Prečo nehnuteľnosti? Koľko dverí je dosť na FIRE? Investuj do BYTOV s Romanom Kružliakom
Vložit
- čas přidán 18. 10. 2023
- #nehnutelnosti #hypoteka #kruzliak #romankruzliak #peniaze #urok #inflacia #investovanie #najom #prenajom #byt #dom #roe #dlh #zpdz #zlepeniaze #buffett #munger #kiyosaki
Prečo investovať do nehnuteľností? Koľko nehnuteľností stačí na pasívny príjem a koľko rokov to bude trvať? Kedy začať? Je dôležité sledovať makro-cyklus? Prieberčivý nákup? Praktické otázky ohľadom investovania do rezidenčných nehnuteľností so skúseným investorom Romanom Kružliakom.
Tu je stránka Romana Kružliaka
www.romankruzliak.sk/
/ romankruzliak
Roman Kružliak podporil vznik tohoto podcastu.
Tu je môj newsletter #zpdz :
www.jurajkarpis.com/category/...
Tu nájdete knihu "Almanach Navala Ravikanta":
www.jurajkarpis.com/knihy/
Ako audio nájdete podcast tu:
anchor.fm/juraj-karpis
alebo na všetkých ostatných obľúbených podcastových platformách.
Podcast sme nahrávali v
www.podcaster.sk
Music: 4bstr4ck3r_Soundboy
Super panko a sikovny len tak dalej..s vela komentarov sa da vycitat ze asi to daleko nedosiahnete..
V krajine s najvyšším percentom bývania vo vlastnom, kde časť mladých odchádza na západ, pribúda dôchodcov a ubudá ľudí v produktívnom veku +výsledky volieb, v takej krajine investovať z dlhodobého hľadiska do nehnuteľností? Asi by som skôr veril investovaniu do akcíí firiem vyspelých krajín.
Tomáš ,veď Slováci nemajú peniaze pomaly ani na poriadnu stravu,vy sa furt tvárite ,že je tu hojno.Hojno majú ti ,čo nakradli ,robili podvody a istili si aj 3 pokolenia po sebe.😅😅😅
A nech nikoho netrápi ,že Slováci žijú ,bývajú vo vlastnom ,😅
Čítal som pár komentárov, dosť ma to znepokojilo a naozaj nerozumiem, keď niekto hejtuje tých "bohatých", ktorým sa to podarilo a aby mali progresívne danenie a pod.. Ja mám momentálne 21, Študujem na UK v Bratislave a po večeroch pracujem v Rakúsku. A áno, aj ja som si kúpil investičný byt na hypo, ktorý prenajímam a ja radšej bývam v horších podmienkach, kde si prenajímam jednu izbu. Dá sa to, nehovorím, že je to jednoduché, ale keď človek chce, tak to ide. A tiež by som mal platiť vyššiu daň? Tiež som ten zlý? čo berie nehnuteľnosti mladým?
+ pána Kružliaka vnímam ako vzor a som rád, že s ním Juraj (nakoľko pozerám každé jeho video) natočil video.
Tym co zavidia bohatym a praju im vyssie dane sa to vrati. Tie dane sa nakoniec zvysia im a ceny narastu pre nich :D
Dakujem velmi pekne za Vas pohlad
👍👍😊
progresivne danenie z prace je katastrofa. ked uz tak danit by sa mal progresivne celkovy majetok, ale danit pracu progresivne je najlepsi sposob ako vyprodukovat sprosty a lenivy narod.
@@adamm450Zdanenie majetku tiez nefunguje a uskodi najviac beznym ludom
Ďakujem za ďalšie super video. Otázka moja znie, viete napísať plán ako na to alebo odporučiť knihu s opisom? Ďakujem veľmi pekne
Tiež som hľadal a precital množstvo literatúry a musím vás sklamať. Kniha ktorá by také niečo opísala neexistuje. Samozrejme je tu Kyosaki a podobní autori ale oni nepopisujú žiadny plán skôr ukazujú hrubú šablónu na základe ktorej sa každý môže inspirovať a aj tato šablóna je skôr o americkom trhu ako o tom našom. Ak by však pán Kružliak alebo aj hocikto iný urobil podrobný plán ako na to tento plán by platil iba do najbližšej zmeny zákonov alebo nariadení centrálnej banky. S každou legislatívnou zmenou by sa ten plán musel meniť.
Ja osobne som pre kolegov v práci alebo aj pre priateľov a rodinu takýto plán urobil. Boli v ňom podrobne opísane kroky ktoré by som urobil ja sám ak by som mal začať napríklad dnes. Bohužiaľ nikto z nich neurobil ani ten úplne prvý krok.
Časom som zistil že ľudia majú strach z toho že by mohli uspieť a rovnako z toho ako sa na nich bude pozerať okolie a verte závistlivých neprajníkov je viac ako si myslite. Tu v mnohých komentároch je to aj vidno. A preto radšej nikto neurobí ani ten prvý krok a radšej si nastaví budík na 4:45 a vstane ráno do prace.
@@palucmrisatai ďakujem odpoveď, ktorá má nechala zvedavého. Ako by som sa k tomu popisu mohol dostať? Rád by som si to precital. Vďaka
@@hori666666 Skôr ako s niečím začnete musíte si zodpovedať sám pre seba niekoľko otázok. Tie otázky časom určite prídu a je lepšie mat plán ako budete postupovať keď k tomu príde.
Ako prvé je nutne si uvedomiť že nehnuteľnosti sú na mnoho rokov ak je váš horizont menej ako 7 rokov ani s tým nezačínajte. Mnoho ľudí priam desí predstava že majú v banke dlh a jednoducho to psychicky nedajú. Dokážete vy žít s tým že dlhujete banke 400k a pod 200k to najbližších 20 rokov nebude?
Ste zručný človek ktorý dôkaze opraviť nejakú poruchu alebo pripevniť luster ci vymeniť vstavanú rúru v kuchynskej linke ? Mimochodom porucha s ktorou sa najčastejšie stretávam je pokazený záchod. Stalo sa mi to na každom byte a sám som prekvapený koľko rôznych možnosti poruchy ma obyčajný záchod.
Najčastejšie si byty prenajímajú ženy rôznych vekových skupín a málokedy si dôkazu niečo opraviť samé.
Mali by ste vedieť ako budete reagovať na ponuku že namiesto peňazí vám nájomníčka ponúkne telesné aktivity ako splátku nájomného. Nikto z investorov o tom veľmi nehovorí ale stáva sa to dosť často. Ja už pri podpise zmluvy vopred nájomníkov upozorňujem že sa platí výhradne peniazmi a ničím iným. S odstupom času tak trochu ľutujem že som jednu možnosť nevyužil nájomnícka mala 22 rokov a bola to fakt pekná baba.
Buďte pripravený na to že nájomníci sú mnoho krát novy v cudzom meste a vy budete jeden z mala ľudí ktorého poznajú a mnohí vám budú chcieť vyrozprávať svoj príbeh. Najčastejšie dôchodcovia. Nebuďte s nimi kamarát ja som tu chybu urobil a potom ma otravovali s nezmyslami. Chceli pomôcť so sťahovaním , mal som byt krstný otec pri birmovke, pozývali ma na oslavy narodenín a jedna pani mi vedela v noci volať lebo mala takže srdce na cely svet ktorý k nej bol nespravodlivý a potrebovala to niekomu povedať a ja som bol jediný človek ktorý sa k nej v jej živote správal slušne. Nič s toho nerobte!!! Je to iba obchodný vzťah a ak ste typ človeka ktorý sa s ľuďmi spriatelí ľahko budete to mat takže.
Buďte pripravený na to že niekedy budete musieť niekoho vyhodiť na ulicu a určite do toho budú zatiahnuté aj deti.
Náš právny systém na takúto možnosť takmer vôbec nepamätá a ak sa niekoho aj opýtate na to ako sa to robí v tomto prípade, vždy budete mat podobnú vyhýbavú odpoveď o tom že vždy je dobre postupovať zákonne alebo to ukončiť vzájomnou dohodou. Na rovinu vám píšem že sa to stáva veľmi malo a mne osobne sa to za 10 rokov a cca 20 nájomníkov stalo 2 krát. Nebude to ľahké a preto si uvedomte že keď sa vám to stane budete pravdepodobne musieť urobiť kompromisy so svojim vlastným svedomím. Jeden môj príklad bola rodina ktorá u mňa bývala dva roky a po týchto rokoch im zachutil pervitín. Peniaze samozrejme šli prioritne dílerovi a nie na nájomne. Samozrejme že o žiadnej dohode nechceli ani počuť. V tej rodine bolo 7 ročné dievčatko a nebol to pekný pohlaď ako plače pred vchodom v papučkách a vonku jej prší na hračky. Moja čista strata na tom bola 1500 eur. Ak naozaj chcete ísť do toho tak tieto alebo podobne situácie sa vám určite skôr či neskôr stanu a je lepšie vedieť vopred či ste ten typ človeka ktorý to zvládne.
dava to zmysel ale 4% zisk nie je nic extra. treba len dufat ze cena nehnutelnosti bude rast rychlejsia ako inflacia, inak by som to radsej supol do SAP500 ...
To mate úplnú pravdu problém je že pri SAP500 nie je tak jednoduché pre obyčajného človeka využiť pákový efekt ktorý dáva hypotéka. A ak by ta možnosť aj bola v prípade poklesu cien nehnuteľnosti sa nič nedeje a platíte dohodnutú sumu ale ak by sa na páku kupoval index v čase poklesu hodnoty by banka žiadala navýšiť kolaterál alebo by pozíciu uzavrela so značnou stratou.
Dobrý deň, mňa by zaujímalo akým spôsobom spravuje nehnuteľnosti a ich prenájom (inzercia, zmluvy, zmena nájomníkov, opravy a údržby,..). Využíva na to externú firmu, on sám, rodina, atď?
Dobry den prajem. Pouzivam na to malicky support team
tak vsetko sa da, ked mas na to talent a bavi Ta to, potom sa vies vymakat. mna osobne by drblo z tolko nehnutelnosti. mam dost sa starat o svoje. myslim si, ze potrebujes ludi, ked sa staras o viac ako 10 nehnutelnosti
Dobry team, je vzdy uzitocny :) Dakujem za podporu
Dobrý den. Budete se někdy věnovat i komerčními nemovitostmi? Děkuji.
Dobry den prajem, za mna prosim nie. Venujem sa prenajmu rezidencnych nehnutelnosti, takze skusenosti s komercnymi nehnutelnostami nemam
Financny hygienik - super, nech sa dari . 😀👍
Mna by zaujimalo ci pan Roman ma aj nejake plany pre negativne scenare. Vsimol som si v diskusii, ze vela ludi to uz nacrtlo, ale pravda je taka, ze pokusy o progresivne zdanenie sa kde tu uz objavuju aj v predvolebnych programoch a inych hrach s kockami ;) Neviem si v takom pripade predstavit tu likviditu pri 50+ bytoch vo vlastnictve.
Lol dobry uvodnik!
3 bytyv Žiline pod 100 000 mu generujú v čistom po zdanení a nákladoch 1400€? Tak to kukam. Som zo Žiliny, prenajímam tam 1-izbák (dnes cena cca 100-110 000) a po zaplatení energii a dane mam cca 200eur v čistom. Teda, mne to nejak nesedí, resp tomu nerozumiem…
Kazdy pocita len prijmy a kapitalovy vynos z nehnutelnosti ale nikto nepocita naklady, stratu casu
Aktualna situacia na najomnom trhu v Ziline dovoluje generovat na 1-izbovom byte v dobrom stave ciste Najomne 450 EUR. Po zaplateni dane z prijmu a OPEX-ov za 3 ks bytov ostane cca 1.000 EUR/mesiac/netto. Chcel som poukazat nato, ze pri dosiahnuti takeho to stadia vie vlastnik opustit pracovny pomer a ostava mu na zivot suma, ktore je priblizne priemernou mzdou netto v narodnom hospodarstve
@@romankruzliak7756 Dava to zmysel, ale s 300 000 eurami je pre mna lahsie kupit etfko na SP500 alebo etf na americke nehnutelnosti-US reits s akumulovanou dividendou a s nulovymi danami bez rizika dlhu a straty casu mam rocne 10% teda 30000. Navyse mam diverzifikovane portfolio a skutocne pasivny prijem. Nehnutelnosti mi pridu viac ako podnikanie a nie ako investicia-casovo narocnejsie
@@armanidesigner snazil som sa v priklade nacrtnut, ako 300.000 EUR vytvorit formou kupy a prenajmu nehnutelnosti pouzivanim paky cuzich zdrojov. Ako investor zvazi pri vycuvani z paky je uz na nom
@@romankruzliak7756 Ano, len vela ludi nechape rizika vyuzivania dlhu a vidi len vyhody
"hlavný finančný hygienik" zomieram... :-))
Ani nahodou nedostanes 4% v cistom z prenajmu nehnutelnosti
Celkom by ma zaujimalo porovnanie Apartamny v rekreacnych oblastiach vs Byty.
Porovnat to z vlastnej skusenosti neviem. Jednu vec viem urcite. Som zamerany ako investor na zakladnu potrebu cloveku. Na byvanie. Rekreacne nehnutelnosti mi pridu ako luxusny statok a v case medvedieho cyklu moze byt ich vyuzitie narocne. Oproti tomu predpokladam, ze v case konjunktury moze byt vykonnost vyssia ako pri bytovcyh jednotkach
kedysi to bola zaujimava moznost pre investovanie aj som to vyuzil, dnes uz by som nekupoval, ceny vystrelili do nebies. Zaujimave je to jedine z pohladu developera. Ja mam v deluxe apartmane obsadenost jul,august a trochu september a potom januar, feb, kednsu prazdniny najma a da sa lyzovat. Ak nie su podmienky na lyzovanie je to horsie. Medzisezony ostavaju casto prazdne aj napriek intenzivnemu marketingu a vyhodnym cenovym balickom. Bral som to ale aj ako svoju hracku lebo Zapadne Tatry mam rad a tak mam 2v1, dalsi benefit je ze cena mojho apartmanu za posledne 3r vyrazne stupla, takze all-in-all oplatilo sa. Ale cakat z toho lepsiu rentu ako z bytu v Ba len tam kde je intenzivna sezona ako napr. Liptov ci Vys. Tatry, tam to stale ide a ludia tieto lokality preferuju. My sme uz na Orave, cize trochu mimo mainstream, ale bola to nasa preferencia.
Asi som to nepochopil, ale pre 300k potrebujem uver 240k (20% vlastne zdroje), co predstavuje pri dnesnych 4,5% splatku 1200eur/mesiac, plus energie(dajme tomu 150e na mesiac x 3 byty) 450e, plus ta spominana renta 1000e, plus opex na urovni 1% ceny nehnutelnosti rocne(250e mesacne). Spolu to vychadza na 2900e spolu alebo 970e najom za jeden takyto byt. To mi pride vysoke najomne a urcite mi tu chybaju este ine naklady, nehovoriac o vlastom kapitale 60k. Uvazujem spravne?
Presne takto to robí drvivá väčšina ľudí. Pán je však profi investor ktorý na 99 nehnuteľnosti zo 100 povie nie. Vyjednáva , ponuka rýchle vyplatenie s časovým obmedzením (prosim nechapte mňa zle, tvrdím že profesionálne vyjednáva nie vyjeb*va!). Na základe dobre vyjednanej ceny postupne nadobúda nehnuteľnosti ktorých cena sa zvyšuje a vie tak vyuziť zvyškovu hodnotou nehnuteľnosti na ďalší úver. Postupne sa to nabaľuje. Trvá to dlho a treba to robiť poriadne a mať podložené číslami, neskakat do toho po hlave. Preto pán robí konzultácie ktoré sa môžu zdať drahé ale ušetria v konečnom dôsledku pri napr spomínaných 300k veľké prachy a hlavne čas a správnu prácu s bonitou. Veľa ľudí si naberie hypo na max a zasekne sa na dvoch bytoch a nevie čo potom ďalej, ako nabrať ďalšie a ďalšie bytové jednotky.
@@danielbena3018 profesionalitu urcite nespochybnujem, iba mi z toho celeho asi nieco unika, pretoze dany priklad mi skor pripomina predaj hrncov. Znie to super ale niekde je hacik. Kedze sa tym zivi uz 18 rokov tak asi moja optika nie je spravna 😁
V uvedenom modelovom priklade ciste Najomne pokryje splatku uveru a opexy. V splatke uveru je pokryta istina aj urok. V uvedenej modelovej situacii sa snazim naznacit, ze postupnym budovanim kmena tymto sposobom sa vieme dostat do cca 7-10 rokov k 3 bytovym jednotkam a splatenym zavazkom voci banke. Toto by nam mohlo dovolit nahradit priemernu mzdu a vymanit sa z pracovneho cyklu, v pripade ze je to nasou prioritou a postacuje nam priemerna mzda
@@Smoukycorey Háčik je v tom že používate veľmi jednoduchú matematiku a preto vám to nevychádza. Prirovnal by som to k prvákovi ktorý sa už síce naučil počítať ale pozná iba znamienka plus a mínus. Až v druhej triede zisti že existuje aj násobilka a s tou už sa da vypočítať zložitejší problém. Pán Kružliak tu hovorí v číslach ktoré dávajú zmysel pre ľudí ktorí počítajú na vyššej úrovni stredoškolskej matematiky zatiaľ čo váš príklad je počítaný iba s matematikou prvej triedy.
@@palucmrisatai netusil som, ze prenajimat byty je komplikovanejsie ako dostat raketu do vesmiru. Pokial viem tak by mal byt naklad nizsi ako prijem aby som mal zisk a na to staci aj zakladna skola. Vy asi ovladate matematiku vysokej skoly zivota a preto vam to dava zmisel.
Môj výnos je 4100 euro v čistom rocne 1 izbový novy byt. Nie je to veľa. Ale už po 2 rokoch mi hodnota stúpla až 9000 až 15 000 eura navyše za nehnuteľnosť...
23:25 vidno ako nesuhlasi pan Karpis hahah
50bytov znamena 50x starosti nielen s tymi bytmi ale hlavne najomnikmi. Môže to fungovat ale za cenu značnej námahy. Tiez by bola dobra otazka, ci je to udrzatelne pri zmene urokov na hypotekach ako vidime prave v tejto dobe
Investor vždy musí nastaviť financie tak aby prežil aj pri zvýšení úrokov. Treba si však uvedomiť že realitný investor vždy fixuje na 5-7 rokov za rozumnú sadzbu. Vďaka tomu je možné potom pri ďalšom predĺžení fixácie úmerne dvihnúť nájom. Súhlasím s vami, že investovanie do prenajímania nie je pasívny príjem, ale podnikanie ktoré ma svoje operatívne starosti. Zo skusenosti sú to ale viac menej len drobnosti.
Súhlas, nie je to vôbec také jednoduché ako sa zdá, už pri 3 bytoch to vyžaduje kopec námahy (zohnať správnych nájomcov, riešiť ich požiadavky, optimalizácia nákladov pri údržbe - aby to nejak vychádzalo, kalkulácie vychádzajú aspoň trošku do plusu na páku iba vo veľkých mestách /BA, KE.../ - OC / splátky / nájom; dane, riziká... a cca každý rok až dva pri zmene nájomcov ten istý kolotoč na každom byte odznova. Pri 7 bytoch už ocení človek aj nejakého spoľahlivého zamestnanca, čo je ďalšia komplikácia - vybrať správneho, dôverovať, kontrolovať, venovať sa mu (vychovať, naučiť...) a keď odíde, tak kolotoč odznova :-D Určite to nie je pasívny príjem ale je to biznis ako každý iný a určite nie jednoduchý...
Radsej Sp500 alebo VWCE bez dlhu s vyssim vynosom dlhidobo a hlavne bez starosti
Pod 10rokov sa nefixuje :)
@@josebalvin899a co tak mat byty, dom aj dividendy aj sap500? 😀😀😀😀😀
Som vonku 18r. Podarilio sa mi splatiť z vlastných zdrojov 2 byty za ten čas. Teraz platím dom tu v UK, ale, že by som stíhal mať 50 bytových jednotiek, na to treba mať naozaj kamoša v plnke!
Áno to mate pravdu. Každý mame tohto kamoša v plnke a vola sa banka.
Dobry den, mohol by mi niekto vysvetlit matematiku za tym ako spravit 5-7 nehnutelnosti za 7-10 rokov a potom 2-4 predat aby mi ostali 3 ? Len tak narychlo..
1.) Nech pocitam ako pocitam, ale 5-7 dvojizbovych bytov v BA je 1-1,4miliona v dobe ked banky davaju max 350k hypoteku ? Ako teda financujete zvysok ? Dotujete 10k mesacne z inych prijmov ?
2.) 7 dvojizbakov v BA aj keby som ich kupil na supu, nemal opex a neplatil dane vygeneruje max 3.5k mesacne = 42k rocne. Co su stale len 2 byty za 7-10rokov + plati bod 1)
Cize ako je toto cele myslene ? Co mi unika ?
Dobrý deň.
Ak to nevadí skúsil by som to vysvetliť ja.
Som tiež realitný investor a som úplne modelovým príkladom toho čo pán Kružliak popisuje. V tom videu ako keby presne opísal môj príbeh.
Základom všetkého je odosobniť sa od toho že je to byt a brať to iba ako prostriedok a nemať k nemu žiadnu citovú väzbu.
Ja ako realitný investor kupujem vždy tie najhoršie byty na trhu. To znamená pôvodný stav, štvrte poschodie bez výťahu a podobne. Rozdiel v nájomnom je minimálny ale rozdiel v kúpnej cene je značný. Kúpiť byt za investičnú cenu nie je ľahké ale da sa to. To čo ste vy popísali v bode 1 je cena priemerných bytov z inzercie, takých do ktorých by ste sa aj vy sám nasťahovali a to je z môjho hľadiska nesprávne. Vy musíte hľadať taký byt ktorý je priam strašný v hroznej lokalite kde by ste nikdy nechceli bývať. A ak chcete urobiť to čo v tom videu opisuje asi by ste mali zabudnúť na BA a vydať sa inde. Ja tiež investujem v Žilinskom kraji kde mam 7 bytov a aj tu už sa také byty minuli. Ja som začal pred 10 rokmi a vtedy sa to dalo veľmi ľahko. Tieto byty musíte hľadať v mestách ako je Levoča, Michalovce alebo Snina.
V bode 2 takisto uvažujete nesprávne s tým že by ste ich kúpili naraz. Ak ste obyčajný pracujúci človek bez značnej zásoby hotovosti bola by to chyba. Ak totiž byt prenajmete po roku platenia nájomného vám financujúca banka uznáva 50 až 70% celkového nájomného ako váš prijem. Ak je nájomne napríklad 1000 eur tak vám banka k vášmu príjmu zo zamestnania pripočíta ďalších 500 až 700 euro ako keby ste ich mali na výplatu. Podotýkam z celkového nájomného aj s toho čo platia za energie čiže nie len z toho čo vám zostane v čistom. Toto vám značne zvyšuje možnosti ďalšieho úveru a ďalšej expanzie.
Ja osobne kupujem byty na základe svojho vlastného vzorca na ktorý som prišiel svojimi skúsenosťami.
Vždy sa pozerám na to koľko dostanem za ten byt nájomne v čistom bez energii a tuto sumu vynásobím číslom 200.
Príklad: Prídem na obhliadku zhodnotím že môžem dostať maximálne nájomne bez energii 350 eur tak cenu vyrátam 350x200. Tento byt ma vtedy pre mňa cenu 70 000 eur a viac zaň nedám aj keby sa mal svet zrútiť.
Takto si ja osobne vypočítam reálnu cenu bytu a vtedy bude ten byt pre mňa investičným a všetko čo je navyše sú stratene peniaze.
Nie som veľmi dobrý vo vysvetľovaní tak dúfam že to bolo zrozumiteľne a dostatočne som to vysvetlil.
@@palucmrisatai Dobry den, no dakujem v prvom rade za vysvetlenie, ale stale mi to len potvrzduje, ze matematicky to nedava zmysel. Aj keby som pre uplne zjednodusenie kupil hned 7 bytov v Snine za 490k (cize 350k banka + 140k vlastny cash) a ak asbtrahujem od toho ze platim dane, opravy, plat, naklady na cesty, atd, atd tak za 7 rokov mam sice teoreticky splatene tri byty, ale toto je velmi zjednodusene a v realite to skor vidim tak ze by to boli ledva 2 a toto mi uz vobec nevytvara nejaky lakavy business case. Mozno toto cele platilo, ked za poslednych 5 rokov ked byty zdvojnasobili svoju cenu, a dalo sa na tom poriadne nabalit, ale inak za mna nie.. :)
@@tmp999 Áno je pravda že tie najlepšie časy na kúpu investičných bytov sú už pravdepodobne za nami. Pravdou je tiež ale aj to že za malo prace je takto možne nadobudnúť slušnú hodnotu ktorú vlastne sprostredkovane vytvoríte samotným kapitálom a nie závislou pracou. Ono je v tom množstvo malých detailov ktoré by boli na veľmi dlhu odpoveď. V týchto detailoch je aj vysvetlenie toho prečo váš zjednodušený výpočet tých 7 bytov v Snine je nesprávny. Nie som veľmi dobrý v tom ako veci vysvetliť tak snáď sa presnejších postupov ako sa to robí dotknú v ďalších videách v tomto seriáli a vysvetlia to lepšie ako ja.
@@palucmrisatai Zdravím. Keď sa môžem opýtať ako ste prišli na tu sumu s ktorou násobíte nájomne bez energii?
Zdravim. Odkiaľ mate to info ze banky davaju max 350 tisic hypo? Pokiaľ viem tak plati max 8 nasobok mesacnej cistej mzdy resp. (vyska vsetkych uverov)
Nechcete třeba skupovat nedostatkove léky, taky je hodně lidi časem potřebuje , přirazite si na váš pasivni přijem a pohoda... Prostě měli být rychlejší co ? Poptávka převyšuje nabidku , spekulanti to jen zhoršují. Ještě to propagovat jako super nápad a obhajovat to...
áno, špekulanti sú, vždy boli aj budú obľubení terč: kniha Zlé peniaze (2015) "3.2 Za všetko môžu špekulanti
„Nie málo ťa prekvapí, že špekulujem čiastočne s americkými fondmi, ale najmä s anglickými akciami, ktoré tento rok rastú ako huby po daždi (na podporu všetkých mysliteľných aj nemysliteľných akciových podnikov) a sú tlačené do nezmyselných výšok, pričom následne sa zväčša prepadnú. Týmto spôsobom som zarobil už 400 libier a teraz, keď komplexnosť politickej situácie poskytuje väčší priestor, idem sa do toho pustiť znova. Nie je to náročné na čas a navyše pomôcť nepriateľovi zbaviť ho jeho peňazí stojí za nejaké to riziko,“ napísal známy komunistický špekulant Karol Marx v liste z júna 1864 priateľovi.
Že za krízu môžu špekulanti, je variáciou moralizujúceho príbehu. Aj tu stoja za krízou zlí ľudia. V tomto prípade špekulanti, ktorí na trhoch nakupujú s cieľom neskoršieho výhodného predaja. Dosiahnu tak „bezprácny“ zisk. Bez toho, že by niečo vyprodukovali či museli zodvihnúť zadok zo stoličky, že by si zašpinili ruky či museli ráno cvaknúť na vrátnici.
Nenávisť ku kšeftárom nie je novodobý fenomén. Je hlboko zakorenená v našich mysliach. Státisíce rokov získavané lovecko-zberačské intuície spúšťajú poplašný alarm. Ak má on viac bez toho, že by niečo ulovil, vykresal či nazbieral, niekto iný musí mať menej. Zisky týchto ľudí za absencie fyzickej práce či viditeľného produktu vyvolávajú v bežných ľuďoch automaticky podozrenie. A závisť. Za špekulanta označujeme človeka často len preto, lebo sa mu darí finančne lepšie než nám. Židia by o tom mohli písať učebnice. Podozrievavosť, nepochopenie a závisť spolu vytvárajú nebezpečný mix, ktorý zo špekulantov robí ideálnych fackovacích panákov ešte predtým, než sa vôbec objaví nejaký problém. Tak ako vo vtipe, kde vlk, zajac, líška a medveď idú hrať karty. „Ten, kto bude podvádzať, dostane takú po tej ryšavej papuli...,“ varuje medveď miešajúc balíček. Ak sa potom skutočne v ekonomike niečo zomelie, poslúži antipatia proti špekulantom ako hromozvod nahromadených emócií.
Predstava chamtivého špekulanta je v spoločnosti rozšírená a sú na ňu naviazané také výrazné emócie, že je ideálnym nástrojom na politickú manipuláciu. Už od nepamäti ju s obľubou využívajú politici pri snahe odpútať pozornosť od vlastného zlyhania. Pri americkom zlatom defaulte, keď Richard Nixon „dočasne“ zrušil vymeniteľnosť amerických dolárov za zlato v roku 1971, sa americký prezident ani slovom nezmienil o zneužívaní meny centrálnou bankou na financovanie štátnych eskapád a obrovských výdavkov spojených s vojnou vo Vietname. Naopak, v televíznom príhovore k občanom fabuloval o ochrane dolára pred útokom špekulantov. Identicky svoje zlyhania ospravedlňovali o štyri dekády neskôr predstavitelia eurozóny. Začiatkom krízy v eurozóne blúznili o tom, ako bezbranné dieťa politickej integrácie euro napadla svorka lačných vlkov - špekulantov.
Niektoré naše vrodené intuície v komplexnej modernej ekonomike žalostne zlyhávajú. Hodnota už dávno nevzniká iba lovom, pestovaním, manuálnou výrobou či holením fúzov, alebo zabávaním publika pesničkami. Obrovské množstvo bohatstva v modernej ekonomike vzniká obyčajným obchodovaním bez akejkoľvek zmeny charakteru a často i miesta samotného produktu. Obchodník, ktorý nakupuje preto, aby drahšie predal, je kúzelník, ktorý vyčaruje z ničoho niečo. Doslova. Bez toho, že by musel na produkciu minúť iné vzácne zdroje ako svoj čas, um a na nejaké obdobie viazať použitie pracovného kapitálu, vykúzli troch nových šťastnejších ľudí. Predávajúci je rád, že dobre predal. Kupujúci je rád, že dobre nakúpil. A obchodník na tom všetkom ešte zarobil. Ako je to možné? Obchodník hľadá ekonomickým statkom nový domov, kde si ich ľudia cenia viac ako ich súčasní majitelia. Je dôležitým sprostredkovateľom v ekonomike, keďže zlepšuje životy ľudí čisto prerozdelením a premiestnením toho, čo už spoločnosť vlastní. "
Len kratko doplnim, ze prenajom nehnutelnosti kupenej za primeranu cenu nie je spekulaciou, ale investiciou. V tom je zasadny rozdiel. Investor vsadza na primerane vysoku istotu zachovania vkladu (equity) a zaroven ocakava spravodlivy vynos vo forme Najomneho pocas celeho obdobia vlastnenia aktiva. Pocita so zachovanim hodnoty aktiva vo forme rastu trhovej ceny a zaroven raste Najomneho o inflaciu v case. Presun do kategorie spekulativnych statkov vidim len vo forme pripadneho zasiahnutia vyssej moci
Dalsi chuj, co vdaka svojej lenivosti zavidi spekulantom a investorom. Preco to nerobite vy? Riskujte svoje peniaze a cas aby ste dosiahli vynos. Ekonomicke zakony neoklame nikto a vzdy bude platit dopyt a ponuka. Kazdy moze kupovat a predavat co chce. Kazda regulacia a dan uskodi vzdy beznym ludom a sikovni ludia ktorych neschopni komanci volaju spekulanti si vzdy najdu cestu ako zarobit alebo prerobit podla efektivnosti :D
Ceny nekoriguju. Korigovali by, ak by bolo ceteris paribus. Na trhu je rovnaka rovnovaha ako pred 2 rokmi s prihliadnutim na zmenu centralnej urokovej sadzby - ceny likvidity (aj akcie korigovali?)
Nehnutelnosti uz teraz klesaju a v 2008 krize klesali 4-6 rokov-a to sme tu ani nemali poriadnu realitnu krizu
@@josebalvin899 aktualne klesanie cien nie je KOREKCIA.Aktualne klesanie cien je prisposobovanie sa novej situacii na trhu. Korekcia by bola, keby sa na trhu nemenili ziadne vyznamne podmienky (napr. hypotekarne uverove podmienky a hypotekarny urok) a ceny by isli nadol.
Ceny nehnutelnosti su momentalne cca na urovni roku 2021. Akurat, ze v roku 2021 bola urokova sadzba na hypo okolo 1%. Teraz je to priblizne 4%. Sounds like a "good deal" kupit teraz nehnutelnosti pri rovnakej cene ako v roku 2021 ale s o 3% vyssim urokom. Zmysel by to malo, keby to padlo aspon o dalsich 20-30%.
Da sa rozumne predpokladat, ze este nejaky pokles cien nehnutelnosti nastane. Zaroven sa tento pokles cien deje v kontexte neustalej inflacie. Zelam spravne rozhodnutia a nakupy :)
Ako kde, v BA možno áno, ale v menších mestách a dedinách sú už ceny ako z roku 2018. Klesá to a ešte to v priebehu dvoch rokov (minimálne) klesať bude
@@romankruzliak7756Ked bola kriza 2008 az do 2016 padali ceny bytov
To máte vlastně dobrý. U nás v ČR se ceny v průměru v podstatě nepohnuly někde trošku dolů, třeba v Brně nahoru. A už se blíží snižování sazeb, takže další korekce nebude.
@@miroslavnovak7541netreba všetkému veriť. Dobre nehnuteľnosti nejdú dole
Pan Karpis, vysvetlite menej inteligentnym, preco vyssie dane (napriklad na nehnutelnosti) skodia vsetkym a nezvysia dostupnost nehnutelnosti
lebo vacsinu kazdej dane vzdy nakoniec zaplati spotrebitel - v tomto pripade ten co v tom byva a to je jedno ci cez najom alebo nizsi vynos ako vlastnik svojej nehnutelnosti
@@zpdz Takych odbornikov ako vy a INESS by bolo treba do vlady, len problem ze na Slovensku hlupi ludia volia lavicu ako Smerohlas a PS, rozdavacov, zadlzovacov, marxistov a populistov. Taki co im slubia vyssie dane bohatym a tym prave chudobnym znizia realny prijem. Chcelo by to pravicovu stranu ako SASKA keby ju viedol taky populista ako Fico co vie oblbnut ludi 😁
V CR mame prakticky nejnizsi dan z nemovitosti v EU.
Nedavno jsem cetl, ze v CR pocet bytu na obyvatele je bezny (neni nizky) v porovnani s ostatnimi staty.
Nemuzou byt tedy byty prazdny diky nizke dani z nemovitosti, ze lide si pouze do nich ukladaji penize?
Ptam se proto, protoze nad nama a pod nama byly byty nekolik let prazdne, a kdyz se podivam vecer na bytovky okolo, tak sviti cca 20% oken na jeden bytovy dum.
Nedonútia vyššie dane majteľov prázdnych bytov k dalšiemu prenájmu / prípadne predaji? Z pohľadu investora by som mal váčší záujem zaplátať stratu z daní prenájmom. Či zle uvažujem?
@@frantisek2597 to je efekt zlych penazi, ze majitel pocital len s kapitalovym zhodnotenim, kasle na vynos. ale to uz je za nami, teraz budu mat tito ludia straty. dane akurat predrazia byvanie
Na Slovensku biznis s prenájmami bežných nehnuteľností je deformovaný postojom ľudí k vlastnému bývaniu.
Štandardní nájomníci sú väčšinou problémoví neplatiči, študenti a ľudia, ktorí nemajú na svoje bývanie - a s tými sú len problémy.
Zo skusenosti mozem povedat, ze dnes ziadnych problematickych Najomcov nemam. Su konkretne sposoby, ako sa da predchadzat problematickemu Najomcovi. Zaroven si treba uvedomit, ze vsetko podlieha statistike. Takze aj pri prevencii mozeme natrafit na problematicke situacie
@@romankruzliak7756 Tak to Vám gratulujem. Moja skúsenosť s prenájmom bytov a rodinného domu na Liptove bola väčšinou negatívna - nájomníci, ktorí nikdy nič nevlastnili, nemuseli si nehnuteľnosť kúpiť a zariadiť sa k zariadeniu správali doslova nedbalo a nadmieru ho poškodzovali.
Vrcholom bolo, keď sa začali zatajovať a vymykať v bytoch... poznali všetky práva a zákony na ich ochranu, ale povinnosti žiadne. Radšej som z tohoto "biznisu" vycúval. Šiel som do sféry, kde komunikujem s rovnakou vrstvou podnikateľov.
@@romankruzliak7756Tiez poznam sposob investovat do etf na americke nehnutelnosti a mam diverzifikovane akcie nehnutelnosti s vyssim vynosom ako byty na hypo a este k tomu nemam starosti s najomnikmi, hypotekou, opravami a nulove dane
Dobry den, vedeli by ste napisat, ako konkretne predchadzat problémvovým nájomníkom? :) dakujem
@@romankruzliak7756
Do Permanentního portfolia nepatří nemovitosti. Pokud myslíte to základní od Harryho Brownea.
ja myslim to moje
Trochu ste pomiešali hrušky s jablkami, lebo teda pán hovoril 3-4% mesačne zatiaľ čo na akciách je 6% ročný výnos ...
Myslím že ich nepomiešal. Hovorí správne. 3-4% s pákou 1 ku 4 je viac ako vašich 6% bez páky.
Na akciach realne dlhodobo zarobis viac ako na nehnutelnostiach s dlhom. Pekny den.
@@armanidesigner To neviem posúdiť pretože také niečo nerobím. Ale môžem vám napísať svoj osobný príklad. Začínal som pred 10 rokmi so sumou cca 30k mojich uspor. Po 10 rokoch vlastním 7 bytov garáž a rekreačnú nehnuteľnosť pri mori v celkovej hodnote cca 450k a dlhom 200k. Pri hodnote mojich nehnuteľnosti uvádzam sumu ktorá je pod aktuálnymi trhovými cenami približne o 10% čiže ak by som sa dnes rozhodol pre kompletný predaj za tuto cenu predpokladám že do mesiaca až dvoch by boli predane. Takže 450k reálna hodnota mínus 200k dlh mínus 30k moja vstupná investícia. To je v čistom 220k z vstupnej investície 30k. Napíšte mi prosím do ktorého indexu som mal pred 10 rokmi vložiť mojich 30k aby som dosiahol tento vynos?
Vdaka takymto pánom ktory to maju iba na biznis a "kradnu" dobre byty za dobre ceny maju obycajny ludia tažšie si kupiť byt.
Je to podnikanie ako každé iné. Čo vám bráni robiť to iste alebo choďte teda stavať bytovky a hľadajte na CZcams ľudí čo vyplakavaju a darujte im to za pekne modré oči. Dvihnut zadok a makať, nie čakať že sa štát alebo niekto iný postra. Ja som tiež na začiatku nemal na veľa, ale tvrdou prácou som sa dostal už na 4 byty plus vlastný dom. Ale nie vyplakávanim ! Mladá rodina ma od 18 rokov rozmýšľať že najprv kúpiť jednoizbak na ktorý dosiahnu, makať na kariére či podnikaní a jak sa zlepší situácia tak tomu priamo úmerne zlepšovať aj štandard bývania. Ale nie narobiť 4 deti v 17 rokoch a potom vyplakávať … sorry ale taký je zivot
Kde se dá koupit garsonka pro mladou rodinu ?
Na kterou všichni dosáhnou ?
Nebo myslite 1+kk ve 4 patre v podrovi bez vytahu za 20 tis./mesic + enegie. To bych věděl. 😁
ako teda zacat, ked ma clovek priemernu mzdu? dik
Zmeniť zamestnanie
Mladý člověk s průměrným příjmem může v dnešní době na vlastní bydlení zapomenout. Proč? Protože v posledních pár letech začaly nemovitosti sloužit primárně jako investiční produkt a nebo si na něm lidé jako pan Kružliak postavili „byznys“. To vyhnalo ceny nemovitostí tam, kde aktuálně jsou. Pokud chce někdo s nemovitostmi podnikat, OK, ale pak by mě stát skrze progresivní zdanění nemovitostí (podobně jako je tomu třeba ve Velké Británii) zvýhodnit ty, kdo si chtějí koupit nemovitost pro vlastní bydlení oproti těm, kdo jich má 5,10, 20 nebo třeba 100. Jenže toho se od našich politiků nedočkáme, šli by sami proti sobě, ti jedou v investičních nemovitostech taky (viz např. bývalý ministr Arenberger s jeho 160 nemovitostmi). Nové byty se nestaví, nabídka je uměle omezována developery, rozhoduje, kdo dá víc, takže normální smrtelník si může nechat o vlastním bydlení jenom zdát. Jurajovy názory dlouhodobě respektuju, takže mě překvapilo, že na svém kanálu propaguje „podnikání“ s nemovitostmi. Ale chápu, že lidé, kteří si vlastní bydlení stihli pořídit ještě za normální ceny, už současnou krizi bydlení nepociťují.
Na zdanenie bohatych doplatia vzdy najviac bezni ludia ktorym sa zvysia dane a ceny
@David-zq6es A možno by pomohlo teda začať tým, že nechceš byť človek s priemerným príjmom a radšej si ho zvýšiť, ako nadávať na investorov a politikov?
A vieš o tom, že progresívne zdanenie nakoniec aj tak zaplatí ten nájomník s priemerným príjmom, takže poškodíš tých slabších? hmmm? Na to si asi nemyslel, však? 🤣
@@DuroSVKZavist a dane bohatym vzdy nakoniec zvysia dane a ceny chudobnym lebo bohati sa prisposobia a prenesu dane na nich 🤣
@@armanidesigner áno
Má pravdu ten chlapec
Ahooj, fire je fire country sry bro GJGL see you soon🤍💙
Ak by clovek chcel byt trocha laviciar, tak tento diel nazve dobre peniaze, zly zivot. Ludia tohto typu ("vrchnych 10tis.") luxuju ten trh a tym nedavaju sancu na poriadne korekcie a mlada rodina akurat moze suchat nohami. Sny o vlastnom byvani kradnu, uz v tom momente nakupu majetni ludia, podobni panovi v rozhovore a ty im este tlieskas.
Nerozumies ekonomike, keby sa zvysia dane a regulacie, este viac to zhorsi dostupnost, ekonomiku a situaciu beznych ludi-Karpis to vysvetlil v inom komentari
@@josebalvin899 V com nerozumiem ekonomike ? Ked mas volny trh v hocijakom aktive, vzdy ides do sutaze s bohatsim a silnejsim a takmer vzdy prehras. V celom vyspelom svete sa meni pomer medzi strednou triedou a bohatymi a je jasne v koho neprospech. Na slovensku v podstate nie su ziadne dane ani regulacie a aj tak ma jedno z najnedostupnejsich byvani v EU. Nejak mi to tvoje tvrdenie nevychadza.
@@fhorriganďalší čo vyplakáva . Zdvihnúť zadok a makať , o tom je kapitalizmus. Socik tu od 89 skončil. Ten kto si to nevšimol len čaká kým dostane byt, kým sa o neho štát postará… čo vám Bráni v tom vybudovať niečo podobne veľké alebo ešte väčšie? Myslite si že pán sedel na gauči za CZcams kde vyplakával a niekto sa zľutoval a dal mu 50 bytov? Makal na tom dlhu dobu, podstúpil veľké riziko, zadlžil seba a celú svoju rodinu. Ma právo na adekvátnu odmenu.
@@fhorrigan Ten kto tvori viac a lepsie hodnoty zaraba viac. Kazdy zarobi kolko si zasluzi a zariadi. Podla toho ako ho ohodnoti spolocnost alebo stat. Tam kde budu socialisti ako ti a robia zle bohatym sa maju aj bezni ludia zle. Tam kde je najviac bohatych sa maju bezni ludia najlepsie. Najvacsi socializmus je kapitalizmus a bezni ludia najviac zarabaju kde su nizke dane a malo regulacii.
@@fhorrigan Ked zvysis dane bohatym tak to zaplatia chudobni. Ked zvysis dane na nehnutelnosti aj beznym ludom bude menej rast hodnota nehnutelnosti a budu platit viac dane. A ti co na to nebudu mat a budu zit v najme tym sa zvysi najom
Realny dlhodoby vynost US nehnutelnosti je 1 percento, aj zlato ich prekona a o akciach ani nehovorim
zdroj?
@@zpdz Clanok Historical Returns of Gold and Real Estate
@@armanidesigner z toho clanku So, according to Robert Shiller data, the long-term nominal (not inflation-adjusted) annualized return (compound annual growth rate; CAGR) from 1928 to 2021 was:
4.2% for U.S. Real Estate (based on price changes only)
cize k tomu este treba pripocitat najom
@@zpdz Hovorim o realnom vynose nehnutelnosti 1.15% po odctitani inflacie z clanku - nie su tam zahrnute prijmy z najmu ale ani naklady na udrzbu, opoortunity costs a strata casu
@@armanidesigner 1.3 za obdobie, ked to porovnavate so zlatom a bez tych najmov. ale od tych najmov nemozno abstrahovat, kdze len najmami sa zaraba (a samozrejme ze su vacsie ako opexy a amortizacia). ked o vynosy ocistite akcie, tiez nic v sledovanom obdobi (od 1972) nezarobili voci zlatu (kto rozumie ekonomii, ten rozumie aj preco, ale to tu nejdem vysvetlovat)
Ja sa spýtam inak.. Prečo chce byt každý rentiér a v rannem porduktívnom veku FIRE ? Úplne sa tým deformuje prirodzený osobnostný i profesionálony vývin mladého človeka a tým aj celej spoločnosti. Kto bude "normálne pracovať" vo fabrikách, na poliach, nemocniciach, školách ? Ahaa? Umelá inteligencia.... alebo migranti .... Zobuďte sa páni! Už teraz je akútny nedostatok ľudí vo výrobe, nedostatok učiteľov , lekárov.... Ale čo tam... veď som profesionálny investor do nehnuteľností, rentiér..... A pre niekoho ešte vzor :D
Veď ten čo chce makať môže, nikto vám v tom nebráni ! My makáme tiež len máme cieľ odísť do dôchodku v 50 a nie skapat za sústruhom v 65 ! Ak sa vám ta predstava páči, tak hurá do toho. Každý ma iné sny :)
Vsetci ludia nikdy nebudu rentieri lebo je tazke zarobit vela penazi alebo vydrzat dlhodobo investovat
@@armanidesigner súhlasím, ale to je problém tých čo na to nemajú disciplínu ale výhovoriek plne kyble ;)
Taký ľudia boli vždy ako napríklad rôzna šľachta, deti bohatých ľudí, podnikatelia ktorý mali šťastie, zbohatli a teraz len spravujú svoju firmu pričom pracujú minimálne.
Ten trh sa reguluje sám teda už sa človek nedostane k toľkým bytom ako tento pán, on s tým začal keď boli celkom lacné.
ako mlady clovek co nema nehnutelnost a ani si nechce zobrat 150-200k uver pri 4% - mi to pride neeticke a nefer ze by som mal platit pasivny prijem takymto "investorom". Je to ako keby niekto nakupil vsetko jedlo a vodu a potom to predaval za viac lebo "tu bol skor" / "investoval". Nemalo by sa drzanie viacerych nehnutelnosti viac zdanovat / pomohlo by to? Prosim vysvetlite mi niekto v com sa mylim? rad si to precitam
investor nesie riziko pohybu ceny, urokov, dani, duracie a znehodnotenia lokality alebo nehnutelnosti. za to je ten najom. je to rovnako "neeticke", ako ked niekomu platite za to, ze vam pecie chlieb
Podľa mňa je to ako keby si povedal že niekto kto podniká 30 rokov by nemal mať zisk z chleba ktorý ti predáva len preto že tu "bol skôr"...vždy za podnikateľom stojí nejaký osobný príbeh plný nezdarov, problémov s ktorými sa musel vysporiadať, práce nad čas oproti povedzme zamestnancom,...A aj vďaka takýmto podnikateľom máme k dispozícií udržiavané byty v dobrom stave, aké by nám napríklad štát neponúkol...a nakoniec si myslím že aj keď máš štartovaciu čiaru z bodu nula, o 5 rokov môžeš mať aj ty niekoľko nehnuteľností a prenajímať ich...good luck
Uplne zly pohlad ktory sa zaobera tym preco niekto ma miesto co mozem spravit aby som mal aj ja...kludne si kup tri hotely a prenajimaj, kludne kup 20 bicyklov, kolobeziek, aut atd, preco vzdy ti ktori nieco nevedia chcu tych ktori vedia a makaju na sebe "potrestat" sikovnejsich?
Len komunisti takto rozmyslaju, kazdy moze robit co chce a trh rozhodne o cenach. Vyssie dane vzdy uskodia chudobe a strednej triede. Kto chce zdanit bohatych, zdani seba a bude zit v chudobe. Pri vyssich daniach sa vyberie menej-Lafferova krivka. Mozgy a tvorcovia hodnot odidu kde su nizke dane. Tam kde bohati investuju sa ma aj stredna trieda najlepsie
@@marekjelinek8156Potom ti hlupaci, co volia politikov co chcu "zdanit bohatych"zvysia dane a ceny akurat sebe. Vyssie dane sa prejavia vo vyssich cenach, horsej ekonomike a nizsom realnom prijme pre vsetkych