🔵 Cómo calcular la RENTABILIDAD 📊 de una INVERSIÓN INMOBILIARIA 💸 - Ingresos Pasivos - Viviendas
Vložit
- čas přidán 1. 07. 2024
- 💡 En este vídeo te enseño cómo calcular la rentabilidad de una INversión INmobiliaria.
✍ Te muestro los 4 indicadores CLAVE para que sepas analizar correctamente cualquier inversión, tanto si compras con hipoteca como si no.
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0:00 ➜ Introducción
0:48 ➜ ¿Por qué es importante conocer la Rentabilidad de una INversión?
2:11 ➜ ¿Qué son la Rentabilidad Bruta y la Rentabilidad Neta?
3:36 ➜ ¿Qué es el Cash Flow y el ROE?
4:30 ➜ Análisis de INversión de una Operación Real
9:08 ➜ Conclusiones
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Me ha servido gracias.
Gracias Jose, más claro no se puede!!! A veces decimos que perdemos el Norte: si en temas de inversión no tenemos claros estos puntos, ya entiendo porque hay muchos que van perdidos por allí y solo al final descubren que sus inversiones han sido peor de lo que imaginaban... Ojalá vean este video antes de invertir.
Muy buena información, clara, concisa, práctica y directa al problema. ¡¡Muchas gracias por tu aporte Jose!!
Enhorabuena por la forma de explicar los conceptos y el uso de los recursos digitales, de los vídeos más claro que he visto al respecto :)
En gastos , aunque digas que has hecho reforma, puede que se rompa algo, no seria mejor tener en cuenta también esto, porque el papel soporta todo...pero la realidad es que hay derramas, o cambios de buzones, o cosas que suceden...que son bloque antiguos, que los inquilinos no son tan cuidadosos como uno mismo. En cualquier caso ,agradezco tu esfuerzo, yo tengo unas excell, que me da 3 casos, si compro con sin hipoteca...etc.
Muy bien explicado, Gracias!!
Brutal. Que claridad aportas. La verdad es que algunos tenemos un gran desconocimiento de estas cosas. Mil gracias
excelente, muchas gracias
Gran aportación y herramienta fundamental para tener control o previamente calcular nuestras inversiones.
Gracias por compartir.
Un contenido excepcional!
Son totalmente necesarios este tipo de vídeos a la hora de comenzar a invertir para saber y tener calculado al milímetro hasta qué punto son rentables las operaciones que realizamos.
Muchas gracias por explicarlo de una manera tan entendible
HOLA JOSE GRACIAS POR TODO ,ESTOY APRENDIENDO MUCHO,SALUDOS DESDE AMSTERDAM
Muy interesante el vídeo.
Es muy buena tu clase. Esta clarísimo
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👉 czcams.com/video/bqJl7Xih-K0/video.html
Me parece muy buena tu clase José, me quedó muy claro lo que es la rentabilidad. ¿Tendrás algún vídeo sobre cómo obtener la financiación?
Me encantó este video! Me gustaría mucho más aún uno para "dummies" con conceptos bien basicos. Saludos desde Córdoba, Argentina.
Hola José, muy interesante todo. Mi duda es dónde entran los intereses de la hipoteca y si los tomas en cuenta para la rentabilidad
Gracias por la información 😃
Buenas Jose, en la calculadora echo de menos que se descuenta la Basura (hay quien no lo traslada al inquilino), el irpf de las ganancias (entinedo que si no lo declaras es dificil contabilizar esos ingresos de cara a nuevas hipotecas, y el coste fijo del agua, luz y gas que gastarías igualmente por tener la casa cerrada.
Excelente explicación José muchas gracias lo voy a aplicar.
Genial!!! Adelante con ello!
Gracias!!
Hola José, muy buena la explicación para calcular las rentabilidades por el alquiler de una vivienda. Pero, cuando queremos calcular la rentabilidad neta para saber si una vivienda para comprar, reformar y vender, cuál es la fórmula?. Puedes poner un ejemplo? Gracias.
Genial video Jose, muchas gracias. Me surge la duda cuando al final del video dices que si tu rentabilidad es por ejemplo del 8% tardaras en recuperar tu inversión 12 años y medio a que rentabilidad te refieres? A la rentabilidad neta? En el caso de haber pagado la propiedad con hipoteca esta rentabilidad sería el ROE? Espero me puedas ayudar. Muchas gracias!
Buenas tardes José, me ha gustado mucho tu explicación. Mil gracias.
Hola Alive,
Me alegra saberlo 😉
Muy bueno el video, muchas gracias.
Tengo dos pregunta que me surgen siempre, a ver si me puedes ayudar
- Por qué el ROCE lo calculas sobre el cash flow de los primeros años? Y no tienes en cuenta el cash flow del año 50 por ejemplo, en donde no habŕía cuota hipotecaria y el cash flow sería más alto. No habŕia que tener en cuenta todos los años de cash flow hasta perpetuidad?
- No estás considerando una revalorización de la vivienda (aunque sea con el ipc), no? Por qué?
Gracias!
Que buen video.
Claro, conciso y al grano.
Muchas gracias.
Gracias Fernando!
Buenísima explicación! Muchas gracias!
Gracias Alejandro por tu comentario. Me alegra que te guste.
Excelentes comentarios, cóncisos y claros
Gracia Aleksia!
Brutal este video!! genial!🙌🙌🙌
Estupendo!!. Muy agradecida. Suscrita!!
Bienvenida al Canal Antonia 😁
Muchas gracias por la claridad de tus explicaciones
Un placer Alberto!
Grande,es que eres muy grande!!! Soy de Puerto Lumbreras, te sigo 100% Gracias por ser tan humilde y humano
Estupenda información!!!
😉 Maryam
Por fin alguien que se le entiende! Gracias José ya tienes un seguidor mas
Gracias Jordi. Bienvenido a la comunidad.
Que buen vídeo, muy bien explicado!!
Gracias Jose 😉
buen video, información de calidad, muchas gracias
Gracias 😉
q bien explicado gracias
😉
Muchas gracias. Acabo de aprender a calcular la rentabilidad neta de un inmueble, lo que significa cashflow, y roe.☘
Objetivo 🎯 cumplido Manuel
Jose muchísimas gracias pour toda la información que divulgas !! Estoy aprendiendo muchísimo!!
Gracias por tu mensaje. Es importante saber que os ayuda para seguir haciéndolo 😉
Creo que tienes que poner en práctica esos conocimientos.
Muchisimas gracias Jose por la clase magistral, solo decirte tu ayuda nos cambia la vida, espero algun dia poder devolvertela. Un saludo
Gracias Oscar 😉
Gracias Caballero
😉
Hola Jose,
Me compre una vivienda vacacional para alquilar en Murcia y me ha salido un ROE del 21%, me siento orgullosa, no esta mal!! Tengo ganas de volver a invertir en inmuebles y acabo de conocer tu canal, Gracias por compartir todo lo que sabes
Te acabo de descubrir y me parecen increíble tu video.
Gracias
Gracias Olga, bienvenida al Canal!
Hola jose para el calculo de la rentabilidad neta en mi caso tengo pensado comprar diferentes inmuebles con diferentes precios y gastos , para el cálculo de la rentabilidad neta puedo sumar todos los precios de los pisos comprados y restarle la suma de los gastos y obtendría como resultado un promedio de rentabilidad , es esto necesario o debo hacerlo individualmente por piso , gracias
Muy claro, me gusto.
Y como sería si en vez de alquilar vendo la propiedad.
Hola Julián,
Me alegra que te guste. En caso de venta, va a depender de tus objetivos. Pero la media a la que se puede llegar con relativa facilidad es un 25/30% neto antes de impuestos. Teniendo en cuenta que en viviendas cuyo ticket de inversión sea más bajo son más rentables y conforme vamos aumentando la inversión va bajando la rentabilidad. La media, estaría en lo que te he dicho. (Aunque se pueden conseguir inversiones más rentables)
Geniales videos. Gracias!
Gracias Arnau 😉
@@JoseMuñozIN gracias por aportar valor!
Genial el vídeo Jose, gracias. Una consulta: el ROE y el ROCE son lo mismo?
Desde el punto de vista de la inversión inmobiliria si. Si hablamos de inversión en empresas estos indicadores tienen significados distintos.
En nuestro caso ambos términos sirven para referirse al rendimiento del dinero que aportamos de nuestro bolsillo cuando compramos una vivienda para alquilar en la que una parte del precio se paga con financiación
Buenas Jose,muchas gracias por estos videos tan didácticos,lo unico apuntarte que a la hora de calcular la recuperación de nuestra inversión debemos de tener también en cuenta la regla del 72 y su interés compuesto,para recuperar nuestra inversión,por ejemplo,si nos esta dando un 2% anual,lo recuperariamos en 36 años en caso de reinversión y no en 50 años,un saludo y te sigo.
Gracias por el apunte Dani!
Gracias espero conocerte el proximo año que me mude a España saludos
Seguro que si 😉
Hola¡ Lo conocí a través de dinero sin filtro. Muy claros los videos¡¡ Gracias.
Gracias Claudia. Bienvenida al canal 😉
He descubierto hace poco tu canal y me parece genial lo que aportas sobre todo por la claridad con que lo haces. Nos ayuda mucho a los novatos que empezamos a bucear en estos asuntos. Gracias
Me alegra que te parezca útil y claro el canal. Ese es uno de los objetivos.
Te invito a entrar en mi canal de Telegram:
t.me/inversoresconingenio
Allí comparto mucho más contenido para empezar con la inversión inmobiliria
@@JoseMuñozIN estoy dentro. Gracias de nuevo porque es muy didáctico el canal y por cierto voy a empaparme del libro ... REGALAZO !!!
Genial Emilio! Espero tu feedback una vez leas #LaFormulaIN
Buenas Jose, ante todo darte las gracias por todos los conocimientos que compartes.
Fui alumno tuyo en el curso sobre aportación de valor y desde entonces mi mentalidad en la inversión inmobiliaria se abrió mucho y aquí estoy adaptandome en la inversión inmobiliaria en función de mi situación personal.
Tengo alguna duda al calcular el cashflow y el ROE.
Sobre la hipoteca, ¿porque la realizas a 20 años y no a 30? Al ser a más años, la cuota es más baja por lo tanto aumentaría nuestro casflow no? y sobre la aportación, entiendo que los 9000€ es un 20% del precio de compra, pero porque no tienes en cuenta el 10-12% aproximadamente del precio de compra para la gestión de notaria, impuestos...
y por último, podrías decir cual sería aproximadamente el % de rentabilidad neta y del ROE para que sea una buena inversión?
Un saludo y muchas gracias!!!
Hola Andreu,
El objetivo del video es mostraros los conceptos apoyándome en los números de una inversión real, pero estos números no tenemos que tomarlos como fijos para nuestras inversiones. Son solo un ejemplo.
De hecho, he cogido 20 años, pero podría haber cogido 30, de hecho, cojo 20 porque muchas personas por su edad no pueden optar a una hipoteca de 30 años.
En cuanto a los 9000 euros son la entrada que aportamos. En muchos bancos será el 20% del precio de compra, pero podemos llegar a conseguir que financien el 100%.
Por último, comentar que en los 46.000 euros está incluido todo, el precio, los impuestos y la aportación de valor
Buen vídeo pero existen pisos tan económicos que valgan la pena? Saludos
Muy buen video. Una duda que me surge, en el cálculo del ROE no deberían considerarse los ingresos netos después de impuestos? La fiscalidad afecta y mucho a los números, sobre todo en comunidades autonómicas donde no hay deducción del 60%.
Un saludo
Hola Aitor,
Es una cuestión muy interesante esa que planteas porque los impuestos que pagas son un porcentaje importante, no obstante la rentabilidad siempre la calculo antes de impuestos para no mezclar conceptos, ya que si metiese la cuestión fiscal podría hacer que algo fuese más o menos rentable dependiendo del pago posterior.
A mi me ayuda ver la rentabilidad antes de impuestos porque es el indicador que mide el negocio. Lo que tenemos delante.
Una vez sabemos si nos interesa profundizar en ese negocio o no, es el momento de ver la manera de pagar los menos impuestos posibles. Tal como dices hay comunidades donde no está la deducción del 60% para alquileres pero sin embargo podríamos escalar el negocio, hacer una sociedad en la que tuviésemos más de 8 viviendas y cumpliésemos una serie de requisitos y tributar con un 85% de deducción
Tienes mucha razon en lo que dices, gran video,
Hice una inversión donde fui con dinero "prestado" por el banco a razón de 50%. (50% el banco con un tipo muy bajo, y fondos propios el resto)
Objetivamente la operación generó un 12%, pero analizandolo bien, en verdad fue mas, de un 25%, ya que para mis cuentas, yo por poner el 50% obtuve el total beneficio
Me alegro que hayas analizado la operación y obtenido una visión propia. Nuestra propias operaciones son una oportunidad para aprender
Hola José, espectacular el canal, muy profesional la información y muy buenos consejos.
Una pregunta, por el mismo precio de compra (y alquiler estimado)!!!! , que comprarías para alquilar? un piso pequeño de una habitación, o uno un poco más grande con dos, pero con una peor ubicación y algo más antiguo.
Gracias Jose por tu mensaje.
Suponiendo una misma rentabilidad a ambas elegiría el de 1 habitación porque si es más nuevo y está en mejor zona presupongo que tiene más posibilidades de revalorización y de que NO haya derramas.
@@JoseMuñozIN muchas gracias, tomo nota :) tenia dudas, ya que una sola habitación temo que tenga menos mercado, pero tu argumento es de mucho peso. Gracias 👍👍
Están ok. 800€. Buen vídeo!
Gracias José por las explicaciones tan claras. Haces el cálculo del alquiler mensual con el alquiler tradicional o también vale con el alquiler por habitaciones? Gracias!
Patricia, me alegra que veas la explicación clara 😉
En cuanto al uso de la fórmula. Sirve tanto para alquiler tradicional como por habitaciones.
La única cuestión es que debes meter en tu caso en la parte de ingresos todo lo que obtengas por el alquiler de las distintas habitaciones
@@JoseMuñozIN De acuerdo, gracias! Lo preguntaba por si lo considerabas demasiado arriesgado o no a la hora de valorar una propiedad... Pero ya me queda aclarado 👌
Felicidades por tus aportaciones, compré tu libro el cual ya he releído, me gustaría que hicieras algún video hablando sobre el ascensor, comprar con o sin ascensor, que planta si es sin ascensor, será un problema futuro a la hora de vender? , gracias
Hola Juan,
Gracias por tu mensaje.
Haré ese vídeo, es una buena idea. El ascensor es un factor más que determina la revalorización de la vivienda.
En el canal de telegram tienes un audio el 13 de octubre donde hablo de esto:
t.me/inversoresconingenio
Realmente el ascensor no impide la venta, lo que hace es que sea más difícil y tengas que vender quizás en un precio similar al que compraste pq afecta a la revalorización.
La clave aquí está en determinar en la zona en la que estás cuanto de importante es. Hay zonas donde un segundo sin ascensor lo tolera el mercado y otras en que no. Depende de la oferta existente.
Yo Diría que a partir de un tercero ya es un handicap importante.
Enhorabuena por tus vídeos
Lastima que no haya podido entrar en tu ultima formación. En la puerta me he quedado
Gracias por tu mensaje José.
En cuanto a la siguiente edición del programa es pronto.
Estas a tiempo de entrar. Te dejo la landing con información y con la posibilidad de apuntarte a la lista prioritaria para que te avisemos:
programain.es/inscripciones/
o también puedes hablar directamente con mi equipo por WhatsApp en el 605600605
Donde se encuentran inmuebles con ese precio?? Por mi zona si existe algo así es porqué está para tirar y hacer de nuevo
Hola gracias por tu vídeo es buenísimo.... Y mi pregunta es cuál sería la rentabilidad mínima neta que deberíamos sacar y cuál la ideal?
Me alegra que te guste Juan Carlos, La rentabilidad depende de cada uno, yo recomiendo rentabilidades altas, de 2 dígitos (rentabilidad neta no ROE)
Lo recomiendo porque es algo, el llegar a ellas que depende de cada uno, de nuestro conocimiento del mercado. Al final el capital disponible es limitado para todos por eso hay que maximizar la rentabilidad que viene dada por tu conocimiento y capacidad.
@@JoseMuñozIN depende de donde inviertas. En muchos sitios no puedes comprar pisos por menos de 100/120k euros y obtener una rentabilidad neta del 6 Casi un milagro.
Buenas Jose,
Enhorabuena a todo el equipo por el trabajo que hacéis. Me estoy viendo tus videos y sigo el curto gratuito que das actualmente, deseando ver que vas a ofrecer en el de pago ;)
Quiero lanzarte la siguiente consulta.
Realicé una compra como inversión y estos son los números.
RENTABILIDAD BRUTA 8.65%
RENTABILIDAD NETA 7.66%
CASHFLOW 4607.6
ROE 21.9%
Cómo se pueden interpretar estos números? Es decir, parece que como rentabilidad no es gran cosa, pero como cashflow y roe la veo muy interesante.
Hola Daniel,
Me alegra tener dentro del Curso de la GRAN VERDAD de la INversión INmobiliaria.
Es interesante la consulta que realizas, me gusta porque tu mismo ya estas confirmando que te gusta el cash-flow pero intuyes que la rentabilidad es mejorable.
Por eso te invito a que pongas en números que pasaría si la rentabilidad neta fuese un 10% ¿?
Según mis cálculos serian 6015 euros, que esta mucho mejor que 4607 euros 😉
Enhorabuena Jose,hay unos datos del ejemplo que no me cuadran a ver si me puedes resolver la duda, si dices que el coste total son 46k contando todo(valor piso+gastos+reforma),como puede ser la hipoteca del 36k??? Eso supone más del 100%, como si todos los gastos asociados no se contarán o como si parte de esa reforma estuviera financiada no? ,Al margen de esta inquietud darte la enhorabuena porque acabo de descubrir tu canal y es una delicia para todos los pequeños inversores jejeje
Gracias M T, me alegra que te guste el canal!
En cuanto a tu pregunta, es posible financiar más del 100% del precio de compra aunque no es sencillo.
Existen distintas maneras y, cuando el caso es como el del ejemplo, usamos precisamente el incremento de valor al realizar la adecuación para ello.
¡Pedazo de video!, cuando habla de rentabilidad neta, ¿ se refiere a la rentabilidad neta antes de impuestos o después de impuestos?. Gracias
Me refiero a la rentabilidad neta antes de impuestos
@@JoseMuñozIN si ese piso viene con una plaza de garaje, esa rentabilidad como la valoro? a partir de cuanto la puedo considerar buena? Gracias
Mas facil no se puede. Genial. Me quedé atónita de saber que los bancos les prestan al 2%, en países de LAC no bajan de 9.5% Por eso la inversión inmobiliaria tiene mucho menos rentabilidad en nuestros países, para muchos se ha convertido en una inversión de subsistencia.
Hola Jose Muñoz,
Una duda. Cuando calculas el beneficio neto, a los ingresos brutos le restas los gastos anuales (IBI, comunidad, mantenimiento, etc.) y también la cuota que estás pagando al banco. Pero, en lugar de este último concepto, ¿no deberías restar únicamente el interés? Es decir, el coste que tiene que el banco te preste el dinero.
Por otra parte, esa cuota o interés, se va reduciendo a medida que pasan los años. Entiendo que la rentabilidad va creciendo hasta que ésta sea máxima cuando hayamos devuelto el préstamo. ¿Es así?
Gracias.
Hola Alejandro,
Esta es una duda muy común. La rentabilidad de la vivienda, el ROI, es el mismo independientemente de cómo la pagues.
Tú te estás refiriendo al ROCE, que es lo que mide cómo rinde nuestro dinero.
Aquí puedes descontar los intereses porque, en teoría, estás recuperando el capital (digo en teoría porque depende de si al terminar de pagar la hipoteca tu vivienda valdrá más que el capital que has pagado. Lo normal es que si, pero no lo sabremos hasta que llegue el momento). En ese caso, en el de que descuentes sólo intereses efectivamente, el ROCE será mayor cuanto más tiempo pase ya que los intereses irán bajando.
@@JoseMuñozIN Muchísimas gracias por tu rápida respuesta. Tengo la sensación de que calculando únicamente el ROI me estoy engañando, y me parece más interesante la métrica del ROCE, para tener en cuenta el coste del préstamo o incluso el cashflow para entender cuales son mis verdaderos ingresos. Pero bueno, es verdad que, como tú comentas, en teoría estoy recuperando el capital, por lo que debería dar igual cómo pague la vivienda.
Buen video. Me surge una duda, en caso de comprar con hipoteca, los gastos de formalización de la misma se deberían añadir a el precio total del inmueble para hacer los cálculos?
yo lo pondria en el apartado de aportaciones, igual que los gastos de reforma o mantenimiento
@@adriaelpinturas5580 qp
Eso y además añadir el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) en la compra. Así como el beneficio anual que debe declararse. Al final el ejemplo que ha puesto de rentable tiende casi a cero.
Aprovecho también para preguntar una duda. ¿Por qué no suele incorporar los intereses anualizado del pago de la hipoteca en la rentabilidad neta? Creo que daría un valor más objetivo respecto a la rentabilidad mientras el inmueble no esté pagado al 100%
@@JoseMuñozIN muchas gracias :)
José, qué opinas de calcular la rentabilidad en base al aporte inicial antes de hipoteca como denominador, y en el numerador beneficio alquiler - cuota hipoteca .
Saludos alcoyanos
Lo que planteas es calcular el ROE (está al final del vídeo).
Cuando compramos con hipoteca es la manera correcta de hacerlo
@@JoseMuñozIN vale vale OK gracias Jose
Matemáticamente está muy bien explicado el lado financiero de la inversión. Mi realidad es la peruana, acá definitivamente a las justas se puede conseguir una Rentabilidad Bruta del 4% anual, ni que hablar de la Neta, y de seguro obtenemos un CashFlow NEGATIVO ya que los precios de alquiler mensual están por debajo del valor de tu cuota de hipoteca mensual debido a las tasas que nos aplican los bancos, entre el 9% hacia arriba (nada comparado al paraiso del 2%). Creo que LATAM está excluido de toda esta ventaja que se obtiene al ser un ciudadano de cualquier pais de primer mundo.
Buenos días, ¿para calcular la rentabilidad neta se incluirían los intereses de la hipoteca como gastos? Es decir, sumado con el IBI, comunidad, seguro de hogar, etc ya que es un gasto más. Muchas gracias por todo.
En caso de que haya hipoteca lo que calculamos es el ROE para ver cómo está rindiendo nuestro dinero y la rentabilidad neta para ver cómo medir la propiedad. Para la rentabilidad neta no tenemos en cuenta intereses.
En el vídeo, al final explicó ambos conceptos.
@@JoseMuñozIN muchas gracias por tu respuesta.
Hola @@JoseMuñozIN , en otros vídeos y páginas web sí que contemplan los intereses de la hipoteca como un gasto a la hora de calcular la rentabilidad neta. Al igual que he visto que para calcular el cashflow lo hacen teniendo el cuenta solo los intereses y no la cuota completa (intereses + capital). Me surge la duda de saber cuál es la forma idónea, ya que varía sustancialmente los % resultantes. ¡Saludos! :)
Hola ❤
Y para hacer un Rent To Rent, alquilar una propiedad y reaquilar por habitaciones cuál sería la fórmula?
La Fórmula seria la misma, debes poner la inversión total que haces entre el ingreso neto.
En el caso que planteas, el de alquilar una propiedad para subarrendar por habitaciones, lo haría por el total del plazo del alquiler. Es decir, si alquilas una vivienda durante 5 años pondría por un lado la inversión total: Reforma + Equipamiento + Pagos al propietario + IVA y por otro lado contabilizaría el ingreso esperado en esos 5 años por las habitaciones menos los gastos.
RENTABILIDAD TOTAL DEL NEGOCIO = (Ingresos esperados en el periodo menos gastos) / Inversión total
Una vez tengas la rentabilidad total del negocio la puedes anualizar, es decir saber cada año lo que vas a obtener.
Por ultimo hacerte un matiz, en este caso no se trata de una inversión, sino mas bien de un negocio, puesto que al no comprar la propiedad no cuentas con la revalorización de la vivienda.
No entiendo porque no se ponen los impuestos que se deberían de pagar al final del año como gastos. Se entiende del vídeo que no pagáis nada de impuestos ? Y como se hace esto?
Gracias por la información pero como cálculo la rentabilidad de un proyecto hotelero
Igual. Ingresos netos anuales entre inversión total
Imagino que no se cuenta con los gastos del IVA ni en caso de usar agencia inmobiliaria sus gastos ( honorarios ) ? aun así gracias por dedicarle un video Jose
Hola David,
El IVA en la mayoría de operaciones de compra y venta o de compra para alquiler es una mayoracion del precio. Por tanto debes introducir los precios IVA incluido para realizar el cálculo
Y lo que tienes que pagar a hacienda de la ganancia que obtienes, donde se refleja? Descontando lo que pagas a hacienda es lo que ganas en total para mí, nadie cuenta o explica esto? Ese es el verdadero cashflou y roe, saludos. Hay así buen video.
Hola Jose Antonio,
Yo la rentabilidad la calculo antes de impuestos siempre ya que dependiendo de quién compre el inmueble tributa por una cantidad o por otra, esto haría que una misma vivienda tuviese distintas rentabilidades.
Por eso, calculamos antes de impuestos, y si es rentable, entonces viene la fase de optimizar fiscalmente
Y los gastos de ITP, notaría y registro?
Hola Bea,
Todos la inversión que haces para poder poner una vivienda en alquiler debes tenerla en cuenta.
Desde la notaría y registro a los impuestos así como cualquier equipamiento que hagas.
En definitiva. Todo lo que hayas pagado
TENDRAS UN EXCEL CON ESE EJEMPLO DEL ANALISIS EN LA PIZARRA?
Muy buenas Jose, gracias por el vídeo. Haciendo números, tengo una duda, si la inversión la recupero en 16 años, significa que realmente la ganancia es de 9 años si la hipoteca está a 25 años?
Hola Ana,
Ese punto de vista que planteas, si entiendo lo que quieres decir, es erróneo porque cuando compras con hipoteca el roe te mide la rentabilidad del dinero que aportas a la operación de tu bolsillo
Un roe 20% significa que recuperas tu dinero en 5 años, claro esta. La hipoteca tendrás que pagarla los años a los que la tengas xo tratada
Por eso cuando compras con hipoteca usamos el roe y el cashflow
@@JoseMuñozIN muchas gracias por la respuesta. Y gracias por la información que aportas y como lo haces.
Soy novata en esto, aunque me llama mucho la atención este mundo y me gustaría poder meterme en el mundo de las inversiones, saber que comprar donde comprar, cómo negociar con la vivienda con las condiciones de un banco...de alguna manera me resulta como un juego.
Mi falta de tiempo hace que no me.pueda meter en profundidad y el miedo al riesgo de perder dinero o generarme deudas.
Muchas gracias de nuevo
@@anag862 hola Ana, me encuentro en las mismas condiciones. Como te ha ido después de 1 año? Has logrado aprender algo más? Saludos
José, dices que no es buena idea invertir en localidades con menos de 35.000 habitantes a no ser que haya algún motor económico en esa zona. Y si la localidad tiene 5.000 habitantes pero la vivienda está en tercera línea de playa?
Si hay playa hay un motor económico 😉
Hola José. Yo hice el cálculo de la hipoteca, pero me dio diferente. Te lo muestro:
Hipoteca = 37.000 €
Interés del 2% = 37.000 x 0,02 =740 €
Hipoteca + Interés del 2% = 37.740 €
Meses del año = 12 meses
Meses de 20 años = 240 meses
Cuota Mensual = 37.740 €/240 meses = 157,25 €/mes
Hola Juan Camilo,
Prueba hacer el cálculo con una calculadora de hipotecas.
Esta te puede servir:
www.ahe.es/bocms/sites/ahenew/simulador-hipotecario/
Buenas José ,somos micro ahorradores (mi mujer y yo ) ,me gustaría compartir contigo una tabla en Excel de rentabilidades brutas vs importes de inversiones inmobiliarias según los ingresos brutos por año de arrendamiento que he confeccionado a partir de todo lo que estoy aprendiendo de tu libro y vídeos,si el documento está en lo cierto me gustaría compartirlo y dar nuestro primer paso de cara a final de año ,así capitalizar más cartera de ahorro destinada a este propósito.Saludos sinceros y gracias por compartir tus conocimientos.
Hola José,
Me alegra saber que La Fórmula IN te está enseñando e inspirando para dar ese primer paso. Me encantaría ver esa tabla. Házmela llegar al email: hola@josemunoz.pro
@@JoseMuñozIN Muy amable por tu parte , gracias sinceras.Encantadisimo de saludarte.
no me queda claro en que parametro de los dos tenemos que fijarnos para una inversion si la rentabilidad neta o el ROE. Entiendo que el ROE es mas fiable?
Francesco,
Si compras al contado tienes que fijarte en la rentabilidad neta porque esta mide el negocio, como de buena es esa propiedad que vas alquilar y por tanto como va a rendir tu dinero.
Si compras con hipoteca, tienes igual que mirar la rentabilidad neta para medir el alquiler de la propiedad y el ROE para ver cómo rinde la parte que tú aportas
@@JoseMuñozIN si eso ya lo estaba mirando . Pero mi duda es esta, como dice el vídeo 10 pisos en tres años . Para hacer eso tiene que tener una liquidez inicial muy alta , porqqie si tienes pocos ahorros solo te da para comprar uno. En Madrid por ejemplo meno de 100 mil no compras nada y si das el 20% de contado te queda una hipoteca de 80 que en 10 años te da una cuota de 650 más o menos . Ahora este piso más de ese precio no lo alquilas . Si el piso teo paga el inquilino pero no obtienes ninguna plusvalía mes a.mes para poder comprarte otro. A no ser que tienes 100k a invertir y compras diez. Esa gente te cuenta solo la verdad a media para que compre su curso etc pero no he visto a nadie que explique con todos los detalles como hace
Que porcentaje de rentabilidad se debe buscar?
Depende de la estrategia del inversor. Para mí rentabilidades medias están en el 20/25% neto en comprar aportar valor y vender y en un 10% en comprar - aportar valor y alquilar.
Te dejo este vídeo donde te hablo del primer paso que es definir tu estrategia y a partir de ahí comenzar
czcams.com/video/jSvzF_NaXAY/video.htmlsi=KsIA99h_AkknUWDJ
muy bien, pero donde hay pisos por 46.000?
Tienes en muchas ubicaciones de España. Pedanías, pueblos y afueras de pequeñas ciudades
Tengo otra duda; el seguro de vida es obligatorio al solicitar hipoteca ¿no? No es mucho, pero faltaría para calcular la rentabilidad neta
El seguro de vida no es obligatorio al contratar la hipoteca.
En cuanto al coste de los seguros, efectivamente hay que incluirlos como gastos y descontarlos de los ingresos para calcular la rentabilidad neta.
Buenas tardes, tengo una duda, la hipoteca es de $37,000 y el 2% son $740 anuales, de donde sale los $186 y los $2,232?....Ojala me puedan aclarar este punto. Muchas Gracias
Cuando tú tienes una hipoteca devuelves capital e intereses. Por eso no solo te vale calcular los intereses.
Puedes usar un simulador de hipoteca para calcular la cuota 👇🏼
www.ahe.es/bocms/sites/ahenew/simulador-hipotecario/
@@JoseMuñozIN Muchas Gracias por la aclaración......👌
👍
😉
Me compre un piso para vivir inicialmente y me sala una rentabilidad limpia de 3.7%, des después de estar viviendo en él todo este tiempo 10 años, y mi intención és alquilar pronto ya que nos mudamos, de hipoteca solo me queda 2 años.
Aunq mi % no es muy alta¿ como ves mi operación? Sobretodo porque en 2 años ya habré terminado la hipoteca. Y tengo 35 años.
Un saludo
Hola Cristian,
Un 3,7% neto es una rentabilidad muy baja. Si vas a dejar esa vivienda, véndela y busca otra más rentable donde invertir el dinero.
En el canal tienes varios vídeos donde explico cómo aumentar la rentabilidad a una vivienda, échale un ojo 😉
@@JoseMuñozIN gracias pero es mi piso de soltero y prefiero que me rente menos y tenerlo tal como lo tengo además en mi zona apenas ahí pisos de las mis mismas características y puedo buscar u perfilmde inquilino mejor y quizá pueda subir 50€ o mas al mes con. Tmb tengo 2 plazas de garajes el el bloque una de ellas doble se pueden guardar 3 coches.
Las plazas me rentarian aparte además
pero si se compra con hipoteca realmente rinde con menos rentabilidad ya que estas pagando la vivienda más el interés no?
Hola Carlos,
La rentabilidad es la misma la paguemos como la paguemos, lo que cambia al pagar con hipoteca es el cashflow que será menor por el pago de la hipoteca.
En este caso, el de pagar con hipoteca es necesario calcular el RoE que es el indicador que nos mide como rinde el dinero que aportamos de nuestro capital a la compra
Realmente te lo paga el inquilino
Hola José. Yo hice el cálculo de la hipoteca, pero me dió diferente. Te lo muestro:
Hipoteca = 37.000 €
Interés del 2% = 37.000 x 0,02 =740 €
Hipoteca + Interés del 2% = 37.740 €
Meses del año = 12 meses
Meses de 20 años = 240 meses
Cuota Mensual = 37.740 €/240 meses = *157,25 €/mes*
Si hay algún error en el cálculo, o algo que omití, me gustaría saberlo, si fuese posible, para corregir y aclarar la duda. Muy agradecido con tus vídeos José, son una tremenda escuela y un aporte valioso para mí. Saludos.
El tipo de interés del 2% es un tipo de interés nominal anual pagadero mensualmente que tienes que dividir entre 12 para obtener el tipo de interés mensual:
i12 = 0,02 / 12 = 0,00167
La mensualidad constante del préstamo se calcula:
a = 37.000 / [(1 - (1 + i12) ^ 240) / i12 ] = 187,1768
El total de lo que tienes que pagar por el préstamo es:
187,1768 * 240 = 44.922,44€
Nota: El tipo de interés fijo se refiere al porcentaje que se aplica al capital pendiente de amortizar cada año. Por tanto, no pagas la misma cuota por intereses todos los años, está se va reduciendo a medida que vas reduciendo la deuda pendiente.
Los gastos suman 900€ no 800€!!!
Faltaría el tanto % que se lleva el gobierno por el hecho de tener una vivienda y no ser de primera ocupación
Con 46000 euros aquí en Sant Cugat no te compras nada...
Tienes que cambiar de zona o bien ampliar tu capital 😉
Ese ejemplo está hecho con una vivienda real en Murcia en el momento que se grabó el vídeo
Y LOS IMPUESTOS? AHÍ ES UN IMPORTE MUY GRANDE DE SALIDAS, TE BAJA MUCHO EL CASHFLOW, SE CONSIDERA EN EL CÁLCULO? SINO, NO VEMOS BIEN LOS NÚMEROS
En el ejemplo, al tener 4000eur de beneficio al año, si se paga un 25% de impuestos, sea de IRPF o de impuesto de sociedades, entoences son 1000eur de impuestos, lo que te baja el cashflow 768€ y el ROE a un 8%. En USA lo bueno es que la hipoteca se pone como gasto, pero en España al meter los impuestos, se descuadran mucho los número no? En este caso, quedarían 768€ limpios al año, tras haber pagado impuestos e hipoteca, lo que sería muy ajustado, aunque por otra parte se está pagando el piso, aunque el cashflow limpio es muy bajo. ALGÚN COMENTARIO? Es el problema que yo observo en mis inversiones
Está bien el vídeo, pero no reflejas, en los gastos lo que tienes que tributar a Hacienda.
Las rentabilidades son siempre antes de impuestos pues depende de quién alquile o compre
Rentabilidad neta no, ya que de ese 8.7% hay que pagar impuestos por beneficio ¿¿no??
Las rentabilidades se calculan siempre antes de impuestos ya que dependiendo de quién compre pagará unos impuestos u otros y por tanto podría darse el caso de tener una vivienda 2 rentabilidades