Très bonne vidéo et explications ! Seul hic : le cas du couple « riche » va-t-il « décemment » s’intéresser à ce type d’investissement en location nue dans l’ancien...? Ils seront probablement intéressés par d’autres types d’investissement immobilier, ce qui rend la crédibilité de l’exemple un peu ... creuse...
Bonjour Juste une question comment la première famille finance le bien avec 2500€par mois ? En supposant qu'elle a une capacité d endettement intacte la banque va lui prêter au maximum 145000€ sur 20 ans. Elle boucle comment le budget de 235000 ?
Bonjour dans cette simulation le couple ayant 30k€ de revenus à l’année. Est il raisonnable d’envisager un courrtier ou un banquier faire un prêt pour un immeuble à 200k€ en ayant une RP…?
Nous sommes effectivement à la limite des possibilité d'emprunt. En général, les banques ne peuvent pas dépasser 6 fois les revenus annuels moyens, soit dans ce cas 180 000€. Au delà, le risque de défaut augmente rapidement. Merci Renaud pour ce rappel !
Merci pour cette vidéo, finalement quand les personnes qui sont dans de grosses TMI et gagnent beaucoup, toutes les formations bidon en immobilier que l'on peut trouver tombent à l'eau ... pourquoi ? Car ils ne parlent jamais de la fiscalité sur les grosses tranches. Ou bien nous dire qu'il faut du LMNP ... mais le LMNP classique avec un bail civil ou à courte durée, la fiscalité changera forcément. Il reste le LMNP avec bail commercial. Quand à la SCI à l'is la plus value à terme peut être énorme comme le déficit foncier --> fausse bonne solution. Merci pour les explications
Bonjour Matt, On ne peut pas gagner sur tous les tableaux, mais pour les grosses TMI, on est plutôt mieux avec une SCI à l'IS et le prix à payer est à la sortie dans 15,20 ou 40 ans.... Avec la flat tax de macron, c'est un GROS CADEAU fait aux grosses tranches car on sort en dividende à 30% FLAT c'est à dire avec une TMI effective à 12.8% (30% - 17.2% CSG = 12.8%) c'est plutôt pas mal comme nouvelle pour les SCI à l'IS ou Holding ! Merci pour ton retour !
En effet mais en ce qui concerne la SCI à l’IS, des solutions existes pour supprimer le problème de la plus value et optimiser ses revenus avec l’imposition plus avantageuse de l’IS. C’est tout l’intérêt de passer par un GesPat.
Il faut quand même nuancer : le premier couple / foyer fiscal aura plutôt un objectif de revenus mensuels immédiats grâce à cet investissement. Quant au deuxième couple, leur objectif doit plutôt être patrimonial, et un achat en nom propre n'a vraiment pas d'intérêt pour eux... s'ils ont un bon CGPI, c'est sûr qu'il leur proposera un montage différent ;)
Oui je suis entièrement d'accord et c'était l'objectif de la démonstration ! Avec de bonnes simulations fiscales et un bon expert comptable, le 2ème couple n'irait pas se bruler les ailes avec l'achat en direct... Malheureusement, les statistiques montrent que 80% d'entre eux sont mal conseillé, c'est un fait ! Merci pour ton retour...
Guyeno on peut aussi avoir le meilleur des 2 couples diminuer ces revenus direct et les transférer vers une holding qui elle va investir avec un taux d'is faible bien sur il ne faut pas être salarié
Bonjour Nemo, cette vidéo est là pour prendre conscience du phénomène... si tu prends conscience du phénomène, alors tu pourras alors calculer au plus près ta fiscalité, et le cash-squeeze ne sera plus un problème ! Comment faire pour l'éviter, c'est simple, calculer sa fiscalité. 1) Si elle te convient, pas de soucis ! 2) Si elle ne te convient pas, optimises ! ça me semblait plutôt claire mais visiblement ce n'est pas le cas, désolé !
Bonjour. Le calcul n’est pas tout à fait juste. En effet il est fort probable que le premier couple ne bénéficie pas des 4 parts sur les 20 années de financement. Les enfants grandissent et quittent le foyer fiscal. Vidéo très instructive sinon. Merci.
Oui mais comme tout les produits de défiscalisation, il ne faut pas espérer en retirer un gain à la sortie, on achète très souvent sa défiscalisation soi-même par la surcôte à l'achat !
Bonjour
Vous êtes celui qui maîtrise le mieux la fiscalité sur CZcams.
Très bonne vidéo et explications ! Seul hic : le cas du couple « riche » va-t-il « décemment » s’intéresser à ce type d’investissement en location nue dans l’ancien...? Ils seront probablement intéressés par d’autres types d’investissement immobilier, ce qui rend la crédibilité de l’exemple un peu ... creuse...
Très bonne vidéo. Pour le deuxième couple la seule solution est d éviter d acheter en nom propre et donc de passer pas une sci is
Bonjour
Juste une question comment la première famille finance le bien avec 2500€par mois ? En supposant qu'elle a une capacité d endettement intacte la banque va lui prêter au maximum 145000€ sur 20 ans. Elle boucle comment le budget de 235000 ?
Bonjour dans cette simulation le couple ayant 30k€ de revenus à l’année. Est il raisonnable d’envisager un courrtier ou un banquier faire un prêt pour un immeuble à 200k€ en ayant une RP…?
Nous sommes effectivement à la limite des possibilité d'emprunt. En général, les banques ne peuvent pas dépasser 6 fois les revenus annuels moyens, soit dans ce cas 180 000€. Au delà, le risque de défaut augmente rapidement.
Merci Renaud pour ce rappel !
Merci pour cette vidéo, finalement quand les personnes qui sont dans de grosses TMI et gagnent beaucoup, toutes les formations bidon en immobilier que l'on peut trouver tombent à l'eau ... pourquoi ? Car ils ne parlent jamais de la fiscalité sur les grosses tranches. Ou bien nous dire qu'il faut du LMNP ... mais le LMNP classique avec un bail civil ou à courte durée, la fiscalité changera forcément. Il reste le LMNP avec bail commercial. Quand à la SCI à l'is la plus value à terme peut être énorme comme le déficit foncier --> fausse bonne solution. Merci pour les explications
Bonjour Matt,
On ne peut pas gagner sur tous les tableaux, mais pour les grosses TMI, on est plutôt mieux avec une SCI à l'IS et le prix à payer est à la sortie dans 15,20 ou 40 ans.... Avec la flat tax de macron, c'est un GROS CADEAU fait aux grosses tranches car on sort en dividende à 30% FLAT c'est à dire avec une TMI effective à 12.8% (30% - 17.2% CSG = 12.8%) c'est plutôt pas mal comme nouvelle pour les SCI à l'IS ou Holding !
Merci pour ton retour !
En effet mais en ce qui concerne la SCI à l’IS, des solutions existes pour supprimer le problème de la plus value et optimiser ses revenus avec l’imposition plus avantageuse de l’IS. C’est tout l’intérêt de passer par un GesPat.
Il faut quand même nuancer : le premier couple / foyer fiscal aura plutôt un objectif de revenus mensuels immédiats grâce à cet investissement. Quant au deuxième couple, leur objectif doit plutôt être patrimonial, et un achat en nom propre n'a vraiment pas d'intérêt pour eux... s'ils ont un bon CGPI, c'est sûr qu'il leur proposera un montage différent ;)
Oui je suis entièrement d'accord et c'était l'objectif de la démonstration ! Avec de bonnes simulations fiscales et un bon expert comptable, le 2ème couple n'irait pas se bruler les ailes avec l'achat en direct... Malheureusement, les statistiques montrent que 80% d'entre eux sont mal conseillé, c'est un fait ! Merci pour ton retour...
Guyeno on peut aussi avoir le meilleur des 2 couples
diminuer ces revenus direct et les transférer vers une holding qui elle va investir avec un taux d'is faible
bien sur il ne faut pas être salarié
Oui effectivement !
Tu n'as donné aucune explication sur comment éviter le cash squeeze. Est-ce pour qu'on te paie la formation?
Bonjour Nemo, cette vidéo est là pour prendre conscience du phénomène... si tu prends conscience du phénomène, alors tu pourras alors calculer au plus près ta fiscalité, et le cash-squeeze ne sera plus un problème !
Comment faire pour l'éviter, c'est simple, calculer sa fiscalité.
1) Si elle te convient, pas de soucis !
2) Si elle ne te convient pas, optimises !
ça me semblait plutôt claire mais visiblement ce n'est pas le cas, désolé !
Le mec il a des contenus gratos d'un professionnel sur internet et en plus Il A le Culot de se plaindre...
Vraiment yen à qui manquent pas d'air....
Bonjour.
Le calcul n’est pas tout à fait juste.
En effet il est fort probable que le premier couple ne bénéficie pas des 4 parts sur les 20 années de financement. Les enfants grandissent et quittent le foyer fiscal.
Vidéo très instructive sinon.
Merci.
Si sur l'immeuble on fait des travaux on peut obtenir un crédit d’impôt (CITE) qui soulagerait la fiscalité ?
Le CITE est pour la résidence principale, pas pour du locatif malheureusement sauf erreur ! Bonne journée Etienne
On peut investir dans une scpi de défiscalisation ? J'en ai entendu parler ça a l'air intéressant
Oui mais comme tout les produits de défiscalisation, il ne faut pas espérer en retirer un gain à la sortie, on achète très souvent sa défiscalisation soi-même par la surcôte à l'achat !