Video

Ciao Sonia, il contenuto del video si riferisce a lavori di grande entità, quello di cui mi parli sembra più un lavoro di manutenzione che non comporta spese molto elevate per il condominio. So che questo concetto è relativo ma tieni presente che in capitolato (l’elenco dei lavori) in media costa sui 3.000 €; quindi per un lavoro come quello di cui mi scrivi sarebbe probabilmente antieconomico. In ogni caso l’assemblea è sempre sovrana, quindi vi basterà deliberare di rinviare l’assemblea per valutare altri preventivi. Rimane inteso che gli altri preventivi dovranno essere richiesti e presentati dai condomini. Spero di esserti stato di aiuto.

Sicuramente è una situazione particolare, per prima cosa io richiederei all'amministratore il contatto del manutentore dell'impianto e chiederei loro consiglio. Di fatto la situazione è anomala anche perchè parte del consumo potrebbe dipendere dall'eventuale mancato isolamento delle tubazioni dalla centrale fino all'appartamento.

Sei a un piano alto ???

Purtroppo non è semplice rispondere a questa domanda, in quanto è cruciale determinare il perchè e per cosa vengono chiesti questi soldi in più. Infatti, volendo semplificare il concetto, le spese straordinarie spettano a chi è proprietario al momento dell'approvazione della spesa. Pertanto, dando una lettura superficiale, spetterebbero a lei. Se tuttavia tali costi fossero costi di conguaglio delle lavorazioni precedenti, e quindi non fossero in nessun modo nuove lavorazioni ma solamente la consuntivazione di quelle precedentemente approvate, allora queste spetterebbero al precedente proprietario. Spero di esserle stato di aiuto. Le auguro una buona giornata.

Grazie

L'assemblea è validamente costituita in seconda convocazione con 1/3 dei partecipanti al condominio che rappresentino almeno 1/3 dei millesimi della tabella di proprietà di tutto il condominio. Nel vostro caso quindi serviranno 29 proprietari (presenti di persona o per delega) che assieme contino almeno 333,34 millesimi (a patto che la vostra tabella conti 1000 millesimi in totale). Riguardo le deleghe è l'art. 67 disp. att. c.c. che limita le deleghe ad un massimo di 1/5 del totale delle teste e dei millesimi, nel vostro caso quindi ogni condomino potrà avere massimo 17 deleghe (a patto che il totale dei millesimi di queste non superi i 200 millesimi).

La risposta dell'agenzia delle entrate mi sembra quanto meno discutibile, infatti per poter fare bonifici parlanti in nome del condominio, dovrete avere un conto corrente condominiale, che per essere aperto richiede un codice fiscale del condominio. Di contro sicuramente non avete bisogno di un amministratore professionista, ma di fatto quello che l'Agenzia definisce referente è equiparato ad un amministratore a tutti gli effetti.

Buongiorno purtroppo se la delibera è stata fatta con le dovute maggioranze non c'è possibilità di opposizione, a meno che non si parli di un edificio con qualche tipologia di vincolo storico o architettonico.

@@ilcondominiointasca5410 La ringrazio per la cortese risposta. E' un normale edificio...e quindi temo che mi toccherà pagare. Grazie comunque per la sua competenza

Buongiorno, si certamente! La modifica può essere effettuata seguendo le indicazioni dell'art. 69 disp. att. c.c.

Buongiorno, dipende da chi sia il proprietario del terreno sopra il suo box, se si tratta di proprietà condominiale dovrà ottenere il consenso da parte dell’assemblea, inoltre l’impianto dovrebbe essere condominiale e non privato, in quanto altrimenti dovrebbe acquistare la sezione di terreno in questione (a patto che sia possibile)

Si nomina un altro amministratore

grazie per il consiglio ,ma quando cè condomini che parlano solo al bar si fa dura ,ma io vado avanti poi vediamo come va a finire .@@ilcondominiointasca5410

Ciao se anche tu ti stai distaccando di fatto avete una decisione unanime nel voler abbandonare la caldaia centralizzata. Dovete però provvedere allo smaltimento della stessa, o quantomeno al distacco della fornitura del gas.

grazie mille!

Buongiorno Antonio, nel video lo dico solo di sfuggita ma ci si riferisce sempre alle unità abitative. Nel vostro caso quindi siete 22, relativamente al conteggio delle deleghe

Buongiorno Marco, domanda davvero molto interessante, dovrei approfondire il discorso. Però in prima battuta posso dirti che penso si traferiscano anche quelle al nuovo proprietario così come gli insoluti precedenti delle spese ordinarie. Infatti il codice civile prevede che il nuovo proprietario è debitore in solido con il precedente per i due anni precedenti all’acquisto. Ovviamente l’amministratore può provare a richiederli al precedente proprietario, ma in caso di esito negativo, può e deve rivolgersi al nuovo.

@@ilcondominiointasca5410 grazie mille per la risposta. In effetti su questo tema ho interpellato più parti e da un lato ho gli amministratori di condominio che in maggioranza sostengono questo, dall'altra ci sono gli avvocati che in maggioranza sostengono il contrario. Credo di aver sollevato una tematica probabilmente un po' fumosa a livello normativo.

Ciao Daniela abbiamo fatto un video sul riscaldamento centralizzato, in cui trovi tutte le risposte alle tue domande.

Per una risposta più dettagliata dovrebbe rivolgersi ad un tecnico, ad ogni modo la meccanica è la medesima degli appartamenti. Infatti le tabelle millesimali anche se calcolate sulle caratteristiche degli appartamenti servono a ripartire i costi delle parti comuni ed è sulla base di queste che le tabelle vengono elaborate.

Ciao Gianpaolo come spiegato nel video l’unico calcolo possibile è quello per sottrazione, su base storica. Ipotizziamo che il generale il 1^ gennaio 2023 segna 1000 m3 è quello dei tuoi 500 Al 1^ febbraio segnano rispettivamente 1100 e 550 Per conoscere i consumi di febbraio devi quindi fare 1100 - 1000 = 100 (consumo totale del mese) 550 - 500 = 50 (consumo di febbraio che i tuoi devono ai vicini) Per calcolare gli importi in € ti basta fare una proporzione: 100 m3 : 300 € = 50 m3 : x Il calcolo sarebbe 50x300/100 = 150€

Dipende di costa stiamo parlando, tendenzialmente comunque whatsapp è ritenuto un valido strumento per inviare comunicazioni e molto spesso viene considerato avente validità legale. Questo però non è un principio assoluto, il metodo migliore rimane quindi la pec.

Come per ogni categoria professionale anche in questa ci sono persone meno competenti di altre. Non per voler essere venale ma molto spesso il problema è che le assemblee nominano il preventivo più basso e chi lavora seriamente non può campare di mance.

Buongiorno Peter, di che professionista sta parlando esattamente?

@@ilcondominiointasca5410 geometra incaricato come direttore dei lavori

Beh allora no, proprio perché il DL deve garantire gli interessi del condominio e se avesse qualche tipo di rapporto con la ditta, che dovrebbe controllare, questa tutela verrebbe meno o comunque sarebbe molto indebolita.

@@ilcondominiointasca5410 ok ..... Grazie mille

Buongiorno, bisognerebbe accertare che questi interventi siano stati effettivamente inutili o eccessivi. Teoricamente potrebbe chiedere i danni, ma in questi casi la base di partenza dovrebbe essere quella di cambiare amministratore.

Buongiorno, purtroppo se stiamo parlando di bilanci non approvati l’amministratore può apportare tutte le modifiche che ritiene opportune (senza poter dichiarare il falso ovviamente). Teoricamente per verificare la correttezza di un bilancio basterebbe verificare l’estratto conto condominiale dato che l’art. 1129 del c.c. Prevede che tutte le somme del condominio debbano passare dal conto corrente, quindi in teoria anche i pagamenti contanti dei condomini. Nella pratica poi è molto facile, per malafede o negligenza, aggirare questo obbligo. Ovviamente non intendo schierarmi da nessuna delle parti, non avendo alcun dato di dettaglio, ma la realtà dei fatti é questa purtroppo.

Buonasera purtroppo non credo, anche perchè se così fosse chi riceverebbe la pec non potrebbe poi rispondere.

Buonasera, ottima domanda, suppongo che il tribunale di riferimento sarebbe quello di dove ha sede il condominio, tuttavia non conosco la risposta per certo, in questo caso è più indicato sentire il parere di un legale.

Amm.resultubo@gmail.com

Ciao Carmelo non mi risulta nulla del genere, potresti scendere più nel dettaglio?

Buonasera, diciamo che potremmo chiederci se può un avvocato lavorare anche come collaboratore domestico, in entrambi i casi la risposta è articolata. Infatti la legge non impedisce di svolgere diverse attività lavorative, a patto però che si svolga tutto regolarmente, avendo il lavorante sia le competenze necessarie al buon svolgimento dell’attività che il profilo fiscale idoneo. Questo significa che, si l’amministratore può essere anche giardiniere, a patto che abbia una partita iva idonea ed emetta regolare fattura. Abbiamo una sola eccezione, cioè il caso dell’amministratore interno (proprietario di un immobile del condominio). In questo caso potrebbe non essere necessaria la partita iva in quanto l’amministratore starebbe facendo manutenzione ad una sua proprietà (comproprietà per l’esattezza), tuttavia non potrebbe richiedere un compenso, tuttalpiù solo un rimborso spese. Spero di essere stato di aiuto, buona giornata.

@@ilcondominiointasca5410 Buongiorno. Si è stato chiaro. Quindi in linea di massima può esercitare più attività professionalmente purché disponga dei requisiti e faccia fatture (separate) per ogni attività... Grazie mille!

Grazie

Mi perdoni Antonio ma non ho capito la domanda. Intende che l'amministratore ha incaricato un suo parente di fare delle lavorazioni in condominio senza il consenso dell'assemblea?

@@ilcondominiointasca5410 si, inpratica ,al piano superiore non c'era abbastanza pressione dell'acqua, hanno chiamato la persona, all'epoca non hanno avvisato del problema, l' ho scoperto al momento del pagamento della quota mensile, chiedendomi dl denaro per i lavori Dopo del tempo, facendo dei conti delle spese mi è venuto in mente di quella spesa, la risposta è stata, a noi non risulta

@@antoniogiannotta1306 Guardi non è semplicissimo come caso, diciamo che obiettivamente l'amministratore dovrebbe sempre tenersi alla larga da casi in cui si possa figurare il conflitto di interessi. Tuttavia se parliamo di un intervento dal costo modesto, questo rientra nell'ordinaria manutenzione, per la quale l'amministratore non deve ottenere alcuna autorizzazione e se contestualmente il parente dell'amministratore era un professionista del settore che ha eseguito e fatturato correttamente l'intervento, non c'è molto da poter contestare. Per quanto concerne la risposta superficiale del collega, non posso pronunciarmi, di certo se nutriste dubbi sulla gestione che viene portata avanti potete richiedere tutta la documentazione che riterrete utile ad effettuare le verifiche di cui possiate necessitare.

@@ilcondominiointasca5410 da loro non esiste nessuna documentazione. Un fratello dice che è il padre a fare l'intervento, l'altro dice di non avere trovato niente a proposito. Per quanto riguarda i costi, se ricordo bene ho dato 90,00€, facendo due conti su 6 condomini la cifra non'è , a mio avviso, una banalità. Comunque vi ringrazio del tempo che mi avete dedicato, buon lavoro

Buongiorno, apparentemente sembra un evidente errore di ripartizione, purtroppo tramite commenti non è facile fare un'analisi sul caso specifico. L'unica cosa che posso ipotizzare è che alla signora siano stati attribuiti i costi di manutenzione della caldaia, che sono stati ripartiti in base ai consumi anziché in base ai millesimi come dovrebbe essere.

@@ilcondominiointasca5410 no, forse nn ci siamo capiti... In questo complesso d condominio nessuno accende e chi lo fa si prende tutta l'intera bolletta, ora siamo in causa con l'inquilino, xché giustamente nn vuole pagare... Così lei pagherà 2500€ noi restanti condomini tutto il resto è cioè 12500€.... È assurdo

Quello che fate è semplicemente sbagliato, anche se non lo usate se l’impianto esiste va manutenuto e voi dovete pagare per i vostri millesimi anche se non usate l’impianto. Se il 90% dei condomini non usa l’impianto, fate una assemblea e dismettetelo, perché accollare tutti i costi a chi usa l’impianto comune è semplicemente errato e nessun giudice vi darà ragione in sede di giudizio.

Purtroppo nn è così facile, xché l'amministratore dice che x dismettere una caldaia occorre l'unanimità... Ad alcuni condomini fa comodo la poca dispersione che passa sotto i pavimenti,... Come facciamo ad uscire da questa storia? Ci aiuti lei!

@@mariannapagano4098 In realtà la legge non specifica un quorum per questo tipo di delibera ed anzi la cassazione prevede che sia sufficiente la maggioranza dei condomini per prevedere la dismissione. Ciò non toglie che il collega ha fatto bene ad indicare come quorum l'unanimità, in quanto la maggioranza delle associazioni di categoria consigliano di tenere questo profilo per evitare che i condomini dissenzienti possano avviare un giudizio per annullare la delibera. Il mio consiglio sarebbe quello di deliberare a maggioranza la dismissione dell'impianto, trasmettendo il verbale a tutti i condomini esclusivamente tramite raccomandata e/o pec, attendere 60 giorni dalla ricezione (il doppio del termine previsto per poter impugnare un verbale annullabile) e solo a quel punto avviare i lavori di dismissione. Cosicché se qualcuno dovesse contestare la decisione avreste comunque la possibilità di valutare la situazione e nel caso evitare una causa. Le lascio un link che potrebbe esserle di aiuto: www.laleggepertutti.it/557780_dismissione-impianto-riscaldamento-centralizzato-maggioranza

Buongiorno Cinzia, potrebbe illustrarmi meglio il suo quesito?

@@ilcondominiointasca5410 Buongiorno cerco di essere più chiara, se l'amministratore è un avvocato può procedere direttamente a fare il decreto ingiuntivo o deve affidarsi ad un collega terzo che non abbia interessi nel condominio?

@@cinziacoggiola9692 può procedere direttamente in quanto non vi è conflitto di interessi, essendo questo un obbligo dell'amministratore, ovviamente tutto ciò è valido a patto che l'avvocato che è anche amministratore applichi dei prezzi in linea con la concorrenza. Ci tengo a precisare che questo non significa che debba applicare il prezzo più basso, ma che sia in un range accettabile.

Ciao Gabriele, mi spiace doverti dare una brutta notizia ma il tuo amministratore ha ragione. Ovviamente pagherai solo per i tuoi millesimi quindi posso supporre che avendo tu una cantina questi saranno più bassi di quelli di un posto auto o box.

Ciao Franco, non ti so dire che questa dispersione possa essere misurata, il calcolo lo dovrebbe fare un ingegnere suppongo. Nei condomini solitamente si stabilisce una percentuale convenzionale, se non sbaglio questa può andare dal 20% al 30% del consumo complessivo.

Beh innanzi tutto sarebbe opportuno che si facesse inviare le letture effettuate dalla ditta (dovrebbero essere incluse nel bilancio consuntivo di riscaldamento). Con quelle può verificare che non ci siano errori di lettura. Poi ovviamente dipende da come usa i riscaldamenti, molta gente ancora ha l’abitudine di aprire le finestre con i riscaldamenti accesso, abitudine che con le nuove valvole fa impennare il consumo.

@@ilcondominiointasca5410 intanto grazie della risposta. Apro le finestre per pochi minuti la mattina quando vengono spenti i caloriferi, inoltre in ben quattro camere tengo le valvole a 1. Ho più volte chiesto all'amministratore un sopralluogo sull'impianto perché, a parer mio, o ci sono dei malfunzionamenti oppure degli errori di conteggio. Inoltre utilizzo i maniera accorta l'acqua calda che, tra le altre cose, fatica e non poco, a diventare tale. L'amministratore si limita a prendere atto... Grazie ancora

Buongiorno Silvana, mi sembra molto strano quanto vi è stato comunicato. Tuttavia se riusciste nell’impresa mi farebbe piacere avere da lei aggiornamenti, perché la questione è molto interessante.

Buonasera Selene, partiamo dal presupposto che le tabelle millesimali non sono un calcolo stabilito per legge e inciso nella pietra, infatti ogni professionista può applicare delle valutazioni e delle variabili a propria discrezione, quindi anche se redatte nello stesso momento e nelle medesime condizioni, due tabelle millesimali, redatte da due professionisti, non saranno mai uguali una all'altra. Tutto ciò premesso per specificare che gli esempi che lei mi ha fatto in alcuni casi potrebbero produrre una variazione di calcolo, ma questa sarebbe praticamente trascurabile, in quanto se immaginiamo di dover attribuire 10 millesimi in più ad un singolo condomino, vorrà dire che in un condominio di 20 abitazioni, gli altri condomini avranno un calo dei rispettivi millesimi di circa 0,5 millesimi. Capisce quindi da se che il discorso non produce alcun effetto percepibile e quindi è del tutto trascurabile. Ciò non toglie che con l'unanimità dei condomini sia comunque possibile ricalcolare le tabelle millesimali. Per concludere, il c.d. maggior uso (il caso dei b&b) non incide sul calcolo dei millesimi, a meno che non si tratti di affittacamere o di hotel orizzontale. Su questa differenza sarebbe bello fare un video anche se a causa degli impegni di lavoro ormai è da molto che non pubblico. Ad ogni modo molto probabilmente nel suo caso non inciderebbe. Spero di esserle stato di aiuto

@@ilcondominiointasca5410 grazie per la risposta- effettivamente, la legge consente molta ambiguità... complimenti per il canale