Les CHIFFRES de mon 2ème IMMEUBLE + 5 CONSEILS pour investir
Vložit
- čas přidán 27. 07. 2024
- L'histoire de l'achat et les problèmes rencontrés :
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Dans cette vidéo je vous donne tous les chiffres concernant mon 2ème immeuble de rapport acheté à 29 ans : prix d'achat, crédit, charges, revenus, rentabilité, cashflow.... ainsi que les possibilités d’optimisation de cet investissement!
Je vous donne également 5 conseils pour bien investir en immobilier.
00:00 Introduction
00:58 Les chiffres
08:58 5 conseils pour bien investir
Je ne suis pas une professionnelle de l'investissement reconnue par l'état ou un quelconque organisme. Je suis juste une particulière qui fait des investissements sur son temps libre et partage son expérience et son parcours en vidéo.
Certains liens peuvent être des liens affiliés, ce qui signifie que je touche une commission si vous vous inscrivez et investissez sur les plateformes en question. Je possède moi-même des investissements sur ces plateformes et en suis satisfaite car elles sont adaptées à mon profil. Mais je ne donne pas de conseil en investissement et vous invite à vous renseigner et à étudier les meilleures options pour votre propre situation. N'investissez que dans ce que vous comprenez, et surtout de l'argent que vous êtes prêt à perdre. Les performances passées ne présagent en rien des performances futures. Investir comporte des risques dont vous devez être conscients. Vous êtes les seuls responsables de vos propres investissements.
Des bisous! ♡ - Jak na to + styl
Bonjour je viens de commencer à m’intéresser à l’investissement en immobilier et je trouve ton contenu super accessible pour les personnes non initiées comme moi, vraiment merci ça donne envie de se lancer dans des projets tout en ayant la tête sur les épaules ✨
Merci beaucoup Clea ravie de pouvoir aider 😊
Merci d'être aussi transparente, c'est super rafraîchissant. Hâte de voir les prochaines vidéos !
Merci beaucoup, je fais au mieux pour l'être je pense que c'est le plus intéressant pour les gens 😊
Bravo pour ta persévérance et ta générosité de partager cette expérience !
Merci beaucoup Assia, je fais de mon mieux pour apporter de la valeur aux autres 😀
Quel bonheur une telle transparence! Je félicite ton optimisme Valérie et ta détermination.
Merci beaucoup Antoine 🤗 il ne faut rien lâcher c'est comme ça qu'on avance et qu'on s'améliore
Rare d'autant de transparence et de réalisme, je valide 100% ✅️. Étant investisseur immobilier, je me suis retrouvé dans tes expériences 👍🏽. Courage pour la suite !
Hello merci beaucoup c'est très gentil 😊😊
Top on attendra la suite pour les travaux et la mise en location du 4eme appart :D courage a toi :)
Ahah merci mais pour le 4eme il va falloir attendre un peu beaucoup 😅
Au top Valérie ! Merci pour ce partage d expérience et les enseignements à tirer.
Avec plaisir Jean, ravie que ça t'ai plu 😁
Bravo et merci pour ta transparence car tout est très clair avec toi 👍
Merci beaucoup Yann c'est très gentil à toi 😊
Bonjour, très très bon vidéo 👏👏👏Merci 👌
Merci beaucoup pour ton commentaire 😘 ravie que ça plaise !
Merci Valérie pour toutes tes vidéos, elles m'aident vraiment au quotidien et me motive dans mon projet immo. J'ai fais ma 1 ère acquisition cette année ! Un Appart T3 à Saint-Pierre à la Réunion. J'espère à l'avenir poursuivre cette aventure est tenté d’acquérir d'autres biens !
Wow bravo Laeticia, félicitations pour ce premier achat ! Le 1er d'une longue série j'espère 😘
Bravo à toi et félicitation pour ce nouveau Bijoux.
Un 108% waouh !
C'est puissant comme levier le crédit immobilier
Merci beaucoup 😊 après ça commence à dater ce n'est plus si nouveau Ahah
Merci pour ta transparence
Ravie que cela plaise 😊😊
Merci pour cette video réaliste sur ton investissement!
Avec plaisir 🙂
Bonjour Valérie, jaime beaucoup vos vidéo, elle sont clair ,bien pensé , mon conjoint et moi investissons aussi depuis 4 ans, nous avons 4 maisons et notre Rp, nous voulons protéger nos enfants et qu'il est déjà une maison chacun quand il serons adulte qu'il n'aurons pas à financer.
Whaou bravo Lucette c'est super d'avoir préparé leur avenir avec ce projet de maison ! Vous avez déjà réfléchi à la façon dont vous allez faire la donation ? Après j'imagine qu'il ne vont pas forcément y habiter s'il envisagent de bouger ailleurs pour vivre... Etc
Petit retour d'expérience (je l'ai fait sur un immeuble de 12 lots). Il faudrait valider avec un électricien s'il n'est pas nécessaire de faire un devis Enedis. En effet vous passez à 4 logements peut-être la puissance de la ligne n'est pas suffisante à ce moment vous pouvez déjà commencer la démarche qui est longue (4 à 6 mois).
Hello, le 4eme logement aura son propre compteur le jour où je pourrai faire les travaux bien évidemment 🙃 pour le moment Enedis ne veut rien faire car il n'est pas hors d'air et hors d'eau
Bravo.
Merci pour la transparence, avec les vendeurs de formation, on pense qu’immeuble rime avec cash-flow alors que c’est pas le seul critère 😅 De même faut pas acheter de rp et rester locataire, dans bien des cas, c’est une fausse croyance !
Exactement!
Merci pour cette vidéo instructive. Quant est il des travaux de l'immeuble et son entretien? ( parties communes, toiture, réfection de la façade, etc..). En effet, vous êtes seule lorsque vous aurez à effectuer un jour de gros travaux pour l'immeuble ( cela peut facilement se chiffrer à des dizaines de milliers d'euros!).
Bon courage pour la suite.
Hello, je ne l'ai pas pris en compte mais cela fait partie des travaux que je vais devoir payer de ma poche 👍
Bonjour, cet immeuble n'est pas cher par rapport à chez moi mais je ne me souviens plus trop si tu as dis ou c'était ! J'aime bien tes vidéos et je ne suis pas là pour te tacler néanmoins c'est un peu fouillis, on a les chiffres de départ mais pas les chiffres finaux après la négociation suite à l'affaire des "fenêtres-gate", prix achat final, agence, notaire, frais annexes dossier, le tout en détail, tu nous donnes le rendement brut et net mais vu ta "situation fiscale" le rendement net-net après impôts de départ ne doit pas être fameux mais ça doit te motiver pour au final arriver à un montage qui roule, bon courage
Hello, je ne vois pas en quoi c'est fouilli, j'ai juste été à l'essentiel pour éviter les longueurs de vidéos 😅
Les chiffres finaux tu les as je ne vois vraiment pas ce qui te dérange...
Les impôts actuellement il n'y en a quasi pas étant donné les charges déductibles que j'ai sur tous mes biens...
Bonjour Valérie, merci pour cette vidéo. Je connais bien ta ville (j'investis également dans cette ville), je suis très étonné de tes projections de loyer pour tes appartements (après rénovation) qui me paraissent particulièrement bas. Sur quoi tu t'es basé pour ces projections ?
Hello, Romain, ce sont des projections basses et réalistes pour du nu. Tant que je n'y suis pas je ne peux pas vraiment tâter le marché et la concurrence. Il est vrai que les loyers ont beaucoup augmenté ces dernieres années, mais si je peux espérer une bonne surprise, alors tant mieux 😁
Bonjour. Merci pour le partage. C'est dans quel secteur ? Car 153 000 euros, chez nous en région parisienne ce n'est malheureusement meme pas le prix d'un studio en banlieue. Et malheureusement ce type de montage n'est plus possible avec les taux d'usure actuels. Encore belle aventure et merci pour le partage
Hello, merci beaucoup! Pour pas mal de raisons je préfère éviter de dire où j'ai acheté, mais je confirme que c'est loin de Paris 😅
Bonjout,es que tu t es renseigner sur le cout du changement des compteur, pour mettre de vrai compteur individuel ?
Commbien sa coute et quelle et la procedure pour ce type de traveau ?
Merci d avance
Robert .
Ça dépend de l'installation électrique de chaque endroit, mais grosso modo on est autour de 2k par comtpeur et c'est Enedis qui s'en charge c'est donc eux qu'il faut contacter pour le devis.
Bonjour Valérie, finalement tu as acheté le premier immeuble avant d acheter ta rp de ce que j ai pu comprendre. Ça a pas été un frein pour le banquier ? Merci pour tout sinon tout est clair 👍
Hello, non ça n'a pas du tout freiné 😊
J'espère que ton contrat de prêt inclue la possibilité de moduler tes mensualités au moins de 30%. Ca devrait permettre d'approcher d'un cash flow positif.
Mes mensualités me conviennent très bien comme ça car elles me permettent d'amortir efficacement mon capital emprunté 🙃
Coucou Valérie,
Je me posais une petite question : comme tu dis beaucoup dans tes vidéos que tu as peu d'épargne en banque et en AV, comment arrives-tu à financer les travaux ? Est-ce le cash des loyers que tu as accumulé lors du différé bancaire que tu mets ensuite dans les travaux ?
Merci d'avance pour ta réponse 🙂
Hello, c'est avec ma capacité d'épargne que je met de côté 🙃 ces derniers mois j'ai moins investi dans le domaine financier et plus épargné par exemple 👍
Bonjour,
Merci beaucoup pour cette vidéo.
Quel est le dispositif fiscal associé à cet investissement ? SCI ? Merci d'avance,
Hello, non comme expliqué dans la partie 1, c'est en nom propre :)
Salut Valérie, merci pour le partages de ces chiffres. Tu fais comment pour emprunter avec aussi peu d'apport?
Hello, tu as vu la première vidéo ? :)
Top, merci pour la vidéo !! Est-ce que tu as une assurance multirisque immeuble ? tu loues en nom propre ? Quelle imposition ? Merci
Hello, oui c'est la PNO (assurance propriétaire non occupant) elle est obligatoire.
Oui comme expliqué dans la 1ere partie c'est en nom propre. Pour ce qui est du régime fiscal, les apparts sont loués en nu donc foncier réel (beaucoup de charges et travaux...)
@@Valerie_Invest Merci beaucoup pour ton retour.
Je pensais qu'il y avait la PNO, pour les appartements, payé par chaque propriétaire. Et qu'il était aussi obligatoire de prendre l'assurance multirisque immeuble, pour les communs / carcasse du bâtiment, payé par la copropriété. C'est ce que j'ai dans une copropriété pour un appartement que je loue. Et cette assurance est assez chère.
D'accord, je vois ;)
@@pierreberard3795 dans mon cas c'est une mono propriété donc je peux assurer l'immeuble en une fois, pas chaque appartement de façon individuelle. Mais oui dans le cas d'une copro chacun assure l'intérieur de son appart, et le commun et le bâti sont collectifs
Bonne vidéo 2 petites questions stp. Si tu souhaites revendre et tu fais une plus value l'état te prends un pourcentage il me semble et la banque aussi ? Et pour les travaux ca se négocie dans le prêt immo ou un prêt séparément? Merci
Hello,
Alors si je revend bien évidement je devrais rembourser le crédit. Et oui la taxe sur la plus value doit être prise en compte. C'est pour ça je pense qu'en dessous de 5 ans ce n'est pas forcément bien de revendre.
Pour les travaux c'était en même temps que le crédit principal. Mais il est en effet possible de faire un crédit travaux à part si jamais
@@Valerie_Invest si tu revend, le crédit tu peux le conserver je pense. Par contre je ne sais pas si tu as d'autres frais bancaires lorsque tu revends
@@fedd2003 c'est une mauvaise idée de conserver un crédit pour un bien que tu vends. La banque le demandera quoi qu'il arrive. D'as mon cas il y a les frais de levée d'hypothèque
@@Valerie_Invest je pensais que ça permet d'avoir une sacré épargne. Pour l'hypothèque c'est compliqué pour moi lol merci de ton retour
@@fedd2003 l'épargne ne sert à rien si tu as toujours un emprunt à rembourser à côté avec des intérêts à payer 😅
Salut merci pour le partage,
Je voulais savoir si tu as investi en nom propre?
Hello, oui tous mes investissements sont en nom propre, sinon je l'aurai précisé 🙃
Bonjour Valérie, j’ai une petite question à te poser tu sera peut être me répondre:
J’ai trouver un appartement de type t3 a acheter mais voila je suis marié et ma femme elle ne souhaite pas investir, mais nous somme marié sous le régime de la communauté donc ma banque me bloque car je souhaite donc acheter seul et elle me dise que ça leur fait prendre trop de risque par rapport à mon régime matrimonial comment pourais-je faire ? 🤔 ( cette appartement deviendrait notre RP)
Hello!
Alors en effet si tu es marié tu ne peux pas faire ce que tu veux sans l'accord de ta femme 😅
Par contre je ne comprend pas ce qui bloque de son côté si tu me dis que c'est pour une RP.... D'autant plus que si vous faites les choses bien vous pourrez un jour revendre avec une jolie PV defiscalisee. Je pense qu'il faut en discuter ensemble et lui donner les arguments, chiffres...
Sinon je pense que le mieux est de te tourner vers un expert comptable.
@@Valerie_Invest le problème est meme pas son accord car son accord je l’es on c’est mis d’accord ensemble que j’achète seul mais ce qui bloque c’est la banque car ça concerne l’achat de notre futur RP et ducoup meme si nous faisons un contrat de mariage séparatiste séparation de biens ma banquière me dit que comme c’est pour une RP malgré le contrat de mariage séparation de biens ça engage quand même la communauté comme c’est une RP.
Mais du coup par rapport à des actions ? C'est moins rentable, non ?
L'immobilier et les actions, cela n'a rien à voir!
Avec les actions vous devez sortir l'argent de votre poche, alors qu'avec l'immobilier vous utilisez l'argent de la banque, du locataire pour vous enrichir !
Les actions cela reste assez volatile et n'est pas forcément adapté à M ou Mme Tout le monde.
Après, dans la vidéo Valérie ( que j'adore!) , vous explique qu'il faut être open et raisonner sur le long terme et pas seulement sur 6 mois ou un an et ne pas se mettre des oeillères. Un projet immobilier après travaux pourra se révéler beaucoup rentable par la suite!
Bonjour Valérie, félicitation pour ta vidéo et ton parcours. J'ai une question comment fait tu pour avoir du cash flow négatif mais un rendement positif. J'ai un peu de mal a comprendre :) !
Hello, je t'invites à regarder les définitions mathématiques dans la vidéo dédiée du coup :)
@@Valerie_Invest Merci je vais voir cela !
Coucou valerie si je reprends ton calcul sur le rendement net j'arrive a un résultat de -2.39% ((12346,8 - 16223.76)/162400) loyer brut annuel - charge / cout acquisition . Pour moi tu as un rendement négatif mais une rentabilité positive car la valeur de ton actif a augmenté :) !
@@mayeuxmichael6390 ce sont les charges non récupérables qu'ils faut prendre en compte dans le calcul uniquement 🙃 (donc enlever les conso et la taxe ordure)
top
Bonjour Valérie et tout d'abord, merci pour tes vidéos qui sont très intéressantes et permettent de faire prendre confiance en nos capacités à mieux gérer notre argent. Je commence à peine à m'intéresser au sujet et je cherche mais je ne trouve pas ton avis d'investisseur quand au LEP proposé en ce moment avec 6.1%? Alors certainement que je ne suis pas la première à te poser la question et donc n'hésite pas à me laisser juste un lien qui mènera à la réponse, mais en tant que débutante dans l'épargne, je souhaite vraiment savoir ce que tu en pense avant d'en ouvrir un... Je te remercie encore et merci de partager comme tu le fait !
Hello, merci beaucoup!
Je pense que si tu rentres dans les critères pour en ouvrir un, vu le taux c'est ultra intéressant d'en ouvrir un car c'est garanti et non fiscalisé 👌👌
@@Valerie_Invest super ! Merci beaucoup d'avoir pris le temps de me répondre 😍😍
Comment tu t'en sors avec tes impôts car sans LMNP ou SCI, c'est compliqué si on gagne déjà plus de 72k annuel?
Hello, les appartements de cet immeuble sont loués en nu 😉 et beaucoup de charges donc pas d'impôts actuellement
168k ça me parait très bon marché pour un bien pareil ! Bien joué
Oui je suis contente il n'y avait rien à moins de 230k...
bonjour j ai fait un peu près comme toi en investissement mais avec des entreprises c est bien aussi
Tu veux dire avec des immeubles d'immobilier commercial ?
@@Valerie_Invest mon plan d action j'achete une entreprise type on va dire agence auto ecole je la fais fonctionné pendant 1 ans je fais de la gestion d entreprise donc j'ai limmeuble et les mur et tout apres je trouve un proffésionel qui veux s'établir mettons lagence auto école rapporte par mois 50 000€ je luis dit je vous prend par mois 10 000€ il paye ces charge fixe et variable et je prend ensuite ce loyé la par mois j'ai pas de casse ou de rénove a faire par rapport aux appartement
bonjour, aujourd'hui comme beaucoup je regarde pour faire un investissement locatif mais il faut dire que l'année 2023 n'est pas une bonne année , entre les taux d'empreint qui augmente, l'obligation de faire un apport de 10% minimum et surtout l'obligation d'avoir un DPE en categorie D minimum d'ici 2034 sinon impossibilité de louer . les bonnes occasions sont devenu kasi inexistante
Et donc qu'elle est ta stratégie pour t'adapter et trouver une parade à ces difficultés ?
162 400€ un immeuble, c'est le prix d'un T4/15 à Toulouse haha (😭) les immeubles chez moi c'est de l'ordre des 350 / 450 000 €
Il faut sortir de grandes villes 🙃
Aujourd’hui en 2024 avec les taux d’intérêt à 4 % ce n’est plus possible à moins d’avoir à très gros apport
Tout se négocie et chaque situation est différente. Je connais des gens qui continuent d'investir.... Un taux ça se négocie au départ et tout au long du crédit
@@Valerie_Invest
Merci de ta réponse.
Je précise être attentif et prendre en compte tout les conseils de ta chaîne CZcams sur l’immobilier.
Mais exemple
Pour 170 000 euros d’emprunt sur 20 ans, je dois 117 000 euros d’intérêts à ma banque.😢 en 2024!
Toi en 2019 tu empruntes :233460 euros sur 20 ans.
1120 ( par mois ) fois 12 fois 20 ans tu es à 268800 euros au total.
Donc 268800 moins 233460 du prix du bien = 35340 euros d’intérêts que prend la banque.
Entre 35000 euros en 2019 et 117000 euros en 2024 d’intérêts il n’est plus interessant aujourd’hui d’investir et espérer avoir un gain.
Merci de ton retour.
@@Steph-SLM désolée mais tu calcules mal les intérêts ce n'est pas comme ça qu'on fait. Il faut prendre en compte le taux annuel sur le restant du crédit et non la totalité. Dans une mensualité c'est pour ça qu'au début du crédit la part d'intérêts est élevée et plus on approche de la fin plus c'est faible et on rembourse du capital. Donc tes calculs ne sont pas bons.
Aussi un crédit comme je disais ça se renégocie, donc pas impossible le que dans 2 3 ans tu puisses passer à 3% par exemple.
Et enfin, le montant total des intérêts dans le cadre d'un investissement, ON S'EN FICHE étant donné que c'est le loyer du locataire qui permet de rembourser. Il faut arrêter de se focaliser sur le coût du crédit dans le cadre d'un investissement locatif.
@@Valerie_Invest
Malheureusement ce n’est pas moi qui est inventé un simulateur de crédit mais bien entendu ma banque qui me donne les chiffres que je viens de t’apporter.
Ensuite ON ne S’en fiche pas….
oui c’est le locataire qui paye mais plus vite le crédit et paye et plus vite les bénéfices seront importants.
Plus les intérêts de la banque sont important et plus le temps de remboursement va être long… logique!
Donc Dupont a un crédit à 5% il lui faut 30 ans pour rembourser
Jean a un crédit à 2% il lui faut 20 ans pour la même somme emprunter…
Je ne m’en fiche pas dsl. Voilà le pourquoi je dis en 2019 c’était possible (1.25)aujourd’hui (4%)avec lés taux d’intérêts démesurés c’est tout autre
@@Steph-SLM je ne suis pas d'accord avec ton raisonnement 🤷🏼♀️ si tu n'essaye pas d'autres le feront à ta place...
Oue mais pas terribles pour ré- emprunter si tu dois faire un effort d'Épargne ça baisse ta capacité d'emprunt pas terrible pour la suite si on fait un investissement au tant bien le faire jusqu'au bout mais bon c'est déjà mieux que rien
Ça ne m'a pas empêchée d'acheter mon 3eme immeuble en 2022 🙃
@@Valerie_Invest bien-sûr cela dépend du revenu mais ça te bouffe quand même ta capacité d'emprunt si vous avez fait deux ou trois quatre investissement comme cela je pense pas que la banque vous aurez suivi vu que vous mettez l'argent de votre poche
@@estelle9635 et bien écoute ça se passe bien et c'est voué à s'améliorer. Comme expliqué il n'y a pas que le cash-flow dans la vie, le but de cette vidéo est avant tout de partager mon expérience et montrer que tout ne se passe pas toujours comme prévu puisque la situation n'a pas encore pu changer depuis l'achat
En tout cas moi je banni ce genre de rentabilité ça ne t'intéresse pas il faut obligatoirement un financement avec du cash-flow obligatoire ... Ça n'engage que moi bien-sûr
Oui c'est sûr que c'est bien de montrer une vidéo avec quelques erreurs et que vous comptez les rectifier j'aime bien ce côté-là aussi bien sûr
Où es cet immeuble ?
Je ne préfère pas trop l'étaler pour pleins de raisons.
quelqu'un au Smic ne gère pas forcement ses finances moins bien que quelqu'un a gros salaires ... si celui au Smic vie avec 300€ par mois il peut très payer une mensualité de 800€/mois alors que quelqu'un avec gros salaire qui dépenses tout n'est pas forcement plus sécurisant ... ce n'ai que le niveau de dépense de chacun le risque ...
Ce n'est en aucun cas ce qu'elle a dit! Le fait est qu'au smic quoi qu'il arrive la capacité financière est clairement limitée. Et pour reprendre ton exemple je ne vois pas du tout comment vivre avec 300€/mois ça me paraît très peu probable.
Bien sûr mais je n'ai pas parlé de gestion des finances, j'ai parlé de savoir encaisser financièrement un coup dur : une chaudière à changer alors que ce n'était pas prévu, une toiture à rénover... Etc
@@oxpodyt808 exact à moins d'être hébergé gratuitement chez ses parents par exemple, je ne vois pas comment avoir une bonne capacité d'épargne au smic
Voilà en résumé : la banque lui permet d'acheter un immeuble pour 3 fois rien, et les locataires vont lui payer au final même si elle doit avancer un peu pendant quelques temps 🙈🤷♂.
Exactement, mais tu oublie aussi que je participe à l'économie en faisant travailler des artisans de tous corps de métier. En parallèle de ça je participe à la rénovation du parc locatif et je permet à des gens de se loger dans des beaux appartements 😘
Elle fournit un service qui est très important : le logement.
D'ailleurs, la baisse de l'offre locative montre bien qu'il est difficile d'être rentable dans ce secteur. Ne vous y trompez pas: il faut être très bon.
Bonjour dans le calcul du cash-flow tu oublies les provisions pour travaux qui sont un gros post (peut-être même le plus important après le crédit) surtout pour un IDR. Dans ton discours sur les copropriétés on dirait que le syndic et les charges de copropriétés sont juste là pour ponctionner le propriétaire sans apporter aucune valeur ce qui est totalement faux. Bref pour moi malheureusement je trouve que tes investissements au vu de leur zone sont assez peu rentables au final. Par exemple j'ai des micro-logements (9 à 14m2) en région parisienne. Voici mon calcul : Loyer 600 € : crédit (110% sur 20 ans) 370 € - ADI 12 € - TF 15 € - charges de copro 80 € - PNO 10 € - provisions pour travaux de copropriété 20 € - provisions pour travaux et meubles de l'appart 40 € - CFE 10 € - comptable 8 € - imprévus divers (meubles électroménager, vacances locatives...) 30 € = 5 € de CF. J'ai bénéficié de pauses partielles de crédit de 3 ans (rallongeant le crédit à 23 ans) après 2 ans d'amortissements qui m'ont permises de créer une trésorerie de sécurité notamment pour payer les charges et travaux lors de la revente sans avoir à sortir de ma poche.
@@mesmentors.editions8472 chacun son point de vue. Perso en effet je ne vois pas l'utilité d'un syndic en monopropriete. Et j'aurai honte de louer un micro logement...