老屋翻修的基礎工程到底做了些什麼？只做基礎工程的老透天翻新成果開箱
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- čas přidán 27. 04. 2023
- 本期影片：老屋翻修的基礎工程到底做了些什麼？透天翻新成果開箱
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老屋翻修是一項考驗規劃功力的任務，其中基礎工程更是至關重要的一環。
在進行翻修前，必須對老屋的基礎、樑柱結構進行初步評估和檢查，
以確定翻修的範圍和可能存在的風險。
基礎工程通常會包含以下內容：
結構補強、格局空間規劃再造、新設水電管線、新設化糞池、新設門窗、抓漏與防水處理、外牆拉皮、泥作工程、木作工程等等.....
根據業主家庭與使用需求做事前的規劃，工程期間用心監造與管理，
即可讓老屋換然一新延長使用年限。
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🛠弘A老屋裝修經驗知識分享🛠
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太感恩了，有大家的支持我們頻道內容就要做的更完整
很棒的老屋翻修，整理後真的煥然一新
我也覺得翻修之後很舒服
基礎工程6萬/坪，合理啊。
我自己統包自己家室內36坪，4房2衛，不動隔局下整個翻新，含5台空調及天花板系統櫃家具，SPC地板我選8mm，總共約7萬/坪。
主要是因為最重要的工種，水電及泥作是自己的好朋友，我才敢自己來，成果非常滿意。
即使是如此，這4個月來，我一休假就是必須去現場了解進度，所有工種從找廠商，了解，比價，安排施工，然後又擔心做不好...
有時是種折磨啊~
建議如果不是像我這樣耐的住煩，或是真的有認識朋友，而不是介紹的那種朋友，最好還是找專業誠信的公司來做。
哇，很厲害，有自己參與過就會增加經驗值，主要的工項真的就是水電與泥作，有認識的朋友協助安心許多
如果有新設天井費用上還要抓多少？
說的很實用又很棒的敘述!! 喜歡這一集的拍攝
感謝你的喜歡
很喜歡弘a講話很實際😆
哈哈，客氣了。不會講話的人通常會被這麼說🤣🤣什麼時候再來台中拍？
我很認同，有好的基礎工程比較重要。
確實是，不一定要美，但是一定要做好
講很細節...很實用概念...學到東西了..感恩
客氣了🤗
喜歡你們的裝修理念❤已訂閱
感謝訂閱🫡
敢明講費用就直接按讚+訂閱ㄌ，這年頭誠實的裝修公司難找
太感動了，記得順便幫我們訂閱
可惡，看完後也想動我的老透天厝，有直接講明費用讚 直接訂閱起來～
感謝訂閱✌️
對於老屋壁癌漏水 採光 電線問題真的讓人住的不舒服！我覺得翻修很重要而且價格實在
感謝張董事長的賞識
我去南部時, 很多老騎樓都有翻修, 所以高低不平, 對行人是很大的負擔, 反而降低了當初騎樓設計的效用
確實是，住家騎樓有時候會因為管線埋設墊高，每一戶這狀況不同就會有高低差
讚🎉🎉🎉🎉
🫡🫡
老宅翻新最痛苦的就是同樣是老宅的鄰居漏水問題😮💨😮💨😮💨
對啊，剛好是隔壁廁所的位置很頭痛
請問一下，影片中的牆壁有重新剃除粉刷和管路重拉？二樓地板有重新剃除還是原地板直接貼Spc？基礎工程有含清運費？
全戶管線都是新設的，地板完整的話都可以直貼Spc。垃圾清運都是工程的一部分
太晚看到影片了，廁所的設計真的有用心，我就沒有遇到好廠商。我的基礎工程錢花的超級冤。
有完成都是好事👍
首先看主要結構有沒有問題，該補強就補強，基本保持能不拆就不拆的原則，不在意美觀的話，室內全嵌入式都改明的(只要不拆就能省很多)，外牆直接拉鐵皮就好(還能防曬)，這樣價錢能壓的很低，反正沒錢有沒錢的作法
您真內行👍
請問外牆是刨墻敲磚（拆除）再噴塗仿石漆嗎？還是直接噴塗仿石漆?外牆拉皮部分費用如何算?
兩種工法都可以，磁磚完整可以不用拆除
好讚T_T最近買了人生第一間房 也是連棟透天
再住久一點可以考慮來翻新
可以喔
不是很了解翻修跟新建深一層的差異，請問：翻修是指結構只做表皮剔掉、非結構如隔間調整的意思嗎？如果連棟一條龍透天厝涉及鄰屋牆壁各4吋壁OR自己做到8吋壁、門面退縮、地基傾斜、樑柱等問題這屬新建？謝謝
翻修原則上來說是在舊的房子的架構下去重置格局與管線，新建則是舊房子的整體結構打掉重建。你提到的原則上是翻修
哇⋯建築構造跟我們家很像也3樓透天，壁癌、管線老舊、磁磚裂縫等等問題，讓我也好想做基礎工程，有給價錢就可以讓我心中有個底
希望對你有幫助
請教，老透天2、3樓各增建紅磚造浴廁，會不會有承載過重的疑慮呢？感謝您撥冗解說。
局部隔間使用紅磚是可以的
請問假設30年以上的透天，翻修的話單純結構補強，沒有全部打掉重蓋，未來在居住上會不會有什麼結構疑慮？畢竟很多老屋都是921地震以前的房子，若要翻新建議是全部打掉夷為平地重蓋好還是結構➕基礎工程重用即可？
這樣兩種工程單價會抓大概多少？
一個是基礎工程翻新
一個是夷為平地重蓋
翻修基礎工程約6-8萬，新建約12-15萬
@@Hung-A 那上面有個問題請問30幾年透天翻修拉皮結構補強，未來翻新後居住上會有什麼疑慮嗎？畢竟房子本身還是30年以上透天。
請問翻修基礎工程需要請政府許可?@@Hung-A
新建比較實在(銀行好貸款）
首先看主要結構有沒有問題，該補強就補強，基本保持能不拆就不拆的原則，不在意美觀的話，室內全嵌入式都改明的(只要不拆就能省很多)，外牆直接拉鐵皮就好(還能防曬)，這樣價錢能壓的很低，反正沒錢有沒錢的作法
那請問老屋翻修在連棟透天部分，可以加強與隔壁隔音效果嗎?? 因為有時隔壁連居的動靜都聽得到。
可以的，有需要加強隔音都可以
請問若二樓、三樓也做陽台，這樣算基礎工程嗎？（因為一樓騎樓的設計很棒，所以問問看二樓、三樓也後退，有陽台）大概需要多少錢？
若是要整棟翻修，基礎工程可以掌握在7-8萬/坪
請問45年三層老透天 樓梯在中前面 想改成三戶 一層一戶 請問費用怎麼抓 地坪約50多坪以前就蓋滿沒有空地 謝謝
若有機會做合法增建的話需要現場評估與建議。🫡
一樓有廁所很棒啊
嘿呀，傳統的透天都會設
請問把牆往內退縮會有支撐不足的危險嗎?
不會的，指是把隔局做小變動而以。
請問1F廁所掛在壁上白色箱體是什麼設備? 風機嗎?
對啊，壁掛的排風扇
真是利害，"黑心都更2"作者說:
第43講
「6％」的誘惑
有一家建設公司，主打的就是「委建」，號稱是6％，住戶還可以有ABC三種選項，這是什麼概念呢？我還聽說，就在我三重家的隔壁幾條街，真想去問看看是怎麼一回事，重點是目前已接近完工，算是蠻可靠的一家廠商。
看到6％時，想參與都更的業主，必須思考幾個課題，分別是：
1. 有沒有可能不要付任何％。
2. 6％的付法給全案管理5％的支付有何不同。
3. 6％的母數是誰，委建的分母應該是營造費用。
4. 5％的母數，在資產管理公司用的是總銷金額，應該是營造費用的三倍。
5. 需不需要用建經公司來取代建設公司的服務。
6. 營建公司是否是既出資金又出技術。
7. 到底是誰主導，自主更新會、建設公司、建經公司、資產管理公司、一案整合都更公司、或者是正統都更公司？
8. 到底是預算制，還是結算制。
9. 到底是都更，還是危老。
10. 都更整合公司，到底是領現金，還是領坪數，還是ABC都可以，重點是何時給錢。
11. 建設公司、營造公司或者是資產管理公司。
我覺得這要兩兩相比，才可以得到比較結果，舉例來說，如果真的是自主更新會，也就是有都更顧問輔導的建案，就不會有這個5％的全案管理費，也可以說是，自主更新會自己發包，決定營建廠商，就跟蘆洲民義段的劉有祺理事長所言，至於都更顧問與都更公司服務的費用計算，就不是用比例數字，也不會有嚇死人的總銷金額，甚至可以尋求政府補助，聽說他們就申請了499萬補助。
如果用于導演的例子來看，四戶自主更新與其他數十戶合建分屋的地主，一起參與都更的例子來看，四戶除了聘請私人都更顧問以外，也沒有這一筆6％建商管理費，一切金額都在權利變換變換中載明，也就是共同費用負擔裏面。
接著我們來講「委建」的好處，對住戶來說，少了「合建五五分」的「分屋比例給建商」的部分，可以確定的是「我的坪數」應該可以「多出一倍」，至於費用就是「6％」加上「選回總坪數」的「每坪施工費用」。
假設我是40坪的四分之一，容積300％，依照公式：
土地持分坪數×法定容積率×(1+獎勵容積) ×銷售坪係數×分配比率
10 坪數 × 300％ × (1+0.5) × 1.6 × 52％=37.44坪
如果是「委建」的話：
10 坪數×300％×(1+0.5) ×1.6=72坪
假設是兩間36坪的話，我的成本是：
72×21(萬/坪) ×1.06 = 1602萬。
假如我賣掉一間的話，80萬 × 36坪 = 2880萬，也就是說：
我多出來1278萬，還有一間36坪的新房子(電梯大樓)。
如果我不願意短期賤賣的話，
2880萬的新屋子可以貸款8成，以2304萬足以支付1602萬元的營建工程費，還有702萬可以支付好幾十年的利息。
重點是我有兩間新房子，一間有貸款，一間沒有貸款，而有貸款的哪一間還可以賺租金，身上還有702萬可以支付幾十年的利息，請問您覺得這樣子不好嗎？不香嗎？
重點是，我現在的舊房子的價值，可能只有600多萬，了不起800萬，而四樓的老公寓(貸款的成數更低，只有6成)，不要說我家老人爬不動，我也快到了爬不動的年齡了，所以我想要在都市更新後，把兩間新屋都賣掉，拿著5760萬，對了還要扣調工程費加6％的1602萬，剩下4158萬，如果以定存1.5％的利息來算，每一年有62.17萬可以花，這還不用動用到「本金」，請問各位讀者，有哪幾個每一年的年薪可以超過62萬，我可以確定的是保全員沒有，外送員應該也沒有。
如果在台灣62萬元每年都不夠花，那我就搬到泰國去住，我想一定可以吃飽喝足，充分享樂，且過著無憂無慮的生活。
慶幸的是，我剛好有兩間，一間在新北市，另外一間條件更好，在台北是雙子星的旁邊附近，兩間都在大馬路旁邊，兩間都有建商來談「委建」，所以我現在就在想像「每一年有120萬定存利息過日子」的生活。
如果可能的話，就把兩個4158萬的接近一億的錢，拿來環遊世界，跟我家的那一個老婆(結婚30多年)，一起過上幸福快樂的日子。(以前工作太忙，沒有什麼時間可以寵她，有一點點對不起她。)
這時候，有讀者問我說，萬一你倆把這一億元花光了(很難花得完的，好嗎？身體也會受不了，已習慣粗茶淡飯)，怎麼辦呢？好在我們家一直有倆口子在努力賺錢，不僅我在雙北市有兩間中古公寓，我老婆名下也有兩間中古公寓，巧的是，也都在雙北市，這就是我年輕時，積極研究都市更新的主要原因。
我跟我老婆買的公寓，都是「短期內能夠都更的公寓」，我不買「臨六米巷道以下」的中古公寓，也不買「都更孤島」(被玩死了的鳥籠基地)，不買「價錢太高沒有商效」的「一樓店面」(1/4土地持分)，如今真的是如願以償了。
這時候，突然有一個讀者寫信過來問我，「利息」怎麼辦？(算「大帳」不要算「小帳」。)
這可把我氣死了，假設我借1602萬三年來作「委建」，假設我的利息是2％的話，每一年的利息費用就是32萬，三年就是96萬，如果可以花掉96萬的利息，把我的其中一間老舊公寓，從600萬變成4158萬，請問，如果你是我，你會不做嗎？
在這個時間點，我老婆也講話了，她說一年的利息是16萬，三年的利息是48萬，本來讀者還以為是我老婆的數學不好，沒想到我老婆說，她的台北市的中古屋(也有辦法借到1602，新北中古屋可就不行了)，10年的房屋貸款利率才只有一點多，用1％比較好算，誰會傻到跟銀行借2點多的「全額都更推動貸款資金」？
這時候，我的女兒插話說，雙北市市政府對「都更貸款利息」有「補貼政策」，但可能要上網查一查，這讓我想到兒女的財商要「做得早」，原來她也偷偷地看他老爸的書，「黑心都更2」這本有趣的好書。
好一本黑新都更👍
請問弘哥如果要改善隔壁隔音是不是會影響室內空間，而且費用不便宜？
建議可以設一些隔音材就可以解決
請問把1樓大門牆打掉
換一個 h鋼的框架支撐
讓車可接龍方式停二台
這方式可以嗎
這樣的做法一樓客廳都空間就必須要犧牲
@@Hung-A 是的 類似新加坡式停車方式
請問老透天翻修冷水管有必要打掉換新管嗎？
管線建議都做新的
一般，期待下回
👌👌
請問三樓最後面廁所的空間最後改成什麼了呢？
我們把這個空間規劃為洗衣間
樓梯改中間，房間會更通風
請問樓梯好改嗎？費用會高嗎？
改樓梯我們也會根據空間配置給予建議。
想問40年以上的老屋大概整理下來平均都是一坪六萬嗎？另外如果要找你們評估，你們大概的區域會在哪裡呢😊
金額要看您的屋況與使用需求決定，我們公司在中部
請問原本老屋只有兩層(地坪約23,管線、水電、防水等等皆須更新)，並且要增建至3層。
1.這樣算翻修還是新建？費用大約多少
增建建議還是要合法才好，不然很容易被報拆。
樓梯感覺蠻有質感....可以請問是怎麼做的嗎？250有包含樓梯在裡面？
有喔，只有扶手沒有更換
辛苦是人人 7:18 收到。
透天最麻煩就是漏水，跟大樓看的角度差太多，透天大可以買軟裝放，大樓就真的需要裝潢收納空間
是的，透天的好處就是空間
現在行情價就是這麼高了嗎？還是有受到物料上漲的影響呢？一直都有想把家裡的房子翻新的想法，只是看到價格讓我卻步了😅
雞蛋一斤30都漲到90了🤣。營建成本從10萬漲到19萬，真的回不去了🫢
後悔沒有早點做
真的!感覺再怎麼努力存錢都趕不上物價上漲的速度😅
沒有啦，現在雞蛋一斤掉回55了
我也想把老透天整理，只是老透天有個共通的毛病就是隔音不好，隔壁乒乒碰碰的都會傳過來
@@Hung-A 雞蛋下跌囉
老屋耐震結構有辦法補強嗎?
可以補強👌
有做南部嗎，謝謝
我們都承接中部地區
請問一下像這種連棟透天裝修是否需要申請裝修許可？我看大樓除粉刷等大部份都要，但寫透天因為都是自己沒有影響結構問題可不用，可連棟式不是還有2面牆與左右鄰居相連共用🤔
透天若有以下變動，是需要申請的：
1領有執照之供公眾使用之建築物，比如電影院、餐廳。
2同棟建築每層所有權人不同。
3裝修內容含新增廁所或浴室，導致格局有所變更。
4新增兩間（含）以上之居室，導致分間牆、格局會有所變更。
5天花板裝修、變更入口防火門、防火區劃變更等。
一樓廁所內降低板塊没有拍照顯示，很好奇
想像一下就是進廁所地板下降約5-6公分的樣式
請問騎樓做斜坡可以嗎
可以的
請問250萬有包含設鷹架，刨墻敲磚（拆除）嗎？
嗯嗯，整體統包
請問台南有做嗎？
我們僅承攬中部案件，真是拍謝
請問這個面寬是多少呀～ 感覺不太大？
大約4米
老家也是連棟透天正想要翻修 請問可以先請你們來現場評估看看總體費用大約要多少嗎?來現場估價需要額外收取費用嗎?
可以的 ，在私訊我們協助
原來只有基礎工程費用也要這麼高喔!
請問把衛浴新增到中間會很麻煩嗎
翻修都是基礎工程比例最高，衛浴可以新設沒問題
請問有接台中海線的案子嗎
有喔，過年後海線有14個案件要進場🤨
請問：花了多少錢呢？
仔細看影片末段有提到喔
想了解費用
影片末段有提到喔
我家的化糞池就是基礎工程失敗
由於沒有按照一般工法施工1年要抽一次
不知道哪邊來的兩光工程...化糞池沒有管子
只在水泥上鑿一個裂縫
無言
真假？這樣會瘋掉
很誇張欸😨
最怕遇到這種兩光師傅，偏偏這種超級多
好奇水路，配線
有機會可以來拍攝給大家看
請問桃園區有接嗎
我們在中部，目前外縣市沒有承接
結構能再撐40年嗎 @@?
不是說水泥使用期限才60年
理論上的使用年限，事實上國外沒有地震很多老屋都是百年歷史
請問這個費用有含外牆防水及拉皮嗎？
通常會含外牆
苗栗後龍可以接案嗎？
苗栗我們沒有承接，真是拍謝
想知道老屋這樣40年翻新，有辦法再撐過一次921等級的地震嗎？
大地震來的話有時候連新屋很難確保🫢
想了解
可以的
可以的
請問有接高雄鳳山的案子嗎？
我們目前只有承攬中部的案件
騎樓不是不能停車??
正確，騎樓不能停車。這個物件退縮的室內的空間不屬於騎樓。您看一下隔壁就知道這個區域沒有騎樓的規範
化糞池位置不優 那是退縮空間 奇葩建設
這個案件沒有騎樓，也不是您提到的退縮空間，在房屋的範圍裡面施作化糞池是ok的
影片調色的紅色484拉過頭啦??嘴唇跟手指有點怪
我們影片後製不會不特別拉顏色，是我們拍攝的時候會固定白平衡，有時候白平衡沒有校正就會讓顏色有誤，拍謝啦🤤
Z
😙
請問有接台南嗎？
我們都在台中，真拍謝
新建的一坪12萬，翻修要6萬？
跪求介紹12萬的營造，我們目前一棟9層樓新建案急需🙏