Investissement Locatif - "J'AI ESSAYÉ LES ENCHÈRES IMMOBILIÈRE"
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- čas přidán 26. 08. 2024
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Les ventes aux enchères Immobilières
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Cette vidéo a été réalisée et mise en ligne par Monsieur Rodolphe - Les Investisseurs Intelligents.
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J'ai tenté les enchères il y a quelques années... Je n'ai jamais rien emporté et j'ai été étonné qu'au final beaucoup de biens partaient au prix du marché voir même au dessus ! (excitation du moment ?). Finalement j'ai fait mes meilleures affaires dans les circuits traditionnels. Les meilleurs negos se font lorsque vous passez juste après un premier acheteur dont le prêt a été refusé. Les vendeurs sont démoralisés et à bout de patience et accepteront tout du moment que vous avez un financement solide.
Merci pour votre expérience 😉
250 euros. Ça fait cher la leçon ,a ce prix là autant aller assister aux enchères publiques pour ceux qui connaissent pas
Bonjour,
Tout d'abord, je tenais à te féliciter pour la qualité du contenu que tu diffuses via ta chaîne. Ta vidéo sur les ventes aux enchères m'a été suggérée par CZcams et je suis ravi que tu parles d'un sujet qui me passionne. J'aimerais apporter quelques précisions à tes abonnés par rapport à certains points mentionnés :
1 - Tu dis qu’il faut payer un avocat pour participer aux enchères. Il existe des avocats gratuits qui peuvent porter les enchères pour toi. C’est-à-dire que si tu perds l’enchère tu ne payes rien.
2 - Tu évoques le risque d’acheter un bien occupé par une personne souhaitant se maintenir dans les lieux. Pour éviter de payer les frais d’expulsion, il existe des assurances permettant de prendre en charge ce type de dépenses. Il y a également certains types de crédits qui te permette de ne rien payer pendant 1 ou 2 ans en attendant la fin de la procédure d’expulsion.
3 - Tu parles du fait que tu es propriétaire après 2 mois suite aux 10 jours de surenchères. En réalité, tu peux très bien prendre possession du bien après les 10 jours de surenchères si celui-ci n’est pas occupé. De plus, il n’est pas de la responsabilité de l’avocat de reprendre le bien à votre place. C’est à l’adjudicataire de mener les actions pour récupérer le bien qu’il a acheté.
4 - Les statistiques et les chiffres avancés dans cette vidéo sont discutables...
Il y a d'autres points que j'aimerais évoquer mais le commentaire risque d'être très long.
Bonne continuation,
Jean-Pierre
Merci pour ce complément intéressant !
Bonjour, juste pour partager, j'ai acheté un bien immo aux encheres en 2018 et, pour un particulier, il faut rajouter (environ) 25% de frais au prix d'adjudication définitive (après les 10J : période de surenchère d'un dixième). Bien l'avoir en tête lorsqu'on fait une enchère ... Attention également à la folle enchère et ces conséquences après la période des 2 mois, j'ai failli y goûter à cause de ma banque/greffier... donc bien préparer son financement en amont ! bref, sinon depuis, tout va bien ;) merci pour cette vidéo !
Bonjour Litoz, serait-il possible d’échanger avec vous sur votre expérience svp?
Je compte acheter également me lancer dans la vente aux enchères, mais j’aimerai avoir un maximum d’éléments.
Il semblerait que Vench permet d'avoir accès à des biens qui ne sont pas présent sur certaines autres plateformes de vente aux enchères.
Les ventes aux encheres font l'objet de parution légales, ceci est impossible
Tres bonne video
Merci pour ton commentaire,
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Chers amis posez moi toutes vos questions en commentaires je me ferais une joie de vous répondre !
Est il préférable de prendre 1 logement occupé?
En île de France, depuis que les avocats poursuivants annoncent les biens sur leboncoin et se loger, les affaires sont mauvaises. Les particuliers y vont en masse (aux ventes judiciaire) et achètent souvent au prix du marché des biens occupés, avec travaux etc... J'y ai fait de belles affaires jusqu'en 2015 tant en investissements que sous le régime dit de "marchand de biens", mais l'arrivée en masse de Monsieur tout le monde a participé à une montée des prix souvent peu rationnelle.
Maintenant chacun est libre de se faire son expérience, mais il faut noter que c'est une activité chronophage, il faut faire les visites, aller voir les dossiers au greffe du tribunal et se rendre aux ventes judiciaire...
Je suis d'accord avec ton discours qui est vrai à Paris, dans les autres villes c'est encore très interessant !
Parfaitement d’accord avec toi c’est le bordel aux visites on se retrouve à 25 pour un bien c’est n’importe quoi
salut j ai acheté ma maison aux encheres il y a pas mal de temps, il faut savoir que "le locataire sans droit" a tout les droits! lol ....surtout s il a des enfants en bas age ! tres difficille a expulser ! il faut en tenir compte ! vraiment attention a "l etat general" de l ancien locataire! certains peuvent peter les plombs ! un peu un coup de poker !
Je suis bien d'accord avec toi ! Il faut être préparé et avoir les reins solide !
Mdr
Quel catastrophe cette mentalité de protection des locataires non payeurs. La logique oblige des propriétaires d' éviter de prendre les locataires avec les enfants en bas d'âge car l'impossibilité d'expulsion facile ferai des ennuis catastrophiques?La situation française est illogique et dégradante
Bonjour
Je voulais savoir si je veux assister à des enchères et faire le touriste pendant un an, Est-ce vraiment nécessaire d’être accompagné par un avocat ?
Merci !
Tout le monde peut assister à la vente. Il est fortement conseillé de consulter le dossier (souvent disponible en ligne) et de visiter le bien. En général les ventes sont précédées de dates fixées de visites.
Est qu' il est possible de conserver le chq de banque un certain temps ... par exemple pour l utiliser lors d' une vente aux enchères future ?
Oui, c'est une très bonne question, il est en effet possible de conserver un chèque de banque pendant une durée maximum de 1 ans, la seule condition à respecter et que le chèque de banque soit d'un minimum de 10 % du montant de la mise à prix et ne doit pas être en dessous de 3000 €. Il doit toujours être rédigé à l'ordre suivant " le bâtonnier de l'ordre des avocats de.... ( la ville où se situe le tribunal)"
Bonjour,
merci pour la vidéo !
Savez vous pourquoi certains montant d'adjudication ne sont pas rendu publics ?
J'aimerai savoir les prix auxquels partent les biens, mais parfois il m'est impossible de trouver le montant.
Merci d'avance pour la réponse, bonne journée.
Lorsqu'ils ne sont pas rendus publiques la plupart du temps c'est lorsque le bien a été retiré de la vente. il n'a donc finalement pas été soumis aux enchères.
Bonjour,
sauf erreur de ma part, il n'y a pas de lien vers la chaine youtube ""Arkanne"" spécialisé dans les enchères immo, peux -tu me transférer le lien stp
et hop voici sa chaine !
czcams.com/channels/TVqKzDEl_3t1xzBBDVDvTw.html
Mais comment faire pour obtenir un prêt ??? pour un achat aux enchère les banques sont reticentes...
Oui effectivement c'est assez compliqué avec les banques pour les enchères...
J envisager de vendre ma maison aux enchères mais j ais un peu peur qu'il y est pas assez d enchérisseur car je suis sur un marché tendu (très peu de bien dans ma localité comparable) mais assez modeste je pense que ma maison s adresse a un couple avec 3 enfants et je pense pas que ça soit le public cible de se genre de vente donc je me demande si ça me serait plus profitable car par un circuit traditionnelle je suis sur de vendre au prix du marché assez rapidement
une question, du coup vous souhaitez vendre aux enchères pour en tirer un prix au dessus du marché? parce que oui, c'est risqué.
@@lajessy3 oui c est l objectif car sinon par circuit traditionnelle je suis sur de vendre au prix du marché car la demande est bien supérieur à l offre dans ma région... mais je pense pas que ce genre de bien se prête vraiment a une vente aux enchères à mon avis les enchères c est intéressant plutôt pour les bien de plus grand standing la on n est sur une baraque d environ 150 mille c est le genre de budget basique pour un ménage je vais vendre avant le printemps je vais me renseigner un peu par acquis de conscience mais je pense pas que les enchères me soit profitable
Bonjour Rodolphe,
Merci pour cette vidéo de qualité !
Je pense que tu investis avec une SAS et de statut marchand de bien ?
Penses-tu qu'il y a un minimum d'achat revente à effectuer par an pour que la société soit rentable ?
Merci !
Bonjour, je pense que tu fais une erreur lorsque tu évoques ton imposition qui prend en compte seulement 30 % de flat tax. Il faut également prendre en compte le taux d’IS qui s’applique sur le bénéfice avant distribution.
Sinon merci pour cette vidéo très intéressante
Merci pour ton commentaire ! Oui en effet tu as raison je le sous entend vite fait dans la vidéo sans insister dessus. Merci pour ta remarque ! Et pour ta fidélité!
Hassane R c'est même impossible !!! Une SCI est une société qui n'a pas vocation à faire du bénéfice donc pour ça il faut une société commerciale, la SCCV comme indiqué par Rodolphe
erreur, une sci peut tres bien louer des appartements, locaux commerciaux, parkings, etc... et faire des benefices. Par contre elle n'a pas le droit de vendre ou louer autre chose que ses propres biens.
Leonard Lerner je parlais de bénéfices issus de l'achat revente. Et je maintiens que c'est interdit. Il faut pour ça une société COMMERCIALE ! Faites de l'achat revente avec une SCI et c'est une requalification tôt ou tard inévitablement en marchand de biens avec redressement fiscal à la clé.
Super interressant, les frais de 4000 sont-ils déductibles dans 2044 ? Merci de votre réponse.
Toute dépense faite dans le cadre d'un investissement en SCI est déductible. Du moment que tu peux prouver que cette dépense est bel et bien liée, et nécessaire à l'accomplissement du projet
Très utile merci
Merci pour ta vidéo.
Pourrais-tu me dire le nombre moyen d’enchérisseurs sur ces ventes?
Autres question, je souhaite acheter ma résidence principale de cette manière, est-ce que plus il y a de travaux plus ça fait peur aux investisseurs ou l’inverse? Car pendant le temps des travaux leur argent dort...
Bonjour, la plupart du temps le gens qui achetante ce genre de bien sont des marchands de biens. Les travaux ne les effraient pas. Pour cette vente il y a 5 enchérisseurs au début
Salut et merci pour cette vidéo, je souhaites moi aussi me lancer, la seule chose qui me bloque se sont tous les frais invisibles, frais d'avocat surtout, encore si je gagne ça va mais payer a chaque quelqu'un juste pour lever la main et prendre son chèque ça m dérange un peu surtout qu'il en trouver un qui accepte de venir gratuitement si jamais je perds. Tu es ans que ville car 5000€ le mètre carré déjà ce n'est pas a Paris n'es ce pas :-)?
Moi ma question est la suivante: si je gagne l'enchère , n'importe qui peut venir renchérir ou seulement les personnes qui avait laissé un chèque de caution?
Merci
N'importe qui peur venir renchérir, ce sont des vente publiques. C'est pour les raison que tu évoques que beaucoup de gens se rebute à ce genre de pratique. Les ventes immobilières sont vraiment un lieu de connaisseur est habitué
Sais tu si ce surenchèreur a lui aussi besoin d'un avocat dans ce cas ? Il existe aussi des enchères chez le notaire donc pas ces frais et un peu plus de visites du bien.
bonjour rodolphe je vends mon appartemet et lacheteur a presise sur la promesse de vente
;credit vendeur ,ma question es jaurais pas de surprise quand je serais devant le notaire pour signer le compromis ?
MERCI POUR VOTRE RETOUR
Bonjour Joël, parce que vous avez acheté un bien immobilier, vous êtes forcément passer par un notaire ou par un avocat, que vous a conseillé celui-ci ?
Il y a un inconvénient essentiel également dans les enchères immobilières : aucune garantie même sur les vices cachés ! Donc vu l'état de certains biens, il vaut mieux s'y connaître un minimum en travaux, ou se concentrer sur des copropriétés en bon état... C'est pour ça sans doute que Erkan propose une formation sur la gestion des travaux dans l'immobilier
Exacte ! Aucun recours possible avec les enchères !
Le mieux pour moi, lorsque l'on ne s'y connaît pas, est de visiter avec un artisan!
Pourquoi il faut un avocat ?
C'est la loi qui l'exige. Tout comme utiliser les services d'un notaire pour réaliser une transaction immobilière..
@@monsieurrodolphe1 Il existe aussi des enchères à la chambre des notaire Paris 12ème, apparemment il n'y aurait pas besoin d'avocat!!
Bonjour faut t’il obligatoirement être accompagné d’un avocat ?
Oui c'est obligatoire !
Merci pour ton commentaire,
A bientôt,
Rodolphe
@@monsieurrodolphe1 merci pour votre réponse. Cela dit je ne vois pas pourquoi. De plus est t il possible que l avocat ait des contacts professionnels ou personnels avec l huissier qui fait la vente?
@@antholifesyleparce que le lobby des avocats a fait en sorte que tu doive.
Et ça limite la concurence des particuliers et petit investisseurs ce qui plait aux promoteurs
Bonjour. J'ai une remarque par rapport à ton exemple en fin de vidéo. Un appart mis à un prix de départ de 6000€ avec un locataire qui paie des loyers à 750€/mois + un appartement dans un état correct ne sera jamais adjugé à 10-12000€. Ceci est complétement faux. Il ne sera jamais affiché pour un prix de départ de 6000€ déjà et le prix d'adjudication sera au dessus de 30000€. Exemple: S'il est vendu 40000€ (avec, imaginons 2000€ de charge de copro annuel) la renta sera déjà de 17.50% (sans compter la taxe foncière et autre charges); ce qui est énorme déjà (car le coût de la rénovation sera faible). Il faut donner à mon sens des exemples réalistes.
Bonjour Jerome,
L'exemple en question concernait un appartement situé au milieu d'une cité très mal fâmé je t'assure qu'aux enchères ces biens ne partent pas... il n'y a qu'a voir les resuntats d'adjudication.
A bientôt
Bonjour le montant des enchères judiciaire (saisies) sont fixés par rapport au montant de la dette, contrairement au enchères classique qui sont souvent basé sur la valeur du marché- un certain pourcentage qui est souvent a 30%.
Il ne faut pas oublier tout ce qui ce rajoute aussi à cette somme, qui est à la charge de l acheteur qui est le coût de cette saisie (dossier, avocats, huissier... qui ce chiffre bien souvent au alentours de 12000/14000e) + son propre avocat, les frais de publication... ça grimpe très vite.
Bonjour Monsieur Rodolphe merci beaucoup pour tout, j'aimerais avoir si j'achète un bien immobilier payer cache son la banque combien de temps il me faut pour revendre paraport a la loi ? ou bien je peux revendre directement son problème ?
Tu peux revendre quand tu veux ? mais si la banque met une hypothèque, tu devras rembourser la banque par anticipation, il te faudra donc bien négocier l'annulation de ces frais là au préalable.
@@monsieurrodolphe1 merci beaucoup Rodolphe pour le retour c'est vraiment gentille
Je ne trouve pas cette chaine dont tu parles. c'est quoi? arkane?
Je t'ai mis un lien dans la description de la vidéo
si c'est licitor, ce site n'est pas accessible. je reessaierai plus tard
@@yannickdelimoges tu as le site licitor et le site enchère publique tape ça dans Google et tu seras directement redirigé vers le site
Une sci a l’IR pour de l achat revente est ce possible?
Salut et merci pour ta question pour faire cela il faudrait mieux que tu crée une société civile de construction-vente une SCCV. Autrement tu risques d'être requalifié en marchand de bien...
Salut Rodolphe quel est l'imposition sur une sccv?
Nous sommes fin 2018, as-tu pu remporter une enchère immo ? 🙂
Hélas... mais je persévére !
@@monsieurrodolphe1 up 2021, meme question !
C'est immoral de mettre quelqu'un dans la rue et de le rendre SDF... même si les enchères reviennent moins cher, il faut réfléchir aux conséquences...
Bonjour, les mairies les préfectures n'agissent pas de manière inhumaine, avant d'expulser une personne ou une famille, elle s'occupe de lui trouver un logement qui correspondent à ses moyens et a ses besoins, elle s'occupe de mettre en place les aides adaptées pour qu'il puisse se loger dignement. Les mairies vont même parfois jusqu'à faire trois propositions de relogement avant de prononcer l'expulsion.
@@monsieurrodolphe1 d'accord je comprend mieux même si c'est triste quand même... Merci pour vos vidéos !
Le système soviétique ne marche pas car si il n'y avait pas cette position de protection des locataires le gars avec le rsa pouvait facilement se loger dans le monde ou les propriétaires construisent en investissant dans tout sorte du logement.Le problème que se loger pour n'importe quel personne est très difficile en France a cause des lois qui protègent des gens qui ne paient pas et les conséquences sont catastrophiques.