İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE EKSİK İŞ VE TAZMİNAT DAVALARI
Vložit
- čas přidán 8. 09. 2024
- Sözleşmelerden taraflarından birinin (yüklenicinin), sözleşme kapsamında yapmayı üstlendiği edimin bir yapı olduğu sözleşmeler, "inşaat sözleşmeleri" olarak adlandırılır. Bu sözleşmeler tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir ve sözleşmenin karşı edimi inşaat sözleşmesinin türünü belirler. Uygulamada en çok karşılaşılan inşaat sözleşmeleri türleri; genel inşaat sözleşmeleri, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ve gelir paylaşımlı inşaat sözleşmeleridir.
Eksik iş, sözleşme ve eklerine göre yapılması kararlaştırılan işlerden bir veya birkaçının yapılmamasıdır. İş sahibinin, eksik işler nedeniyle oluşan zararı, olumlu zarar kapsamında olup, Türk Borçlar Kanunu'nun 112. maddesi uyarınca talep edilebilir.
Eser sözleşmelerinde yüklenicinin, sözleşme uyarınca meydana getirip süresinde teslim ettiği, eserde, teslime engel olmayacak seviyede eksik işler bulunabilir. Bu eksiklikler, eserin, iş sahibi tarafından teslim alınmasına engel değildir. Meydana getirilmekte olan bir eserde, eksik veya ayıplı işler bulunduğunu söyleyebilmek için, o eserin öncelikle yüklenici tarafından iş sahibine teslim edilmesi gerekir.
Kısaca, eksik veya ayıplı işlerin giderilmesi veya bedeli; ancak, eserin tesliminden sonra söz konusu olur. Eser sözleşmelerinde; eksik işlerin giderilmesinde veya bedelinin istenmesinde zamanaşımı süresi, teslimden itibaren beş yıldır. (TBK m. 147/son).
Eksik iş kavramının daha iyi anlaşılabilmesi için, ayıplı ifa ile farkının anlatılmasının yerinde olacağı kanaatindeyiz. Yargıtay, eksik ifa ile ayıplı ifa arasındaki farkı, "Eksik iş, sözleşme konusu işin bir kısmının hiç yapılmamasıdır; yani yapılmayan iştir. Ayıplı iş ise, eksik işten farklı olup, esasen yapılan iştir. Ayıp, bir malda ya da eserde sözleşme ve yasa hükümlerine göre normal olarak bulunması gereken niteliklerin bulunmaması ya da bulunmaması gereken bozuklukların bulunmasıdır. Kısaca; ayıp, eşyanın normal niteliklerinden ayrılmasıdır." şeklinde açıklamıştır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 27.09.2000 ve 25.04.2018 tarihli kararlarında sırasıyla "Ayıplı iş vasıf noksanlığını ifade ettiği halde, noksan iş kavramı yapılmayan işi ortaya koyar", "Ayıp kavramı ile eksik iş ise birbirinden farklıdır. Ayıp; yasa ya da sözleşmede öngörülen unsurlardan birinin veya birkaçının eksikliği ya da olmaması gereken vasıfların olmasıdır. Eksik iş ise; sözleşme konusu işlerin yapılmaması yani hiç yapılmayan iştir " ifadeleri ile eksik ifa ve ayıplı ifa ayrımı yapılmıştır.
Yargıtay, bu ayrımı örnek üzerinde somutlaştıran bir kararda ise, "öncelikle sözleşmede açıkça yazılı olan daire başına birer otoparklık yerin tahsisi taahhüdünün yerine getirilmemesi ayıp değil, mahiyetince eksik iş niteliğindedir." ifadelerine yer vermiştir.
Yukarıda da belirtildiği üzere, eksik ifa halinde, borcun ihlalini düzenleyen genel hükümler olan TBK m.112 vd. hükümleri uygulanacaktır. Dolayısıyla; iş sahibinin yapının teslimine kadar olan ifaya yönelik talepleri, teslimden sonra, eksik ifa halinde, eksiklikten doğan taleplere dönüşür. Muayene ve ihbar külfeti ve teslim esnasında ihtirazi kayıt öne sürmek şartı aranmaksızın yüklenicinin sorumluluğuna gidilebilir. Genel hükümlerin uygulanıyor olması sebebiyle, iş sahibi, genel zamanaşımı süresinde yükleniciye karşı yenilik doğuran, seçimlik haklarını kullanabilir. İş sahibi tarafından, aynen ifa ve müspet zararın tazmini, eksik işler bedelinin tazmini, ödemezlik defi TBK'nın borca aykırılık hükümleri çerçevesinde talep edilebilecektir. Ayıptan doğan bedelden indirim ve zararın tazmini talebi de işin niteliğine uygun düştüğü ölçüde iş sahibi tarafından, kıyasen uygulama neticesinde talep edilebilecektir.
#eksikifa #avukat #inşaatsözleşmeleri #katkarşılığıinşaat #arsapayıinşaatsözleşmeleri #hukuk #gayrimenkulhukuku #taşınmaz #mülkiyet
Murat Hocam ağzınıza sağlık. Noterden bir sözleşme yaptık, yapmak zorunda bırakıldık 2/3 kuralı ile. Tüm watsapp yazışmaları var, her türlü ısrara rağmen plan projeyi paylaşmadılar. herkese 150 metrekare yer verilmiş, bizim 2 cephe tam bir cephe yarım olacak daireyi hem 130 metre yapıp 20 metre çalmışlar, bunu da bir cephenin yarısını verecekken, yaklaşık 5 metre, koca bir odayı çalıp 1 metre genişliğinde balkoncuk vermişler. Noterdeki sözleşmede sadece kroki vardı ve son güne kadar direttik, mecbur kaldık imzaladık. krokide 3. cephenin yarısı bizim gibi gözüküyorken o cephenin yarısının da yarısını dediğim gibi bitirmişler inşaatı. Husumet yüzünden gidip kontrol de edemedik, maddi imkânsızlıklar yüzünden davaya da gücümüz yok. Sırf o krokiye dayanarak ve plan projenin paylaşılmadığını ıspatlayarak o çalınan koca odanın yan daireden alınıp bize eklenmesi mümkün olabilir mi? Daireler yanyana, bir tarafa duvar örülüp bizim taraf açılsa herkes eşit almış olacak.
Emegine saglık hocam
Murat bey bizim bina müteahit yüzde 80 seviyesinde bıraktı mesken almadı bina 4 yıldır oturulur durumda asansör kullanılıyor ama arsa sahibi ile arasında yapılan sözleşme gereği elde tutulan daire var arsa sahibi tarafından mesken alirsa müteahit verecek daireyi oda almadı meskeni bizde arsa sahiplerine ve müteahit ihtar çektik avukat noter üzerinden buna rağmen mesken alınmadı kendi imkanımız ile mesken nasıl alınır başka bir müteahit devredecek miş sözleşmeyi başka müteahit devretmeden eksiklerini tamamladık 95 seviyesinde neredeyse ama müteahit kendini pasifti tekrar aktif etmiş olsa gerek ki başka müteahit meskeni de alamıyoruz nasıl çıkacak bu işin içinden su faturası elektrik hep 2 katı geliyor yardımcı olurmusunuz
Teşekkürler. ...
Murat bey ben ve birçok kişi 2017 yılında topraktan ev aldık 2019 yılında teslim etmesi gerekirken etmedi ve birçok eksiği var evin yapmıyor mutahit ne yapmamız gerekiyor acil yardım ederseniz sevinirim
Murat Bey güzel bilgileriniz için teşekkurler.Kat karşılığı inşaat sözlesmelerinde gecikme kaynaklı kira tazminatı talebi reddi temyizde onanırsa kararın kesinlesmesinden sonra derdestlik itirazina sebebiyet vermicrk şekilde kira tamzinati ayri bir dava konusu yapilabilir mi ?
Selamlar, aralık 2019 yılında icra ihalesi ile rezidans satın aldım. ücretini nakit ödedim. ihale feshi davası açıldı. 22 haziran 2021 tarihinde ihale feshi davası yargıtayca reddedildi. 22 ağusta 2021 tarihinde taşınmazın tapusunu üzerime aldım. ancak yatırdığım paranın 20 alık faizini bana vermediler bu faizi alacaklı aldı. benim rezidansı alacağımı başka para alamayacağımı söylediler. bu rezidansın için eskiden kalma bir kiracı vardı bu kiracı halen içinde rezidanstan çıkacak. daire satınalma tarihi aralık 2019 görülmekte ben bu tarihten beri olan kiraları içindeki kiracıdan nasıl alırımı?
Benim anlamadığım bir ev satıldığı zaman tapuda kaydı oluyor peki ikinci üçüncü satışlar nasıl olur. Demekki Tapu dairesinde birtakım yolsuzluklar oluyor oradaki memurlar ve mutahitler baş suçlular yıllardır buna dur diyen yok devlet dur demeli
Hocam cvplayacagını zanetmiyorum şöyle bi durum kat karşılıgı arsa verdim sözleşme yapıldı 2 yıl diye inşaat şu an 5 yıl oldu % 30 bitirilmedi binada 70 daire var arsa sahiplerinin 20 dairesi var geri kalan 50 dairey satmış müthait fesih edilebilirmi sözleşme edilirse o 50 dairey satın alanlar ne olur yada bu müthaiti bu projeden nasıl çıkarabiliriz yardımcı olabilirmisiniz
Murat bey merhaba...
Efendim belediye inşaat ihalelerinde yatırım olarak kullanilmiş bilirkişi tesbitli inşaat malzemelerine yasal olarak yıl bazında ne kadar faiz uygulanır....
%9 diyorlar doğrumudur böyle durumlarda inşaat malzemeleri %18 den neden hesaplanmiyor. ..
Selam, müteahhitin iskan taahhütünde bulunup iskan almadıysa (yapıda 4 yanlış var) toprak sahibi olarak zaman aşımı ne kadardır...yapı 17 yıl önce bitti, toprak sahibi iskanın ne olduğunu 2019 yılında öğrendi.. Daireleri 2007 yılında teslim aldı. Saygılar
Insaat projesine uygun yapılıp iskani alınmış arsa sahibide iskandan sonra muteahide vermesi gereken bagimsiz bolumleri vermis aradan 3 sene geçtikten sonra arsa sahibi eksik ve ayıplı işler var diye dava açıyor.arsa sahibi iskandan 50 gün sonra muteahide sözleşme gereği daire verdiği için ayıplı ve eksik işleri kabul etmiş olmuyormuş?
Merhabalar, ilettiğiniz değerli bilgiler için teşekkür ederim. Stajyer avukat olarak müsaadenizle bir sorum olacaktı.
Eserin teslimi eksik veya ayıp olması sevebiyle işsahibi teslim almaktan imtina ettiğini ihtaren bildirmişse bağımsız bölümün aidat borçları bakımından yükümlülük kime ait olacaktır
Çok güzel soru. Merakla bekliyorum cevabı.
❤❤❤❤❤❤
Merhaba Murat Bey 2019 da projeden bir daire aldık. teslimatı 30.12.2022 de yapıldı. tapumu aldım fakat mutfak dolabı ve lavabo klozet yapılmamıştı.. mütahit proje devam ettiği için daha sonra yapacağını söyledi bende sabırla 10 ay boyunca bekledim.. şimdi de yapmayacağını söylüyor, bende mahkemeye vermek istiyorum elimde sözleşmem var yazıyor içerisinde 1. sınıf mebran kapak 1. sınıf granit... bu konuda nasıl bir yol izlemeliyim yardımcı olur musunuz? kendim eksikleri yapsam daha sonra bunun tazminatını mütahit firmadan alabilir miyim ?
Müteahidle sözleşme yapıldı müteahid 1-3-5-7 nolu daireleri belirtmiş ama ne kadar metrekaresi olacağını yazmamış hangi cephede olacağı yazılmamış. Sözleşmeden sonra baktıkki mimarın projesine bizim hep arka cepheden veriyor ve kendi alacağı dairelere karşın bizim metrekareleri oldukça küçük. 3+1 daire 94 metrekare iken 2+1 daireler 98 metrekare böyle saçmalık görmedim. Ayriyeten bir tanede 76 metrekarelik bir daire var ve onuda bize veriyor fesh ettik ama şer koymuş tapuya bu durumda kurtuluş yolu varımdır. Tek bir çivi dahi çakmadı arsamıza
Merhaba imalatı yapılan daire ağır kusurludur. yapıda perde beton kullanılması gerekirken bazı kısımlarında kullanılmamış şu anda üst katları çıka bilmemiz için o kısimlarin perde görünmesi lazım O yüzden çıkamıyoruz Ayrıca projemizde de o kısımlar perde beton görünüyor projeye uygun yapılmamış ve bu binanın statiğini de olumsuz yönde etkiliyor üzerine kat çıkarılabilmesi için binanın yıkılıp yeni baştan yapılması lazım Halbuki biz o dönem çizdirmiş olduğumuz projede 3,5 kata göre perde ve temel atıldı bu kusuru Biz bilmiyorduk ikinci katı çıkmamız gerekirken 9 yıl sonra öğrendik bu durumda binanın Bodrum ve zemin katının yeniden yıkılıp yapılması gerekiyormuş masraflarını kim karşılayacak daireyi bize ağır kusurlu teslim eden müteahhit mi karşılar Yoksa sadece o dönem müteahhide Ödediğimiz tutarın faizi ile bize iadesi mi yapılır ya da hiçbir şey alamaz mıyız Çünkü şu anda buranın yıkılıp yeni baştan yapılması Bodrum'a artı zemin için tahmini imalat Bedeli iki buçuk milyon O zaman bize masrafı 100.000 gibi bir şey olmuştu
Kalp koyduğunuz için teşekkür ederim Keşke yanıtlasaydınızda
Murat bey merhaba, bu kıymetli bilgiler için çok teşekkürler ve ağzınısa sağlık. Size şu soruyu sormak istiyorum: Diyelimki 10 kişinin hissedar olduğu bir inşaat arsası var, 9 hissedar yüklenici firma ile ''Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi'' imzalamak ister ancak 1 hissedar arsa hissesini daha da korumak ister ve sözleşmeye imza atmak istemiyor. Hukkuken bu hissedarı çoğunşluğun, 9 hissedarın, sözleşmesini imzalamaya zorlama durumu varmıdır yoksa hissdar bütünüyle özgür iradesini kullanır mı? çok teşekkürler.
Merhaba,noter satış vaadi sözleşmesiyle alınan konutlarda; zamanında teslim edilmeme, kira yardımı, teknik şartnameye uyulmama gibi durumlarda konut sahibi neler yapabilir hangi davaları açabilir konusunda bilgi vermenizi veya video çekmenizi rica ediyorum
bu tür durumlarda sözleşmeye ayıkırılık nedeniyle tazminat davası açılabilir. Buna ilişkin bir video hazılayabilirim.
Mutahhit binayı belirtilen sürede bitiremezse ne olur
sözleşmede 15 ile 20 aylar arasında teslim edeceğini sözleşmede beyan etti , fakat olmadı , simdi mutahhidin davayı kazanması imkansız gibi
Bundan sonraki süreç nasıl isler
Sözleşmedeki hükümlere göre fesih ya da cezai ŞART hükümleri varsa bunlar talep edilebilir
Murat Bey bir sorum olacak : Babadan kalma 3 miraslı bir evimiz var .Diğer hisseleri ben almak istiyorum eğer alırsam kiracıyı " Evde tadilat yapamacağım "diyerek tahliye edebilir miyim ?? Ev gerçekten tadilat istiyor 30 yıllık bir ev...Teşekkürler
Mutahit bize evi yaptırdı paramızı ödemiyor ev sahibi ben onun parasını ödedim banane diyor biz alçı dekorasyon İşlerini yaptık napabilirim sözleşme yok
Merhaba Murat bey, eşimin üzerine aldığım Bir arsaya köy Evi yapımı için Bir firma ile anlaştım.Hakediş ödemelerini benim hesabımdan dekontu olarak yaptım.Sözleşme firmanın hazırladığı Bir evrak olup,noter onaylı değil.Eşimin üzerinde olan arsaya benim adıma olan sözleşme geçerli midir ?
Murat bey merhaba eser sözleşme örneğini nasıl ayarlayabilirim
Bir avukat eşliğinde hazırlayın internetten bulunan sözleşme örneklerine güvenmeyin sonra büyük sıkıntılar yaşayabilirsiniz
Merhaba Murat bey 2018 yılının 3 ayında iş mahkemesi davası başlattık istinafta görünüyor ne kadar sürecek daha bilgi verebilir misiniz? Teşekkür ederim
süreye ilişkin bilgi vermek mümkün değil. mahkemenin çalışma hızları değişiyor.
Merhabalar Murat bey almış olduğumuz dairede 5 yıl sonra ortaya çıkan gizli ayıplı dairenin para iadesini şuan ki değerinde iade alabilirmiyiz veya nasıl bir yol takip etmeliyiz
Ödediğiniz paranın yasal faizi ile alabilirsiniz
3o donumde 1o donem mırascılarla bolunurmu sayın avkat bey
hayır.
Özledik seni
lastik gibi uzatınca zevk mi alıyorsun avukat
Aslında çok zevkli değil ama tarzım bu:)
@@AvMuratTezcan : )