Jak investovat do nemovitostí krok za krokem (3 byty za 2 týdny)
Vložit
- čas přidán 5. 05. 2024
- Dnes vám ukážu postup, jak kupuji investiční byty. Jak najít a vybrat byt, jak spočítat návratnost a jaké úvěry používám.
🚀5 kroků jak začít a vybudovat podnikání z 0 na 100 000 Kč měsíčně do 1 roku najdete v kurzu zdarma zde 👉 kristiansanca.cz/registrace-obm
0:00 - Cíl - 400 000 Kč měsíčně pasivní příjem
1:04 - První byt už vydělává, co dál?
2:41 - Začněte takto - Sreality
4:21 - Jak zjistit, co koupit?
5:07 - Kde kupovat?
5:39 - Na co se ptát makléře?
6:20 - Prohlídky bytů
7:57- Rezervuji, kupuji
8:42 - Úvěry, ne hypotéka
9:24 - Nepotřebuji peníze abych kupoval byty
10:13 - Srážení ceny
11:05 - Začněte taky
🚀Napište mi na Instagramu. Rád s čímkoliv poradím.
/ kristiansanca
Nemáte Instagram? Pište na E-mail:
sanca.kristian1@seznam.cz
Videa na tomto kanále vám pomohou s vyděláváním peněz:
⭐Nákup prvního bytu→ • Mini kurz prodeje onli...
⭐Jak udělat milionovou Facebook reklamu → • Facebook reklama 2024👉...
💥 Sledujte mě na sociálních sítích. 💥
Instagram: / kristiansanca
TikTok: / kristiansanca
LinkedIN: / kristi%c3%a1n-%c5%a1an...
🏆 Mé jméno je Kristián Šanca a jsem podnikatel, marketér a investor. Pomůžu vám rozjet podnikání, zvýšit jeho ziskovost, růst a vydělané peníze zhodnotit investováním.
Algoritmus nabídl, tak kliknu ze zvědavosti... Říkám si, co to je za mlaďocha, co už valí investiční byty a najednou video dokoukaný a dost zajímavý! A to mě byty vůbec nezajímají a přijde mi všechno kolem nich "těžký". Výborný video.
Moc díky za komentář. Umíte potěšit. Ať se daří!
Ahoj, velmi zajímavé video! Chtěl bych se zeptat, zda ty byty plánuješ nějak rekonstruovat nebo upravovat(kupuješ nějaký nábytek)? Či je rovnou hodíš do pronájmu? Díky za odpověď!
Snažím se vybírat byty, které nemusím rekonstruovat. Nábytek neřeším. Buď v bytě zůstal, nebo si nájemník koupí svůj. Tím má motivaci v bytě zůstat déle, když zainvestuje a vybaví si ho.
Super kontent , určitě pokračuj. Osobně bych ocenil, kdyby jsi příště více rozebral téma financování.
Díky! Na financování využívám finanční poradce, ale třeba to někdy rozeberu trochu víc.
Moc děkuju za tohle video a budu ho posílat dál. Napsala jsem i email s prosbou, děkuji moc za tenhle content, neskutečně si mě nakopnul v akci
Děkuji za reakci a že sledujete Evo!
Kristian . V tabuľke ti chýba poplatky za energie , dane , bytový fond . Ono video je fajn ale treba tam zahrnúť všetko . Mne to vychádza najlepšie ak sa obchádza Realitka a spraví sa to po starom kde si tie byty nájdeš mimo ponuky .
to platí podnajemník nevím proč by to měl nekde udavat jako investora mne zajima cisty zisk ne nejake naklady od podnajemnika
@@amanzes pretože náklady môžu byť rôzne . Od poistenia cez daňe . A je potom z toho lepší prehĺad
@@amanzes Fond oprav určitě neplatí nájemník, ale platí ho majitel nemovitosti. Tímto poplatkem zhodnocuje svou nemovitost v čase. Pokud si to necháváte platit nájemníkem, tak jen využíváte jeho neznalosti zákona. V případě soudu by uspěl nájemník.
Kvalitní video.
Děkuji!
Při koupi bytu vznikají další spousty povinností , údržba , amortizace , daň z nemovitosti , daň z pronájmu a to nejdůležitější je spolehlivý nájemník .
Přesně, Kristiána znám osobně, je to šikovnej kluk, ale na tohle se mi zdá že jaksi zapomíná....ale třeba se nic nevysype...
Ahoj, skvělá videa, výborný informace, nechtěl bys udělat video na téma financování investičních nemovitostí? Jaké bankovní produkty používat, jaké mají výhody, proč nebrat hypotéku, jak napákovat nějaké vlastní finance abych mohl koupit více bytů atd, nechápu jak chceš nakoupit 100-150 bytů, zajímal by mě hodně tento postup jak to všechno postupně ufinancovat atd, takové video by mohlo hodně tento kanál nakopnout! Díky
super
Děkuji
stačí "poctivý" nájemce co neplatí a jsi v prdeli s celým excelem :-D
stačí dávat podnájemní smlouvu a ne nájemní pak stačí jednou nezaplatit a podnajemnik poletí
@@amanzes Kéž by to bylo takto jednoduché :D Pokud podnájemník bude znát svá práva, tak to i u té podnájemní smlouvy může dost zkomplikovat. Nakonec záleží, jak se k tomu postaví soud. Když si soud bude myslet, že podnájemní smlouva byla uzavřena účelově, bude se k tomu právně chovat, jako ke smlouvě nájemní a všechna nezákonná ustanovení budou tudíž neplatná.
Pěkně popsaný postup a souvislosti. Výnosové % je teda hooodně hrubé, u starých domů budou náklady na provoz a opravy. Neobáváte se , že levně koupíte proto, že o to není zájem? A tudíž, až takový byt budete chtít prodat (či zbavit), tak ani Va za něj moc nedostanete? Neberte to prosím vůbec osobně, jen mě zajímá Váš pohled na věc. Díky a ať se daří.
Tam jde hlavně o to si vyjednat co nejnižší cenu. Nemovitosti rostou v průměru o min, 8 procent ročně. V dalších letech to bude ale ještě více. Mu může být prakticky jedno, že o to nebude takový zájem, protože klidně může slevit a pořád vydělá.
Díky za komentář. Dobrá otákzka. Ano, je to hodně hrubé. U prvního bytu mi to vychází pěkně podle očekávání, tak jdu na další. Když bude potřeba, tak výpočet budu upravovat. Byty v horších lokalitách taky rostou na ceně a kupují se. Ze 100 bytů které sleduji v horších lokalitách je za měsíc třeba 70 pryč. Ty, které chci nejvíc koupit mizí nejrychleji. Nebojím se, že bych to neprodal. Na bytech byli i další zájemci se mnou a když jsem váhal pár dní, tak mě několikrát předběhl jiný kupec.
Zajímalo by mě, jestli splátka úvěru pokryje nájem a za druhé, energie fond oprav atd platí nájemník? Nedotujute ty byty ze svého?
Zkoušel jsi Maplo?
Já to prostě neumím spočítat 😁 Řekněme, že jsem si koupil byt financovaný ze stavebka s úrokem těch 7%. Na kolik jde maximálně natáhnout to stavebko? Na 30 let jako hypo? Koupím byt řekněme za 1,5M, kde nájem činí 5000,-. Pronajmu ho za 12 000,-. Bude mi ten rozdíl stačit na splacení stavebka? Podle mne nebude. Nebo kde dělám chybu ve výpočtech?
Podle mé kalkulačky vychází splátka na 11 629 Kč při kupní ceně 1,5 mil. Kč a 7 % úrok. Úvěr ze stavebka bývá na 20 let. U prvního bytu mi to vychází v plusu, u těch dalších budu asi každý byt trochu dotovat. Uvidím, za kolik se podaří pronajmout.
@@kristiansanca takže splátka 11 600,- a k tomu nájem kolik? 5000,-? Dohromady řekneme 16-17 000,- a pronájem je 12 000,-. Takže to mi nepřijde úplně jako příjem, když musím doplácet za každý byt řekněme 3-5 000,-
Ahoj, diky za sdileni tveho postupu, rychly ale uderny :) Mohl bys vic rozebrat ty uvery ze stavebniho sporeni, zj. jak se da dosahnout toho uveru 8,5 milionu a jestli to jde u kazde stavebni sporitelny? Dal me zajima, jestli jsou makleri ochotni zodpovidat ti vsechny ty otazky a jestli rovnou rikas, ze to chces na investici. Ja mam pocit, ze maklerum se investori moc nelibi. A posledni vec - hledas pouze byty, kde s nima neni nutne vubec nic delat? Pokud je s nima potreba neco delat, jak shanis remeslniky? Diky. PS: Misto toho krkolomneho printscreenovani je podle me lepsi tisknout si celou tu stranku do PDF (je tam na to tlacitko). :)
Ahoj, díky za dotazy. 1) 8,5 milionu získáme kombinací cca 5 stavebních spořitelen. Někde mi dali milion, někde víc, někde míň. 2) Makléřům říkám, že jsem investor a většinou mi odpoví na všechny otázky. Makléři chtějí prodat a mít provizi. Já s němi jednám rychle a někdy do týdne rezervuji, tak si myslím, že je to pro ně lepší, než kupec, co vybírá měsíce ideální byt pro své bydlení. 3) Hledám byty, kde vychází dobře návratnost. Když se započítáním rekonstrukce vychází, je to pro mě zajímavé. Zatím mi nejlépe vycházely byty bez nutnosti rekonstrukce. Někdy mi makléř řekl, že by mi zajistil reko, že zná řemeslníky a někdy sám rekonstruuje levně a flipuje byty. V budoucnu to budu řešit takto přes někoho. Nechce se mi řešit řemeslníky ve vzdálené lokalitě na vlastní pěst. :D Díky za tip na PDF.
A to ti všechno dají na 1 tvůj vlastní příjem z práce nebo už započítávají ty potenciální pronájmy? Přece každá banka musí tak či tak posuzovat bonitu takže je jedno, jestli u jedné nebo pěti, ne? Všechny uvidí ty úvěry.
Kristiáne, jak řešíte rekonstrukce? Počítáte s tím, že po koupi bytu nějakou dobu toto zabere? Navyšujete o toto úvěr?
Snažím se vybírat byty, které nemusím rekonstruovat. Až budu kupovat před rekonstrukcí, tak úvěr bude na kupní cenu + cenu rekonstrukce.
Ahoj, jak je možné kombinovat úvěry, aby se dosáhlo na 8,5 milionu, a jaká je maximální doba splácení? Asi to nebude jako u hypotéky, kde je to 30 let?
Je tam 20 let splatnost. Úrok vyšší - přes 6 nebo 7 %. Finanční poradce mi to řeší, takže ty kombinace nechávám na něm. Třeba na jeden byt si vezmu 1 mil. Kč z jedné stavební spořitelny + 350 000 Kč z druhé.
@@kristiansanca Tvůj finanční poradce rozhodně nevykouzlí žádný zázrak. Abys měl úvěrový rámec na 8,5 mio tak to budeš muset doložit "hodně pěkné" příjmy ze zaměstnání nebo z DP. Je jedno jestli na to budeš brát hypotéku, úvěr ze stavebka nebo cokoliv, prostě banka ti nepůjčí na něco na co nemáš..Neexistuje žádných 8,5 mio pro každého jednotlivce kdo si přijde pro půjčku
Ok, mas tam v nákladech 2x splátku úvěrů a kde jsou naklady na provoz bytu?
Např. Energie spol prostor , splatky úvěru, výtah uklid atd...
To bude dalších cca 5tis, a hned jsi podle me v záporu, ne?
U prvního bytu jsem přes 1000 Kč měsíčně v plusu i po splátce úvěru a zaplacení nákladů. U dalších bytů možná budu třeba 1000 Kč měsíčně v mínusu. Uvidím, za kolik se mi podaří pronajmout. Každopádně nájemník stále splatí většinu úvěru. Každý rok budu zvyšovat nájemné o inflaci, takže mi bude brzy zbývat více.
Prepacte pane Kristiane ale ve viacej veci si "serete do huby" Moze to dela kazdy: k cemu ste teda potrebovali skoleni za 120k + roky sebavzdalavni. Momentalne ste 20 rokov zadlzeny a banke splatite viac ako je cena toho bytu aktualne. Chcete si pujcit za dalsie byty, za ci kdy aktualny na ktorom mate pujcku nemozete dat do zastavby. A to je iba prvych par minut videa. Vidim to na amaterizmus.
Tak popište, jak to děláte Vy?
Ano, musí se pro to něco udělat. Není to zadarmo. Kažopádně se správnými informacemi je to velice jednoduchý byznys, žádná raketová věda.
Libor Váka style, hypotéky v Romovanech ...
kolik uz vlastnite bytu a jsk dlouho to delate?
@@modaboi5239 Vlastním jeden byt a další 3 budu vlastnit asi do dvou měsíců. Mám je zarezervované a řeším úvěry. Je to rok, co jsem se začal zajímat o nemovitosti intenzivně. Pul Roku je to od prvního placeného školení, kdy jsem začal vybírat a kupovat.
Hodně štěstí
Děkuji, i vám!
8:09
Jak?
Když nevlastním nic na zálohu!
8:40
8:55 uver za 7.2% urok a zisk 6.8% ?! strata 0.4% 😂
Asi nerozumím dotazu. Nějaké peníze mám připravené, abych mohl zaplatit rezervaci.
12000 čistý příjem z bytu co stojí 1,6M? Už aby ty doplatky na bydlení zrušili.
Bydlí tam 3člená rodina a plátí klasicky nájem, žádné doplatky. Je to 3+1 70 m2 cca, takže běžná cena nájmu.
a to je dnes nic moc najem a až se zruší doplatky tak se nic nezměni lidi bydlet musí takže socky ten doplatek potrebuje takže neskončí
Úvěr ze stavebka trvá 2 měsíce? Já slyšel, že 2 týdny.
Může to být 2 týdny. Já rezervoval naráz 3 byty a během 2 měsíců jsme zvládli všechny úvěry schválit a získat peníze. Šlo to postupně. 2-3 týdny jeden byt, pak další a další.
Myslím, že je hodně lidí, kteří by do toho i šli, ale stejně jako mě je odrazuje skutečnost, že bohužel v ČR jsou aktuálně zákony na straně podnájemníků. A představa, že si do bytu nastěhuju někoho, kdo mi pak nebude platit a já se ho budu snažit x měsíců vystěhovat, kdy ještě během těch několika měsíců zdemoluje byt, to opravdu není lákavá představa. Toho se například nebojíš? Nebo jak řešíš tohle riziko?
Toto eliminujes, kdyz budes investovat do drazsich/hezcich bytu ve vetsich mestech, tam ale rozhodne neni takovy vynos a pri uveru nulove nebo i zaporne cashflow.
@@baaajola Nesouhlasím, to že je byt dražší neznamená že se ti do něj nenastěhuje neplatič, kterej se nejdřív tváří jako seriózní solventní podnájemník. Tady je to jen o štěstí.
A i kdyby měl takové štěstí, že z, jak si představuje, 50 bytů mu každý nájemník vždy každý měsíc platil, tak stejně po několika letech bude jednotka/budova potřebovat opravy a rekonstrukce. Mít tolik bytů bez nějakého polštářku, a v tomto případě pěkně velkého, tak je nereálné.
Takhle nějak jsem si to představoval, že to funguje když jsem chodil na základku, a zjistil, že je něco jako půjčka.
Díky za koment. Máš pravdu. Toto je riziko. Hledání nájemníků a správu bytu budu nechávat na realitky nebo správcovské firmy. Ti mají dobře pořešené, jak si poradit s neplatiči. Mají postupy, jak najít kvalitní nájemníky. Dám jim zadání, koho tam chci a oni za cca 1000 Kč měsíčně vše řeší. Jinak mám nějaké postupy, jak snížit riziko. Například lze získat reference od předchozího majitele.
Může se stát, ale od toho tu jsou smlouvy že jo... Dobře postavená smlouva tě může proti těmto věcem ochránit. Já tam mám například podmínku, že nájemník musí splňovat mnou požadovaná kritéria... Např. Mít HPP, doložit výpis o příchozích platbách zaměstnavatele. (nezajímají mě částky, kolik vydělá, ale že mu ty prachy opravdu pravidelně chodí). Při demolici vybavení bytu nárok na okamžité vystěhování. Zároveň i všelijaké drobné opravy do třeba 5k si vyřeší nájemník sám. Pak jen pošle fakturu a já se vůbec nestarám. Další věc je nechat si napsat do smlouvy druhého ručitele. Kdyby nájemník neplatil, můžete to požadovat po druhé osobě. Např. Partner, partnerka, ale třeba o někdo z rodiny. Všechno je to easy, jen to chce pecka smlouvu 😊. S každým dalším bytem jí člověk upravuje a vylepšuje. Za mě je to nejdůležitější věc v tomto byznysu.
Radsi bitcoin
Bitcoin se hodí do portfolia. U bytů je výhoda, že lze snadno získat úvěr. Na akcie ani crypto banky nepůjčí tak snadno.
8:55 platis za uver 7.2% urok a zarabas na najomnom 6.8% ?! Ved si v strate 0.4% 😂
koupil si skoleni za 120k a ma excel visco
Ano, v tom případě bych nějakou tisícovku měsíčně do toho investoval. Uvidíme za kolik pronajmu. Každopádně za 20 let budu mít nemovitost splacenou a nájem budu mít celý pro sebe. Většinu splatí nájemník.
@@kristiansanca Aby bylo vubec komu pronajimat za 20 let, pri soucasnem trendu poklesu populace v Karvine
nevim kde by takova socka na to vzala.. jedine koupit byt tam kde nikdo nechce bejt.. mezi negrama xD