Mutuo VS Affitto: Cosa Conviene nel 2023? (+ Excel Gratuito)
Vložit
- čas přidán 23. 07. 2023
- Nel 2023 i prezzi degli immobili e degli affitti sono aumentati vertiginosamente. I tassi dei mutui sono ai massimi storici. Capire cosa fare è sempre più complicato.
Ma tra andare in affitto o acquistare casa cosa conviene realmente?
In questo video ho fatto alcuni calcoli per capirlo.
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Investire comporta il rischio di perdere il proprio capitale. Investi solo se sei consapevole dei rischi che stai correndo.
Sono fiero di voi!
A solo qualche ora dalla pubblicazione avete già fatto interessanti osservazioni, che aggiungerò qua sotto man mano che arrivano.
*- Nella parte di spese iniziali della casa (Caso acquisto) mancano le spese per il rogito (notaio) e per agenzia.* Qui ammetto che è stata una pura dimenticanza, andrebero assolutamente incluse.
*- Nei calcoli per gli investimenti mancano le tasse* Non ho voluto considerarle perché avrei dovuto fare 800 ipotesi diverse su quando e quanto vendere del portafoglio per passare ad asset che producono rendite. Riguardo alle cedole invece ho già considerato tasse, infatti ho messo un 3% netto. Senza tasse avrei messo 4%.
*- Mancano simulazioni oltre i 20 anni, per chi fa mutui a 30 anni* Vero. Occhio però perché su quelle scadenze il costo per gli interessi diventa impressionante. Comunque smanettando un pochino si può facilmente arrivare a prolungare il modello.
*- Sarebbe stato interessante vedere il "dopo" mutuo, in modo tale da approfittare ora della minore spesa mensile per investire il risparmio.* Sicuramente! Magari in una futura versione lo aggiungo. Intanto ricordiamoci però che dopo 20 anni di mutuo, se abbiamo iniziato a 30 anni, avremo 50 anni. Non proprio l'ideale per iniziare ad investire, ma comunque è utilissimo, non si butta via niente.
*- Perché non hai usato la funzione CERCA.X?* Perché da 2016 in poi non è più disponibile, o meglio, lo è ma in formato compatibilità, per questo preferisco usare i sempreverdi cerca.vert e cerca.orizz.
Un’altro punto, anche se un po’ controverso è quello generazionale. Se compri la casa lasci un bene ai tuoi figli o discendenti. Vendibile usabile o affidabile.
Le persone che si trovano in eredità dal nonno o bisnonno la casa (sopratutto oggi che si hanno poco fratelli) hanno un grosso vantaggio competitivo, quindi è una cosa da tenere di conto a mio avviso.
Video stupendo, vorrei segnalare dei punti anche io, non vale la pena considerare il costo dell’arredamento quando si compra casa? Molte volte con le case in affitto abbiamo appartamenti già arredati, si potrebbe inserire una variabile da popolare. Inoltre ok non considerare le tasse, ma magari le deduzioni dovute dall’acquisto sulla prima casa? Inoltre se non ricordo male per gli under 36 molte spese di istruzione sono super scontate.
@@marcomarini1506 in genere chi cerca casa per 20-30 anni in affitto i mobili se lo ricompra, magari non la cucina ma il resto è molto probabile.
Nonostante tutto, complimenti davvero per l'impegno e per la qualità del messaggio passato.
Ciao Pietro, premesso che ti ringrazio per il video e mi complimento per la qualità e per le skills in excel, ti faccio notare che i calcoli energetici, secondo me, hanno un errore. Non hai tenuto conto del COP della pompa di calore (3-3,5) e del rendimento in caso di gas (0,9 per esempio). Nel caso di pompa di calore infatti la spesa si va aggiungere alla bolletta elettrica e devi necessariamente calcolare i kWh elettrici consumati. Spero che questo commento ti sia utile come sono utili i tuoi video a me per la parte di finanza. Ciao
Non ho ancora visto il video ma scommetto che la risposta è DIPENDE
Certo, dipende dal momento di vita e dalle prospettive future, come anch'io ho spiegato in un v.i.d.e.o
Vogliamo le magliette!!! 😅
@@sailormoon5760quoto
Ho appena iniziato il video, ma un DIPENDE come risposta è l'unica risposta sensata ed è per l'appunto quella che mi aspetto
Dipende è la risposta migliore per quasi tutto
Bel video, bel lavorone! Grazie, sempre qualità nel tuo lavoro. Complimenti.
Visto tutto ! Ha arricchito un sacco la mia conoscenza sull’argomento! Complimenti
Bravo Marco..hai riassunto alla grande questo tema...immagino il lavoro che c e dietro..grazie e continua cosí..😊
Top ...sei il migliore complimenti ... e grazie mille per tutto il lavoro che hai fatto 👏👏👏
Complimenti Pietro 👏👏
Davvero gran bel video
Interessantissimo Pietro!! Cercavo da tempo un contenuto di questo tipo
Con questi tassi CONVIENE AFFITTARE senz'altro! Non c'è dubbio, anche se l'affitto è un po' alto
Ottimo video, completo e semplice considerando la complessità dell'argomento! Complimenti
Ottimo per me che abito lì vicino 👍guardato tutto, grazie per lo sbattimento che ti sei fatto 🙏🙏
Grande Pietro. Molto dettagliato ed esaustivo. Certo che sei un mago di excel. Ho apprezzato il tuo duro lavoro. Qualcosa di unico sul Web.
Complimenti Pietro. Ottimo video!!!
Video maestoso, grazie Pietro!!
Grazie, ottimo video, alta qualità, chiaro e dettagliato.
Non pesante e mantiene sempre l'attenzione di chi lo guarda.
Una panoramica interessante, non consideravo l'importanza di alcuni di questi valori per il confronto.
Altri video così, grazie.
Bravo Pietro. Bel video e strumento utilissimo
Grande Pietro, video fantastico 💪🏻❤
Bello! Complimenti per la chiarezza
Ottimo video Pietro. Grazie mille davvero.
Video molto bello, la cosa più interessante è come apri la mente al ragionamento. Complimenti!
Bravo Pietro! Da operatore ed esperto immobiliare il tuo video è molto interessante!well done 🎉
Il video è davvero ben fatto. Ottimo lavoro
In poche parole: un capolavoro!
Se poi volete aggiungere le due voci che mancano potete farlo in un secondo tempo voi stessi ed in ogni caso il conteggio non è mai preciso al singolo € ma è ottimo per avere un idea di cosa conviene nel nostro caso specifico! Nel mio ad esempio le bollette incidono tanto avendo classe energetica A4. Davvero un video magnifico, un trattato di excel&finanza
Complimenti, veramente un bel lavoro.
Bellissimo questo video e personalmente ho trovato utilissimo il fatto che hai spiegato come hai impostato le varie celle su excel.
Seguendo i ragionamenti che stanno a monte della costruzione del foglio di calcolo è molto più semplice poterlo utilizzare.
Grandeee, video che arriva proprio al momento giusto
Video spettacolo...con super qualità
Veramente un ottimo video, qualità alta e ritmo alto.
Ottimo Video, complimenti!!
Veramente apprezzabile un video come questo, anzi mi auguro che sia il primo di una serie di video pratici, dove si analizzano modelli matematici. Top.
Complimenti, finalmente un buon video che confronta i numeri. Un dettaglio, mi sa che hai dimenticato le spese iniziali del notaio ed eventualmente l’agente immobiliare. 👍😉
Ottimo video, ti sei meritato l'iscrizione al canale. Fai contenuti di qualità , well done!
video stupendo, grazie mille
Ottimo video, davvero gran lavoro, complimenti e grazie x la condivisione!
Tra le cose possibili da considerare in una nuova versione del file, le detrazioni nell'acquisto della prima casa
Ben fatto, comunque, molto preciso in linea di massima. bravo!
Complimenti per la chiarezza e anche per il corso di Excel 😅.
Fondamentale per il confronto secondo me è considerare che facendo un mutuo è come avere investito l’equivalente del patrimonio iniziale in un investimento garantito del 5% (percentuale variabile in base al punto di pareggio del tuo modello). Investimenti superiori al 5% sono sicuramente a rischio quindi comprare casa in questo caso è molto meglio. Poi ovvio si può perdere il lavoro o dover rivendere casa per mille motivi ma se si porta a termine il mutuo si ottiene un ritorno notevole senza l’ansia e il rischio di andare sul mercato azionario.
Complimenti per il video 💪
Uno dei tuoi migliori video. Abitando vicino a Brugherio hai già fatto tutto il lavoro per me.😄
Ottimo video. Complimenti per l excel X me non c'è dubbio se compri casa x tutta la vita finito il mutuo hai una casa mentre in affitto continuerai a pagare in eterno senza avere niente. Se invece ti sposti spesso di città devi x forza andare in affitto. Avere un tetto sulla testa non ha prezzo x la tranquillità. Certo se la casa divesse crollare x un terremoto o simile la fregatura sarebbe totale.
Ciao Pietro, complimenti per il video, sei sempre molto analitico e apprezzo tantissimo la tua condivisione di modelli pronti all’uso! Come sempre più ci pensi e più puoi trovare cose da aggiungere, ma direi che si inizia a tendere al perfezionismo, e ognuno a quel punto può aggiungere quello di cui ha bisogno
Numero 1. Video top!!
Che bel video, complimenti
Ottimo video come al solito (+ Excel gratuito: adesso hai la mia attenzione)
SEMPLICEMENTE GRANDE!!!
Bravissimo Pietro hai sfatato il tabù del mutuo versus affitto
Video spettacolare!
Stima assoluta ❤ che lavorone
bravissimo per l'impegno e l'investimento!
molto bello questo video, in un caso reale occorre tenere conto di molte altre cose, ma quello che mi 'e piaciuto ' il ragionamento e la linearità dell'analisi.
Grazie utilissimo 👍
Ciao Pietro bel video complimenti. mi aggrego a chi dice che manca la parte dei costi iniziali (notaio in primis, eventuale agenzia e arredamento). Sarebbe interessante vedere i conti dagli anni successivi in poi perchè il mutuo è a scopo investimento a lunghissimo termine mentre l'affitto non si smette mai di pagare. Grazie ancora per il tempo dedicato al video e alla lettura del commento :) un saluto a tutto il team.
Ti ringrazio tantissimo con questo foglio e un paio di modifiche ho trovato un metodo veloce e pratico x capire se mi conviene investire su quello specifico immobile grazie 😍😘
Grandioso.💪💪
Bello, grazie
Bel video GRANDE PIETRO... sempre BRAVISSIMO nelle tue spiegazioni... alcune volte secondo me si si paga un affitto di 500 euro al mese.. penso che preferirei pagare il mutuo ma almeno sarà mionin domani la casa..un abbraccio Pietro 👍❤️❤️❤️❤️
Bel video!
Come già detto dobbiamo aggiungere almeno 15k euro per il mutuo tra notaio e agenzia che li potremmo aggiungere al capitale inziale per l'affitto.
Oltre a ciò, nel 90% dei casi in cui si acquista una casa vecchiotta c'è da rifare il bagno, quindi almeno altri 5k li aggiungerei; poi ovviamente se una coppia acquista casa con l'idea di avere dei figli, acquistare un bilocale a mio parere ha poco senso, perché dopo poco potrebbe essere rivenduto in quanto troppo piccolo; quindi in media dovremmo ragionare come minimo su un trilocale e purtroppo i prezzi (almeno nella mia zona) sono parecchio alti, (in media siamo sui 180k). Comunque ottimo video!😊
Bellissimo video complimenti! Una domanda: ho scaricato il file e ho notato che nella stima delle spese di riscaldamento, i kWh necessari vengono convertiti in m3 in ogni caso, sia che ci sia la pompa di calore, sia che ci sia il gas/metano. questo non andrebbe fatto solo nel caso in cui selezioniamo il riscaldamento tramite gas/metano?
grazie Pietro, io avrei considerato anche le spese di agenzia (molto diverse) e la questione mobili, spesso inclusi in un affitto arredato ma da acquistare nel caso di compravendita
bravi ! e grazie
Complimenti! La difficoltà immagino sia stata quella di selezionare i parametri fondamentali affinché il modello non rimanesse troppo generalista o,al contrario, così complesso da non permettere un confronto immediato. Tra tutti questi parametri ce n'è uno che, seppur di poco peso, gioca a favore dei mutuatari prima casa: la detrazione dalle tasse del 19% degli interessi. Vedi tu se tenerne conto. Comunque complimenti!
Ottimo lavoro
Ciao Pietro! Ottimo video! Me lo son visto tutto. Mi stavo domandabdo dove posso vedere il video riguardo le spese delle bollette ? O mi son perso io qualcosa ?
Anche a me è piaciuto sto video 👏
Unica cosa, è scappato a me o non tieni conto dell'interesse composto negli investimenti, lato affitto? 🤔
E giustamente le spese notarili nel lato mutuo.
Che bello sarebbe vedere le teste di Mr Rip e Del Prof Coletti lavorare insieme alla tua su te confrontoni 😁
Complimenti per il video e per il modello.
Il modello va scaricato per avere un file con tutte le formule utile o per confrontare affitto e mutuo?
Nel dubbio lo scarico di certo 😊
Complimenti! 💯
Ciao Pietro, grazie per il contenuto. Un solo commento, utilizza il cercaX ;P
Sei straordinario
Ciao Pietro, ottimo video.
Come mai non hai messo le spese notarili per l’acquisto casa?
Grazie
Dalle mie parti con i tassi precedenti cera poco da pensarci. Pagavo ugale in affitto in un posto peggiore.
Devo provare a mettere quei parametri nel tuo modello.
Ma considerando la salita degli affitti ora io ho la rata di un tasso fisso ai minimi. Pago 250 euro in meno di un affitto.
Grazie😁
Bellissimo video, molto ben articolato e preciso,ma anch'io mi unisco a chi dice che tra le spese iniziali mancano il notaio l, l'agenzia immobiliare e l'arredamento. Infatti, questa somma se la uniamo a quella dell'acconto e la investiamo nei mercati finanziari la differenza di rendimento nel lungo termine e ben diversa.
La cosa migliore e stare con mamma e papà finché si può!! Pagar loro un contributo finché non si hanno abbastanza soldi per comprare casa senza mutuo
Qundi stare fino a 40 anni minimo?
La cosa migliore è farsi pagare tutto da papo e mammá perché da soli totalmente a meno di stipendi esagerati o evasione con microimpresa direi che è moolto dura
@@nicolune_no finché non ti cacciano 😅
In Italia un operaio che fa qualche straordinario riesce tranquillamente a portarsi a casa 1600 € al mese.vivendo con mamma e papà si riesce tranquillamente a mettere da parte 1000 € al mese. 12.000 € all’anno per 10 anni sono fattibili. Se si inizia a 20 anni a lavorare… a 30 si può già comprare casa
@@christianpontarollonon ho capito
fantastico!
ottimo 💪mi servirà sicuramente in futuro ! anche se rimango PRO affitto per il momento
Ottimo video
Molto interessante, complimenti come sempre.
lascio anche io due osservazioni da neoproprietario (4anni)
io ho sempre speso lo zero% in manutenzione fin’ora,
forse perchè il palazzo è di nuova costruzione.
Il condominio in alcuni casi (qui da me) è più basso per chi è in affitto perche paga una quota al locatore proprietario, che si occupa poi di pagare la rata.
non so però quanto sia comune questa dinamica.
Bravvissimi!
Video super interessante! Grazie!
Posso chiederti dove e COME hai imparato ad usare excel in modo così fluido? Potresti condividere qualche videocorso o libro che ti ha aiutato a diventare così bravo? Grazie 🤓
Complimenti per il video. Cmq bisognerebbe anche considerare la tassazione per le rendite finanziare .
Cmq sei un mostro con excel
Grande Pietro, ottimo video. Grazie. Mi permetto di citare un elemento importantissimo che andrebbe considerato sul calcolo finale delle spese ma che è impossibile da determinare a priori, ovvero la surroga del mutuo. Nel caso di mutui fissi cambia radicalmente lo scenario economico. Ovviamente solo nel caso i tassi sui mutui si abbassino e che tu possa trovare una banca che te lo permetta di fare. Ma nel recente passato, con i mutui a tassi quasi negativi, è stato un elemento fondamentale per parecchie persone che avevano acquistato casa.
Lo stesso video girato 2 anni fa avrebbe dato risultati diversi, sia per i tassi bassissimi perché per garanzia covano sotto i 35 anni.
Infatti tendenzialmente se si crede che i tassi sia riabbasseranno notevolmente potrebbe convenire aspettare e stare in affitto ma andrebbe fatto il conto.
Secondo me a questo proposito è più completo il video "tasso fisso vs tasso variabile". Questa non è una dinamica di convenienza mutuo vs affitto ma è più relativa ai tassi, in quel video parlo infatti della surroga (e anche del possibile limite).
l'affitto conviene solo se devi stare pochi anni in un posto, sennò è folle preferire un affitto ad un acquisto, sempre considerando costi e luogo della casa che acquisti.
Il video é lungo, e semplicemente la storia é vecchia, ma così é numericamente dimostrata. Se sai cosa fare coi soldi per farli rendere, allora spesso conviene investire, tranne nel caso in cui non si becca un'affare immobiliare (cosa RARA). In ogni caso, se vedete il video, considerate che un immobile può anche essere un investimento in affitto, non per forza sotto casa. Comunque complimenti per la pazienza e per la dedizione, ottimamente realizzato, devo dirlo.
Complimenti per il video pietro è possijile fare la simulazione su 30 anni? Ho provato a cambiare il numero pero mi da errore in molte celle
È per questo che in Italia non ha senso andare ad abitare in affitto. Ci sono talmente pochi appartamenti in affitto che se nella vita riesci a trovare una sola volta quello che fa per te sei già molto fortunato. Si rischia solo di dover posticipare il momento di dover comprare casa
Posso fare una domanda? Mi sembra di vedere che sul 6% annuale di ritorno sugli investimenti non viene considerato il compound effect. Mi sbaglio?
Molto interessante... so che non centra nulla, ma sarebbe molto utile anche un video simile sui fondi pensione vs PAC, soprattutto per la parte delle deduzioni IRPEF
ciao... cercavo un'idea di tesi in statistica, e l'algoritmo di youtube(che a quanto pare è fatto bene) mi ha portato al tuo video... che dire, veramente è un ottima base... unico neo, consideri solo i mutui a tasso fisso... se ti mettessi nel caso di tasso variabile, cosa succederebbe? Ovviamente bisogna mettere un'incognita perchè i tassi oggi sono in crescita, ma domani potrebbero calare... inoltre sei sicuro che chi decida per l'affitto, abbia la "potenza" economica di mettere i soldi in investimento? Ampliandolo, secondo me, con lo stipendio di una famiglia, considerando che lo stipendio tende ad aumentare con l'età, tende ad aumentare se sei nel privato rispetto al pubblico... insomma si puo anche capire cosa veramente convenga... è un modello che va sviluppato e ampliato... ma un ottima base ci sta...P.s. La classe energetica nel lungo periodo conta tantissimo... soprattutto in alcune zone d'italia...
Ma l'imposta di registro non è calcolata sulla rendita catastale? Comunque video super interessante, grazie!
Le spese condominiali secondo me possono essere eliminate dell'equazione in quanto le paghi uguali in entrambe le situazioni.
ciao Pietro il file è stato aggiornato con le spese di agenzia e notarili che dicevi?
Ciao Pietro, gran bel lavoro che però non riesco a scaricare. Quando pensi di renderlo ancora disponibile? Grazie enrico
Ciao! Io ho la tua versione italiana del Wallet All Weather , cosa succederà adesso che DEGIRO Toglierà gli ETF dalle borse italiane? Ho bisogno di un chiarimento per favore!!
Dopo il ventesimo anno dall'acquisto della casa secondo me bisognerebbe inserire anche le spese di ristrutturazione ( rifacimento impianti , intonaco, bagno, cucina, ecc.)che non vedo nel foglio excel. Ottimo video!! Bravo Pietro👏
Buon punto, ma credo siano state sottintese nella più alta percentuale annua di spese di manutenzione
Se dopo 20 anni devi fare questi lavori in una casa nuova è grave la situazione
@@stefanoderenzi9029 Io conosco gente che ha cambiato casa nuova dopo neanche 15 anni per problemi alla struttura. Causa di imprese edili che costruivano male.
È un deprezzamento che va incluso nel valore residuo dell'immobile, specialmente se lo venderai
Ciao Pietro! Peccato aver visto questo video dopo aver comprato e ristrutturato, mi avresti risparmiato un bel po' di ore su Excel 😅
Complimenti e grazie
Complimenti Pietro, ottima analisi.
Sono d'accordo con molti utenti su:
- Aggiungere spese dei 2 atti (cvendita e mutuo)
- Aggiungere diritti di agenzia
- Aggiungere IMU
- Aggiungere detrazione interessi
- Aggiungere tasse sugli investimenti.
Personalmente farei un'analisi a 40 anni, mi spiego: a 40 prendi LA decisione a 80 come sarò messo ?
Pietro sei un drago co' Excel
Ciao Pietro. L’imposta di registro però non è del 2% del valore dell’immobile. Il calcolo da fare e’ sul valore catastale, moltiplicato per 115. Su quel numero si andrà poi a calcolare il 2%. Questo numero e’ solitamente molto più basso del prezzo della casa.
Quello che è evidente è che nel breve termine conviene l'affitto, nel lungo conviene il mutuo.
Il problema è che prevedere di non spostarsi mai per 20-30 anni nel mondo di oggi mi sembra francamente per pochi.
Nessuno vieta di vendere l’immobile
@@paro64vero ma ti stai accollando un rischio di non poco conto (mica è detto che il valore salga sempre), ti stai accollando spese che potresti non recuperare e stai riducendo la tua liquidità
@@fabiocortese6069 da una parte paghi l’affitto e dall’altra il mutuo, la liquidità rimane quasi invariata (fatto salvo per la quota che si vuole anticipare per l’acquisto).
Il resto è aperto…di certo, per quel che mi riguarda, su un periodo con tassi fissi al 0,75-0,9% il dubbio non si poneva nemmeno.
Si può sempre affittare!
Costo del Notaio (ci sono due atti in caso di acquisto)? Costo dell’eventuale Agenzia?
Questo video sostituisce una consulenza che altrimenti avremmo pagato almeno 100€, per cui non dico che dovremmo tutti noi che lo abbiamo visto fare una donazione di 100€, ma almeno esserne riconoscenti in egual misura. Grazie
Bel video, argomento interessante, ma deve seguire almeno un altro video su dove investire se scelgo l'affitto... 😉