Warum Sondertilgung für Investoren keinen Sinn ergibt | Immotege
Vložit
- čas přidán 25. 07. 2024
- Sondertilgung kann für das Eigenheim eine nette Option sein. Bei Investoren sieht das Ganze schon wieder etwas anders aus.
Warum das so ist, erklärt dir Philipp in diesem Video.
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00:00 - Intro
00:38 - Reaktion Robin Kiera
05:48 - Fazit
#Immobilienstrategie #Immotege #Immobilienfinanzierung
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Du hast absolut Recht! Liquidität geht vor Rentabilität! Keine Sondertilgung sondern Geld zusammen halten und lieber neue Wohnungen / MFH davon kaufen. Eigenkapital = CASH und CASH ist King! Alles Gute für deinen Kanal
Hallo Philipp, genau so sieht es, Du hast es Investorensicht perfekt beschrieben. BG Florian
Gute Arbeit ! Schaue mir die Videos gerne an gerne mehr
Vielen Dank.
Kann den Grundgedanken nachvollziehen aber würde gerne deine Meinung zu folgendem Fall hören. Ich habe bereits ein Darlehen mit 2-3% Zinsen, bei welchem ich eine Sondertilgung machen kann. Was spricht dagegen diese Sondertilgung in Anspruch zu nehmen, wenn ich das Geld nicht sofort brauche und beim nächsten Immobilienkauf nutze ich die freigewordene Grundschuld und querfinanziere das neue Objekt mit der alten bestehenden Grundschuld. Vor allem, weil ich aktuell 1% Zinsen zahle. Würde ich dadurch nicht meine Zinsen für den Sondertilgungsbetrag von 2-3% auf 1% reduzieren. Sehe die freiwerdende Grundschuld hier als Eigenkapitalersatz. Was spricht gegen dieses Vorgehen, da in beiden Fällen mein Eigenkapital weg ist?
mit Eigenkapital bist du flexibler und günstiger, hast größere Bankauswahl und kannst die Finanzierung schneller abwickeln, da nur ein Objekt besichert werden muss -> 2. Rang geht nur in engen Grenzen, die Finanzierung ist schnell 0,5% teurer, dank geringerer Bankauswahl, nur unter 60% beginnend, unter 80% endend, und größer als Vorlast und mind. 50k. Das kommt unterm Strich meist teurer als sich die Sondertilgung zu sparen und direkt mit EK rein zu gehen. Wenn Du mehr Fragen hast, kannst Du diese in unserer Facebookgruppe stellen: facebook.com/groups/1552792091469002/ Hier sind viele Investoren drin, sodass ein qualitativer Austausch sicher ist.
@@ImmotegedeinImmobilienstratege Möglicherweise wurde aneinder vorbeigeredet. Im Beispiel geht es um darum, dass ein Investor eine Grundschuld und Darlehen von 100.000€ für Wohnung A bei der Bank A hat. Davon sind bereits 40.000€ getilgt.
Nun möchte der Investor wieder ein Objekt (Wohnung B) bei Bank A finanzieren.
Wenn der Investor jetzt beim Darlehen A 10.000€ Sondertilung macht und ein Darlehen über 30.000€ auf die Grundschuld A aufnimmt und den Rest nur auf Objekt B, verstehe ich nicht, warum es sich hierbei um einen 2. Rang handelt. Es ist die gleiche Bank und eine bestehende Grundschuld.
Watum lohnt es sich nicht, wenn ich für Darlehen A 3% Zinsen bezahle bzw. welchen Aufschlag würde die Bank für Darlehen B nehmen, wenn ich die freie Grundschuld von Objekt A nutzen will?
Das man mit Eigenkapital grundsätzlich flexibler ist, steht außer Frage, wollte aber wissen, was der Nachteil im konkreten oberen Fall ist.
@@johannesschmaucher6946 Vielleicht möchte ja Bank A das Objekt B nicht finanzieren, weil es nicht zur eigenen Strategie passt... dann ist deine beschriebene Vorgehensweise hinfällig und das von @Immotege - dein Immobilienstratege beschriebene Szenario tritt ein.
@@mariowastl1247 Das kann sehr gut sein und dann ist es nicht relevant, mir ging es aber mehr um den Fall, dass "meine" Bank das mitmacht, weil ich z.B. ein sehr guter Kunde bin.
Mir ging es auch etwas zum die pauschale Aussage und das undifferenzierte Betrachten der Sondertilgung. Liegt vllt. daran, dass das Video nur so kurz ist aber finde solche Aussagen (sehr häufig bei CZcams inzwischen) zu einfach und nicht differenziert genug.
@@johannesschmaucher6946 wie @Maro Wastl schon gesagt hat, kann es jederzeit eintreten, dass die Bank A allgemein nicht mehr will (z.B. 1 Mio € Gesamtvolumen überschritten, Änderung Herauslagekriterien, Objektbewertung neues Objekt passt nicht etc. etc. Jüngste Kursverschäfung bei der DB zeigt genau das auf: es wird keine Zusatzsicherheit als EK mehr akzeptiert, sondern nur noch echtes EK. Dann hast den Nachteil, dass du die Objekte unnötig miteinander verkettest, was dann im Verkauf oder der Anschlussfinanzierung wieder zu Problemen und Mehrkosten führt. Es bleibt dabei: du hast mehr Möglichkeiten ohne die Sondertilgung und fährst unterm Stich günstiger.
Folgende Konstellation: Immobilienwert 500.000 € - Kaufpreis 250.000 € - Darlehen 160.000 € als Volltilger. Mittlerweile Restschuld 110.000 €.
Sondermieteinannahmen von 3.100 € stehen einer monatl. Abtrag von 1.500 €.
Darlehenrestlaufzeit von ca. 6,5 Jahren 10 % Sondertilgung pro Jahr möglich.
Frage: Sondertilgung des Immokredits z.B. durch anderen Kredit um Darlehenslaufzeit wesentlich zu verkürzen, die Haushaltsrechnung in 3-4 Jahren mit Volltilgung wesentlich zu verbessern?
dazu müssten wir die Haushaltsrechnung insgesamt kennen und ob es bestimmte Engstellen gibt, die optimiert werden können/müssen. Die Frage ist ja auch, wird Kapital in nächster Zeit benötigt für neue Deals. Eine Nachrangige Beleihung wäre wie folgt denkbar: 500k * 0,8 = 400k - 110k = 290k Nachbeleihung im 2. Rang denkbar.
Jaaa .... aber es fühlt sich halt gut an, wenn auf einmal ein paar tausend Euro mehr getilgt sind.
Aber ich glaube, es ist wirklich besser, das Geld erst einmal auf dem Aktienmarkt anzulegen.
es fühlt sich noch besser an, wenn Liqudität vorhanden ist.
Kostet Geld , zugegeben. Bringt aber Sicherheit und schnellere Freiheit. Dafür nehme ich jeden finanziellen Nachteil in Kauf.
im Video stelle ich doch genau das Gegenteil dar, es kostet mehr Geld die Sondertilgung zu nutzen als nicht. Es bringt eben weniger Sicherheit und Freiheit, weil man sich damit Möglichkeiten nimmt. Blödsinn dafür ohne Not finanzielle Nachteile in Kauf zu nehmen.