#3.44. Отчуждение недвижимости отдельно от земельного участка
Vložit
- čas přidán 7. 09. 2024
- Портал "Петербургская Цивилистика" представляет новый выпуск серии подкастов, в которых мы обсуждаем спорные вопросы из практики Верховного Суда РФ.
Предметом сегодняшнего обсуждения стало определение о передаче от 20 мая 2022 г. по делу А46-23123/2020 (304-ЭС22-2566), в котором ВС РФ рассмотрел проблему возникновения права общей долевой собственности на земельный участок под зданием, где имеется право собственности на нежилое помещение.
В онлайн-студии:
- Татьяна Сергеевна Краснова, к.ю.н., заведующая кафедрой правовой охраны окружающей среды, доцент СПбГУ;
- Радислав Радикович Репин, советник VERSUS.legal
- Диана Александровна Чуктурова, студентка СПбГУ.
Редактура - Тариел Саргсян.
Монтаж - Дмитрий Ерофеев.
Благодарим юридическую фирму Versus.legal за содействие в записи ролика.
Ссылка на определение о передаче: kad.arbitr.ru/...
Спасибо за подробное раскрытие темы.
каким образом это простейшее дело вообще дошло до ВС... большие вопросы относительно компетенции и беспристрастности судей возникают.
Определение ВС РФ от 21.06.2022 г. по результатам рассмотрения дела:: vsrf.ru/stor_pdf_ec.php?id=2131732
А если никакой доли в земельном участке не было или она есть, но она явно несоразмерна помещению? Было просто помещение. Как доля будет выделяться ? Кто будет её выделять и определять размер ? Регистратор? Или с соответствующим заявлением может обратиться собственник помещения ? Просто в 218 ФЗ, как кажется, таких положений нет. Или по аналогии с МКД решать?
Покупатель должен проверить чистоту сделки не имея на руках исчерпывающей информации об объекте недвижимости, Росреестр имея полную информацию - сторонний наблюдатель, статист.
Нотариус нотариального округа города Шымкент Балабаев Елнур Ахилбекович
Несмотря на мнение о бесперспективности подхода, ВАС, разьясняя в п.11 пост. пленума N 11, что такие сделки ничтожны, был мудрее и внимательнее, указывая на содержание волеизьявления сторон. Воля сторон, будучи выраженной конкретно, не может быть изменена в своем содержании, тут нельзя сослаться на закон, применяя позицию из п.15 обзора практики ВС N1 (2018). Это разные случаи. В обсуждаемом кейсе, как и в абстрактном разьяснении ВАС РФ, продавец произвел отчуждение помещения и доли в праве на ЗУ разным лицам, чем и определил содержание волеизьявления по первой сделке - не передавать права на долю в ЗУ вместе с помещением. Такая сделка нарушает закон и она ничтожна, безотносительно последствий для сторон. В свою очередь п.2 ст.552 ГК и ст. 35 ЗК устанавливают императивные правила, которым должен соответсвовать договор (п.1 ст.422 ГК), а не определяют содержание волеизьявления.
В случае, описанном в обзоре практики ВС РФ N1 (2018), стороны при отчуждении помещения согласовали пользование покупателем ЗУ путем отсылки на закон, суду было лишь необходимо установить соответствующее правило закона, которое стороны предполагали содержанием их воли в сделке по правам на земельный участок.
Спасибо за Ваш комментарий! Я согласна, что ничтожность сделки - это первое, о чем следует подумать. Но что в данном случае даст ничтожность? Возврат всех участников спора в изначальное положение?
Кроме того, указанная позиция ВАС сформулирована применительно к зданиям и сооружениям, в нашем случае речь идёт о нежилом помещении; и формулировалась эта позиция до внесения изменений в п. 4 ст. 35 ЗК относительно нежилых помещений.
И ещё нюанс. Статья 168 ГК говорит о ничтожности, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Полагаю, что абз. 7 п. 4 ст. 35 ЗК, п. 4 ст. 244 ГК, п. 2 ст. 552 ГК, п. 2 ст. 554 ГК предусматривают иные последствия - переход доли в праве собственности на участок в силу закона.
Сильно в этом сомневаюсь, поскольку переход на долю в праве на ЗУ "в силу закона" в данном случае может нарушить фундаментальные принципы неприкосновенности част собственности. Если воля собственника выражена четко - не передавать право на ЗУ вместе с помещением (то есть в правильном" варианте продавец сделку бы не заключил), то следует констатировать, что такая сделка противоречит правопорядку и ничтожна. В свою очередь считая, что по сделке передано право на ЗУ вопреки воле продавца, такой подход лишит его собственности и нарушит его базовое право по своему усмотрению распоряжаться вещью.