Investir dans 216 garages et 0 locataires
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- čas přidán 16. 07. 2024
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Voici le lien vers la première vidéo qui détaille l'achat et le financement des 216 garages : bit.ly/2H75wQN
En mars 2019, je deviens propriétaire d'un lot de 216 garages vide. Aucun locataire n'occupe les garages. Ils sont laissés à l'abandon depuis plusieurs années. Des ronces et des arbres ont poussé devant les portes de garages.
Investir dans 216 garages est très risqué. Dans cette vidéo, tu verras que les deux plus gros risques sont les travaux et les locations.
Au niveau des travaux, nous avons investi 420 000 € alors que notre budget prévisionnel était de 250 000 €. Je vais t'expliquer d'où vient ce dérapage contrôlé.
Tu verras poste par poste le budget travaux pour la rénovation des boxes. Nous verrons comment déléguer les travaux à des entreprises et ce que nous n'avons pas pu déléguer.
Pour les locations, nous avions prévu trois vitesses de remplissage : 3, 4 ou 6 boxes loués chaque mois.
Combien de garages avons nous loués en 18 mois ? Le COVID a-t-il eu un impact positif ou négatif sur les locations ?
Bref, voici le bilan 18 mois après notre plus gros investissement dans les garages.
Tu pourras aussi deviner quelle est la valeur de revente de ces garages une fois plein. Les deux investisseurs qui seront le plus proche de notre jugement gagneront le droit d'être contacté en premier lors de la revente du lot.
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Chapitrage de la vidéo
00:00 Introduction et sommaire
01:20 Les gros risques de l'investissement garage : travaux et location
05:40 Quels sont les coûts réels d'une renovation de garage ?
08:34 Comment exploser son budget travaux ?
11:54 Le problème principal du lot que nous n'avions pas vu à l'achat
15:57 Combien de garages avons-nous loué en 18 mois ?
19:12 COVID : le double effet Kiss Kool
21:20 Comment gérer rapidement autant de locataires ?
24:00 Combien de temps investi dans ce lot ?
27:38 Bilan financier de septembre 2020
28:36 Le jeu concours pour être prioritaire lors de la vente des 216 garages
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Retrouve les histoires de Julien sur son blog, CZcams et Facebook
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Pack débutant
Réussir son premier investissement dans les parkings = bit.ly/3UoehJL
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Pack expert
Garage Hackadémie = bit.ly/3w0HMHn
Réussir ses locations = bit.ly/3HNszw4
Réussir ses financements = bit.ly/496SpHh
Réussir ses optimisations fiscales = bit.ly/42qbBNK
Parking Booster = bit.ly/3HOmVKc
Parking HacKadémie = bit.ly/4bnoVGJ
Pack SCI
Réussir sa SCI = bit.ly/3OvqDfg
RentaSCI = bit.ly/42pIdXZ
Merci du retour !
Super vidéo Julien, cela me donne des idées pour l'avenir ;)
Super, je suis ravi que cela donne des idées (des bonnes j'espère ;-) )
Excellente vidéo, super retour d'expérience !! Je suis passé aujourd'hui sur la route Montfort Bédée, j'ai vu direct le lot de garage avec les surfaces, super visibilité ! J'habite à quelques dizaines de minutes, si tu as besoin d'un coup de main, hésites pas 😉
Merci Cédric, c''est marrant que tu tombes sur la vidéo le même jour que tu voies le lot ;-) Je ne pense pas avoir ton adresse email pour t'inviter. Peux-tu m'écrire ici stp : parkinggarage.fr/contacte-moi/
Superbe vidéo
Merci Baptiste !
Bravo Julien
Merci !
Pas mal du tout!
Merci ! Grosse prise de risque mais un investissement payant après trois années de dur boulot !
Aurais-tu pris le risque à notre place ?
Bonjour, pouvez vous nous en dire plus sur le choix en terme de fiscalité pour ce type de biens et les solutions les plus intéressantes. merci pour vos vidéos
Bonjour Teddy,
pour investir dans les garages, tu as deux choix fiscaux : l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés.
VOici la vidéo qui résume le mieux les différences entre les deux : czcams.com/video/R6_nL57E2TM/video.html
Si cela ne répond pas à tes questions, précise moi les informations que tu cherches.
AS-tu déjà investi ou tu débutes ?
sympa cette vidéo, merci! Vu qu'il y a de la marge /prix des loyers, que nous somme sur un produit rénové avec une belle rentabilité et que le marché des biens tangibles sera, en ces temps troubles, valorisé par les investisseurs, j'estime que le prix de vente pourrait être de 1 404 000 €.
Merci d'avoir donné ton estimation, c'est bien noté et je reviendrai vers toi le moment voulu si tu as gagné !
Bonjour et merci pour votre contenu.
Me conseillez vous de prendre mon propre notaire pour l'achat d'un lot de garages ?
Bonjour,
Oui, c'est plutôt conseillé car il défendra vos intérêts :)
Bonjour, je viens de vous découvrir et je suis curieuse de visionner toutes vos vidéos sur les garages. C'est un sujet qui m'intéresse fortement et me concerne. Pour quelles raisons avez vous choisi l'osb ? Ce choix est-il pertinent pour sa solidité ? Quels possibilité existent ils avec un rapport qualité prix raisonnable ?
Questions annexes, avez vous déjà fait un changement de destination sur des garages en locaux commerciaux ?
Merci par avance pour vos réponses !
Merci et bienvenue sur la chaîne !
L'osb est un matériau avec un bon rapport qualité prix et c'est facile à mettre en œuvre.
Non, nous n'avions pas besoin de réaliser un changement de destination. Pourquoi cette question ?
Merci pour la vidéo, j'habite pas très loin de ces boxs de stockage, en prix de revente je pense 1.4M€.
Merci pour ton avis. Cela ferait 10 % de rendement brut. C'est beaucoup non ? ;-)
Bonjour Julien super vidéo
mon estimation est ~1 500 000€
Bon remplissage !
Merci Ben !
Salut Julien, je dirais 1 250 000€ ce qui vous permettra d'avoir un prix attractif pour vendre à un investisseur qui aura une belle rentabilité, tout en faisant quasiment x2 sur le montant investi.
Merci pour ce jeu sympa qui sort de l'ordinaire ;)
Merci pour ta participation Marc, je ne manquerai pas de te tenir au courant si tu as gagné ;-)
Bonjour, vous les trouvez comment vos garages à 3000€ ?
Parce que par chez moi le moins chère sur leboncoin est à 10000 pour 12m2, sinon pour 15m2 ils sont entre 18000 et 45000.
Bonjour,
c'est une science qui n'est pas facile à maitriser et tu comprendras que je garde le secret pour mes élèves.
Bonjour j'adore votre vidéo. Je suis associé avec Jacques mon meilleur ami (mon Bruno à moi). Nous sommes propriétaires de 18 garages à Segré, Que nous avons fait construire par des pros et moins pros. Nous sommes passées par de nombreuses galère mais les 18 garages sont loués. Nous aimerions passer à la vitesse supérieure mais nous sommes souvent bloqués par les mairies. Nous avons 2 terrains sur lesquels le permis à été refusé. Nous sommes en pleine réflexion sur la stratégie à suivre sur nos futurs investissements. J'aimerais savoir lorsque tu parlais d'enchère par quel canal êtes-vous passé pour acheter vos 216 garages. Merci pour votre éventuelle réponse et encore bravo pour la vidéo, j'avais proposé à Jacques alias Bruno de faire des vidéos "l'investissement dans les garages pour les nuls voir gogoles " mais il n’est pas très chaud. J'adore votre énergie j'adore votre énergie. Bonne chance pour vos investissements futur cordialement (désolé je suis nul en orthographe)
Bonjour, Merci pour ton partage d'expérience, c'est super d'avoir réussi ce projet de construction ! A combien vous est revenu le lot de 18 garages ?
Pour les enchères de notre lot, c'était proposé par les notaires du coin sur le site des enchères interactives.
Bonjour Julien: petite question: est ce qu on a le droit d aller visiter /acheter des garages pendant le confinement? Je me dis vu que ça un rapport avec le transport (commerce de nécessité) c est peut être legal... T en penses quoi? Merci bonne journée
Bonjour,
non les visites sont interdites pendant le confinement. Seuls les déménagements sont autorisés.
Video très intéressante. Cependant tu ne parles pas des dépenses liées à la sécurisation (caméra, télésurveillance, équipement antivol).
Bonjour,
effectivement, ce n'est pas un sujet que je souhaite traiter publiquement car à forte valeur ajoutée pour mes clients.
Quelles sont tes questions sur le sujet ?
environ 1m800 mille
Bonjour comment vas tu ? j'aurai quelques questions à propos de ce business ...
Que devons nous prendre en compte dans notre étude de faisabilité (charges obligatoires, taxe foncière, notaire (pour bail), ect...)?
J'attend votre retour avec impatience. Merci
Bonjour,
Je te conseille de lire cet article pour évaluer le rendement correctement : parkinggarage.fr/calcul-rendement-rentabilite-location-parking-garage/
@@parkinggaragefr merci beaucoup
@@parkinggaragefr je suis dans la région de rennes si jamais on pouvais se rencontré
Valeur : 2,1 millions d'euros
Bonjour, est-il possible d'avoir un update du projet ? :)
Bonjour,
Tout est loué, les travaux sont terminés, tout roule et on est ravi.
Je me pose une question. Tu dis que le bien est dans une zone de 5000 habitants. Je me demande comment c'est possible de tout louer. J'ai trouvé 10 garages dans une zone de 4200 habitants et j'hésite à acheter parce que crainte de ne pas tout louer
Bonjour Valentin, tous nos locataires ne vivent pas dans la petite ville. Nous bénéficions grandement de la proximité de Rennes qui booste les besoins. Il faut que tu fasses une bonne étude de marché pour savoir si tu auras suffisamment de demande.
Gros cash flow je pense!
OH oui, 7 à 8000 € par mois avant impôts et distribution aux associés.
Valeur 1,3 million
4:28 j'entends que le pro paye moins cher dû au volume (ok) et que si tu veux le faire tu paye pareil (hein ?) Mais tu perds du temps. Il est passé où l'avantage du volume du pro ? 🤔
L'avantage du volume fait partie de sa marge. C'est en parti là où il gagne de l'argent.
@@parkinggaragefr tt à fait d'accord d'où l'incohérence constatée dans la vidéo...
Le bitume fait tout j'ai rendu un garage qui avait des gravillons et terre devant , j'en ai trouvé un autre avec le bitume devant et pour la moto ça change la vie fini la boue ou autre et quand je mets la béquille plus de risque de chute
Complétement d'accord avec toi ! L'accès au garage est primordial pour les locataires et pas que les motards ;-)
1million 920 milles euros pour tes 216 garages tous loués en 2022
Je dirais 1,4 millions dans les 5 ans.
1,8 millions dans 10 ans
2,3 millions dans 30 ans.
On est obligé de tenir compte de l'inflation.
Dans les 10 ans, le bitume et les boxes seront toujours en très bon état, mais dans 30 ans ce sera différent.
Tu as raison : l'inflation est sans doute l'un des facteurs les plus importants pour la variation des prix immobiliers avec les taux d'intérêt !
Salut 1 million 400 € je pense
Le plein des garages a été réalisé ce mois-ci : août 2021 !
Je dirai 1 180 000
Bonjour Julien. J'habite à caen , et je voudrais commencer à investir dans des garages , je voudrais savoir si tu en avais pas un a me vendre stp pour maider en quelques sorte a mettre le pied à l'étrier , et me permettre de rentrer dans le bain, je pense que tu ne me vendrais pas un garage foireux , bref voilà peu etre a bientôt.
Bonjour Antonio,
malheureusement, je ne suis pas vendeur. C'est dur pour moi de me séparer des biens qui me donnent autant de liberté.
Je dirai 1 450 000€
A priori, je n'acheterais pas (mais bon, ya que les cons qui changent pas d'avis).
Je valoriserai ton lot 1.2M€ Et avec un peu de concurrence sur les acheteurs, tu pourrais monter a 1.5M€. Cela ferait un prix tout a fait correct.
A quand un lot de 500 garages?
SAlut Guillaume, content de te voir toujours fidèle au poste ;-) Ma capacité de financement pour 500 garages sera restaurée dés juin 2022 ou un peu avant. Je suis prêt :-)
Génial comme vidéo : c est très “terrain” j aime beaucoup
Je dirais... 1 437 500 euros (renta net 8%)
Bon remplissage;-)
Merci pour ton estimation Pierre :-)
il veut refourguer sa daube
Video trop longue ! Impossible de tenir l’attention sur la durée ! Faut plus synthétiser !
Merci pour ton retour, mais ce n'est pas ma ligne éditoriale. Je préfère des informations complètes et détaillées que des vidéos superficielles où on n'apprend rien...
@@parkinggaragefr Je la regarde sur 2 ou 3 jours quand je décroche.