J'ai acheté avec un locataire en place, qui avait acheté le fonds de commerce 8 ans auparavant, le précédent avait tout rénové, donc la locataire au moment où j'ai acheté n'avait aucun intérêt à laisser couler (genre "j'entretiens et je revend correctement à ma retraite"). J'ai regardé aussi âge de la locataire 50 ans, donc 15 ans d'activité sauf incident ou changement de vie. Présence d'une salariée = repreneurs potentielle du fond de commerce. C'est ce qui s'est produit quand à 52 ans la locataire s'est réorienté vers une autre activité. Ma locataire maintenant est son ancienne salariée, 40 ans, donc 20-25 ans d'activité si tout va bien. Et en + elle est + sympa que son ex-patronne, on s'entend bien, je lui ai offert 2 mois de loyers pendant le confinement pour ne pas l'étouffer financièrement (activité à l'arrêt total) Conseil; lire le règlement de copro qui peut limiter certaines activités, pas de resto/cuisine pour mon local. Je ne sais plus les termes exacts, ais tel que c'est formulé, dans l'absolu je pourrait louer en habitation, en meublé bIC. Ce n'est pas mon but, je milite pour les commerces en centre ville, et la mairie aurait son mot à dire sur un changement de destination.
Donc dans le cas d'un immeuble avec local commercial au RDC, peut-on quand même louer les appartements aux étages en LMNP ? Si oui à quel moment doit-on faire le distinguo entre le local en foncier et les apparts en LMNP ?
Bonjour Rodolphe Top ta vidéo comme toujours ! Il y a aussi un autre avantage pour moi, celui d'inclure l'entretien des parties communes et de lui faire les arrivés et départs des saisonniers si celui est dans un immeuble dans lequel il est possible de faire de la location courte durée.
Bonjour Aymeric, c'est exactement ce que je fais moi-même dans mes immeubles cependant il n'est pas forcément simple de trouver une personne qui sait "bien" le faire... Merci pour ton commentaire, On fait la route ensemble, Rodolphe
Bonjour Rodolphe excellente vidéo très intéressant très bien expliqué J'aimerai un conseil et t'expliquer en privée si cela est possible à très bientôt
Bonjour .pouvez vous me dire svp ds le cas où j’achète un local commercial hors ville , et que j’habite dedans je suis aide soignante et j’aime faire la peinture ,et que je loue une partie à un particulier , est ce que c’est faisable , ou si c’est nécessaire que le loueur soit un commercial . Merci
Si l'étendue de votre local est à 100% à usage commercial, alors vous ne pouvez louer qu'a un commerçant. > J'ajoute que l'activité de location meublée est considéré comme une activité commerciale. Merci pour ton commentaire, c'est un véritable plaisir pour moi de t'aider ! On fait la route ensemble, Rodolphe
Bonjour, d ici 1 mois je signe pour l achat d un local commercial de 40 m2 et d un appartement de fonction au dessus de 43m2 , je compte améliorer le tout avec Clim réversible, double vitrages , cuisine équipée…je suis dans les bouches du Rhône le problème est que la vieille dame à qui je l achete n a jamais augmenté le loyer qui est de 394e mensuel pour le tout , je pense personnellement qu après travaux sans être abusif il aurait plutôt une valeur locative de 750 e sans problème , ça fait un énorme écart, comment puis je faire ?le pizzaiol est locataire depuis 2014, excellente vidéo , je débute à peine tes conseils sont précieux merci 🙏🏻
Bonjour Rodolphe, Je suis surpris par ton attribution de la taxe foncière au locataire du ton local commercial. Si j'en suis ton raisonnement, cela signifie que si tu as un immeuble dont le local commercial prendre 100 % du rez de chaussée, alors, tu ne paies pas de taxe foncière. Ca sous-entend que la taxe foncière est demandé par le fisc uniquement aux propriétaires de rez de chaussée, ce qui est faux puisque dans le cadre d'une copropriété, les propriétaire en étage reçoivent bien une taxe foncière. Tu t'en rendras compte le jour où tu seras propriétaires d'un immeuble de 40 étages (ou plus). La taxe foncière sera colossale et donc impossible à demander au locataire du local commercial. Ce qui est plus légitime serait de faire un prorata en fonction du nombre d'étages comme en parle ici un de tes confrères : czcams.com/video/QoUokuaAO1I/video.html
Si on fait des travaux sur les murs commercials comme l’installation d’un appareil d’assainissement des eaux usées pour une cuisine industrielle selon les réglementations en vigueur, serions ils déductibles des impôts ?
Bonjour, oui toutes les dépenses engagées dans le but de générer des revenus locatifs après, sont déductibles en location commerciale. Merci pour ton commentaire, On fait la route ensemble, Rodolphe
Bonjour Rodolphe, comment faire pour faire du LMNP dans un immeuble de 5 lots avec un local professionnel en RDC qui est déjà loué…. Sachant que je compte acheté ce bien en SARL de famille… quelles peuvent être les autres solutions ? 😅
Est-ce que dans le Bail commercial ou professionnel on peut mettre le close avec la possibilite acheter le local par locater profesionel apres 6 ou 9 mois... par examples, avec le prix fixe?
Merci beaucoup pour cette question qui me donne envie de réaliser une vidéo spécifique sur le sujet ! Merci pour votre commentaire, c'est un véritable plaisir pour moi de vous aider ! On fait la route ensemble, Rodolphe
Bonjour , j'ai repérée un local qui est à louer et j'ai appeler la personne qui à mis en location . Cette personne m'a dit de partir sur le site de la commune pour trouver le dossier afin de déposer une demande à la mairie .. Sauf que j'ai toujours pas compris , il s'agit de quel dossier . Merci d'avance
Salut Rodolphe, Merci pour tes vidéos. J'étudie actuellement un projet d'achat de local commercial sur un emplacement n°1 loué par une enseigne historique. D'après ton fichier de calcul de rentabilité c'est la SCI à l'IS qui doit être privilégiée. Tu dis dans la vidéo que la fiscalité est souvent pas top car revenus foncier, c'est pour le cas ou tu achètes en nom propre on est d'accord ? Bon maintenant faut juste que j'arrive à trouver un prêt sur 20ans car ma banque m'a dit maxi 15ans
Petite question Rodolphe lorsque tu as un appartement locatif conjoint au bail sur le commerce est-ce que celui-ci est a déclaré également en foncier obligatoirement on peut le passer en meublé séparément? Merci
Lorsqu'un appartement est directement attaché a un commerce (ce qui est fréquent), il est considéré comme étant un logement commercial, et donc l'ensemble des deux lots peut-être sur le même bail donc sur la même déclaration fiscale. Merci pour ton commentaire, On fait la route ensemble, Rodolphe
Bonjour, Je compte acheter un local commercial pour faire du airbnb sur Lyon ? Est tu sure que c’est légal de le faire ? Merci d’avance pour ton retour
Bonjour, si tu obtiens toutes les autorisations alors oui ce sera parfaitement légal. Si tu veux savoir comment t'y prendre hésite pas à m'écrire un message privé contact@monsieurrodolphe.fr
Bonjour Rodolphe. Je compte acheter les murs d'un local commercial en tant que particulier. Est-ce que ma femme peut l'occuper pour exercer son activité en tant qu'auto-entrepreneur sans bail? Ou vaut mieux lui louer si il peut y avoir des avantages fiscaux ? Merci pour tes vidéos
Oui effectivement, car si actuellement ce bâtiment est vide, inutile alors il vous coûte des charges d'entretien plus la taxe foncière, autant le louer ! Merci pour ce commentaire, On fait la route ensemble, Rodolphe
salut, merci pour les explications. quelques explications supplémentaires sur les particularités des baux commerciaux auraientvete un plus. et que pensez vous des baux précaires, ou dérogatoire ? merci
Salut Rodolphe , vidéo toujours au top, j'ai une question concernant un immeuble , je viens de loué un local commercial au rez de chaussez , je fais du déficit foncier , j'ai deux appartements à rénover au dessus ,est ce que pour la fiscalité je pourrai déduire sur tout l'immeuble en micro foncier au réel en prenant en compte le local , merci pour ta réponse ?
Bonjour Rudy, et merci pour ce commentaire, Cependant attention de ne pas confondre le régime micro foncier avec le foncier, ce sont deux régimes complètement différent et au regard du projet que tu veux mener il est impératif que je sois très compétent en terme de fiscalité car celles-ci vont s'entrecroiser... Je ne peux que t'encourager à rejoindre mon programme de formation afin que tu puisses être au meilleur niveau pour gérer tout cela. Merci pour ce commentaire, On fait la route ensemble, Rodolphe
Bonjour, non je ne confirme pas. J'ai moi-même déjà obtenu plusieurs fois 25 ans pour des locaux commerciaux. C'est simplement une question de négociation avec son banquier, Si votre banquier vous a dit qu'il était impossible d'avoir plus de 15 ans, c'est que vous devriez sans doute aller voir une banque.... C'est le meilleur conseil que je puisse vous avez. Merci pour votre commentaire, On fait la route ensemble, Rodolphe
@@monsieurrodolphe1 Bonjour Mr Rodolphe, Je m 'explique j 'achete en SCI un immeuble qui abrite un fond de commerce hôtel toutes les banques refusent pour plus 15ans , même un courtier m'a dit la même chose en refusant mon dossier vu que j exige 20 ans minimum de prêt , auriez vous une combine ? Prêt demandé 950000 euros . Merci
Bonjour Mr Rodolphe, Je pense que tu as effectivement oublié quelque chose Te raser lol Merci pour cet éclaircissement sur les baux commerciaux (pousse en l'air)
J'ai acheté avec un locataire en place, qui avait acheté le fonds de commerce 8 ans auparavant, le précédent avait tout rénové, donc la locataire au moment où j'ai acheté n'avait aucun intérêt à laisser couler (genre "j'entretiens et je revend correctement à ma retraite").
J'ai regardé aussi âge de la locataire 50 ans, donc 15 ans d'activité sauf incident ou changement de vie.
Présence d'une salariée = repreneurs potentielle du fond de commerce.
C'est ce qui s'est produit quand à 52 ans la locataire s'est réorienté vers une autre activité. Ma locataire maintenant est son ancienne salariée, 40 ans, donc 20-25 ans d'activité si tout va bien. Et en + elle est + sympa que son ex-patronne, on s'entend bien, je lui ai offert 2 mois de loyers pendant le confinement pour ne pas l'étouffer financièrement (activité à l'arrêt total)
Conseil; lire le règlement de copro qui peut limiter certaines activités, pas de resto/cuisine pour mon local. Je ne sais plus les termes exacts, ais tel que c'est formulé, dans l'absolu je pourrait louer en habitation, en meublé bIC. Ce n'est pas mon but, je milite pour les commerces en centre ville, et la mairie aurait son mot à dire sur un changement de destination.
Merci Sylvain pour cet apport de valeur,
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Merci pour tous ces retours concrets !
Bonjour Rodolphe, pourrais-tu expliciter pourquoi la fiscalité est plus "difficile" ? par rapport aux locations résidentielles, merci
Donc dans le cas d'un immeuble avec local commercial au RDC, peut-on quand même louer les appartements aux étages en LMNP ? Si oui à quel moment doit-on faire le distinguo entre le local en foncier et les apparts en LMNP ?
Bonjour Rodolphe Top ta vidéo comme toujours !
Il y a aussi un autre avantage pour moi, celui d'inclure l'entretien des parties communes et de lui faire les arrivés et départs des saisonniers si celui est dans un immeuble dans lequel il est possible de faire de la location courte durée.
Bonjour Aymeric, c'est exactement ce que je fais moi-même dans mes immeubles cependant il n'est pas forcément simple de trouver une personne qui sait "bien" le faire...
Merci pour ton commentaire,
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Merci pour cette belle synthèse. Il y a des informations très utiles et les illustrations très claires!
Bonjour Rodolphe excellente vidéo très intéressant très bien expliqué
J'aimerai un conseil et t'expliquer en privée si cela est possible à très bientôt
Bonjour .pouvez vous me dire svp ds le cas où j’achète un local commercial hors ville , et que j’habite dedans je suis aide soignante et j’aime faire la peinture ,et que je loue une partie à un particulier , est ce que c’est faisable , ou si c’est nécessaire que le loueur soit un commercial .
Merci
Si l'étendue de votre local est à 100% à usage commercial, alors vous ne pouvez louer qu'a un commerçant. > J'ajoute que l'activité de location meublée est considéré comme une activité commerciale.
Merci pour ton commentaire, c'est un véritable plaisir pour moi de t'aider !
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Merci du fond du cœur pour ces réponses précieuses , et bonne continuation
Bonjour, d ici 1 mois je signe pour l achat d un local commercial de 40 m2 et d un appartement de fonction au dessus de 43m2 , je compte améliorer le tout avec Clim réversible, double vitrages , cuisine équipée…je suis dans les bouches du Rhône le problème est que la vieille dame à qui je l achete n a jamais augmenté le loyer qui est de 394e mensuel pour le tout , je pense personnellement qu après travaux sans être abusif il aurait plutôt une valeur locative de 750 e sans problème , ça fait un énorme écart, comment puis je faire ?le pizzaiol est locataire depuis 2014, excellente vidéo , je débute à peine tes conseils sont précieux merci 🙏🏻
Bonjour Rodolphe,
Je suis surpris par ton attribution de la taxe foncière au locataire du ton local commercial. Si j'en suis ton raisonnement, cela signifie que si tu as un immeuble dont le local commercial prendre 100 % du rez de chaussée, alors, tu ne paies pas de taxe foncière. Ca sous-entend que la taxe foncière est demandé par le fisc uniquement aux propriétaires de rez de chaussée, ce qui est faux puisque dans le cadre d'une copropriété, les propriétaire en étage reçoivent bien une taxe foncière.
Tu t'en rendras compte le jour où tu seras propriétaires d'un immeuble de 40 étages (ou plus). La taxe foncière sera colossale et donc impossible à demander au locataire du local commercial.
Ce qui est plus légitime serait de faire un prorata en fonction du nombre d'étages comme en parle ici un de tes confrères : czcams.com/video/QoUokuaAO1I/video.html
Merci pour la vidéo !
Ça m'a l'air vraiment très intéressant malgré votre mésaventure !
Merci pour ton commentaire,
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Si on fait des travaux sur les murs commercials comme l’installation d’un appareil d’assainissement des eaux usées pour une cuisine industrielle selon les réglementations en vigueur, serions ils déductibles des impôts ?
Bonjour, oui toutes les dépenses engagées dans le but de générer des revenus locatifs après, sont déductibles en location commerciale.
Merci pour ton commentaire,
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Bonjour Monsieur,
Et les charges et provisions de charges sont aussi très importants.
La taxe foncière c'est au propriétaire de payer pourquoi dites-vous que c'est le locataire ?
Bonjour Rodolphe, comment faire pour faire du LMNP dans un immeuble de 5 lots avec un local professionnel en RDC qui est déjà loué…. Sachant que je compte acheté ce bien en SARL de famille… quelles peuvent être les autres solutions ? 😅
Est-ce que dans le Bail commercial ou professionnel on peut mettre le
close avec la possibilite acheter le local par locater profesionel apres
6 ou 9 mois... par examples, avec le prix fixe?
Merci beaucoup pour cette question qui me donne envie de réaliser une vidéo spécifique sur le sujet !
Merci pour votre commentaire, c'est un véritable plaisir pour moi de vous aider !
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Bonjour ,
j'ai repérée un local qui est à louer et j'ai appeler la personne qui à mis en location .
Cette personne m'a dit de partir sur le site de la commune pour trouver le dossier afin de déposer une demande à la mairie ..
Sauf que j'ai toujours pas compris , il s'agit de quel dossier .
Merci d'avance
Salut Rodolphe, Merci pour tes vidéos. J'étudie actuellement un projet d'achat de local commercial sur un emplacement n°1 loué par une enseigne historique. D'après ton fichier de calcul de rentabilité c'est la SCI à l'IS qui doit être privilégiée. Tu dis dans la vidéo que la fiscalité est souvent pas top car revenus foncier, c'est pour le cas ou tu achètes en nom propre on est d'accord ? Bon maintenant faut juste que j'arrive à trouver un prêt sur 20ans car ma banque m'a dit maxi 15ans
Bonjour Julian, apparemment tu vas devoir changer de banque...
Petite question Rodolphe lorsque tu as un appartement locatif conjoint au bail sur le commerce est-ce que celui-ci est a déclaré également en foncier obligatoirement on peut le passer en meublé séparément? Merci
Lorsqu'un appartement est directement attaché a un commerce (ce qui est fréquent), il est considéré comme étant un logement commercial, et donc l'ensemble des deux lots peut-être sur le même bail donc sur la même déclaration fiscale.
Merci pour ton commentaire,
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Bonjour,
Je compte acheter un local commercial pour faire du airbnb sur Lyon ? Est tu sure que c’est légal de le faire ?
Merci d’avance pour ton retour
Bonjour, si tu obtiens toutes les autorisations alors oui ce sera parfaitement légal.
Si tu veux savoir comment t'y prendre hésite pas à m'écrire un message privé contact@monsieurrodolphe.fr
Bonjour Rodolphe.
Je compte acheter les murs d'un local commercial en tant que particulier.
Est-ce que ma femme peut l'occuper pour exercer son activité en tant qu'auto-entrepreneur sans bail?
Ou vaut mieux lui louer si il peut y avoir des avantages fiscaux ?
Merci pour tes vidéos
bonjour je suis gérant d'une sci. j'ai un local commercial de 260 m carré encore vacant sur un terrain agricole. Je pense le mettre en location
Oui effectivement, car si actuellement ce bâtiment est vide, inutile alors il vous coûte des charges d'entretien plus la taxe foncière, autant le louer !
Merci pour ce commentaire,
On fait la route ensemble,
Rodolphe
salut, merci pour les explications. quelques explications supplémentaires sur les particularités des baux commerciaux auraientvete un plus. et que pensez vous des baux précaires, ou dérogatoire ? merci
Bonjour Anthony, j'ai déjà fait des vidéos sur ce sujet, avez-vous scruté la chaîne ?
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Merci pour cette vidéo vraiment claire
Merci pour votre commentaire, c'est un véritable plaisir pour moi de vous aider !
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Salut Rodolphe , vidéo toujours au top, j'ai une question concernant un immeuble , je viens de loué un local commercial au rez de chaussez , je fais du déficit foncier , j'ai deux appartements à rénover au dessus ,est ce que pour la fiscalité je pourrai déduire sur tout l'immeuble en micro foncier au réel en prenant en compte le local , merci pour ta réponse ?
Bonjour Rudy, et merci pour ce commentaire,
Cependant attention de ne pas confondre le régime micro foncier avec le foncier, ce sont deux régimes complètement différent et au regard du projet que tu veux mener il est impératif que je sois très compétent en terme de fiscalité car celles-ci vont s'entrecroiser... Je ne peux que t'encourager à rejoindre mon programme de formation afin que tu puisses être au meilleur niveau pour gérer tout cela.
Merci pour ce commentaire,
On fait la route ensemble,
Rodolphe
@@monsieurrodolphe1 Merci ...
Slt Rodolphe, Qu'en est-il de la LLE pour les locaux commerciaux ?
Je vais bientôt fair une vidéo sur le sujet !
Bonsoir et merci pour cette vedio ma question je suis Algerienne habite Alger je souhaite acheter un local commerciale en France comment faire svp
Bonjour, cette vidéo pourra vous aider : czcams.com/video/TccJFe5dkqQ/video.html
Et si je suis pas imposable et j ai le cash pour payer un petit local est ce intéressant de le louer pour fiscalité ? Merci
Cela peut surtout être intéressant pour augmenter vos revenus ! Quoi qu'il arrive je serai redevable des prélèvements sociaux qui s'élève à 17,2 %.
Bonjour Mr Rodolphe,
Il y'a un autre inconvénient la durée du prêt pour un Local commercial c est maximum 15 ans, vous confirmez?
Bonjour, non je ne confirme pas. J'ai moi-même déjà obtenu plusieurs fois 25 ans pour des locaux commerciaux. C'est simplement une question de négociation avec son banquier, Si votre banquier vous a dit qu'il était impossible d'avoir plus de 15 ans, c'est que vous devriez sans doute aller voir une banque.... C'est le meilleur conseil que je puisse vous avez.
Merci pour votre commentaire,
On fait la route ensemble,
Rodolphe
@@monsieurrodolphe1
Bonjour Mr Rodolphe,
Je m 'explique j 'achete en SCI un immeuble qui abrite un fond de commerce hôtel toutes les banques refusent pour plus 15ans , même un courtier m'a dit la même chose en refusant mon dossier vu que j exige 20 ans minimum de prêt , auriez vous une combine ?
Prêt demandé 950000 euros .
Merci
Bonjour Mr Rodolphe,
Je pense que tu as effectivement oublié quelque chose
Te raser lol
Merci pour cet éclaircissement sur les baux commerciaux (pousse en l'air)
Ah ah Oui tu as raison !
c'est intéressant