Umsatzsteuer bei Immobilien: Vorteile und Risiken bei Vermietung und Verkauf
![Prof. Dr. Christoph Juhn [Steuerberater]](http://yt3.ggpht.com/ytc/AIdro_lnig4gIFxd9akzMxT2-mIUZ8HSv5v1JzIWn-ZDGI5nig=s48-c-k-c0x00ffffff-no-rj)
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- čas přidán 22. 07. 2024
- Das Thema Umsatzsteuer bei Immobilien ist recht umfangreich. Einerseits ist die Vermietung von Immobilien steuerbar, andererseits aber steuerfrei. Doch kann man trotzdem zur Besteuerung optieren. Wann dies sinnvoll ist und wann sogar unbedingt erforderlich, erfährt Prof. Dr. Christoph Juhn in diesem Interview von Dr. Maximilian Dachauer. Dabei gehen sie auch auf die Umsatzsteuer bei Immobilien von WEGs ein, bei denen der EuGH jüngst einige Fälle als steuerpflichtig erachtet.
0:00 Einleitung & Intro
1:16 Gesetzliche Grundlagen der Umsatzbesteuerung
6:11 Vorteile der Umsatzbesteuerung
11:47 Immobilienkauf mit mehreren Personen
13:46 Geschäftsveräußerung im Ganzen
17:19 Umsatzbesteuerung bei WEGs
19:23 Fazit & Kontakt
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Steuerberater Prof. Dr. jur. Christoph Juhn LL.M.
Christoph Juhn ist Professor für Steuerrecht und Steuerberater. Sein Beratungs- und Forschungsschwerpunkt liegt im Unternehmensteuerrecht. Prof. Dr. Juhn studierte Steuerrecht (Bachelor) und Unternehmensteuerrecht (Master) und legte bereits im Alter von 25 Jahren das Steuerberaterexamen ab. Seit 2013 ist er Lehrbeauftragter für Steuerrecht an der FOM Hochschule für Oekonomie und Management, wo er im Jahr 2020 zum Professor berufen wurde. Zusätzlich ist Christoph Juhn seit 2014 ständiger Fachreferent des Steuerberaterverbands Köln (Fortbildung für Steuerberater) und bildet seit 2018 an der Bundesfinanzakademie junge Finanzbeamte fort.
Die Kanzlei JUHN Partner hat sich auf die Gestaltungsberatung für Unternehmen spezialisiert und berät hierbei insbesondere bei Umstrukturierungen, Unternehmensverkäufen und internationalen Steuerfragen. Christoph Juhn und sein Team mit Standorten in Bonn und Köln erstellen für Unternehmen in der Rechtsform der GmbH und GmbH & Co. KG zudem die laufende Finanz-/Lohnbuchhaltung sowie Jahresabschlüsse und Steuererklärungen. Damit erhalten Mandanten „alles aus einer Hand“.
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#Umsatzsteuer #Immobilien #Vermietung
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Super Zusammenfassung. :)
Wieder ein tolles Video. Wie sieht es in einer GbR mit einem Mix Eigennutzung und Fremdvermietung für Ferienwohnung aus und einen möglichen Vorsteuerabzug.
Wenn ich mich für eine Bruchteilsgemeinschaft mit meinem Partner entscheide zu je 1/2, müssen dann beide Eigentümer mit ihrer jeweiligen Steuernummer auf die Rechnung? Wir vermieten mit Umsatzsteuer an ein Unsatzsteuerpflichtes Unternehmen. Oder bekommen wir vom Finanzamt nach Erklärungsfestellung eine gemeinsame St.-Nr.?
Nach 10 J. kann ich ja dann wieder zurück zur steuerfreien Vermietung gehen, ohne die VSt korrigieren zu müssen. Wie sieht es aber mit der Zuordnung zum Betriebsvermögen aus? Muss ich die stillen Reserven dann realisieren nach einem Verkauf nach z.B. 15 Jahren der kann ich das Gebäude nur Umsatzsteuerlich dem „Betrieb“ zuordnen? Viele Grüße
Unter welchen Bedingungen kann sich der mieter denn die 19% umsatzsteuer zurückholen? Und kann man als vermieter immer die 19% zurückholen?
Sehr gutes Video! Also lässt sich grundsätzlich festhalten: Wenn ich zur Vermietung an Privatpersonen eine Immobilie errichte, kann ich mir nie die an die Handwerker gezahlte Umsatzsteuer vom FA erstatten lassen?
Tolles Video Christoph hab neh frage wie siehts im Krypto bereich aus habe gelesen die wollen es in Deutschland regulieren hab nämlich März diesen Jahres 15k investiert und gerade bei ca 30% + werden jetzt Kapitalsteuer fallen?
Können die restlichen 100€ der Handwerkerleistung dann noch abgeschrieben werden?
Im Internet ist teilweise zu lesen, dass ab 30000 Euro Mieteinnahmen generell Umsatzsteuer fällig wird. Dabei ist aber nie eine Quellenangabe angegeben. Nach den hier gezeigten Gesetzen gibt es eine solche Grenze auch nicht. Oder gibt es eine zusätzliche Regelung, die hier nicht angesprochen wurde?
Wenn ich ein Wohn- Geschäftshaus vermiete, sowohl an gewerblich als auch an private.
Fall: Ich saniere das Bad in einer Gewerbeeinheit.
Kann ich nun von der Handwerkerrechnung nun 100 % der Vorsteuer in Abzug bringen, obwohl das Haus beispielsweise nur zu 50 % optiert ist?
Hallo Franz Huber,
ja, sofern der Nachweis, dass es sich um das Bad in der Gewerbeeinheit handelt erbracht ist, kann ein 100%iger-Vorsteuerabzug erfolgen. Maßgeblich ist nämlich die Verwendung der bezogenen Leistung. Bei einer Leistung, welche Sie direkt zuordnen können, kann daher auch 100%-Vorsteuerabzug erfolgen. Oder gegenteilig kein Vorsteuerabzug (wenn Leistung in der Wohnung eines Privatmieters ist).
VG Das Juhn Partner Team
Frage:
Vermietung von Parkplätzen ist steuerpflichtig.
Muss man mit oder ohne Umsatzsteuer vermieten wenn man als privat Person( nicht vorsteuerabzugsberechtigt) Parkplätze vermietet?
Wenn du als "private Person" irgententwas langfristig, selbstständig und mit Einnahmen Erziehlungsabsicht Vermietest bist du Unternehmer. Wenn die Vermietung deiner Parkplätze jetzt also keine Nebenleistung zu der Vermietung eine Immobilie darstellen bist du damit auch grundsätzlich steuerpflichtig. Wenn du jetzt aber weniger als 22k Umsätze hast brauchst du keine USt ausweisen und kannst dann aber auch keine VSt ziehen.
Wieder mal ein tolles Video. Für mich bleibt eine Frage unbeantwortet: Wird die Umsatzsteuer zum ausgeschriebenen Kaufpreis addiert, wenn ich ein Ladenlokal in einem Mehrfamilienhaus erwerbe, welches ich an einen umsatzsteuerpflichtigen Unternehmer vermieten möchte? Oder wird diese quasi vom Kaufpreis abgezogen?
Hallo Daniel H.,
grundsätzlich einigt man sich dann im Vertrag auf eine der beiden Methoden. Meistens wird diese aber aufgeschlagen auf den Nettowert, da auch ein richtiger USt-Ausweis Voraussetzung für den Vorsteuerabzug ist. Netto ist ja das, was der Unternehmer bekommt, weshalb das die Ausgangsgröße für viele darstellt. Die Umsatzsteuer ist dann quasi "laufender Posten".
VG Das Juhn Partner Team
@@juhnsteuerberater vielen Dank für die rasche Auskunft.
Gute Frage. Soweit die Ladeneinheit eine Unternehemenseinheit im Ganzen im Sinne der GiG darstellt, waere das der sog Nichterhebungsfall der Ust. Im Kaufvertrag wird ein Preis festgelegt z. B. 100 Teur. Stellt sich im Nachhinein heraus, dass keine GiG vorliegt waere es eine umsatzsteuerbare Veräußerung einer Immobilie, die nach 4 Nr. 9a UStG steuebefreit ist. Das waere aber eine Katastrophe fuer den Verkäufer, da dann ggfls. 15a UStG greift und die damsls vom Verkäufer gezogene Vorsteuer anteilig zurueck gezahlt werden muesste. Er wird deswegen im KV stets die tax clause derart einbinden, das bei nicht Vorliegen der GiG stets nach 9 UStG zur Ust optiert werden muss. In diesem Fall wird eine Nettopreis im KV vereinbart, da dann bei Eintreten der tax clause der Verkäufer stets die 100 Teur behalten darf. Der Käufer hat aufgrund des 13b UStG keinen Nachteil, da er die Ust abführt und in gleicher Höhe die Vorsteuer ziehen kann - wohlgemerkt wenn der Käufer umsatzsteurpflichtige Umsatz ausfuehrt. Wird nicht der Nettopreis vereinbart, hat der Käufer einen Vorteil, da das FA den Kaufpreis als Gesamtentgelt qualifiziert und somit das ganze nur 100 Teur abzgl. 19 % dem Käufer gekostet hat. Das war am Ende des Interviews besprochen. Kam aber m. E. nicht ganz klar rüber.
@@juhnsteuerberater m. E. problematisch mit Bruttopreis, falls GiG nicht eintritt, sondern eine steuerfeie Grundstuecksveräuesserung mit Optionsvorbehalt. Fuer den Fall wird vereinbart, dass der Verkäufer eine Rechnung mit Zuschlag auf den Kaufpreis ausstellen muss (auch das ist m. E. nicht notwendig, da es ein einklagbares Recht unter Unternehmern gibt, das Rechnungen mit Ust ausgestellt werden mussen) edit: da bei Grundstücksveräusserungen das reverse charge Verfahren greift, ist in der Rechnung ja keine USt auszuweisen, hoechtens der Hinweis auf reverse charge. Vgl. mein Kommentar im threat. Was schoen ist am Kollegen Juhn, ist die Freude mit er Steuern erklärt. Stb ist ein schoener Beruf.
Die GbR ist der Unternehmer, wieso sollte ich da auf irgendeine Aufteilung achten?
Thema war diesbezüglich die Bruchteilsgemeinschaft 😉
Wurde sich bei 9:30 versprochen? Müsste es nicht heißen, dass die Ausgangsleistungen steuerpflichtig seien müssen, damit die Kette nicht unterbrochen ist. Steuerfreien Leistungen wie die von Ärzten bzw. Banken würden die Kette unterbrechen, da diese Steuer befreit sind.
Super Video von euch beiden übrigens 👍
Korrekt. Der Vorsteuerabzug bleibt nur in einer nicht unterbrochen (voll) Unternehmerkette bestehen. Allphasenumsatzsteuersystem! Bei der sog gewerblichen Unzervermietung, besteht das Problem das auf den letzten Mieter abgestellt wird. ZB mietet eine Privatperson Gaststättenraume von einem Unternehmer an, der bei Bau die Vorstuer gezogen hat, und vermietet das dann weiter an seine Gaststätten GmbH. Dann ist das eine durchgehende unternemerkette in der die Option nach 9 UStG gewählt werden kann. Auf allen Stufen bleibt der Vorsteuerabzug bestehen. Steht mE nicht so explizit im UStG. Erstaunlich ist, daß ein Doktor sich mit solchen {triviale} Themen beschäftigt. Gut ist aber, daß er es so einfach erklären kann ☺️
In einem modernen Unternehmen "siezen" sich die Doktoren untereinander.
Das wirkt in einem Video etwas kalt und könntet ihr doch besser machen. Das fördert die Bindung zu einem potentiellen Kunden, uns Zusehern.
Mich braucht ihr jedoch nicht mehr überzeugen, ich bin bereits euer Mandant, wenn auch nur ein kleiner ;)
Am Schluss wird die Vorstuer Berichtigung nach para 15a UStG angesprochen. Das haette man besser erklären koennen.
Mann könnte doch bei der Konstruktion bestimmt betrügen einfach mehrer ug oder GmbH gründen und Rechnungen gegenseitig schreiben und jeweils 19%Mehrwertsteuer unterschlagen!
Die Mutter Gesellschaft in Ausland Gründen die einer andren Gesellschaft gehört und so weiter!
Wann kommt mal ein Video mit Herr Hansen?