse. merci à toi !
En effet. Ici en Belgique en tant que particulier on est pas taxé sur le loyer mais sur une estimation de loyer dans les années 70 ( il y a de grosses différences d'un immeuble à l'autre suivant que quand le contrôleur est passé avant ou après que le chauffage centrale soit mis que une cuisine équipée ai été installée ou pas... donc de vieux immeubles sont souvent plus intéressant. Ici par exemple le 1er pour moi est une catastrophe car ça a été fait dans les années 70. Ce immeuble sont souvent avec du double vitrage qui ne vaut guère mieu que le simple, des tuyeau de cuivre qui sont en bout de vie, un bâtiment difficile à isoler sans toucher à la façade et donc aux chassie.
En bref vous l'aurez compris je trouves que question travaux les bâtiment des années 60 70 sont une catastrophe surtout que d'aspect ils semble correcte et donc sont cher.
C'est aussi sans doute à cause que en Belgique on ne peut pas déduire les travaux, la seule deduction est en fonction du crédit. Et ici on doit à lire effectuer les travaux dans les deux ans de la contraction du crédit si on inclue les travaux dans le crédit. Presque impossible à réaliser pour les travaux concernant l'interieur si un locataire est dedans au moment de l achat.
Avec ma très petit expérience et sens avoir des autres opinions, je dirai..
1 immeuble peut-être bonne affaire
2 immeuble boulet
3 immeuble licorne 🦄
Moi je dirais que le premier est la licorne et le deuxième le boulet.
Effectivement, on est assez proche de la vérité !
Parler de licorne et de boulet sans tenir compte du prix ça parait delicat pour ne pas dire impossible.
Le 1 et le 2 il y a pas mal de renovations interieure à prevoir.
Le dernier à l'air plus "clé en main" niveau intérieur, mais l'extérieur inspire pas trop confiance.
Il faut voir aussi ce qu'il en est réellement de l'isolation / toiture de ces 3 immeubles.
Et après il faut obtenir un prix en accord avec ce qu'il en est réellement.
Il y aussi la localisation qui compte, je ne connais pas les villes citées mais il me semble avoir vu beaucoup d'annonces à des prix très bas à Montlucon ce qui laisse un peu planer le doute quant à la tension locative.
Merci pour cette bonne analyse !
Je saurais vraiment pas dire..
II serait bon de vérifier l'état de la toiture car même si le bien 3 paraît très intéressant, si il faut refaire toute la toiture....
+ de travaux = - d impot, licorne n3 je pense
2 : boulet 🚫
3 : licorne 😁
Merci d'avoir donner ton analyse !
Le 2eme serai pas mal le 1er est a fortement évité et le 3eme semble est pas mal aussi mais je saurai pas dire
Merci d'avoir partagé ton avis !
Le boilet c'est le numéro 2.
Le premier n'est pas mauvais mais c'est le numéro 3 qui est une licorne.
Merci beaucoup, Jean-Louis, d'avoir partagé ton avis !
La licorne c'est le dernier immeuble avec une renta brute de 11.56% et pas beaucoup de travaux à prévoir
Il faut faire des travaux. Quoiqu'on achète, il faut le faire. Pas seulement pour améliorer, mais aussi et surtout pour gommer la fiscalité.
Mais oui le premier est suffisamment peu cher pour permettre une bonne renta. Sans compter sur la négo.
🤣 on risque pas d'acheter ! Vu les prix ! Et Les inconvénients
c'est à dire ? vous pouvez détailelr ?
Licorne c’est le 1er , non le 3eme !! Pas bcp de travaux et des chiffres intéressants !
Boulet 2eme
✨🙏✨
on a du mal a ce décider ? effectivement ce n'est pas si simple.
La licorne c'est le dernier bien et le boulet c'est le deuxième.
ok merci je note !
Licorne le premier sans hésité, le 2 e et 3 e sont des saucisses.🤣🤣🤣
pour le 2eme et 3 eme je e suis pas forcement d'accord...
Pas trop déçu d'avoir quitté la Calédonie ? 😅
Avec ce qui se passe en ce moment je ne sais trop quoi penser, cette situation m'atiste au plus haut point.
La licorne c est le premier !!! Le boulet c est le deuxième !!!
Attention ce n'est pas forcement vrai ...
Pépite = 3eme car travaux
Bonjour et merci pour ton commentaire. cependant attention les travaux ne sont pas toujours le sugne d'une bonne opération. ceci n'est pas vrai dans tout les cas.
🦄 =3 , 💩 = 2
La licorne c'est le dernier bien. Le boulet c'est le deuxième bien.
En tant que banquier le boulet sera celui qui n a pas de place de stationnement, je vous explique
Quand vous faites du locatif il faut autant de places de stationnement que de logement sinon vous payez cher
Aussi il faut faire du déficit foncier ce qui vous permet d acheter moins cher et le logement sans travaux sera fiscalement moins rentable
Vous pouvez reporter sur 10 ans 10700e par an maximum de deduction sur votre revenu imposable
Merci beaucoup pour ce commentaire qui apporte beaucoup de valeur à cette vidéo !
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Le deax premier
merci d'avoir partager ton avi s!