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Tu as raison. Une grande partie de ma richesse provenait d'investissements dans l'immobilier et le marché financier. Vous gagnerez de l'argent en investissement si vous êtes engagé et sérieux. Prenez tout simplement tout simplement.
C'est comme ça que je gagne mon argent. Je connais une femme qui est experte en trading d'actions et de crypto. Elle s'appelle Julia Mac. Elle m'aide à gagner de l'argent grâce au trading d'actions et de crypto. J'utilise l'argent qu'elle me rapporte pour acheter des propriétés et les louer pour un revenu mensuel.
Julia est la meilleure chose qui me soit arrivée. J'utilise l'argent qu'elle obtient pour moi grâce à la crypto et à la négociation d'actions pour acheter des propriétés. Je loue les propriétés aux locataires et les locataires me paient mensuellement
J'ai plus d'investissements dans différents secteurs. Mais c'est Julia Mac qui m'aide à gagner de l'argent grâce aux actions et à la cryptographie. Après j'investis l'argent où je veux
Beau contenu, vos vidéos sont vraiment éducatives,........ Nous devons gagner pour nous permettre de surmonter la récession et l’inflation Tout le monde veut être riche, mais peu de gens savent comment y arriver, contrairement à la croyance populaire, vous n’avez pas besoin de beaucoup d’argent pour commencer sur la voie de la richesse, et beaucoup des personnes les plus riches du monde ont commencé avec très peu,.. Alors, quel est leur secret?
Investir crée un refuge sûr pour l’avenir, mais le but est d’avoir la bonne source avec laquelle investir,... Vous parlez d’investissement en crypto-monnaie, n’est-ce pas?
Bien qu’il soit très important d’investir, il est également très important de prendre une bonne décision d’investissement, j’ai parfois fait un très mauvais investissement l’année dernière et le résultat a été très désastreux pour moi et ma famille et je ne conseillerai jamais à personne d’investir sans une bonne orientation.
Elle est experte en trading forex, crypto, actions, immobilier et investissement de retraite et même d’autres domaines liés à l’investissement et elle a également une équipe de conseillers juridiques avec lesquels elle travaille,.... le tout au bénéfice de ses clients...... Vous ne pouvez certainement pas vous tromper en travaillant avec cette femme
C'est vraiment la vidéo que tous les débutants en investissement immobilier doivent regarder avant de se lancer pour éviter des mauvaises surprises. Une vidéo très explicative et détaillée. Merci Michael Ferrari
Bonjour Michael, Peux-tu nous faire une vidéo d'explication sur les travaux et comment neutraliser les impôts pendant des années grâce et avec les travaux réaliser dans un bien vétuste ? les montant la procédure etc...
Bonjour Il y a beaucoup d aspect a prendre en compte dans les charges pour la rentabilité mais dans la vidéo vous n abordez pas la fiscalité (taux d imposition, CSG...) pour parlez simplement de la taxe d habitation Il serait cool d avoir une vidéo sur la fiscalité et imposition😉 en tout cas vos videos sont top 👍
Il parle en meublé en régime réel qui a la particularité de permettre de ne pas payer de csg par l’amortissement du prix du bien notamment pendant plusieurs années (dépendant du loyer, des travaux du prix du bien et d’autres encore...) donc son calcul (si les estimations des différentes charges sont exactes) est exact ou du moins ne semble pas être incomplet
Il me semble que les revenus de loyer se rajoutent à nos revenus annuel donc en fonction de ce que vous gagner vous pouvez sauter une tranche ou pas du tt
Superbe video, ils se font rare ce qui ne vendent pas du rêve pour leur propre intérêt sur youtube. Je pense que tu dois bien te marrer avec les videos de certain. Continues dans ce sens, ta communauté sera de qualité 👍🏾!!!
Très bien expliquée j’adore , mais des fois avec la mensualité du crédit et le loyer cible si on vois une différence de 200 , 250 euro on peux déjà voir qu’il est rentable sans faire le calcule
Bonjour Michael Merci pour cette vidéo très concrète et formatrice grâce à ta vision 😀 Peux tu faire d'autres vidéos toutes simples sur pourquoi partir sur 20 ans pour un prêt immobilier sans appart ou si apport combien, Avantage inconvénient de l'apport . Comment réduire ses impôts avec les lois. Vidéo sur la bourse comment débuter en partant du moteur de recherche pour naviguer sur un site en bourse simple et comment naviguer sur ce site avec explication des frais comment ça marche , les gains et les impôts etc . Merci 😊
Le même calcul avec les prix de Grenoble... achat négocié 80000 euro et loyer 450 euros... et là çà coince... il faut mettre 200 euro de plus par mois de sa poche... Note: un bien pour étudiant, il vaut mieux prévoir 2 mois de vacances locative... et du coup même pour l exemple de la vidéo, ca n est plus de l autofinancement... si on ajoute les gros travaux (sur 20 ans, c est une evidence) type facade ou partie commune... y a pas de miracle, si les biens s auto finançaient réellement, il n y en aurait plus sur le marché... il vaut mieux se dire que c est une forme d epargne comme une autre et qu on va mettre 100 à 200 euros par mois de côté pendant 20 ans... merci pour cette vidéo, qui a tout de fois le mérite d expliquer qu il faut creuser un peu plus pour faire un vrai bilan comptable d investissement.
Merci c'était clair, j'aurais pu acheter l'appart où je vis ya 3 ans mais ça m'a refroidi vu l'état de l'immeuble il y aura sûrement de gros travaux à faire dans 1 futur proche...
Merci pour cette vidéo qui m'as appris à faire le calcul de la rentabilité nette sur mes futurs achats. Toutefois j'ai une grande question...je m'apprête à faire une offre pour un studio qui va me rapporter mensuellement une trésorerie nette de 50euros... peut-on considérer que c'est un bon investissement ? Car il y a de gros travaux de prévus tels que changer les radiateurs, peinture, changer la cuisine, moderniser les toilettes et peut être refaire le sol....je ne sais pas si tout cet effort vaut la peine pour seulement 50 euros voir max 100euros mensuel de bénéfice ??
Bonjour, je suis réservé sur votre calcul sur les honoraires de l’agent immobilier. Sur un petit montant ils sont en général au forfait. Ce serait plutôt 4000€. D’autre part, si le prix du bien est honoraire d’agence inclus il ne faut pas les ajouter.
Belle démonstration didactique. Ah si seulement c'était simple dans la vraie vie ! Toutes ces belles promesses de gains sont conditionnées faut-il le rappeler à des locataires payant leurs loyers régulièrement ce qui, beaucoup de propriétaires de biens vous le diront, ce n'est plus la règle dans notre vieux et beau pays! Et lorsque l'on découvre les difficultés à faire évacuer le locataire défaillant, on peut y laisser" beaucoup de plumes" et de temps et voir sa rentabilité au final fondre comme neige au soleil!
Freedrop51 donc c est mieux une vieille vie 5 jours de taf pour 2 jours de vacances, + 5 semaines de vacs sur une année de 52 semaines, le fait de ne pas avoir d argent et de ne pas en créer, de taffer 40 ans pour une vieille retraite de merde ? Tout ça c est mieux que l'immobilier ?
@@nemutluturkumdiyeneasphixi9712 non il te dit simplement que ton retour sur investissement peut etre parfois doubler en temps si tu tombes sur un parasite qui fera tout pour jamais te payer. Et le stress qui va avec. Saches que la loi protège très nettement plus le locataire plutot que le propriétaire. Enfin, un dernier chiffre: 178 000: c 'est le nombre de nouvelles affaires de loyers impayés de longue durée ouvertes en 2018. Donc c'est loin d'être un problème mineur, et cela commence à cancériser les investissements immobiliers français quite meme à faire fuire les investisseurs internationaux. Quand au GLI, les meilleurs contrats te protègnet jusqu'à 2 ans de loyers impayés. par la suite, on te laisse tout seul. SAche que de nombreux dossiers de loyers impayés dépassent 5, 8 voir 10 ans. Le manque a gagner est donc monumental au final. Sans compter qu au bout de 10 ans, et vu les parasites concernés qui occupent le logement, tu le retrouves dans un état lamentable et quasi tout est à refaire. Donc un conseil: ne jamais dépendre d'un seul investissement locatif pour vivre ou rembourser son propre logement, diversifier ses investissements, s’éparpiller géographiquement bref, mettre ses oeufs dans plein de paniers différents. A savoir qu'une rentabilité à 5% nette net est aujourd’hui la norme sur 80% des investissements immo francais. Donc il faut désormais entre 15 et 20 ans minimum pour amortir son investissement. ++
oui mais le mec il fait rêver les pinpins en pyjama dans leur chambre qui se gavent de pizza en regardant youtube et qui pensent que dans le monde réel, il suffit de cliquer pour obtenir de l'argent facile..continuez à rêver les pinpins surtout avec les incertitudes liées à la situation actuelles....
En résidence ce rajoute charge locative ,frais d'agence, la CSG , assurance propriétaire,frais de maintenance ex ballon d'eau chaude ou fuite ,climatisation ,volet roulant et autre qui sont a la charge du proprio j y rajoute attention en meublé vous rentré dans la catégorie artisan donc s y rajoute une taxe du aux commune et oui le fisc a la Française puis la taxe foncière en gros moi je calcul autrement sur 12 mois et ca marche globalement pour tout en France ou la pression fiscal et la plus forte au monde le mois 11 et 12 sont pour tout ce que je viens de citer plus le fiscal les premiers 10 mois sont donc des loyer qui rentre dans vos poche et attention tout cela sans crédit pour l'achat du bien .
Super bien expliqué et lol le gain net. Perso, j'ai un 1er achat saisonnier, je fais 8-10ke/an de "Cashflow" avec une renta pas énorme :) Merci pour tes conseils judicieux !
Très bonne vidéo, qui démystifie complètement la problématique de l'investissement locatif mais également qui présente avec honnêteté la rentabilité réelle de ce genre d'investissements.
J'aimerais bcp faire l'exercice avec toi, mais pour l'Espagne ou les prêt sont + difficile à obtenir (+-80% de la valeur d'achat) mais avec des taxes foncières assez basses. Pour te donner un exemple. Je viens d'acheter un bien 253.000€ avec agence, 27.000€ de notaire et 9.000€ de travaux. Soit 290.000€, et j'ai mis 70.000€ en apport + 720€ /mois de mensualité à la banque sur 30ans. (taxe 400€ /an et 210€ /mois de charge de comunidad). Donc en gros j'ai payé 70.000€ et le bien me coute 830€ /mois. Les loyers ou je me trouve sont +- entre 1100-1300€ dans la zone ou je suis et pour des bien similaires, et 150€ la nuit l'été en Rbnb. Je me tate à le louer 10 mois par an et faire 2 mois de location estivale. Qu'en penses-tu?
J'adore ta chaine mais peux tu me ou nous faire une vidéo sur la fiscalité du lmnp réel ou forfaitaire et de la location nue ou forfaitaire . Je suis largué.
Pourquoi dans le calcul de la renta net, tu prends le montant des charges de copro complet (679€) en sachons que une grande partie sera payée par le locataire (approvisionnement charge)? Cela fait baisser le % renta ? On plus dans la taxe foncière, il faudrait enlever la taxe ordure ménagère qui incombe au locataire (donc cela va faire augmenter la Reta Net!)?
J’ai une renta a 8.7 pour-cent en plein cœurs de Lyon et c’est super rare ! Personnellement en tant qu’agent immobilier et investisseur je préfère acquérir des biens en centre ville car le prix augmente de plus en plus ..
Tres belle video je l’es mis en favoris merci cependant un detail me perturbe à aucun moment vous ne prenez les internets de la banque dans vos calculs ????? 𝕸𝖊𝖗𝖈𝖎 pour votre réponse que la force soit avec vous 😏
Bonjour Michael. Très interessant ! Petite remarque, à 20:20, le régime d'imposition réel ne permet de déduire que les intérêts d'emprunts (et non les mensualités) du coup, tu peux avoir une situation à l'équilibre (loyers nets = mensualités) mais tu devras cependant payer des impôts car peu de travaux les premières années, du coup, la partie imposable sera loyers moins intérets d'emprunt + charges. N'est-ce pas ?
Ne pas payer d'impôts pendant 8 à 9 ans ok mais après on va bien devoir payer des impôts et donc la la rentabilité......plus rien voir même sortir de l'argent de nôtre compte pendent plusieurs années car le crédit est sur 20 ans. J'aimerais être éclairés sur ce point que je trouve important. Très bonnes video. Félicitations.
Bonjour Michael. Moi j'ai reçu assez d'éléments pour ma part. Tout prendre en compte pour éviter les désillusions. Je vais adapter ça à mon projet. Merci.
Bonjour Mikael , Voici une idee pour faire une video . Le point sur le regelement juridique avec un entrepreneur de renovation defaillant : qui ne finti pas son chantier et laisse des default de conformitee . Je le decouvre en ce moment avecv un bonimentewur de premiere classe mais aussi je decouvre les prix et delais d un intervention d un Avocat . Merci Marie
bonjour, la vidéo est bien détaillée mais effectivement ne tient pas compte des impôts sur le revenu, une fois l'amortissement pour travaux absorbé. Une autre zone de frais importante est passée sous silence: les frais de recherche des locataires!
Bonjour excellente vidéo très intéressante. Est ce que vous avez fait une vidéo sur la fiscalité au réel ? Je sais que vous n'êtes pas comptable mais avez vous connaissance sur le sujet. Car je suppose que la fiscalité aux réelles et le compte bilan sont toujours pareil est ce qu'on ne pas faire cela soit même ?
Bonjour Michael, Tout d’abord merci pour vos partages précieux. Pouvez vous me préciser svp le pourcentage que vous prévoyez concernant les travaux exceptionnels de copropriété ? Merci Katia
Bonjour Michael, merci pour ton travail. Dans cette vidéo (daté de septembre 2017) tu estime à 300 € par an le comptable pour le LMNP. En 2020, combien te coute son intervention annuelle ? En se qui me concerne mon comptable me prend 800€ pour un immeuble de deux appartement), 124€ par lot supplémentaire. Combien te coute le tien ? Sur internet je vois des pris autour de 800€ par lot. Les tarifs on il autant augmenté en 3 ans ou existe il encore des comptable a des tarifs plus attractif ? Merci d'avance pour ta réponse avisée. :)
Bonne vidéo. Mais permettez-moi de parler de quelque chose d'important, je vois beaucoup de jeunes et de moins jeunes faire des erreurs qui, à mon avis, ne devraient pas l'être. Je crois que tout le monde, jeune ou vieux, devrait avoir un plan d'investissement qui augmente son rendement financier de trois chiffres à six chiffres. L'investissement peut être votre plan de retraite ou un plan futur, selon ce que vous voulez, mais ce qui compte le plus, c'est que vous ayez un investissement qui soit rentable.
salut! les frais d'agents immobilier sont compris dans le prix total si le bien est présenté par une agence comme cela semble le cas...dons tu ne les ajoutes pas aux 49 500€
Pas nécessairement, une agence a le choix (avec accord du vendeur) concernant le parti réglant des frais d'agence, frais vendeur ou acquéreur. La différence se trouve dans la manière dont l'annonce est rédigé.
Vidéo sympa. Bien présentée et plutôt réaliste. Pour la rentabilité "Nette Net", une petite comparaison avec 1 ou 2 autres régimes (cf imposition) aurait été pas mal. Et un petit tableau au final pour montrer le grand plongeon du taux de rendement :) Peux-tu expliquer d'où sort le 1140€ SVP des charges d'exploitation ? Je semble comprendre que c'est : les 300€ + 90€ (forcément) , mais pour le reste ?? 1.5 X un loyer de 500€ pour la TF peut-être finalement ? Merci. :)
En effet le prix d'achat est déterminant mais par la suite le type d'exploitation aussi car lui on le détermine en fonction de localisation. Je suppose que si on achète un bien immobilier dans un village en province, c'est plus compliqué le mettre en meublé que si il est nu.
Bonjour attention pour les immeuble en copropriété il y a aujourd'hui aussi une obligation par lot de cotisation pour des éventuelles travaux ( qui sont place sur un compte à part de celui de la copropriété) et qui même si le lot et vendu l'argent n'est pas récupérer ...
Dans le calcul il manque les frais de notaire. Ce montant fait partie du montant de l'investissement. A la taxe foncière déduire les ordures ménagères à la. charge du locataire Bonne formation dans l'ensemble
Merci beaucoup, tout est clair. J ai juste une question concernant la location non meublée est-ce qu on paye des impôts pour un petit loyer de 500e. Merci
500€ X 12 = 6000€ Abattement de 30% = 1800€ Soit 4200€ imposable comme ceci : 4200€ X 17,2% (prélèvements sociaux obligatoires) = 722€ 4200 X 11% ( selon ton ta tranche d'imposition c'est différent) = 462€ Soit 722€ + 462€ = 1184€ d'impôt !
Salut super vidéo -question et ci le bien était acheté sans crédit tu penses que c’est mieux ou pas ? -exemple 3 bien sans crédit au total 150k€ suite à la vente d’un autre bien ou des dividendes de fin d’année ?
J'adore tes vidéos mais sur celle ci je ne comprends pas quelque chose, tu dis qu'il faut calculer les loyer annuels sans compter les charges que paye le locataire mais si l'on ne compte pas les charges de copropriété dans notre loyer percu, pourquoi les ajoute tu dans les charges à déduire dans notre rentabilité ?? On est bien d'accord que si il y a environ 1000€ de charges de copropriété annuel, mon locataire en prend 70% à sa charge non? Merci d'avance de vos renseignements sur ce sujet assez flou..
Hello Mickael!! Parfois je la regarde de temps en temps quand j'en ai besoin pour mes calculs, mais serait-il possible de faire la même chose avec un achat d'un immeuble, ça serait super cool!!! Kisses !!
Vos calcul ne sont pas réel vous avez retenu 15 jours de vacances ce qui peut passer à six mois Tenez compte de travaux tres souvent de quatre fois la caution en bref la rentabilité d un bien n est que le produit de la location moins tous les frais calculer juste est une grosse erreur ê les impôts ne vous manque pas que vous ayez encaisser ou pas foncier locaux vides assurances travaux syndic
Salut et merci, belle vidéo qui remet bien les choses en place... je signale une erreur dans la formulation du calcul a t = 20 minutes et 21 secondes environ
Bonjour ! Pourquoi ne pas prendre sur 25 ans pour améliorer la rentabilité ? Plus d’intérêts certe mais encore une fois c’est le locataire qui les paie à notre place non ?
Salut Michael et merci pour ta vidéo :) Je suis totalement novice et m’intéresse à un premier investissement locatif sous forme d'un studio pour étudiant. Du coup, si je reprend ton calcul, il vaut mieux que je réajuste la durée de vacance locative. J'ai vu que les baux étudiant sont de 9 mois, vaut-il mieux se baser sur cette durée pour le calcul de la rentabilité ? Si oui, c'est quand même tendu de s'auto-financer (je ne parle même pas de cashflow...) sur ce type de location ?! merci par avance :)
Bonjour, il faut toujours tenir compte de la vacance locative oui ! Généralement c'est un mois. Tu peux prendre 2 pour être très prudent mais clairement si ton appartement est vide 2 mois par an c'est qu'il y a un problème. Quand à le louer sur 9 mois, impossible d'être rentable. Donc après, soit tu loues en courte durée durant l'été si possible sinon il ne faut pas louer aux étudiants.
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On ok
Tu as raison. Une grande partie de ma richesse provenait d'investissements dans l'immobilier et le marché financier. Vous gagnerez de l'argent en investissement si vous êtes engagé et sérieux. Prenez tout simplement tout simplement.
C'est comme ça que je gagne mon argent. Je connais une femme qui est experte en trading d'actions et de crypto. Elle s'appelle Julia Mac. Elle m'aide à gagner de l'argent grâce au trading d'actions et de crypto. J'utilise l'argent qu'elle me rapporte pour acheter des propriétés et les louer pour un revenu mensuel.
Julia est la meilleure chose qui me soit arrivée. J'utilise l'argent qu'elle obtient pour moi grâce à la crypto et à la négociation d'actions pour acheter des propriétés. Je loue les propriétés aux locataires et les locataires me paient mensuellement
J'ai plus d'investissements dans différents secteurs. Mais c'est Julia Mac qui m'aide à gagner de l'argent grâce aux actions et à la cryptographie. Après j'investis l'argent où je veux
Comment puis-je contacter Julia Mac ? Je traverse vraiment l'enfer maintenant et j'ai besoin de sources de revenus supplémentaires
Julia Mac est sur instagram
Beau contenu, vos vidéos sont vraiment éducatives,........ Nous devons gagner pour nous permettre de surmonter la récession et l’inflation
Tout le monde veut être riche, mais peu de gens savent comment y arriver, contrairement à la croyance populaire, vous n’avez pas besoin de beaucoup d’argent pour commencer sur la voie de la richesse, et beaucoup des personnes les plus riches du monde ont commencé avec très peu,.. Alors, quel est leur secret?
Investir crée un refuge sûr pour l’avenir, mais le but est d’avoir la bonne source avec laquelle investir,... Vous parlez d’investissement en crypto-monnaie, n’est-ce pas?
Bien qu’il soit très important d’investir, il est également très important de prendre une bonne décision d’investissement, j’ai parfois fait un très mauvais investissement l’année dernière et le résultat a été très désastreux pour moi et ma famille et je ne conseillerai jamais à personne d’investir sans une bonne orientation.
J’ai toujours voulu investir mais je trouve un peu difficile d’obtenir le bon courtier, en avez-vous un fiable à me recommander?
Oui, j’ai investi avec cette femme, Mme KURT ELLIS Giovanni et je vous dis qu’elle est la meilleure dans ce qu’elle fait
Elle est experte en trading forex, crypto, actions, immobilier et investissement de retraite et même d’autres domaines liés à l’investissement et elle a également une équipe de conseillers juridiques avec lesquels elle travaille,.... le tout au bénéfice de ses clients...... Vous ne pouvez certainement pas vous tromper en travaillant avec cette femme
C'est vraiment la vidéo que tous les débutants en investissement immobilier doivent regarder avant de se lancer pour éviter des mauvaises surprises. Une vidéo très explicative et détaillée. Merci Michael Ferrari
Merci pour ceux qui on besoin d'apprendre ! C'est du boulot d'apprendre aux autres.
Bonjour Michael,
Peux-tu nous faire une vidéo d'explication sur les travaux et comment neutraliser les impôts pendant des années grâce et avec les travaux réaliser dans un bien vétuste ? les montant la procédure etc...
Bonjour
Il y a beaucoup d aspect a prendre en compte dans les charges pour la rentabilité mais dans la vidéo vous n abordez pas la fiscalité (taux d imposition, CSG...) pour parlez simplement de la taxe d habitation
Il serait cool d avoir une vidéo sur la fiscalité et imposition😉
en tout cas vos videos sont top 👍
le mec va pas tout nous dévoiler je pense qu'il a bien une petite formation à nous vendre ^^
Il parle en meublé en régime réel qui a la particularité de permettre de ne pas payer de csg par l’amortissement du prix du bien notamment pendant plusieurs années (dépendant du loyer, des travaux du prix du bien et d’autres encore...) donc son calcul (si les estimations des différentes charges sont exactes) est exact ou du moins ne semble pas être incomplet
Enfin une vidéo détaillée et bien réalisée ou même les débutants comme moi comprenne 💪
Très intéressante comme vidéo, il manque certes un volet sur la fiscalité et les impôts mais on en apprend déjà énormément. Merci !
Il me semble que les revenus de loyer se rajoutent à nos revenus annuel donc en fonction de ce que vous gagner vous pouvez sauter une tranche ou pas du tt
@@aureliencaprai9059 il faut aussi intégrer la taxe foncière
Superbe video, ils se font rare ce qui ne vendent pas du rêve pour leur propre intérêt sur youtube.
Je pense que tu dois bien te marrer avec les videos de certain.
Continues dans ce sens, ta communauté sera de qualité 👍🏾!!!
Rarement vu des explications aussi précises! Bravo et merci pour ce partage
Très bien expliquée j’adore , mais des fois avec la mensualité du crédit et le loyer cible si on vois une différence de 200 , 250 euro on peux déjà voir qu’il est rentable sans faire le calcule
Bonjour Michael
Merci pour cette vidéo très concrète et formatrice grâce à ta vision 😀
Peux tu faire d'autres vidéos toutes simples sur pourquoi partir sur 20 ans pour un prêt immobilier sans appart ou si apport combien,
Avantage inconvénient de l'apport .
Comment réduire ses impôts avec les lois.
Vidéo sur la bourse comment débuter en partant du moteur de recherche pour naviguer sur un site en bourse simple et comment naviguer sur ce site avec explication des frais comment ça marche , les gains et les impôts etc .
Merci 😊
Bonjour Michael,
Je m’intéresse a l'investissement locatif et regarde pas mal de vidéo sur youtube, celle ci est très explicative.
Merci.
Le même calcul avec les prix de Grenoble... achat négocié 80000 euro et loyer 450 euros... et là çà coince... il faut mettre 200 euro de plus par mois de sa poche...
Note: un bien pour étudiant, il vaut mieux prévoir 2 mois de vacances locative... et du coup même pour l exemple de la vidéo, ca n est plus de l autofinancement... si on ajoute les gros travaux (sur 20 ans, c est une evidence) type facade ou partie commune... y a pas de miracle, si les biens s auto finançaient réellement, il n y en aurait plus sur le marché... il vaut mieux se dire que c est une forme d epargne comme une autre et qu on va mettre 100 à 200 euros par mois de côté pendant 20 ans... merci pour cette vidéo, qui a tout de fois le mérite d expliquer qu il faut creuser un peu plus pour faire un vrai bilan comptable d investissement.
Merci c'était clair, j'aurais pu acheter l'appart où je vis ya 3 ans mais ça m'a refroidi vu l'état de l'immeuble il y aura sûrement de gros travaux à faire dans 1 futur proche...
Merci pour cette vidéo qui m'as appris à faire le calcul de la rentabilité nette sur mes futurs achats.
Toutefois j'ai une grande question...je m'apprête à faire une offre pour un studio qui va me rapporter mensuellement une trésorerie nette de 50euros... peut-on considérer que c'est un bon investissement ?
Car il y a de gros travaux de prévus tels que changer les radiateurs, peinture, changer la cuisine, moderniser les toilettes et peut être refaire le sol....je ne sais pas si tout cet effort vaut la peine pour seulement 50 euros voir max 100euros mensuel de bénéfice ??
Dommage qu'il n'y a pas le volet sur la fiscalité et les impôt. Merci pour la vidéo
Bonjour, je suis réservé sur votre calcul sur les honoraires de l’agent immobilier. Sur un petit montant ils sont en général au forfait. Ce serait plutôt 4000€. D’autre part, si le prix du bien est honoraire d’agence inclus il ne faut pas les ajouter.
Normalement, légalement en tout cas, le prix indiqué est prix d'agence inclu donc pas besoin d'ajouter.
Belle démonstration didactique. Ah si seulement c'était simple dans la vraie vie ! Toutes ces belles promesses de gains sont conditionnées faut-il le rappeler à des locataires payant leurs loyers régulièrement ce qui, beaucoup de propriétaires de biens vous le diront, ce n'est plus la règle dans notre vieux et beau pays! Et lorsque l'on découvre les difficultés à faire évacuer le locataire défaillant, on peut y laisser" beaucoup de plumes" et de temps et voir sa rentabilité au final fondre comme neige au soleil!
Freedrop51 il me semble qu il existe des assurances contre cela
Freedrop51 donc c est mieux une vieille vie 5 jours de taf pour 2 jours de vacances, + 5 semaines de vacs sur une année de 52 semaines, le fait de ne pas avoir d argent et de ne pas en créer, de taffer 40 ans pour une vieille retraite de merde ? Tout ça c est mieux que l'immobilier ?
@@nemutluturkumdiyeneasphixi9712 non il te dit simplement que ton retour sur investissement peut etre parfois doubler en temps si tu tombes sur un parasite qui fera tout pour jamais te payer. Et le stress qui va avec. Saches que la loi protège très nettement plus le locataire plutot que le propriétaire.
Enfin, un dernier chiffre: 178 000: c 'est le nombre de nouvelles affaires de loyers impayés de longue durée ouvertes en 2018. Donc c'est loin d'être un problème mineur, et cela commence à cancériser les investissements immobiliers français quite meme à faire fuire les investisseurs internationaux.
Quand au GLI, les meilleurs contrats te protègnet jusqu'à 2 ans de loyers impayés. par la suite, on te laisse tout seul. SAche que de nombreux dossiers de loyers impayés dépassent 5, 8 voir 10 ans. Le manque a gagner est donc monumental au final. Sans compter qu au bout de 10 ans, et vu les parasites concernés qui occupent le logement, tu le retrouves dans un état lamentable et quasi tout est à refaire.
Donc un conseil: ne jamais dépendre d'un seul investissement locatif pour vivre ou rembourser son propre logement, diversifier ses investissements, s’éparpiller géographiquement bref, mettre ses oeufs dans plein de paniers différents.
A savoir qu'une rentabilité à 5% nette net est aujourd’hui la norme sur 80% des investissements immo francais. Donc il faut désormais entre 15 et 20 ans minimum pour amortir son investissement.
++
Comment des loyers impayées peuvent courir de 5 à 10 ans sachant qu'il bail court sur 3 ans. C'est pas logique...
oui mais le mec il fait rêver les pinpins en pyjama dans leur chambre qui se gavent de pizza en regardant youtube et qui pensent que dans le monde réel, il suffit de cliquer pour obtenir de l'argent facile..continuez à rêver les pinpins surtout avec les incertitudes liées à la situation actuelles....
Cela fesait longtemps que je ne t'avais pas vu, c'est cool et content de voir que tu ne changes pas...Merci pour tes conseils,Peace
C peut être la meilleure vidéo que j'ai regardé 👍👍👍👍👍
En résidence ce rajoute charge locative ,frais d'agence, la CSG , assurance propriétaire,frais de maintenance ex ballon d'eau chaude ou fuite ,climatisation ,volet roulant et autre qui sont a la charge du proprio j y rajoute attention en meublé vous rentré dans la catégorie artisan donc s y rajoute une taxe du aux commune et oui le fisc a la Française puis la taxe foncière en gros moi je calcul autrement sur 12 mois et ca marche globalement pour tout en France ou la pression fiscal et la plus forte au monde le mois 11 et 12 sont pour tout ce que je viens de citer plus le fiscal les premiers 10 mois sont donc des loyer qui rentre dans vos poche et attention tout cela sans crédit pour l'achat du bien .
Et tout s’éclaircit d’un coup. Merci 🙏
Super bien expliqué et lol le gain net. Perso, j'ai un 1er achat saisonnier, je fais 8-10ke/an de "Cashflow" avec une renta pas énorme :) Merci pour tes conseils judicieux !
Merci beaucoup! Très claire comme explication! Moi qui n'ai même pas de bien qui s'autofinance 😔, cette vidéo m'encourage, et srtout enlève ma PEUR.
Mais je ne sais pas par où commencer 😭, c très cher dans ma région
Extrêmement intéressant et détaillé comme j'aime. Merci beaucoup, c'est parfait ! Hate de voir vos précédentes et futures vidéos !
Très bonne vidéo, qui démystifie complètement la problématique de l'investissement locatif mais également qui présente avec honnêteté la rentabilité réelle de ce genre d'investissements.
Et de plus en plus de gens ne paient plus leur loyer!
Bravo à toi de donner les vrais chiffres, d'autres font un peu trop rêver les gens sur les revenus locatifs, ils en oublient mème les impôts.
Excellente vidéo, très explicative et claire. Merci beaucoup !
J'aimerais bcp faire l'exercice avec toi, mais pour l'Espagne ou les prêt sont + difficile à obtenir (+-80% de la valeur d'achat) mais avec des taxes foncières assez basses.
Pour te donner un exemple. Je viens d'acheter un bien 253.000€ avec agence, 27.000€ de notaire et 9.000€ de travaux. Soit 290.000€, et j'ai mis 70.000€ en apport + 720€ /mois de mensualité à la banque sur 30ans. (taxe 400€ /an et 210€ /mois de charge de comunidad). Donc en gros j'ai payé 70.000€ et le bien me coute 830€ /mois. Les loyers ou je me trouve sont +- entre 1100-1300€ dans la zone ou je suis et pour des bien similaires, et 150€ la nuit l'été en Rbnb. Je me tate à le louer 10 mois par an et faire 2 mois de location estivale. Qu'en penses-tu?
Merci beaucoup !
Merci Michael pour ces précieux conseils sur l'immobilier
J'adore ta chaine mais peux tu me ou nous faire une vidéo sur la fiscalité du lmnp réel ou forfaitaire et de la location nue ou forfaitaire . Je suis largué.
C’est une des meilleures vidéos que j’ai vu… 👏🏼
Merci pour cette vidéo très pédagogique et complète. ça me rassure, je faisais déjà cela (ou presque).
Pourquoi dans le calcul de la renta net, tu prends le montant des charges de copro complet (679€) en sachons que une grande partie sera payée par le locataire (approvisionnement charge)? Cela fait baisser le % renta ? On plus dans la taxe foncière, il faudrait enlever la taxe ordure ménagère qui incombe au locataire (donc cela va faire augmenter la Reta Net!)?
de loin la meilleure vidéo sur le sujet. Simple, et claire
très belle vidéo, merci beaucoup
J’ai une renta a 8.7 pour-cent en plein cœurs de Lyon et c’est super rare ! Personnellement en tant qu’agent immobilier et investisseur je préfère acquérir des biens en centre ville car le prix augmente de plus en plus ..
Tres belle video je l’es mis en favoris merci cependant un detail me perturbe à aucun moment vous ne prenez les internets de la banque dans vos calculs ????? 𝕸𝖊𝖗𝖈𝖎 pour votre réponse que la force soit avec vous 😏
merci infinement pour l,aide
Hello super vidéo ! Moi j'utilise emob sur Android pour faire ces calculs
samuel bahia
Oui moi aussi, elle est top cette appli !
Super bon ben je n'ai rien appris à part peut être que je suis une débile de ne pas me lancer quand on connaît aussi bien un sujet 😥
Bonjour Michael. Très interessant ! Petite remarque, à 20:20, le régime d'imposition réel ne permet de déduire que les intérêts d'emprunts (et non les mensualités) du coup, tu peux avoir une situation à l'équilibre (loyers nets = mensualités) mais tu devras cependant payer des impôts car peu de travaux les premières années, du coup, la partie imposable sera loyers moins intérets d'emprunt + charges. N'est-ce pas ?
josict exacte, il faut déduire q les intérêts...
non en LMNP tu fais de l'amortissemt, une charge sans sortie d'argent
Ne pas payer d'impôts pendant 8 à 9 ans ok mais après on va bien devoir payer des impôts et donc la la rentabilité......plus rien voir même sortir de l'argent de nôtre compte pendent plusieurs années car le crédit est sur 20 ans. J'aimerais être éclairés sur ce point que je trouve important. Très bonnes video. Félicitations.
L'objectif c'est de revendre ensuite certainement.. Avant d'être imposé
Bonjour Michael.
Moi j'ai reçu assez d'éléments pour ma part. Tout prendre en compte pour éviter les désillusions. Je vais adapter ça à mon projet.
Merci.
c'est la vidéo dont j'avais besoin merci beaucoup frère
merci, c'es tres bien la démo en direct avec recherches sur web
Bonjour Mikael , Voici une idee pour faire une video . Le point sur le regelement juridique avec un entrepreneur de renovation defaillant : qui ne finti pas son chantier et laisse des default de conformitee . Je le decouvre en ce moment avecv un bonimentewur de premiere classe mais aussi je decouvre les prix et delais d un intervention d un Avocat . Merci Marie
Salut, à 30:30 je ne comprend pas d'où vient ton 11,5,si quelqu'un peut m'expliquer svp
Bonjour Michael
Tes conseils sont vraiment pertinents
Vidéo très intéressante.
Merci Michael pour toutes ces précisions. Continue 😉
bonjour, la vidéo est bien détaillée mais effectivement ne tient pas compte des impôts sur le revenu, une fois l'amortissement pour travaux absorbé. Une autre zone de frais importante est passée sous silence: les frais de recherche des locataires!
Bonjour Michael
Et les prélèvements sociaux? CSG?
Merci pour tes vidéos
C'était intéressant, j'avais oublié les frais de compta ! Merci !
Bonjour excellente vidéo très intéressante. Est ce que vous avez fait une vidéo sur la fiscalité au réel ? Je sais que vous n'êtes pas comptable mais avez vous connaissance sur le sujet. Car je suppose que la fiscalité aux réelles et le compte bilan sont toujours pareil est ce qu'on ne pas faire cela soit même ?
Merci
Merci Michael , je suis en Alberta Canada mais j’utilise ces calculs pour mes projets immo .
Continue comme ça t’es le meilleur
Bonjour Michael,
Tout d’abord merci pour vos partages précieux.
Pouvez vous me préciser svp le pourcentage que vous prévoyez concernant les travaux exceptionnels de copropriété ?
Merci
Katia
Bonjour, Merci 😄
Très intéressant.
Pourriez-vous me dire où trouver un calculateur
Meci pour toutes ces explications très utiles!Maeie
Bonjour Michael, merci pour ton travail. Dans cette vidéo (daté de septembre 2017) tu estime à 300 € par an le comptable pour le LMNP. En 2020, combien te coute son intervention annuelle ? En se qui me concerne mon comptable me prend 800€ pour un immeuble de deux appartement), 124€ par lot supplémentaire. Combien te coute le tien ? Sur internet je vois des pris autour de 800€ par lot. Les tarifs on il autant augmenté en 3 ans ou existe il encore des comptable a des tarifs plus attractif ? Merci d'avance pour ta réponse avisée. :)
Bonne vidéo. Mais permettez-moi de parler de quelque chose d'important, je vois beaucoup de jeunes et de moins jeunes faire des erreurs qui, à mon avis, ne devraient pas l'être. Je crois que tout le monde, jeune ou vieux, devrait avoir un plan d'investissement qui augmente son rendement financier de trois chiffres à six chiffres. L'investissement peut être votre plan de retraite ou un plan futur, selon ce que vous voulez, mais ce qui compte le plus, c'est que vous ayez un investissement qui soit rentable.
salut! les frais d'agents immobilier sont compris dans le prix total si le bien est présenté par une agence comme cela semble le cas...dons tu ne les ajoutes pas aux 49 500€
49500€ c’est le prix négocié hors frais d’agence
Pas nécessairement, une agence a le choix (avec accord du vendeur) concernant le parti réglant des frais d'agence, frais vendeur ou acquéreur. La différence se trouve dans la manière dont l'annonce est rédigé.
Vidéo sympa. Bien présentée et plutôt réaliste. Pour la rentabilité "Nette Net", une petite comparaison avec 1 ou 2 autres régimes (cf imposition) aurait été pas mal. Et un petit tableau au final pour montrer le grand plongeon du taux de rendement :)
Peux-tu expliquer d'où sort le 1140€ SVP des charges d'exploitation ? Je semble comprendre que c'est : les 300€ + 90€ (forcément) , mais pour le reste ?? 1.5 X un loyer de 500€ pour la TF peut-être finalement ? Merci. :)
Le calcul net-net dépend du Taux Marginal d'Imposition (TMI) élément personnel. Donc difficile de faire une généralité.
Personne répond à ta question? Perso, je ne trouve pas non plus. Michael parle de ratio au m2 mais n'en dit pas plus...
Michael a dû prendre 200€ de travaux de copropriété, ca fonctionne avec ce montant :)
En effet le prix d'achat est déterminant mais par la suite le type d'exploitation aussi car lui on le détermine en fonction de localisation. Je suppose que si on achète un bien immobilier dans un village en province, c'est plus compliqué le mettre en meublé que si il est nu.
Merci ta vidéo a répondu à toutes mes question 👌
Trés bien expliqué👏👏
Bonsoir Michael.
J’espère que tu va bien,
Gentiment, Pourrais-tu parlé du différé partiel de remboursement, s’il te plaît ?
Cordialement Fernando,
15:36 quel pourcentage de référence peut-on utiliser pour les travaux de la copropriété ?
le prix du mettre carré de ta ville
Pourquoi ne prends-tu pas en compte le montant des intérêts de crédit dans le calcul de ton coût d'acquisition?
Je me suis posé la même question
@@BNJ943 bonjour, peut être met il les intérêts de crédit dans le prix global du bien
@@shabbyhouse Oui je pense, puis il a compté les frais d'agence alors qu'il n'y en a pas toujours, donc c'est équilibré :)
@@BNJ943 Merci pour votre réponse. :-)
les intérêts sont payées dans les mensualité du crédit, 1.74% d'interet veux dire que chaque année du paye 1.74% de ce que tu as emprunter
Bonjour attention pour les immeuble en copropriété il y a aujourd'hui aussi une obligation par lot de cotisation pour des éventuelles travaux ( qui sont place sur un compte à part de celui de la copropriété) et qui même si le lot et vendu l'argent n'est pas récupérer ...
Vraiment super. Merci bcp
J'en profite pour poser la question : quel montant annuel faut-il prévoir environ pour les travaux de copropriété ? Cdt
Dans le calcul il manque les frais de notaire. Ce montant fait partie du montant de l'investissement.
A la taxe foncière déduire les ordures ménagères à la. charge du locataire
Bonne formation dans l'ensemble
Super vidéo je l’ai vraiment beaucoup appréciée, le contenu est clair, la qualité vidéo et son est parfaite ! Merci !
Merci ☺️
Bonjour Mickaël
Comment inclus tu l'impôt sur le revenu?
super la video merci !!! je minteresse a l'investissement Locatif jne sais pas ou commencer
Commence par ici :-) www.formation-michael-ferrari.com/fiche-3-rentabilites-1/
Formidable merci pour cette video
Bravo meilleur vidéo et explication simple et cohérent merci
Merci Michael, excellente video.
Le loyer cible de 550 euros, c'est charges comprises ?
absolument pas
Merci Super ta vidéo !!! justement je me posais des questions sur ce sujet
Superbe video!!!
Avez-vous un lien pour télécharger votre calculateur ?
Merci
Bonjour, je retombe sur ton commentaire :-) Je l'ai mis sur un site et une appli mobile : www.bellerenta.com. Bonne utilisation !
de loin une des vidéos la plus explicite , merci 💪🏼
Merci beaucoup, tout est clair.
J ai juste une question concernant la location non meublée est-ce qu on paye des impôts pour un petit loyer de 500e.
Merci
500€ X 12 = 6000€
Abattement de 30% = 1800€
Soit 4200€ imposable comme ceci :
4200€ X 17,2% (prélèvements sociaux obligatoires) = 722€
4200 X 11% ( selon ton ta tranche d'imposition c'est différent) = 462€
Soit 722€ + 462€ = 1184€ d'impôt !
Salut super vidéo -question et ci le bien était acheté sans crédit tu penses que c’est mieux ou pas ?
-exemple 3 bien sans crédit au total 150k€ suite à la vente d’un autre bien ou des dividendes de fin d’année ?
Très instructif ! Merci à vous :)
J'adore tes vidéos mais sur celle ci je ne comprends pas quelque chose, tu dis qu'il faut calculer les loyer annuels sans compter les charges que paye le locataire mais si l'on ne compte pas les charges de copropriété dans notre loyer percu, pourquoi les ajoute tu dans les charges à déduire dans notre rentabilité ?? On est bien d'accord que si il y a environ 1000€ de charges de copropriété annuel, mon locataire en prend 70% à sa charge non? Merci d'avance de vos renseignements sur ce sujet assez flou..
Merci pour cette vidéo simple et claire
Hello Mickael!! Parfois je la regarde de temps en temps quand j'en ai besoin pour mes calculs, mais serait-il possible de faire la même chose avec un achat d'un immeuble, ça serait super cool!!! Kisses !!
Pour la rentabilité, si on part sur 2 chambres en colocation, et le Rbnb on monte largement à 15%
Bravo pour cette video Michael.
Bonne fetes de fin d annee.
Tom
Vos calcul ne sont pas réel vous avez retenu 15 jours de vacances ce qui peut passer à six mois Tenez compte de travaux tres souvent de quatre fois la caution en bref la rentabilité d un bien n est que le produit de la location moins tous les frais calculer juste est une grosse erreur ê les impôts ne vous manque pas que vous ayez encaisser ou pas foncier locaux vides assurances travaux syndic
Salut et merci, belle vidéo qui remet bien les choses en place... je signale une erreur dans la formulation du calcul a t = 20 minutes et 21 secondes environ
Bonjour ! Pourquoi ne pas prendre sur 25 ans pour améliorer la rentabilité ? Plus d’intérêts certe mais encore une fois c’est le locataire qui les paie à notre place non ?
bonne question !
c'est rare que je disent ça mais merci pour ta video !
Salut Michael et merci pour ta vidéo :) Je suis totalement novice et m’intéresse à un premier investissement locatif sous forme d'un studio pour étudiant. Du coup, si je reprend ton calcul, il vaut mieux que je réajuste la durée de vacance locative. J'ai vu que les baux étudiant sont de 9 mois, vaut-il mieux se baser sur cette durée pour le calcul de la rentabilité ? Si oui, c'est quand même tendu de s'auto-financer (je ne parle même pas de cashflow...) sur ce type de location ?! merci par avance :)
Bonjour, il faut toujours tenir compte de la vacance locative oui ! Généralement c'est un mois. Tu peux prendre 2 pour être très prudent mais clairement si ton appartement est vide 2 mois par an c'est qu'il y a un problème. Quand à le louer sur 9 mois, impossible d'être rentable. Donc après, soit tu loues en courte durée durant l'été si possible sinon il ne faut pas louer aux étudiants.
Bonjour,
Dans le calcul de la rentabilité net, vous ne parlez pas des intérêts de prêts? Ça devrait être pris en compte non?
Merci