有錢該買房還是買股？在台灣買房必定賠錢！租房買股會更好（房地產VS股市）
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- čas přidán 30. 07. 2024
- 【買房VS買股】有錢該買房還是買股？買房自住VS租房買股
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在台灣要把錢投入股市還是房市，是一個永遠都吵不完話題，不過我清流君就要來挑戰這個極度爭議的話題，並且打破投資房地產的各種迷思，保證會給各位一個最正確最客觀最理性的答案，絕對不講什麼模稜兩可、兩個都可以之類的幹話，讓大家只花一秒的時間，就能判斷出自己該把錢投入房市還是股市。
我相信你一定聽過以下這些屁話：
「買房是用五倍槓桿、長期一定贏」
「租房子就是在幫房東繳房貸」
「如果付的租金超過要繳的房貸時就要趕快買房了」
在台灣普遍都會認為買房是一個很聰明的決定。因為有許多案例都告訴你，在台灣不少人靠買房致富。台灣人真的很愛房地產，根據前年財政部的調查：全台共804萬人有房子，1.95萬人擁有10間以上房產。台灣房價所得比為24.2倍，名列世界第九，這數字表示國人平均要不吃不喝24.2年才有機會購入一棟房子。
當你存到一筆錢，像是存到 3、400萬的時候，身邊的親朋好友都會跟你說買房就對了，連我們的虛榮心也是這樣告訴自己的。尤其加上過去幾年全台房價的瘋狂飆升，讓你隱約會覺得如果現在不買，以後是不是更買不起？「有土斯有財」是華人自古以來就存在的買房價值觀，是成家立業的一種象徵，很多長輩都認為土地、房子是種只升不貶的資產，所以通常會趕快叫你房子愈早買愈好，從小我們就不斷被灌輸這樣的觀念，所以感性上總是會一股很想給他買下去的衝動。
但是就台灣當下的環境來說，
買房真的是個正確的財務決策嗎？有什麼優缺點？
租房買股和買房自住誰的資產累積會更快？
房子什麼時候再買會更好呢？
這部影片一次通通告訴大家！
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📚影片參考的研究與論文：
Credit Suisse Global Investment Returns Yearbook 2023 Summary Edition
www.credit-suisse.com/about-u...
Housing: The Best Investment in History (On Paper)
www.pwlcapital.com/wp-content...
The Case for Renting
www.pwlcapital.com/wp-content...
Presidential Address: Discount Rates
www.nber.org/system/files/wor...
0:00 是否買房？
1:40 台灣房地產報酬
3:43 買房的各種成本
5:44 房市VS股市：資金的機會成本
7:02 台灣房價終將下跌？
8:43 租房還是買房？租金VS房貸
9:53 實測結果：買房VS買股
13:03 買房出租五倍槓桿一定贏？
14:01 結論
#買房VS買股
#租房VS買房
#台灣房地產
最後這段話說出了關鍵，很多人沒有辦法紀律買股，但買房被迫紀律還貸款，因此被迫有了還不錯的報酬😊😊
謝謝分享
對的，我就是這樣~而且因為準備買房被迫開發了我的理財腦😂
重點整理：
1、各種買房隱形成本常被忽略
2、根據資產規模做配置(對於想要快速累積資產，房地產可能不是最佳解)
3、避免陷入後見之明的陷阱
4、紀律很重要!
要感謝市場的不理性 我才能趁這波 撿便宜的債 前年和去年賣掉幾間
我也是選擇去年賣掉兩間房，資金轉債券領息
謝謝重點整理
@@pai2868 恭喜 我有預留部分去等待
雖然我知道清流君說過
錯過最好的那幾天 有可能會少很多
但我想賭看看 我債去年9月進
沒買到最便宜
還要追加第五點，蛋蛋捏緊不能破
09:00 點出很多人的迷思，買房後確實有很多隱性成本要考慮，單拿房貸跟房租來比是不客觀的。
另外雖然說過去統計紀錄不代表未來走向，但如果通膨率用過去一年的2.97%跟租金增加1.91%，這樣租房資產累積要到35年才會超越買房，整個估算只要動一個小地方結果就會差很多。
最後 14:57 點出大家覺得買房比較賺錢的關鍵，買房=變相的生命週期投資+定期定額，還有股票賠錢週遭的人會勸你認賠殺出，但是房貸繳不出來週遭會要你捏LP也要捏出來，所以也造成倖存者偏差。
很好的影片，已加入會員支持！
謝謝支持
兩種都買! 理論上股票確實是更高報酬 但是現實上有很多不能單純用價值衡量的部分 而且房貸可以變相讓人做到維持紀律
有錢就是任性！
其實買房不是只有三十年一直繳完貸款一途
三十年期間有資金需求可以作為跟銀行借款的擔保品
利率低，還款期限長
房價上漲可以再把錢貸出來
即便房價沒上漲，之前還款的本金還是可以再貸出來
有好投資機會的時候房子就是適合搬錢的擔保品
但其實股票也是可以質押當擔保品的，也一樣是循環動用，只要繳息不用還本，利率也便宜
@@hui-shenglin5179 股票質押在劇烈下跌時要補錢，捕到哭出來，想想馬斯克為啥後來這麼不想買Twitter...雖然後來被告，只能捏爆懶趴買XD
股票質押要注意維持率
風平浪靜時沒事
萬一跌破時就QQ了
沒有那一種工具是最好的
依時機搭配使用並不衝突
我全都要.jpg🤪
@@hui-shenglin5179 如果都是抵押資產來投資股票的前提下,抵押房產比抵押股票有優勢多了.... 想想看甚麼時候會想抵押資產來買股票? 就是股災, 但又有誰能精準猜到低點... 用一個不斷貶值的資產去購入同類型資產,本身風險高到爆炸.... 維持率沒算好,很快就GG了~ 而房地產在台灣的低波動性&保值性,至少過去50年來沒這種問題,未來就不知道了
@@s86810624 低波動來說確實是這樣!房產支撐度確實高，但不諱言股票資訊確實比房產匱乏，買房是人生必定接觸(至少我爸媽是)股票卻不一定，所以~我全都要
你很聰明，更敬佩你有良心。
不買房覺得最重要的是，不被一個這麼重大的財務決策而綁住，可以遇到爛鄰居就搬家，想住哪就住哪，甚至出國旅行或讀書，看事情的角度也會更宽阔，我覺得啦😂
真的 買了才發現惡鄰居的真的會發瘋
@@jasonhsu10245遇到惡鄰居馬上賣掉也不虧啊…
買房簡單賣房難
@@joeyao2912 會虧很多
當然也會被趕來趕去😂
分析的很棒!下個月房租記得繳!
在股市10年，專職交易5年，個人心得，買房大賺買股大賺的人有，大賠跳樓的也有，個人覺得重點太多人想一步登天，ㄧ夕發財，講都講不聽。房子能發財，主要是槓桿，一樣的金額投入股市穩健的標的絕對不會輸給房子。有需求買入跟想發財買入根本是兩回事～
槓桿買到爛房就會哭死
我只聽過買股跳樓,還沒聽過買房跳樓
結果買完租給人，剛好他股市失敗跳你買的樓，GG
感謝分享清楚正確的資訊
不客氣😄謝謝支持
感謝清流君影片，細心整理資料
不客氣．也謝謝支持！
很用心分析！後面也點出問題點，
許多人無法定期定額投資，所以把買房當成是強迫存錢，
不管做什麼投資，都需要花很多心力學習～感謝分享！❤
謝謝分享
股市領先房市是常識級的知識，竟然需要有人出來算、出來講，真是佛心來著。
另外第一次看到有人跟我十年前剛出社會算得差不多，開始欣賞清流君了。
謝謝分享！
你算得在哪? 貼來給大家看看
同樣資金不上槓桿是這樣沒錯，但是買房子要上槓桿很容易，房子槓桿風險也低於股市槓桿，情況就不太一樣了喔
那你現在身價幾千萬了？
@@magic155555影片中已經是買房加槓桿 股票沒槓桿的情況在計算了
哥，最近要段考新影片直接收藏理財清單，終於有時間看了❤現在大二看到這個真的有點嚇到，跟以前家人講的都不一樣了，我也會好好思考未來上財物的狀況
終於等到這部😍😍😍我會認真想想的! (靠臉吃飯怎麼可以讓麥克風遮到臉😏
最後30秒我認為才是整部影片的精華所在，以人性而言確實背著房貸比較容易撐下去，大部分的人投資到股市，很容易因為不同的原因而作出錯誤的判斷😂
不過我最近剛賣掉我老家，還沒看影片前我也是堅持租房買股的策略，很多人都建議我買房，現在看完影片堅定了信心許多！
謝謝分享！
謝謝支持！
均值回歸就算房市會繼續漲，但台灣的高房價反而讓上檔空間更有限。很多人買房致富，除了近年的房地產炒作，其實是實現生命週期投資的結果。
初次留言，感謝清流君分享，一直以來我都是投資台股美股及投機部分加密貨幣，也常常跟長輩討論在台灣買房與投資市場的比較，純粹想請問若是買房來租而不是自住的情況下，即便沒有辦法達到理想租金，當我把租金貼補房貸後，剩下的錢拿來投資，把房子當作一部分投資部位，這樣的組合下也會是一樣的結果嗎？
謝謝清流君的分享，請問能多做一些房地產的主題嗎？
另外還有人說房貸一個好處就是能用很低的利率增貸，聽起來也是很有道理，這部分也算是迷思嗎？在機會成本中不算是優勢嗎？
Btw，新畫面又質感又帥👍
看完後一整個感動🥲。這真是個嚴肅的議題，每個懶趴要捏緊的男人，不得不面對的。
這部可以配合「生命週期投資法」那部看。
謝謝支持😘
感謝分享，幫大家分析
不客氣
感謝分享！
如果可以的話， 希望有機會看到您分享澳洲的股市與房市
我母親和姑姑大約20幾年前就開始到處買房 對比周遭玩股票的親友 我看到的大多是逃的逃死的死 所以10幾年前到去年為止我也買了不少戶 目前感覺是還不錯啦 我再觀察個10年再回來跟各位報告看看好了
紀律是成功投資最重要的重點
但絕大多數人做不到
要20年不間斷投入股市 長期持有不賣出
比買房還難 但相對的是可以贏房市
至少要買一間，房貸實在太好用了😂
我29那年已經買兩間，青埔給媽媽住，A7自己住，我不是富二代，家裡單親低收入戶
房貸是最簡單可以操作的五倍槓桿，政府政策帶頭炒，還不跟上，我靠股房合一被動收入已經月入兩萬多，雖然不多但一直在成長，我這種環境都能脫貧反哺親人，一堆人整天喊躺平不公平，也沒有什麼改變的作為
2萬多 好像也還好...
我即將30歲目前一直租房，把多剩餘的資金全部投入全世界股市，從day 1 2017年到現在累積750萬，平均每年回報13%。
就算以後每年回報只剩6%我還是每年有45萬可以賺
我很慶幸自己年輕沒有買房
ps 我不是園區高薪族 去年所得申報大概90萬而已
真的還是要買，房貸超好用，我2016年買預售，2018交屋，一間自住一間出租，工作調動售出，總成本投入600萬，扣掉成本淨利1500萬，後面房子漲了增貸再投入股市，報酬是單獨存股好幾倍，槓桿開多大自己控制，小弟只小小增貸，目前年收股利約12萬，賣房前還有租金月收1萬6，現在手持1500萬等股市崩盤入場，買房一定是賺漲幅，不要跟房子談戀愛，房子不要長期持有，幾年獲利不錯就要賣了換標的，現在幾乎找不到那種租金投報率超高的房子，租金只是減輕繳款負擔，買了不賣真的不如存股
有理有據 佩服
謝謝支持
1.從清大的表格來看到 投入到第26年還是房產勝出 第27年開始才是股票勝出 應該是房屋貸款還得多了 槓桿降低的關係 適時賣房或增貸增加槓桿是不是可以增加報酬?
2.現在賣房還有房地合一稅的的稅賦支出 賣出成本應該會再高一些
他只是拿誇張數字舉例，實際上2千萬的房子，房租有可能6.6萬嗎，也不容易吧
@@MrLin-un3fi 平常人誰會去租6.6萬的房子? 又不是腦子被幹到
6.6萬不如自己貸了=.=
又不是鬧區做生意
股票長期持有報酬率比房子高，但前提是「長期持有」而且至少要10年以上
但是股票太好變現了，尤其是當你本金越來越大累積到上千萬時，每1%的波動都是好幾十萬在跳的時候，在遇到大多頭或是大空頭時很難維持平常心不賣股票
哥 我原本看了你兩部影片只是覺得觀點不錯，還沒有訂閱，但我就聽到你賭自己懶趴變小的份上我訂閱了，有追蹤了
🤣🤣🤣
即便論述那麼清楚，還是有許多人不肯接受自己的信仰受到挑戰；願清流君大大一生平安，繼續破除各種迷思跟信仰
謝謝支持！
我在股市專職交易10年一路上就是租房買股，目前已經算是初步達成財務自由，買股的報酬率比買房高出太多但是風險也很大，要付出的心力不是外人能想像的，尤其如果是像我用槓桿操作衍生性商品那一瞬間爆賺或爆賠都是常有的事，我建議小資族如果你想快速累積財富股市才是好選擇，房市是當你的錢已經多到沒地方放才要買來置產分散風險的不適合資金不多的人，尤其是房價高漲的現在更是沒有投資價值不要去買來套牢自己，20年或30年房貸是很長的一段時間未來變數還很大，先累積資金等機會來臨再危機入市去抄底這樣會賺的更多，風險和報酬是相對的股市充滿著驚險和機會就看你如何努力，做好資金控管和嚴守紀律永遠是不變的真理
痾....清流君認同的投資方式應該是不付出心力 (付出也無用)，交給全市場，只需要承擔市場風險XD
@@ccw265 每個人都有自己不同的情況，就像前兩年也有航海王直接賺到財務自由，之後再改保守派穩定拿現金流直接退休，是那些人厲害，一般拍影片要面對這麼多觀眾，當然不可能拿倖存者偏差的來講，萬一賠死怪誰@@
@@ccw265 清流君的方式，是指數型投資，股債配置。跟專職交易確實差很多。根本兩個世界沒錯。
謝謝分享
▶️【必看】指數化投資如何做到長期持有？czcams.com/play/PLPpynb6Pt22thyL1GEjRK1ySwU7PVZs3b.html
完全同意清流君的證明，買房真的只贏在紀律投資😂，若能已相同紀律進入股市，報酬肯定更好
謝謝支持
清流君講的很有道理！
身邊的人幾乎都是房市多頭終極信仰者，但是他們只用結果去回推，並沒有客觀的進行分析。
其實如果願意用相同的時間投入股市大盤，獲利是不會輸房市的。
我想大概是因為人有趨避風險的天性，畢竟房子不會大漲大跌相較股市令人安心，因此就會一昧的認為房地產就是最好的。
人常常就是用主觀感覺在引導、用結果去回推😂
精闢!
沒錯 快鼓勵大家要租房 這樣我房子就都可以順利出租 股票我完全不懂 買儲蓄險穩穩就好 雖然利率不高 免稅 看的到也吃的到比較重要
哈哈。未來只剩下老人租房子，非常有機會成為有故事房子
想要請問一下:
一開始買房報酬比較低是因為買房手續費等吃掉報酬，後來買房報酬很快就比租屋報酬高是因為槓桿，最後買房報酬輸給租屋又是因為槓桿倍數降低跟報酬率差4%。
但在中間可以用增貸或理財型房貸維持房貸槓桿倍數，但租屋頂多只能用貸款金額有限的信貸(又必須七年內還完)，所以買房還是一種便宜又相對安全(相對其他槓桿)的槓桿方式(曝顯房地產跟股票，增貸又可以一次貸款大量金額，All in股市，避免順序報酬風險)。
之後應該會做一部無限增貸寬限的比較情況
讚啦！有資料，有試算，也有比較方案，這個視頻很棒！最後那句話才是大家99%人的軟肋，「投資紀律」才是長期投資組合與投資房地產的勝利與失敗具體差異！這點有點到，很棒！
謝謝
感謝分享
房東們應該很喜歡你的論點😊
買房來純投資的真的只是少數，若論投資確實股票較佳，不管效益，光是操作靈活流動性高，投資門檻低就大勝
但是否買房還是看需求，住的房子是租來的還是自己的真的感受差太多了，租房光是換個冷氣換個冰箱你都做不了主，更遑論家居擺設、裝潢格局，租房子永遠想著房子只是租來的，不斷妥協自己的生活習慣，只有自己還行，但有了老婆小孩後就捨不得了
且租房買股>買房只限定在不斷投入股市，長期且有紀律，我敢說絕大多數人都做不到，多數成功的人都是買房又兼顧股市投資，這兩者不應該是擇一，而是要同時達成才對
就是沒想到爸媽
哈哈
按讚那邊好靠杯好喜歡XD
🤣
想知道清流君怎麼看理財型房貸的？相較一般房貸應該比較不會有現金流問題？
另一方面是初始本金的議題，申辦房貸相較租房者，能有機會以較低利率獲得更多啟動資金
賣房跟投資股市現金流差很大，買房能增加信用評等，買房、股市都必需持有（先小房十年後轉大房）。租金跟房貸金額可以縮小，能夠增加股市投資
说的内问题，股票本来就是拿闲钱去投资赚取利润，买房相对稳定，再有买房的闲钱下可以把他用作投资，让他不断地为自己增加一定的利润
使用信用卡才是獲取信用的最佳方式
先不論你講的內容專業度，單就你講話夠直白用詞夠靠北所以我先訂閱一波惹😂😂
厲害👍❤
謝謝支持
非讚不可，不過我是買房長期寬限，時間到還增貸，效果真的很不錯說XD
這確實也是買房的一個優點，但背後有升息風險和一些侷限性，像是房價沒漲時不能這樣操作
@@MrWaterDrop 不止，如果趨勢反轉，房價下跌後轉貸不到，利率又上升，現金流壓力就大了
@@MrHosan 真的被現金流卡到很容易兩頭燒
感謝清流君分享，但可否再幫忙提供無限寬限期的買房投資試算呢?
1.每年只繳房貸利息，多餘的資金全數投入指數型投資。
2.每隔3年透過轉增貸刷新寬限期，並取得房屋增值的獲利重複投入股市。
3.租屋買股的租金設定為房價的2.5%即可，貼合市場行情。
在這樣的環境要素下，個人試算長期還是贏過租屋買股投資。
其實我個人想買房其實也不是為了買低賣高，而是在台灣市場環境下這是最划算的投資策略。
買了房以後其實我們也懶得賣，只要定期透過轉增貸套出資產增值的獲利即可，不必透過賣出取回獲利，另外也避開了房地合一稅。
不客氣，沒問題～之後應該會找機會再做一部無限增貸的比較情形
無限寬限期還有一個地方挺屌，就是通膨幫把房貸吃掉。在台灣實質通膨遠高於房貸利息，長時間下來會幫吃掉房貸。
我也想這麼做。但要小心銀行雨天收傘、雖然說房貸會被通膨吃掉，但如果薪水沒有漲，其實是沒差的。
@黃瓊
所以要符合某些條件才行
一是現金流足，工作穩，就算沒寬限期也繳得起一般房貸。如果光繳利息就撐了，無力繳本金，這樣玩是找死。
二是「原每月房貸-每月利息」差額必須全部投資，不能做消費性支出，這樣寬限期才有意義。
至於薪水沒漲，是個複雜的問題。
新鮮人起薪十年沒漲是政府的問題，但個人薪水十年沒漲可能個人因素居多。
雖然增值獲利套出來也是有利息成本。
增值部份不是銀行要搶一塊不然就是政府要搶一塊。
未看先讚
謝謝支持
恩甚麼論點都很好@@~我都喜歡 我有錢我都投資
純粹分享
我在2020年時，在竹北市投資了一間新房，頭期兩百萬（總價一千萬多一點），到目前為止房屋已經增值到兩千三百多萬。
當初正是疫情嚴重的時期，朋友大多數都是在炒股，有人賺幾百萬，也是有人賠掉一台國產車的，我自己因為沒有很擅長股票，投入資金不多，當時也就賺個幾十萬而已，但我很慶幸當初有投資房產，目前竹北市兩間房✌️
清流君講的確實沒錯，不過只要你知道自己在做什麼，而不是隨便投資就好，能找到適合自己能賺錢的投資方式比較重要。
竹北就是這裡說的比較特別的區域
要感謝台中建商上來炒！跟建商就是跟大戶法人的概念😅
地點很重要,買房看全台平均投報率我也暈了
@@user-pj8kr9uf1s
現在應該也不太可能知道30年後哪裡是投報率高於平均的地點
可能台北新竹投報率超級高維持數十年
那接下來30年呢?
或許有機會不會跌但是會有一樣的成長幅度嗎?
這個想法就跟個股成長30年就確定接下來30年也會維持相同的成長率一樣
除非你有相關管道可以提前很多知道重大開發或建設計畫
不然以平均投報率來做計算我個人認為是合理的
@@ybin5004 為什麼要30年？都市建設計畫要先規劃通過要動工前早就會知道，台中綠捷蓋了10年不是完工前就會知道了？現在也有藍線等通過還有台積電新廠，用全國平均本來就不合理，你要買六都人口增加的地方，還是人口外流的縣市，你買房子會買山區開車1到2個小時才回到市區的地方？你買山區或偏僻到不行的地方就像是1300塊買宏達電一樣的道理，沒有投資價值。
講得太好了 感謝分享!!!
雖然也在去年底買房，但是是為了減少一直搬家的麻煩。
房子CP值還OK並且符合空間地點等需求就買了。
家中的長輩一直說這是對的決定，但是對於有在投資指數的我來說，真的機會成本也很重要，完全同意清流君說的!!!
不過家人可以開心和安心，也是很棒 :)
不客氣，謝謝分享自身經驗和看法
擁有房子產生的安定力量還蠻可觀的。
年輕人解釋的不錯喔!
就是按讚👍一秒的時間🎉
我有個同事
小時候搬家超過10次
搬家超級累
他買房 現在不用怕被趕
對他來說 這才是重要的
跟這個影片沒關係
也是
但這也是選擇租房可能會遇到的成本
他是買來住的，這其實才是正常，影片是針對買來投資做比較
謝謝分享看法
@@cooperwen2000 那為何要把租房拿進去比
我一直覺得，會說買房賺的人，很大一部分都是只看「數字」
比如轉手賣了3-500萬，甚至還沒賣出只看帳面上的浮動價值賺了1000萬
本大利小利不小，本小利大利不大
房子就算增值速度遠不如全市場報酬，但因為本大，5倍槓桿，並且強迫投資儲蓄等因素，才會有一種讓人覺得房才會賺的錯覺
畢竟2000萬每年增值4%，5年後2433萬，即使只有4%，但本夠大，獲利相對來說跟著放大，現實生活很多人看到轉手賣掉433萬就高潮了(雖然這還沒有考慮到持有成本，稅務的問題)
如果把條件設定稍微平等一點，大本金且開槓桿
採用生命週期投資法，年輕時利用低利率信貸開槓桿在全市場的指數化投資(我目前倍率盡量抓在1.7~2倍)
是不是根本不用等到我們將近退休那時候，可能在退休前10年就有機會看到投資權市場的資產狂勝房地產的情形出現
信貸也是每個月還錢，變相的強迫投資儲蓄，而且隨著收入越來越高，每年能投入的錢也愈來愈多
PS. 我這邊講的是「全市場指數化投資」，不講個股，所以要拿「崩盤的時候看你抱不抱得住」，「股票下市什麼都沒了」
這些觀點來討論的就敬謝不敏了
你在把裝潢那些疊近來 根本沒賺多少 像這個影片說的很好 一點隱形成本沒算進去
"信貸也是每個月還錢，變相的強迫投資儲蓄" 贊同
讚👍推一個
謝謝支持
其實最後一段清流君講的很清楚了，買房最大的好處是維持投資紀律，這一點就是你知我知大多數的人做不到的點啊！
清流君好久不見
換了背景 形象更專業喔！
感謝分享 正好身邊朋友正為買房或租房傷神 這見解正好給朋友參考
我有按讚
好久不見，謝謝支持！
最喜歡清流君這種霸氣嗆聲式的影片😂
謝謝支持😂
所以沒有偏袒嗎?超級偏袒的XD
@@tp670tp670 不偏不倚
清流君
想問一下可以使用台灣景燈號來進行投資嗎? 想看你用數據回測
醍醐灌頂！
太神啦！上次來我們單位演講時就對這議題很有興趣，現在直接濃縮成影片爽看一波，TNND我還不抖爆💰💰💰
TNND謝謝支持🤣
租房指數投資的長期報酬大於單純買進房子並持有，這點很認同也很直觀，畢竟房子跟公司股票比起來本來就是沒有產值的東西
但是如果考慮到轉增貸呢？
買房除了是開五倍槓桿以外，另一個好處是透過增貸的方法可以把已繳過的本金的一部分用很低的成本再貸出來，這時候的這筆錢再拿來指數投資，然後收入上升後存到下一間頭期再繼續這個循環，就是PTT上ceca的無限轉增貸大法
這樣算起來的話應該是：
買房再轉增貸來指數投資 > 租房指數投資 > 單純買房持有
以上不確定有沒有哪邊是沒考慮到的
之後應該會找機會做一部無限增貸的比較情形
@@MrWaterDrop敲碗敲碗！
記得增貸也是要看屋齡的
如果不是新成屋，除非地段超級好，不然增貸會有困難的樣子
謝謝分享
不客氣
Very nice~!
目前錢不夠，暫不買房，之後錢太多時，如果“價格合理”買房可能當資產配置中的一部分，也是一種分散。但贊同小君的想法跟實證，覺得目前租房其實比較划算。
謝謝分享
感謝分享，我自己也認為買股好，但是小資族通常都沒有第一桶金， 不應該以那麼高的房價去計算，如果把每月負擔的房貸降到跟租房一樣價格的話 單純投資角度 以房市100萬操作500萬的4% 還是比股市100萬的8%還多 房子繳了一段時間還能增貸 股市只能放著複利 質押利率高 萬一股市不好沒救 房市不好還可以自住 🥲
我這裡新竹市，我相信雙北也差不多
現在沒有個1500-2000萬的房子，對一家四口而言，幾乎都是蝸居了
@@SS23U 只是單純以房市跟股市獲利討論而已 如果把本金提高算下來一定是股市+租房報酬高 畢竟你也不會去長期去租一個月4~5萬以上的房子 只是單純認為降低本金來比較租房比較妥當哦! 至於房價 跟人數 每個人住的地方跟條件不同 沒辦法比較哦! 畢竟能直接拿出現金600萬的人 通常兩種都會投資 不會去選擇
@@alin2008 你說到重點了,財力到達一個等級的人,都在做資產配置,不會只選單邊站....
優質給推
謝謝支持
您好
想請問這個租房並投入股市的試算
每月投入的定期定額投資大概是多少呢
能不能提供一個大概的概念
例如像是未來目標房子的幾%之類的
謝謝您
還有一點：高所得房東租賃住宅通常會稍微壓低租金、要求不報所得稅（是雙贏），但同樣的錢拿到股市收入所得就跑不掉，如果房東所得稅是40%一來一往就差很多，這個也要考慮進去。
台灣股市沒有資本利得稅
老一輩會有買房的較好的想法，因爲股票投資知識都從第四台投顧老師學的，賠一屁股的滿街都是，沒指數型投資的概念，直到現在也是。
所以▶️【必看】指數化投資如何做到長期持有？czcams.com/play/PLPpynb6Pt22thyL1GEjRK1ySwU7PVZs3b.html
没错，在有闲钱的可以选择拿来做一下小的投资
真的感謝清流君
不客氣😄謝謝支持
看完有兩個問題想請教清流君
1.) 這個比較前提是在長期持有的狀況下，但如果我們把前提設定是在中期(例如5~10年)持有，那買房是否彈性效益更高?因為基本房價不大跌，每年緩漲偶爾大漲，而指數投資相較於買房起伏較大，所以中期投資可能會輸？
2) 買房貸款幾年後是可以轉增貸的，增貸的利率也是低，如果把增貸的作法也考慮進去，是否結果會有不同？
我的感覺，如果買房是自住中期投資比較困難，除非是有多餘資金的有錢人，是不錯的方法
其實現在買股票有APP定期定額，要紀律真的簡單很多了，把閒錢 分成 看還有幾年退休，除上年分再除上12，就是每個月投入的金額，讓APP幫你買就好了。
謝謝分享看法，紀律真的很重要！
我也買第二間了，因為是買捷運宅，以後退休用，所以不管漲跌都會想買。其實如果以年化報酬加上課稅部分，買房是真的沒比較有優勢，但可以剛好運用到生命週期投資法，所以導致你不會隨便賣房，如果沒有紀律的人，買房可能還是最安全的。畢竟你不敢不繳房貸
謝謝分享
你自己有買房嗎，還是整天只會回測數據講理論 ？ 投資就是真經白銀 ，你願意秀出你的對帳單嗎?
專業！！
謝謝支持
很棒的論述，這個可以分人生階段，若剛成家可買房，利用寬限期，最多五年只付利息，可以減少機會成本，剩下錢就投股市，等小孩大了，要嘛換房要嗎就開始租房。這樣算盤還ok嗎？
我也是站在兩個都買的這方，1.一個拿來住的，買一番賞抽盲盒可以放自己的透明櫃也不用搬心裡踏實許多。2.投資股票等等穩定理財資產增值沒毛病！
謝謝清流君無私分享
純看報酬率的話還是買指數慢慢富就好，但如果真的需要，房子該買就買。
這影片分析很棒, 我有位朋友是這樣做, 她擁有一間50坪房子(已購入20幾年,無房貸),將它租給別人, 然後自己再去租一間台中市捷運站旁的4000萬 100坪的7年大房子住, 一個月只要6萬元, 而她並沒有付6萬元, 因為扣掉舊房收租+股票股息, 她是免費住在100坪大房子, 其餘資金都在股市長期投資, 而舊屋為何不賣掉呢? 她說: 擁有房子是一種安心感! 況且也無房貸, 就先留著
然而這家新房不是免費住的，一樣要租金，如果自己不住，是可以租出去收租金，所以自有物業不過是自己交租自己收租，因為物業除了本身帳面價值，所能產出的產值就是租金。
最近從Rational Reminder頻道學到了這個概念，是個很重要，很多人都誤解了的概念。
@@hermanlau4431 看不懂要表達甚麼??
買股及存股，位階很重要的，買房也是。房子是看的到及摸的到及住的到，而股票只是一張紙而已，沒有對錯，看自己能力及喜歡什麼投資而定。
作者你好我想請問一下，你再計算房價的年化報酬是以複利or單利計算的 1:57 因為這段我看起來是複利，我不確定後面所謂的4%是否也是複利計算 7:00 感謝
想問：
相同比較基礎是一開始有600萬
1.買房：400自備款+200購置花費
2.投入股市：600
之後
選項1 持續繳房貸及購屋產生支出
選項2 繳房租及固定投入股市
但未提固定投入多少金額進入股市
每月投入金額應該為”每月房貸+每月購屋產生支出-房租”
如此才是在相同條件比較～在影片中表格未看到這個計算式，想詢問是否我有理解錯誤～謝謝～
我覺得這樣算起來選項2可能是負的，不太合理
@@jjjrrr0306 不好意思 不太了解你的意思～
我的理解應該就是以66667去算的, 如果每月租房租金是66667, 那就沒有錢投入股市; 如果房租33333, 那就有同樣的金額去投資股票
把買房當作只是資產配置的一環而非 ALL IN 就相對合理了，並且要視買房為剛需而非純投資。比如說每年有 100 萬閒置資金，60 萬放在股市，剩下 40 萬 5年後累積到 200 萬用 4% 估計去買個便宜房住，同時擁有舒適自住跟股票投資的雙重享受
謝謝分享看法
合理 但重點是現在很多人不是這樣
而是一存到就去歐印買房了 然後每個月繳了房貸後根本沒剩多少錢…
光是沒了生活品質 更別說有多餘的錢可以拿出來投入股市
買房投入頭期款之後, 你沒有把寬限期打入計算, 而且實務上可以控制只還利息不還本金, 再來房屋買來出租除了租金收入之外, 也有稅務上的收入是跟租金收入同規模可以拿來做至少50%的套利收入, 先把這些數據更新之後再來比較吧!
請問清流君有回測的excel檔案可以提供嗎? 思考了一段時間，還是不清楚影片中具體回測的方式，感謝 QQ
另外想請教在回測的excel中，為何租屋的淨資產在第0年是600萬，買房的淨資產在第0年卻是300萬?
你跟他談房地產指數漲幅慢的時候，他會拿特殊地段的房地產來講。於是我就拿類似概念的飆股來回測，他又說你怎麼不看其它下市的股票？房地產就是信仰，很難溝通的。
買房至少可以住，可以租人，股票下市什麼都沒有，完全不一樣
@@minyuan57 你知道etf下市可以拿回錢嗎？沒人叫你玩個股啊，資產沒累積到一定程度本來就不該買房。
@@gogo8033 被清算的都拿不回多少錢，就是因為績效差，規模才會小到被清算，還沒算那些算直接淨值太低下市的更是幾乎血本無歸，如果你這輩子不需要結婚買房自住，那當我沒說，只要有買房需求任何時候都不該考慮，有能力就該買，房價永遠不會下跌
@@minyuan57 買房也會遇到房貸繳不出來被法拍的風險不是嗎?
@@pai2868 所以不是說了，能力範圍下，月薪五萬最多買500萬以下的房子，以此類推十萬以下買一千萬的房子，有多少錢做多少事，老了沒有人會願意租房子給你，到頭來還是要買，除非你永遠住家裡那就可以不必考慮這問題
可以分享一下計算式嗎?
清流君，我很喜歡你的影片。我有訂閱你的頻道並且觀看。我想問在股市長期下跌的時候，也就是下跌趨勢很明顯的的時候，若是買下了大盤型ETF 006208，應該要什麼都不做，單純地繼續承擔市場風險和下跌是正確的嗎。因為目前持股賠了不少，想要來請教。目前有考慮在做好財務規劃的情況下，保證能還款的情況下進行貸款all in 股市的006208 不知道有沒有什麼風險是應該要注意的呢。
這有解答▶️【必看】指數化投資如何做到長期持有？czcams.com/play/PLPpynb6Pt22thyL1GEjRK1ySwU7PVZs3b.html
@@MrWaterDrop 謝謝 清流君！
@@zhonger8162 不客氣
謝謝！
謝謝支持
正因為股市報酬高於房市 在股市賺到的錢再買房 也很容易推升房價 等房市報酬高於股市或許就是房市泡沫的開始
謝謝分享看法
感謝您提供詳細的計算。
租房也會有隱性(非財務面)的成本，譬如常常搬家很麻煩、很難買喜歡的傢俱、沒辦法像自己家一樣裝潢、有房對某些人來說會有「安心感」、小孩學籍等等...
從資金運用來看，租房買股確實是更佳的「投資」策略，但住宅並不單純是金融商品，上述非財務面的困擾程度因人而異，因此我不會說「租房買股」或「買房」哪個一定比較好，還是要回到個人的需求而定。
不客氣，也謝謝分享個人觀點。
btw, 股票的資本利得免稅、房屋交易所得要課稅，這也是租房買股的優勢之一。
@@SYu-cj9xu 沒錯！
@@SYu-cj9xu 房貸利息可以抵稅
想請問常常搬家的結論是哪來的，很常聽到人說，我自己十多年內也才搬二次....，是有人住1~2年搬一次嗎
請問在有房貸的情況下，資產配置應該如何設定較好呢?
說真的 我身邊的人幾乎沒人有指數投資的觀念 也沒人會把投資當話題 過去指數投資觀念也不普及 才會有買房抗通膨的普遍想法
的確，老一輩還是覺得買房最保值
我是覺得其實用一個最簡單的理論就能確定買股的報酬一定高於買房
股市循環其實平均8-10年就能迎來一次空頭市場
但房市卻不是如此
如果在股市能懂得逢低加碼
報酬一定遠高於買房
但也不必一竿子打翻一船人
買房對某些人來說是儲蓄
因為買股票對某些人而言風險太大、沒辦法長期持有、沒有精準的股感
我的同學
在學了一技之長之後
與老婆生了小孩後一起買透天開店
一樓當店面、二三樓當住家
對他來說 買這間房可以讓他穩扎穩打的開好一間店
以及讓他的家人有穩定的居住空間
買房能解決他面臨的問題、而且他也負擔的起
這樣就適合買房
謝謝分享看法
不愧是清流君 越來越懂的經營 youtube 的精髓
拉板凳買雞排 等著看蟲頭 ceca 跟 home-sale 蟲蟲們開戰
你怎麼會認為ceca沒買股票？他不能股票、房子都炒嗎
我哪裡有說ceca摒棄股票？ceca有在買指數etf 啊
🤣
看樣子已經開始吵了
期待在現金流穩定的假設下，和無限轉增貸出來投指數比較。
他可能根本沒概念, 別期待了哈
在现金流稳定的情况下你还会选择转增贷吗？ 你目前有投资什么
謝謝清流君的分享，我前陣子也用同樣的方式算過，但感覺沒有這麼巨大的差異，想請問你有把房租的通膨也計算進去嗎？
08:54 作者有假設房租成長1%
@@kermit548 謝謝呀！沒有看這麼清楚😅
加油！
這影片已經過1年
我已經有5間
我也會繼續努力
賺翻了🎉
房蟲這麼氣啊😁