Les Avantages et les Dangers des crédits In Fine
Vložit
- čas přidán 10. 12. 2017
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🎥 CETTE VIDEO : Les crédits In Fine ne sont pas très connu mais ils ont gagnés en popularité ces dernières années. Malheureusement avec les taux bas et les rendements des fonds en euros qui sont en chute libre, les crédits in fine deviennent dangereux et je vous explique pourquoi. - Jak na to + styl
Merci pour ta petite vidéo bien instructive je commençais à sérieusement me intéresser pour le prochain investissement mais je m’aperçois que ce n’est pas idyllique non plus merci à toi
Salut!Et que dites vous d’une assurance vie adossée à une SCPI (4-5% de rendement)+ crédit infine pour un bien d’investissement rentable(10%net)??
Bonjour,
Disposant de 80k€ cash ( à mettre dans un contrat assez vie avec SCPI par exemple) mais petit salaire (non imposable) me permettant pas d'emprunter pour un bien locatif autour de 100k€.
Est ce qu'il peut être intéressant de faire de l'infine?
Sinon quelle peut être la solution dans mon cas?
En effet, il serait dommage de
faire un investissement locatif en utilisant tout mon cash.
( C'est ce que j'ai l'intention de faire, à moins qu'il existe un moyen judicieux).
Merci d'avance pour votre réponse.
Merci de montrer le revers de la médaille, le risque de crise obligataire et de racket sur l'assurance vie. Par contre la musique de fond est un peu pénible.
La banque me propose un crédit in fine car je n'ai pas de revenus réguliers et suffisants. Quelle autre solution envisager ?
Bonjour Etienne , le blocage éventuel serait fait sur l’assurance vie en général ou seulement sur les fonds en euros? Si l’on prends une assurance vie adossée à un autre type de fond est ce ok?
Merci pour tes vidéos
Wojtek
Bonjour Wojtek, l'assurance ne serait pas concerné mais les assureurs si ! En claire, les fonds en euros pourraient être bloqué (obligations donc dette) mais ne seraient pas concernés les fonds OPCVM et SICAV... sauf que dans la réalité, si les fonds euros sont bloqués, l'impact psychologique est imprévisible et il y'a de fortes chances que cela affecte également les marchés boursiers des pays européens... donc perte sur les actions. Il y a donc un lien entre les 2, car personne ne connaît vraiment la différence entre assurance-vie et fonds euros hormis les pros !
Bonjour Etienne,
Merci pour cette vidéo
En revanche je serai plus nuancé dans la mesure où on peut aller sur les unités de compte relativement peu risquées avec des rendements quasi garantis bien supérieurs aux fonds euro : les SCI notamment.
par ailleurs souvent lorsqu’on parle de risque, le prêt in fine est souvent contracté en vue d’un achat immobilier,
Il y a donc toujours la possibilité au bout du prêt de revendre celui-ci pour solder le prêt
Dans l’Attente de lire votre commentaire
Bien à vous
THIERRY
L’intérêt est également d’avoir des flux financiers plus importants pendant la durée du crédit. Si on décide de placer tous les mois sur du financier ou de l’immobilier la ça devient très intéressant. En revanche très bonne vidéo qui rappelle le risque de liquidité (du bien, ou du contrat nanti) et donc le risque de crédit.
Merci Guillaume ! Excellente journée
Bonjour
Par contre ce que vous le dites pas c est que vous disposez d un avantage fiscal et surtout de vos loyers locatifs pleins !
Le but du jeu est de venir verser chaque mois les revenus perçus par le loyer et de profiter du taux de rendement de l'assurance vie en augmentant le capital chaque mois tout en bénéficiant d un abattage fiscal.
Merci
Bonjour Etienne, Merci pr cette vidéo de qualité. Que penses-tu d'un financement en crédit-bail immobilier, sur achat d'immeuble de minimum 500 K€ ? Merci d'avance.
Bonjour David, un crédit bail est bien plus complexe et coûteux qu'un crédit classique mais bien adapté pour certains projets peu rentables car la banque est la seule propriétaire jusqu'à la fin du bail et donc beaucoup plus facile à gérer pour des investisseurs qui ont peu de garanties. Je ne recommande pas sauf si vous n'avez pas le choix. Bonne journée
Quel est le risque d'une baisse des marché si on a déjà 100% de la somme bloqué sur une assurance vie ??
Tout dépend du type de fonds dans l'assurance-vie : fonds euros, fonds actions, fonds matière première etc...
Si il s'agit à 100% de fonds actions, la perte a été de 40% en 2008. Pour les fonds euros, aucune sensibilité mais un risque réel de blocage comme je l'évoque dans ma dernière vidéo sur les fonds euros !
Bonjour Étienne,
Je viens de regarder cette vidéo.
Est-ce toujours d'actualité ?
Est il recommande aujourd'hui,en 2023 , d'investir dans un crédit in fine ?
Merci.
Bonjour Camille, oui c'est bien toujours d'actualité d'autant que les taux remontent et les rendements des fonds euros vont continuer à se dégrader dans les prochaines années avec le risque de blocage.
Bonne journée à vous
Tout depend de la strategie. Rien n'empeche de revendre le bien avant les 15 ans. Pendant tout ce temps on aura profité des loyers plein - les interets. Le jeu est certe fiscal mais s'inscrit aussi dans une stratégie financiere...
Merci Etienne pour votre point de vue. Très intéressant. Je me posais ces questions. Et à part la stratégie de vendre de sûr dans 15 ans (pour moi une stratégie "bizarre" car qui sait ce qu'il fera dans 15 ans), je ne vois pas vraiment des avantages dans de l'IN FINE. Et encore plus aujourd'hui, vu les taux hyper bas. Parfois, on s'embête la vie avec des montages (+ou- complexes) mais qui demandent de temps et surtout d'énergie pour avoir au final une économie de quelques centaines d'euros....Mais ça fait bien de se faire mousser à table lors d'un dîner chez des amis :" de l'in fine ? wouahhhh tu es trop fort, tu es l'expert"....Bref, merci pour la vidéo
La loi célérate Sapin 2 qui permets en effet bloquer nos avoirs en cas de problèmes majeurs sur les marchés financiers est en effet un marqueurs fort pour éviter l'assurance vie et tout ce qui peut être lié dont le crédit in fine.
Scélérate
Bonsoir Etienne
Merci pour ta vidéo , je comprends mieux maintenant car vois tu , j’ai investi en 2014 dans deux appartements en crédit in fine . Ce n’etait pas mon choix mais celui de mon conseiller bancaire caisse d’épargne . N’étant pas suffisamment renseigné , il m’a certifié qu’avec mes contrats assurances permettraient de couvrir le prêt et les intérêts ! Y a-t-il une solution sans trop perdre pour revenir sur un prêt classique ? Merci pour tous vos conseils car je suis très déçu ! Arsen
Oui, négocier une sortie de contrat d'assurance-vie via un crédit classique ou un refinancement !
Je conseille à tout mes clients de ne pas partir sur un Infine pour ces questions là car le risque n'est pas porté par la banque !
Etienne BROIS - INDEPENDANCE FINANCIERE
Oui je pensais à un crédit classique mais quel arrangement je peux demander ? Est ce que les intérêts payés depuis 5 ans qui s’élèvent à 76000 euros , je voudrais demander à ma banque caisse d’épargne de prendre ces intérêts et les intégrer dans le nouveau prêt . Puisqu’ils ont utiliser l’équivalent de 450 000 euros de mon assurance vie qu’ils ont fait fructifier pour leurs intérêts . Ce serait la moindre des choses . S’ils veulent me garder encore comme client , et puis tout cela ferait partie dénue négociation entre un client et sa. Banque ? Si tu as d’autres pistes pour sortir de cette situation sans trop perdre . Cordialement. H B
Bonsoir Hacene,
Le mieux est de voir directement avec eux et de voir ce qu'ils proposent pour sortir de cette position. Je pense qu'ils trouverons un bon compromis, ils ont toujours intérêt à faire le mieux pour leurs clients il n'y a aucun doute là dessus. En espérant que vous trouverez vos solutions. Sinon il y'a toujours la solution de créer une SCI à l'IS pour un rachat par soi-même via la SCI, ce qui a pour avantage de lancer une refinancement, même s'il y a des frais de mutation, cela permet de garder le contrôle du bien, de repartir sur nouveau financement fixe et libérer l'épargne financière immédiatement.
Bonne soirée
Etienne