Immobilier : Comment CALCULER les RENDEMENTS et CASHFLOW? (mes conseils d'optimisation)
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- čas přidán 6. 07. 2024
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Dans cette vidéo on voit comment calculer les rendements brut, net et net net ainsi que le cashflow. Je vous donne également mes conseils pour bien prendre en compte tous les paramètres et optimiser vos chiffres.
00:49 La différence entre rendement et rentabilité
Beaucoup font l'amalgame entre les deux alors qu'il existe une subtilité : contrairement au rendement, la rentabilité prend en compte la plus value (ou moins value) d'un investissement locatif. Ici on s’intéresse uniquement à la phase locative et donc pas à la revente : on parlera de rendement. Mais le prix d'achat et de vente reste des données parallèles importantes.
02:25 Le rendement brut
Il permet d'évaluer rapidement avec ses propres critères si un bien immobilier vaut le coup qu'on s'u intéresse ou pas. Il se calcule à partir des loyers bruts annuels divisé par le prix total d'acquisition qui comprend l'achat, les frais d'agence, de notaire, bancaires, ainsi que le montant d'éventuels travaux de rénovation.
04:35 Le rendement net
Il va prendre en compte les charges non récupérables à payer en tant que propriétaire d'un bien : assurance propriétaire non occupant (PNO), certaines charges de copropriété, taxe foncière.... Il est bon également de prévoir une petite provision pour de futurs travaux de rafraîchissement ou remplacer un équipement défectueux. Attention les charges récupérables ne sont pas à prendre en compte dans le calcul du rendement net. On reprend la formule du rendement brut et on soustrait les charges aux loyers.
07:04 La fiscalité et le rendement net net
La fiscalité des particuliers est très riche : nu, meublé, régime micro ou réel, avec ou sans déficit foncier, abattement, dispositif de défiscalisation tel que le Pinel, le Cosse, le Denormandie, le Duflot... mais il est essentiel de connaître toutes les possibilités et de choisir la fiscalité la plus optimale pour sa situation et son investissement. Pour calculer le rendement net net, en plus des charges on soustrait les impôts dans la formule de calcul, avant de diviser par le coût total d'acquisition.
09:06 Le cashflow
C'est un terme courant des investisseurs en immobilier locatif : il désigne le flux de trésorerie que va générer un investissement : loyer moins charges moins crédit moins impôts. S'il est positif cela veut dire qu'on a de l'argent en plus sur son compte en banque tous les mois, ce qui est bon pour enchaîner les opérations plus facilement. S'il est négatif on devra faire ce qu'on appelle un effort d'épargne. Pour le maximiser il faut bien gérer ses charges, avoir une mensualité de crédit basse (augmenter la durée d'emprunt, négocier le bien et les travaux...), négocier ses contrats et assurances, et enfin maîtriser sa fiscalité.
12:15 Application des formules avec un exemple chiffré
Je ne suis pas une professionnelle de l'investissement reconnue par l'état ou un quelconque organisme. Je suis juste une particulière qui fait des investissements sur son temps libre et partage son expérience et son parcours en vidéo.
Pour ne manquer aucune de mes vidéos, n'hésite pas à t'abonner à ma chaîne. Et n'oublie pas de liker la vidéo, ça fait plaisir et ça m'aide énormément.
Des bisous! ♡ - Jak na to + styl
C'est super que tu entres dans ce sujet en profondeur, beaucoup de charlatant parle de louer des appartements autofinancer sans rentrer dans le détail du brut et du net ! Un calcul primordial si tu veux pas te retrouver endetté ! Hate de voir la video 🤓
Merci 😉😉
Merci pour toutes ces informations. Ça m'aide beaucoup dans la façon de voir mon projet immobilier. Continuez comme ça :) Hâte de voir la vidéo sur la fiscalité, même si je commencerai à regarder de mon côté ^^
Bravo pour la clarté et la pertinence !
Enfin quelqu’un qui nous apprend sans nous faire payer des centaines d’euros, que du bonheur Valérie!❤️
Merci beaucoup! Très contente que certains le remarquent! :)
@@Valerie_Invest Franchement oui! Ça fait plus d’un an que j’essayais de comprendre c’était quoi un cashflow et le taux de rendement en une soirée, je suis bien avancé! Je me suis abonné et j’ai regardé quelques de tes vidéos je ne regrette pas de suivre une belle personne franche et honnête et aussi Bienveillante!!
merci bcp valerie c'est bcp plus claire! bcp de personnes sur Yt nous parle de cashflow positif comme si c'était tjs la norme alors que c'est pas aussi evident que ça...
Merci beaucoup Valérie pour tous ses explications qui sont tellement clair !
Bonjour Valérie, excellente vidéo comme d'habitude ! Tu as d'ailleurs réussi à me faire ralentir la vidéo avec ta petite blague sur les impôts :') (je regarde en x2 très souvent).
Sinon petite "suggestion", une vidéo sur l'investissement immobilier à plusieurs (avec la famille ou des amis par exemple)?
On trouve beaucoup moins de contenu vulgarisé sur le sujet, c'est pourtant une bonne méthode pour diluer les risques et le montant à investir.
Ahah merci 😜
Oui c'est un sujet que je pourrai sans doute aborder un jour 😏
Superbe vidéo. J'ai tout compris merci à toi. Une question : possible de faire une vidéo en calculant tous les régimes fiscaux possibles pr la location nue et la location meublée stp? Je vais regarder ds ta playlist au cas où je trouve qqchose s'y rapprochant. En attendant encore merci à toi tu es une mine d'or, ta rigueur t'honores👍😉
Merci pour c'est informatique
Video top et j'aime bien d'idée expliquer les formules et après explication avec exemple
Merci beaucoup pour tes vidéos. Toujours claires et instructives sur un sujet où beaucoup vendent surtout du rêve et des formations. Grâce à toi j'ai trouvé comment gérer au mieux mes économies :)
Merci beaucoup ! ❤️
Salut Valérie, merci beaucoup pour toutes ces informations, cela m'est très utile car je loue et cela me permet d'y voir un peu plus clair, bonne semaine, bonne continuation pour vos travaux de votre maison, moon.
Super travail merci beaucoup ☺️
Je t'adore ! T'es vraiment inspirante. Un grand merci !
Super pédagogue ^^ MERCI 🙃
Ça fait plaisir de te revoir 😌
Bonne vidéo synthétique, merci 👌
Merci !
Bonjour Valérie,
C'est rare que je vienne à commenter une vidéo mais pour le coup je voulais te féliciter pour le travail que tu as effectué. Beaucoup d'informations et de la clarté. Tu es un bel exemple pour les personnes qui se donnent les moyens de réussir.
Merci beaucoup Paul 😁😁
Bonjour, super vidéo 👏👏👏
Vraiment bien expliqué la base est là
Merci Valérie pour cette super vidéo! Parfaitement clair et éclairant ! Étudiant de 22 ans, ton parcours m'inspire et j'aimerais pouvoir me lancer dans mon premier investissement locatif d'ici peu
Merci beaucoup, ravie de pouvoir aider 😁
Superbe et très éducatif !!
Merci !
Super vidéo!! Tu es très claire :-)
Merci beaucoup 😊
Très intéressante vidéo sur la rentabilité d'un bien immobiller , vous êtes meilleur qu'un conseiller financier, j'espère voir une vidéo de
l'avencement des travaux de votre maison.😊👍
Merci beaucoup ! Et oui il va y en avoir petit à petit 😁
Clairement la meilleure chaîne d'investissement !
Oh merci 🥰🥰🥰
Bravo ! Très bonnes explications Valérie c'est très clair et tout y est
Merci beaucoup Florence 😊😊
Hello
Très bonne vidéo !
J’ai testé les formules sur des annonces immo, les rendements sont acceptables mais j’ai l’impression qu’il est très dur d’avoir un cash flow positif
Good job 👍🏽
Merci! Je vous reconnais comme étant d utilité publique 😆
Merci 👍 c'était super clair 😘
Merci à toi 😊😊
Cool ,
J'attends la fiscalité
Je prendrais une marge de sécurité supplémentaire en se basant sur 10 mois sur 12 de loyers réellement encaissés (défauts de paiement, vacances locatives, dégradations)
Juste pour préciser: l'astuce fiscale qui permets de passer en positif le cash flow mensuel ne concerne que les trois premières années non? vu qu'après trois ans le régime fiscal optimal serait de retourner en microfoncier…
merci
salut Valérie la vidéo sur la fiscalité elle arrive bientôt? j'attends ça pour me lancer
On apprends bcp avec tes vidéos, je suis apprenti et je me suis construit une bonne épargne de sécurité en 1an de privation, j essai de m ouvrir à l investissement maintenant et tu m aide beaucoup merci !
Merci beaucoup ça me motive 😁😁
Aaaahhhh enfin quelqu'un qui dit scenarii !!! :) Merci pour l'explication brut/net/net-net et surtout cashflow qui est un terme trop souvent ambigu ;) Le Rnet avec tes chiffres j'arrive à 5,87% et pas 5,48... ou c'est moi qui me trompe ? Je n'ai pas appliqué le reste de la video pour le moment ;)
Merci pour toutes ces infos :)
Ca pique les oreilles. Malheureusement scenarii n'a jamais existé et est une faute de français. Je vous laisse vérifier sur le net ;)
@@Valentin-lv1hn scénarios version française scenari version italienne, basée sur les déclinaisons latines. Effectivement c'est une "erreur en français" suivant le point de vue. Mais je suis conservateur 😉 je n'apprécie pas certaines mises au goût du jour 😋😊
Merci Valerie pour cette video ... c est clair et explique relativement rapidement en largeur . Moi qui vit a l etranger , cela me conforte un peu que au final il est mieux d investir pour moi dans l immo via les SIIC ou les REITS car au final on peut tapper a peu pres 10% brut de Rdt sans les tracas avec les locataires ,sans agence pour eventuellement gerer cela ou de deplacement pour gerer les imprevus. De belles SIIC , il y en a en ce moment : Klepierre - Gecina - Icade ... et pour le PEA ( CBOT - NEXITY - KOF ... ). A noter egalement que certaines valeurs "immo" sont historiquement a des valorisatons "a la casse" , ca peut toujours baisser mais on est a deux ecarts types sur pas mal d entre elles. Oui on a une recession en vue et une montee des taux d interets mais bon ces societes ont de biens meilleurs experts que des personnes comme moi Lamdba . Merci encore une fois. Au plaisir .
Merci pour ton commentaire très intéressant! Oui en effet je pense que les professionnels du milieu s'y connaissent mieux que nous :)
Certes mais tu oublies qu une fois ton bien payé à 100% tu peux le revendre et dégager une plus-value. En bourse non..
Bravo Valérie pour tes investissements
Merci beaucoup 😁😁
Bonjour Valérie. Tout d'abord, félicitations à toi pour ta chaîne, pour ta transparence et la qualité du contenu. Je suis de plus en plus tente par les SCPI (pas envie de gérer un appartement). Que penses tu de ce type d'investissement ?
Hello. Perso je ne suis pas fan pour des premiers investissements car il y a beaucoup de frais, et ce sont des revenus fonciers, donc avec une fiscalité qui est loin d'être idéale.
Tu m'as convaincu qu'il faut mieux investir dans des actions plutôt que dans un bien immobilier. Bravo ! :P
J ai pensé pareil, mieux vaut avoir un PEA avec des etf. Plus rentable et moins de problème.
@@ricdel418 ouais enfin tu n’aura pas les mêmes bénéfices au bout de 10ans si tu revends, si tu veux avoir des beaux revenues il faut se salir les mains
Pas de possibilité de faire de prêt avec effet de levier pour la bourse puis il faut se diversifier malgré tout
Conseils très clairs! Bravo. Une question : une fois que tu aura bien profité de l'effet de levier du crédit, ne voudrais-tu pas plutôt investir dans de l'immobilier en bourse afin d'être plus tranquille ?
Merci ! Ahah pas forcément en bourse mais en effet c'est mon souhait, j'en parle très bientôt ici 😉
Sur 25 ans c'est possible mais faut avoir des compte au Vert, de l'épargne est montré au banquier on sait épargné, et pas faire des dépenses tout et n'importe quoi
Merci beaucoup pour cette vidéo et pour vos efforts.
Petite question : pourquoi vous n’intégrer pas le coût du crédit dans le coût de total d’acquisition ?
Merci,
Hello, ce n'est tout simplement pas comme ça que cela se calcule le rendement :) on parle du prix du bien dans le coût d'acquisition, le financement c'est autre chose
Il y a un truc que je ne comprends pas. 06:30
Je suis locataire. Le contrat d'électricité est au nom du propriétaire. Je paie chaque mois les charges (dont électricité). C'est normal, nan ?
C'est un arrangement entre vous mais ce n'est pas légal. C'est au locataire de prendre et gérer lui même son contrat
Bonjour Valérie ! Merci pour la vidéo !
Petite question stp :
En cas de prêt immobilier, tu ne prends pas en compte les intérêts d'emprunt ?
Merci beaucoup !
Hello, les intérêts d'emprunts font partie du crédit donc ils sont intégrés à certains calculs 😁
Bonjour Valérie, tu as fais du super travail encore une fois, j'ai bien aimé.
J'ignore si la question a déjà été posée mais pour le régime fiscal lorsque l'on choisi du micro foncier, jusqu'à 15.000 € de bénéfices brut si mes sources sont bonnes. Eh bien si par exemple tu achètes un autre bien et que tu dépasses cette limite du micro foncier il faut passer par un autre régime ou bien sont-ils tous calculés indépendamment ? Et dans ce cas pas besoin de changer si je fais que de la location nue par exemple.
Hello, tous les revenus de tes biens loués en nu s'additionne, le calcul n'est pas bien par bien mais pour la totalité de tes logements. Donc si avec le 2ème achat tu dépasses la limite alors tu devras tout passer au réel
Hello Valérie,
Merci pour cette super vidéo comme à ton habitude !
Concernant la refacturation d'électricité interdite en France, est ce que en dehors de la LCD, c'est autorisé par la loi pour la coloc ?
Je te remercie
Jessica
Hello, même si c'était autorisé, je trouve qu'il est toujours mieux de ne pas s'embêter avec cette source de problème potentielle concernant les consommations des locataires...
@@Valerie_Invest d acc, merci Valérie pour ton point de vue !
Au delà de 35% d'endettement il y a 20% de dossiers d'acceptés. Toutes les banques n'ont pas une politique commerciale facile pour le locatif, chez moi c'est 20 ans maximum et pas de dérogation possible au-delà.
VALERIE POUR PRESIDENTE! Je m'intéresse à l'investissement depuis peux, j'ai commencé à lire des bouquins. Il n'y a pas plus clair que tes explications! Merci encore de rendre l'investissement claire, fun et motivant...
Merci beaucoup c'est très gentil 😊😊 contente que ça plaise c'est justement ce que je veux faire de démocratiser l'investissement et le rendre plus compréhensible
@@Valerie_Invest Si seulement j'avais vi tes videos il y a 10ans! J'en ai 35! 😊. Mais bon, mieux vaux tard que j'avais, n'est ce pas?!
Bonjour Valérie.
Quel est ton avis sur la structure SARL dédiée à un investissement LMNP ?
Merci a toi pour ces précieux conseils 👍
Hello, je n'en ai pas ça dépend de la situation de chacun !
Super vidéo, la je suis motivé à investir dans le locatifs, après avoir fini le prêt de ma résidence principale, j'ai des simulation de ma banque pour un prêt mais le souci c'est les taux, en ce moment du 4.44% +assurance ça pique 😂, et après mes calculs il me manque environ 150€ de cachflo, il faut que je trouve la perle rare, bien acheté, bien négocier le prêt, et bien louer......merci pour tes vidéos
Un prêt ça se renégocie quand les taux redescendent 😉
Oui je suis d accord avec toi.....
Bonjour Valérie,
Merci pour cette vidéo (je m'abonne ;))
Je prépare actuellement un mémoire de recherche de niveau master 2 et je voudrais savoir si vous accepteriez de m'accorder un interview ou à défaut de répondre à un questionnaire à ce sujet ?
Bien cordialement
Antonio
va tu parler des achats ou investissements à l'étranger ? genre quel type de credit est il possible de faire pour acheter hors de France ?
Ce n'est pas le sujet de cette video😉
@@Valerie_Invest une prochaine fois alors !
Bonjour Valérie, je suis débutante dans l’épargne et l’investissement et je me demandes quels sont les avantages et inconvénients entre l’investissement locatif annuel et l’investissement locatif de courte durée ? Est-il possible d’avoir une vidéo sur ce sujet ? Merci pour ses explications claires en tout cas.
Je peux vous aider
Cc Valérie je mets un like juste pour l idée. Donc on va parler de rendements net net sans taxes, impôts et autres prélèvements ?
On va prendre un maximum de chose en compte oui 👍 pour les taxes tu vas voir que j'ai fait une parenthèse humoristique dessus car la fiscalité est trop riche pour pouvoir la considérer pour chaque cas dans cette vidéo, mais on l'abordera au fur et à mesure sur la chaîne 👍
@@Valerie_Invest ok merci pour la réponse.
@@Valerie_Invest Mdr du coup je viens de voir ton passage humoristique, effectivement étant auto didacte au maximum, j ai constaté la complexité du barnum fiscale qui, après quelques doliprane fut assimilé. De toute façon l état nous taxes pour tout, a tout moment, alors, c est à nous d essayer de contourner tout cela en evitant les fameuses carottes ou miroir aux alouettes. Bravo pour ton travail.
Bonjour, je habite en Belgique. J’aime bien investir en immobilier, c’est pour ca j’ai regardé beaucoup votre vidéo, que vous avez expliqué sur immobilier, crédit et fiscalité. Ma question c’est ça appliqué en Belgique aussi ou bien juste en France?
Je suis française je parle donc de ce que je connais pour la France, c'est logique 😅 ça ne veut pas dire que tout est différent pour la Belgique mais forcément il y a les propres lois et fiscalité...
@@Valerie_Invest merci beaucoup pour votre réponse à bien tor
Bonjour,
La question vous a sans doutes été posée mais pourquoi n avez vous pas inclus les intérêts totaux payés sur la durée du prêt? Merci
Hello, tout simplement parce que ce n'est pas comme ça que ça se calcule 🙃
Le rendement concerne l'investissement, pas la méthode de financement associée
Et le cash-flow inclus quand à lui le crédit
Pour augmenter son cash flow, on peut mettre un gros apport dès le départ, si on possède un gros compte en banque. Mais bon, c'est plus risqué et ça casse le capital...
En effet, moins emprunter en mettant de l'apport. Mais c'est à bien calculer !
Excellente video, merci valérie
mais excuse moi, tout le travail et effort + Risque pour un rendement de 4% !
C'est logique ?
De quoi parles-tu ? C'est un exemple 😂 et d'autre part il n'y a pas que la renta en immobilier il faut également prendre en compte l'amortissement du crédit et la plus value latente 😉
Le propriétaire n'a pas légalement le droit de facturer un contrat d'électricité à ses locataires.. Mais alors comment faire pour une colocation ? C'est plus pratique quand le proprio s'en charge non..
C'est aux locataires de se débrouiller, ils sont grands 😜
♥️🔥
J'ai l'impression qu'il manque quelque chose dans vos calculs ? Le x100 pour passer en pourcentage ?
Non il ne faut pas faire x100. Par exemple 0,5 c'est égal à 50%. Les gens se trompent souvent mais le % n'est pas une unité..
@@Valerie_Invest voilà 0,5 x 100 = 50 ?
Un loyer annuel de 6000€, prix d'achat 100 000€.
Rendement brute 6000/100 000 = 0,06 quoi ?
Il faut bien faire x100 pour arriver au pourcentage ?
Cordialement.
@@clementrichard8134 non. 0,06 C'EST 6% parce que c'est =6/100. C'est la rigueur des maths c'est tout 😂 encore une fois le % n'est pas une unité
Juste un ptit comentaire il faut etre chanceux pour avoir du benefe avec l'immo surtout les 10 premiéres années si t'achéte tout à credit le cash flow va aux impots en grande partie dites moi si je me trompe Je vous laisse reflechir
Les impôts sont pris en compte dans le cash-flow. C'est pout cela qu'il faut étudier chaque opération avant de se lancer dans un projet !
Le coût du crédit doit apparaitre dans le rendement net!
Et non 🙃
Salut Valérie. Ta vidéo est bien faite par contre pour le calcul du rendement tu as oublié une part assez importante, l'emprunt de 600 € par mois donc 7200 € par an que tu dois rajouter dans tes charges. Ce qui n'est pas négligeable. Ca change complètement la donne ! Et puis les charges copro ne sont, sauf cas exceptionnels, jamais de 0 €. Ce qui change encore la donne ! D'ailleurs l'emprunt tu l'as bien rajouté après pour le calcul du cashflow
Hello, je ne me suis pas trompée, l'emprunt n'intervient pas dans le calcul du rendement ! En revanche il intervient bien dans le calcul du cash-flow, et je t'invite à consulter d'autres sources si tu as du mal à t'y retrouver et bien comprendre d'où viennent ces formules et la phylosophie derrière . 😊
Pour le montant des charges de copro ça dépend de comment tu achètes et 0€ c'est un exemple parmis d'autres...il faut adapter à chaque cas. Perso j'ai par exemple acheté un immeuble en monopropriete je n'ai donc pas de charge de copro 😉
Toues mes plates excuses @@Valerie_Invest 😉. En effet je n'avais pas regardé d'autres sources. Ca me paraissait évidemment de rajouter l'emprunt car ça reste quand même une dépense tous les mois. Du coup j'ai du mal à saisir pourquoi on ne l'inclut pas. Le principal c'est quand même la valeur du cash flow qui est un bon indicateur de rentabilité. Merci en tout pour ta réactivité en tout cas, c'est appréciable. Pour ce qui est de ton immeuble, en effet tu n'as pas de charges copro, mais bon ce seront quand même des frais qui s'ajouteront un moment donné pour les communs (petits ou gros travaux, eau, électricité,...) en enlevant bien sûr les frais de gestion du syndic. Mais j'imagine que tu les déduis en régime réel 😀.
@@extremtourist3635 en effet ça fait partie d'un budget travaux à prévoir.
L'idée de la rentabilité c'est combien va te rapporter ton bien par rapport à combien il te coûte. L'emprunt en soit n'est pas un coût dans le vent mais du patrimoine qui d'amorti.
L'évolution des prix de l'immobilier ? un paramètre impossible à prendre en compte aujourd'hui car le marché est devenu fou. Personne ne le sait
Regarde les evolutions des dizaines d'années passées et tu auras une idée 😏
@@Valerie_Invest dans la zone que je prospecte les prix ont augmenté entre 20 et 30% en quelques années. Les prix n'ont jamais été aussi hauts. Et ça continue de monter : car plus de demandes que d'offres. Donc la perte est garantie si les prix redeviennent normaux. On achète pas ? Mais on est obligé d' acheter!! Choix cornélien
Super du concret. Tu va rivaliser avec Yann Darwin 😬
Ahah tu crois ? On a pas le même style je pense 😅
@@Valerie_Invest le style est quelque peu différent effectivement 😆 cependant cela reste une vidéo très intéressante. Et vu que je m'intéresse activement à investir dans l'immo ça me va bien 😉
le plus chiant c'est de payer des impots sur de l'argent que vous ne touchez pas exemple je touche 3.000 eur de loyers et je rembourse à la banque 2500 eur les 500eur restant ne sufisent pas pour les impots je me demande coment font ceux qui achetent 5 10 20 logements à credit et soi disant gagnent beaucoup d'argent j'aimerais qu'on m'explique Je vous laisse reflechir
Il faut choisir le régime fiscal le plus adéquat pour optimiser.
@@Valerie_Invest Optimiser ? vous pouvez developer svp
c normal que j'ai 0.09 ? lol
0,09=9% 🙃
Jesus loves you ♥️✝️
Vous pouvez parler moins fort et moins vite pour qu'on comprenne ce que vous dites
Je parle comme je suis, si tu ne comprend pas ce n'est pas mon problème. Ton commentaire est déplacé