Wie Sie mit einer Immobilien-GmbH und einer Holdinggesellschaft richtig Steuern sparen
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Unsere Blogbeiträge zur Immobilien-GmbH und Holdinggesellschaft:
► Richtig Steuern sparen mit Immobilien-GmbH und Holdinggesellschaft: www.juhn.com/fachwissen/beste...
► Immobilien-GmbH: www.juhn.com/fachwissen/beste...
► Holdinggesellschaft einfach erklärt: www.juhn.com/fachwissen/start...
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Eine Immobilien-GmbH ist in Deutschland quasi von der Gewerbesteuer befreit und zahlt daher nur 15% Steuern. Diesen Steuervorteil nennt man "erweiterte Grundstückskürzung" bei Grundstücksunternehmen. Wenn Sie diesen Vorteil geschickt mit einer operativen GmbH und einer Holding-GmbH (Holdinggesellschaft) kombinieren können Sie insgesamt folgende drei Steuervorteile nutzen:
1. Nur 30 % Steuern auf operative Unternehmensgewinne (statt 50%)
2. Nur 15 % Steuern auf Immobilieneinkünfte (statt 50%)
3. Steuerfreier Verkauf der Immobilien-GmbH (1,5% statt 50 %)
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Steuerberater Christoph Juhn
Christoph Juhn ist Steuerberater und Hochschuldozent in Köln. Sein Beratungs- und Forschungsschwerpunkt liegt im Unternehmensteuerrecht. Zuvor studierte er Steuerrecht (Bachelor) und Unternehmensteuerrecht (Master) und legte bereits im Alter von 25 Jahren das Steuerberaterexamen ab. Seit 2013 ist er Lehrbeauftragter für Steuerrecht an der FOM Hochschule für Oekonomie und Management. Seit 2014 ist er zudem ständiger Fachreferent des Steuerberaterverbands Köln und bildet seit 2018 an der Bundesfinanzakademie junge Finanzbeamte fort.
In der Praxis hat er sich auf die Gestaltungsberatung für Unternehmen spezialisiert und berät hierbei insbesondere bei Umstrukturierungen, Unternehmensverkäufen und internationalen Steuerfragen. Seine Kanzlei mit Standorten in Bonn und Köln erstellt für Unternehmen in der Rechtsform der GmbH und GmbH & Co. KG zudem die laufende Finanz-/Lohnbuchhaltung sowie Jahresabschlüsse und Steuererklärungen. Damit erhalten Mandanten „alles aus einer Hand“.
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Super erklärt, mit den Grafiken ist es sehr einfach zu verstehen, damit bitte nicht aufhören. Grüße
Ich freue mich sehr, dass Sie Ihr Wissen an Leute, wie mich, weitergeben... Vielen Dank dafür...
Super Video
Dann melde ich mich mal, wenn ich wieder in Köln bin. Das betrifft genau meine Situation
Perfekt erklärt und auf den Punkt gebracht
Meega vielen Dank für das Video. Es ist sehr schwer so gut aufbereiteten Content in diesem Themenbereich zu finden. Man hat gemerkt wie ihnen das Thema gefällt zu erzählen.
Qa1atfat
wahnsinn. sie haben mir die augen geöffnet. wir werden uns in 12-18 monaten mit sicherheit sprechen lg
sehr lehrreich, bin dankbar für alle videos
Gerne
Eines der besten Videos! Vielen Dank
Sehr interessantes Video! Vielen Dank und weiter so
Besten Dank für die positive Rückmeldung :)
Super erklärt, danke für ihre Videos
Genau danach hatte ich gesucht vielen dank
Gerne!
Hätte es Nachteile, bei genau einer solchen Struktur die Immobien Gesellschaft als GmbH & Co KG zu firmieren? Wenn man zb. Ein Gru datück aus privat hinzugeben "müsste"? Und auf jeden Fall klasse Videos!
Hallo Herr Juhn, ich habe mit bisher alle Ihre Videos angesehen. Deshalb vielen Dank für die guten Informationen. Ein Aspekt ist jedoch bisher nie angesprochen worden bzw. evtl. ist es mir entgangen. Ist das nachträgliche einbringen einer Immo-GmbH in eine Holding möglich, ohne diese mit allen Nachteilen zum vollen Wert abzukaufen?
Hallo Herr Juhn. Besten dank für ihre informative Videos.
Paar Fragen:
1. Ab Welche Gewinhöhe lohnt es sich eine VV GmBH zu Gründen.
(Bin Privat Person und will alle objekte nur Kaufen und Halten)
2.Wenn man ein MFH kauft und eine Wohnung davon Kurzfristige vermietung macht (Also unter 6 Monaten) Gilt das als Gewerbliche tätikeit ? Darf man so ein Haus nach 10 Jahren Steuerfrei Verkaufen?
Vielen Dank im Voraus.
Sehr geehrter Herr Juhn, erst einmal vielen Dank für Ihre wirklich tollen Videos!
Eine Frage habe ich noch zur V+V GmbH:
Eine V+V GmbH ist vom Recht her eine Kapitalgesellschaft. Generell, wenn diese auch Gewerbe- und Körperschaftsteuer zahlt, darf diese Rechtsform ja bei Einkäufen Vorsteuer/ Umsatzsteuer ausweisen. Später wird die gezahlte Vorsteuer mit der erhaltenen USt verrechnet. Wie sieht dies konkret bei einer V+V GmbH, welche die Gewerbesteuer ja nicht mehr zahlt, aus? Bleibt dieses Recht des Vorsteuerabzugs trotz Wegfall der Gewerbesteuer bestehen? Ich würde mich freuen, wenn Sie kurz auf die Frage eingehen könnten! Beste Grüße Niklas
UG/GmbH & Co.KG nach Erwerb der Immobilie in die UG & Co KG.
Nach Ablauf von fünf Jahren dannach Umfirmierung in GmbH
Habe ich dann eine Holding Struktur mit 0% Beteiligung an die vvGmbH und wann kann ich die Anteile an die vvGmbH kaufen oder übertragen?
Vielen Dank für die Informationen. Wie sieht es denn aus, wenn es keine operative GmbH gibt, sondern der alleinige Gesellschafter der Holding als Freiberufler tätig ist und die Immobilie von der Immobilien GmbH mietet (nicht als einziger Mieter in der Immobilie)? Würde das Konstrukt so rechtlich noch funktionieren und finanziell Sinn machen?
8:01 Wäre es in diesem Fall möglich einzelne Immobilien der Immoblien-GmbH steuerneutral auf neue GmbHs abzuspalten?
Sehr guter Kontent!
Hat man nach der Ausgliederung des Einzelunternehmens in die operative GmbH ein Sperrfrist von 7 Jahren oder gilt das nur bei Veräußerungsgeschäften?
Hallo, kann die OpCo auch i.F.e. Liegenschaftsverwaltung existieren, deren Geschäftsbetrieb die Verwaltung der Immobilien der einzelnen Immo-GmbHs ist?
Wenn die Holding als Darlehen das Geld an die Immobilien GmbH schickt, muss das Geld dann zurück überwiesen werden?
Nochmal vielen Dank für Ihre tollen Videos.... Meine Frage : Darf eine Immobilien GmbH auch Immobilien erstellen lassen, als Bauherr? Oder ist nur An- und Verkauf möglich?
Wie ist das eigentlich, wenn in einer Immobilien GmbH nicht nur das Grundstück vermietet wird, sondern dazu auch ein Inventar z.B. Küche etc. mit vermietet wird? Ist die Besteuerung da immer noch bei 15%?
Vielen Dank für Ihren verständlich erklärten und aufklärenden Content.
Ist es bei dieser Konstellation theoretisch möglich, dass die OpCo GmbH eine Gewerbeimmobilie der Immo GmbH mietet, sodass bei der OpCo GmbH der Mietaufwand entsteht und bei der Immo GmbH Mieteinnahmen generiert werden, die wiederum zur Tilgung des Darlehens von der Holding GmbH genutzt werden kann?
Super erklärt. Stimmt. Eine Frage nachdem wir heute vormittag ein Beratungsgespräch hatten, ist allerdings noch unklar: Widerspricht die Aussage sich nicht mit der Aussage in dem Video: "Holding Struktur gründen: Steuervorteile bei Dividenden und Verkauf sichern?" In diesem Video hier werden zunächst 30% (15 % Körperschaftsteuer/15 % Grunderwerbsteuer) berechnet. Anschließend wird der Gewinn an die Holding ausgeschüttet (/oder verschoben wie Frau Blumenrath uns im Gespräch korrigierte) . Die Holding zahlt dann nur noch 5 % auf die Gewinne, die dann wiederum mit 30 % berechnet werden, so dass am Ende nur 1,5 % Steuern übrig bleiben und nur 69% wieder reinvestiert werden können.
In dem anderen Video: "Holding Struktur gründen: Steuervorteile bei Dividenden und Verkauf sichern" sind sowohl bei Verkauf einer GmbH als auch beim Gewinne ausschütten/n hochschieben 30% auf 5% fällig, dies entspricht einer minimalen Steuerlast von ca. 1,5%, sodass 98,5% zum Reinvestieren verbleiben.
Bitte einmal nachträglich um Klärung
Kann ich jetzt schon mit der UG der UG & Co.KG eine operative UG/GmbH gründen?
Bei Minute 9:50 - Wenn ich zuerst die Operative GmbH gründe und dann danach die Holding, kann ich doch die Beteiligung an der Operativen gar nicht direkt an die Holding übertragen. Dort müsste ich doch 7 Jahre warten, oder irre ich mich da?
Sie machen das super !!!
Vielen Dank.
BG, CJ
Kann man nicht die Holding selbst als VV Immo GmbH nutzen statt eine eigene Immo VV zu gründen?
Ist eine Immobilien GmbH auch geeignet um an Privatpersonen zu verkaufen oder eher nur an andere Gewerbe?
Vielen Dank für das Video. Das Thema wird wirklich sehr gut erklärt. Ich bin jedoch neu in dem Thema und hätte eine Frage zur erklärten Vorgehensweise am Ende des Videos. Wenn ich es richtig verstanden habe sieht der Vorgang wie folgt aus: 1. Wir haben eine Personengesellschaft mit unserem Geschäftsbetrieb, gründen dann eine operative GmbH und bringen unsere Personengesellschaft in die operative GmbH ein (die Personengesellschaft verschwindet dann); 2. Wir gründen eine Holding-GmbH und übertragen die operative GmbH in die Holding-GmbH als Tochtergesellschaft; 3. Wir gründen eine Immobilen-Gmbh und führen diese ebenfalls als Tochtergesellschaft der Holding-GmbH. Habe ich das so richtig verstanden? Falls ja, dann hätte ich folgende Frage: Könnten wir in Schritt 1 nicht als erstes die Holding-GmbH gründen und die Einlage der Holding-GmbH verwenden um die operative GmbH zu gründen? So hätten wir die Einlage der Holding gleich genutzt. Hätte das Vorteile, Nachteile oder wäre es am Ende egal?
Vielen Dank für das Video.
Nehmen wir an ich habe eine Gbr mit zwei Partner die wir in eine Gmbh einbringen und sind zu gleichen Teilen beteiligt. Würde es Sinn machen, wenn jeder seine eigene Holding über der Gemeinsamen Holding hätte. Wir wollen gemeinsam Immobielen kaufen. Sollte ich aber mit anderen Partner Immobielen kaufen wollen müsste ich das Geld aus dem zu voll versteuernden Gehalt nehmen. Sehe ich das falsch?
kann man nachträglich eine Holding gründen und dann die Anteile der operativen kaufen ?
98,5 % bei Holding ist eine Vermögensmehrung, die ihrerseits mit Körperschaftssteuer besteuert werden wird? 1,5% betrifft nur die Ausschüttung als solche? Oder ist die 1,5% eine Abgeltungssteuer?
Würde dies auch in Österreich so funktionieren?
Bei der Vererbung der Immobilien GmbH müsste doch 13a Abs.1 bzw. evtl. Abs. 10 ErbsStG auch nochmal eine reisen Steuerersparnis sein oder?
Kann man die Multi-Immo-GmbH nicht einfach und steuerfrei aufteilen (Spinoff)?
Wie kann man die 98% aus der Holding nach der immo GmbH raus holen (privat) und wie viel steuern zahlt man?
Hallo super Video! Kann Mann auch einfach UGs als Tochtergesellschaften gründen?
Liebe Grüße
Bei mir stellt sich folgende Frage!? Wenn ich jetzt Das Geld von der Holding in meinem Privatvermögen verwandeln möchte! Muss ich bestimmt wieder Steuern zahlen? Oder? Dann bin ich trotzdem Höher als die 50 % wenn ich das ganze privat mache?
Hallo Herr Juhn. Ich bin begeistert von ihren tollen Videos. So prägnant und auf das Wesentliche fokussiert und dabei noch sehr verständlich vorgetragen. Absolut top.
Ich besitze insgesamt 9 ETWs , 3 davon in einem kürzlich erworbenen 3 Fam Haus. Ich wäre sehr an der Gründung einer Immobilien GmbH interessiert, aber wie kann ich meinen aktuellen Immobilienbesitz in diese möglichst steueroptimiert transferieren? Schöne Grüße, ihr neuer Fan Markus Brakel
Hallo Herr Brakel, vielen Dank erst einmal für das positive Feedback. Als Steuerberatungsgesellschaft dürfen wir bei CZcams aber leider nur allgemeine Informationen zur Verfügung stellen und dürfen keine konkrete Antworten auf Einzelfragen geben. Eine solche individuelle Beratung können wir aber gerne telefonisch klären. Bitte nimm hierzu Kontakt mit uns unter Telefon 0221 999 832-01 oder per E-Mail (Mail@Juhn.com) auf. Wir gehen dann gerne auf die einzelnen Punkte ein. Viele Grüße, Dein Team von JUHN PARTNER
würde darüber nachdenken jeweils immer nach 10 Jahren die ETW steuerfrei, zu einem hohen Preis und mit hohem Darlehen an die Immo GmbH zu verkaufen... Dadurch viel Kapital steuerfrei im Privatbesitz und die Immo GmbH tilgt in Zukunft das Darlehen mit den Mieteinnahmen. Überschüsse müssen dann außerdem durch die Immo GmbH nur mit ca. 15% versteuert werden.
Darf die Immobilien GmbH in Aktien oder Fond s investieren. Wie wird der Erlös versteuert? Wer beantwortet mir diese Frage?
Vielen Dank für Ihre interessanten Videos. Hierzu habe ich folgende Frage: in der Struktur unter einer Holding GmbH liegen 8 Immobilien GmbH, sie alle sind gewerbesteuerbefreit. Nun werden 4 GmbH verkauft. Entsteht dadurch nicht eine Gewerblichkeit, die letztendlich auch die weiter bestehenden immobilien GmbH infiziert und gewerbesteuerpflichtig macht.
Glaub nicht du verkaufst ja über die Holding nur Unternehmensanteile. Wie ein Aktienverkauf im Prinzip. Die Immo GmbHs sind ja juristisch eigenständige Personen.
Die GmbHs sind sowieso gewerblich. Die sind immer gewerblich das ist aber nicht schädlich für die erweiterte Kürzung, welche komplett unabhängig davon ist.
Können die Gewinne nicht als Dividende ausgeschüttet werden?
Vielen Dank für das Video, super erklärt. Wenn die Holding bereits existiert, lässt sich die Operative GmbH mit der Holding gründen und das EU steuerneutral in die Operative GmbH einbringen?
Hallo Darius K.,
die Holding-Struktur lässt sich auch nachträglich noch aufbauen. Auch die Steuerneutralität würde z.B. durch einen Anteilstausch gewahrt werden, ist aber natürlich mit anschließenden Sperrfristen verbunden. Das die operative GmbH bisher alleine besteht ist bei uns häufiger der Fall.
VG Das Juhn Partner Team
Danke für das sehr informative Video? Kann man nicht die Holding weglassen und die opco direkt in die Immo GmbH investieren bzw Darlehen an die Immo GmbH weitergeben
Ja. Das geht natürlich auch, aber dann ist die Immo-GmbH natürlich in der Haftungsmasse der OpCo. Außerdem kann die OpCo nicht steuerfrei veräußert werden und im Falle eines Verkaufs der OpCo würde die Tochter-Immo-GmbH automatisch mit veräußert werden. In der Summe ist das also eine nicht ganz so gute Struktur.
6:00 ist es aber nicht so, dass bei der Verwendung der 6b Rücklage die Anschaffungskosten um diesen Betrag für die Afa-Berechnung reduziert wird und man es dann indirekt doch versteuert?
Hallo,
die Vorschrift des §6b hat tatsächlich zunächst einmal "nur" einen Steuerstundungseffekt. Grundsätzlich gilt, dass der Vorteil der gewinnmindernden Rücklage durch die Jahre hinweg durch die niedrigere Abschreibung wieder schwindet. Allerdings kann bei geschickter Anwendung der Regelung eine Steuerermäßigung oder gar eine völlige Steuerbefreiung erreicht werden.
VG, Juhn-Partner-Team
Wie mache ich es, dass ich eine Antwort von Prof. Dr. Juhn erhalte?
Kann eine GmbH Immobilien im Ausland besitzen und vermieten?
Kann man Holding GmbH und Immobilien GmbH auch in einem machen? Das sozusagen bpsw. Wertpapiere und Immobilien einschließlich die Gewinne der operativen GmbH dort verwaltet werden? Ohne steuerlichem Nachteil natürlich.
*Edit: Das mit der Tochter-Immo-GmbH macht allerdings jetzt hier im Nachgang schon Sinn. So kann man sich richtig Steuern sparen und für bedeutsamere Immobilien das dann auch steueroptimiert gliedern und jeweils eine neue Tochter-Immo-GmbH gründen und bei Bedarf vorallem auch wieder liquidieren.
Gibt es bei der Umstrukturierung vom Einzelunternehmer zur Holding-Struktur gewisse Zeiten zu beachten?
Hallo Daniel Hees,
in den meisten fällen gibt es Sperrfristen, in den die Anteile der neugegründeten GmbH nicht veräußert werden dürfen. Die meisten schmelzen jedoch jährlich ab. Sollte es zum Verkauf der Anteile vor Ablauf der Sperrfrist kommen führt dies zur rückwirkenden Besteuerung der stillen Reserven.
VG Das Juhn Partner Team
Hallo Herr Juhn,
Wie verhält es sich, wenn es sich bei der Immobilie um die Betriebsimmobilie der OpCo handelt? Ist dies auch darstellbar ohne hier in die Betriebsaufspaltung zu laufen? Bei der Lösung mit der GbR und der Beteiligung der Frau zu 1% (personelle Verflechtung) werden die Gewinne ja nicht steuereffizient in der Holding geparkt.
Lieben Gruß
Philipp Berteit
Gute Frage. Verpachtet die Holding die Immobilie an die Tochter-OpCo entsteht die kapitalistische Betriebsaufspaltung und die erweiterte Kürzung entfällt. Das kann man mit einer etwas besseren Unternehmensstruktur aber vermeiden 😉
BG, CJ
Hallo Herr Juhn, bedeutet das, dass ich keine Steuern zahlen muss wenn ich die 69€ von der VV GmbH zur Immobilien GmbH überweise? Oder gilt das dann als Einkünfte der Immobilien-GmbH und ich muss direkt 15% Steuern drauf zahlen?
Mit 'VV GmbH' meinst du die Muttergesellschaft? Nein, eine Zahlung an eine Tochtergesellschaft ist entweder ein Darlehen oder eine (Eigen-)Kapitalerhöhung. Erst beim mit diesem Geld erwirtschafteten Gewinn fallen wieder Steuern an. Beim Darlehen ist ausserdem die Verzinsung abzugsfähig.
Wenn man das Geld am Ende sich auszahlt ist das egal dann, ob es mit oder ohne Holding. Die selbe Belastung bleibt am Ende, deswegen lohnt sich diese Struktur nur wenn das Geld weiterhin in Umlauf bleibt und nicht privat davon profitiert wird
Hallo, wenn das Geld langfristig nicht reinvestiert werden soll, muss es in der Tat aus der Holdinggesellschaft ausgeschüttet werden, was zu einer zusätzlichen Steuerbelastung von 25 % führt.
Die Holding-Struktur empfehlen wir daher Mandanten, die ein Investitionsvolumen von > 1 Mio. haben, da solch große Beträge langfristig investiert bleiben sollen.
VG, CJ
Hallo Herr Juhn, vielen Dank für das informative Video. Ein Punkt ist mir jedoch noch nicht ganz klar. Warum kann die Holding GmbH nicht gleich die Immobilie erwerben und die gleichen Steuervorteile wie die Immo-GmbH genießen ? Oder geht es hierbei primär um den Vorteil der späteren Veräußerung der Immo-GmbH ?
Genau darum geht es.
Danke dafür! Wäre es nicht geschickter erst die Holding und dann die OpCo zu gründen?So habe ich es nämlich gemacht, als ich mein Einzelunternehmen sozusagen umfirmieren wollte.
Wenn noch keine Gesellschaft gegründet ist, kann man am Anfang alles ordentlich aufsetzen. Wenn aber schon ein Einzelunternehmer besteht, ist es leider etwas aufwendiger, aber dennoch steuerneutral möglich.
Diese Frage interessiert mich auch. Die Frage ist doch welchen Wert setzt das Finanzamt beim Verkauf der Operation Company an die Holding an?
Ab welcher Größenordnung (Immobilienwert) lohnt sich Ihrer Erfahrung nach eine Immobilien-GmbH?
Hallo Kai Saathoff,
eine feste Grenze gibt es nicht. Es sollte darauf geachtet werden, dass langfristig der Aufwand nicht die Erträge übersteigt. Sollen in den folgenden Jahren mehrere Immobilien erworben werden, ist allein schon aus grunderwerbsteuerlicher Sicht der Erwerb über die GmbH vorteilhafter, da nur einmal Grunderwerbsteuer anfällt. Hinzu kommen natürlich die steuerlichen Vorteile und die beschränkte Haftung.
VG Das Juhn Partner Team
Hallo Herr Prof. Juhn - jetzt nehmen wir an, eine Immobilien-GmbH ist veräußert worden und der Veräußerungsgewinn liegt in der Holding GmbH. Wie bekomme ich den dann mit möglichst guten Konditionen aus der Holding in meine private Tasche? Doppelte Holding-Struktur, GmbH & Co. KG, ...? Oder hab ich dann in jedem Falle 25% Steuern da drauf noch mal final am Hals?
Hallo Toby,
in Deutschland fallen bei Ausschüttungen aus GmbHs wie von Ihnen erwähnt 25% KapESt an. Was eine mögliche Doppelte Holding betrifft verweise ich mal auf die Ausführungen in unserem anderem Video, Link: czcams.com/video/OmRd506tPK0/video.html
Ab ca. 7.20 kommt dann das Thema mit dem Internationalen Steuerrecht.
VG Das Juhn Partner Team
Eine Verständnisfrage: Muss die CoOp ihren Gewinn erst mit 30% versteuern ehe er an die Holding ausgeschüttet werden kann? Ich war der Annahme, dass eine Ausschüttung zum Netto (abzüglich der 1,5%) an die Holding erfolgt und dann aus dem Netto investiert werden kann.
Hallo Sebastian H.,
die operative GmbH hat den Gewinn zuerst mit 30% zu versteuern, bevor der restliche Gewinn ausgeschüttet werden kann. Bei einer Immobilien-GmbH würden sich die 30% auf 15% reduzieren, da die Gewerbesteuer entfällt.
Die 1,5% (= 30% von 5%) würden dann nochmal bei der Holding anfallen - sofern der Gewinn hier ausgeschüttet wurde.
VG Das Juhn Partner Team
„Das ist hervorragend“ #micdrop 🤣👍
Ist es steuerlich auch Möglich anstelle der "Holding GmbH" eine "Holding GmbH & Co. KG" einzusetzen, oder gibt es hier irgendwelche Nachteile im Vergleich zur GmbH?
Personen Gesellschaft, keine Thesaurierung und spitzen Steuersatz sofort.
Hallo, wirkt sich das Optieren bei gewerblicher Vermietungen (somit auch Vorsteuerabzugsberechtigt) negativ auf die erweiterte Gewerbesteuerkürzung aus?
Hallo Mohamad Omeirat,
da die Optierung aus dem UStG kommt, hat diese keinen Einfluss auf die erweiterte Kürzung. Es könnte aber sein, dass bei der Vermietung an Unternehmer keine reine Vermietung von Grundstück/Immobilie vorliegt, sondern (wenn auch nur zum Teil) eine Betriebsvorrichtung vermietet wird.
Betriebsvorrichtungen sind für die erweiterte Kürzung schädlich!
VG Das Juhn Partner Team
Vielen Dank für die Antwort. Müsste die Betriebsvorrichtung expliziert im Mietvertrag stehen, um einen Nachteil bei der erweiterten Kürzung zu bewirken? Oder reicht eine Überlassung von Betriebseinrichtung. Kann die Immobilien GmbH diese Betriebseinrichtung an eine Schwester-GmbH (Vermietung der Betriebseinrichtung über Schwester-GmbH) verkaufen und so die Gefahr zu umgehen.
Hallo @@chtouraorientalfoodworld7592,
das kommt immer ganz auf die Betriebsvorrichtung an. Bei beweglichen Wirtschaftsgütern/Betriebsvorrichtungen funktioniert grds. die Übertragung an eine Schwester-GmbH.
Bei unbeweglichen Wirtschaftsgütern/ Betriebsvorrichtungen muss man je nach Art/Umfang des Gegenstandes mal prüfen. So können Sie fest verbaute Betriebsvorrichtungen nicht vom Gebäude oder Grundstück lösen - bspw. ein Lastenaufzug könnten Sie nicht übertragen.
Ob die Betriebsvorrichtung explizit genannt wird oder nicht, ist dabei egal. Die Betriebsvorrichtung ist auch schädlich, wenn Sie nicht genannt wird und "versteckt" mit vermietet wird.
Sollten Sie so einen Fall haben, so rufen Sie uns gerne an und vereinbaren Sie einen Termin.
VG Das Juhn Partner Team
@@juhnsteuerberater Danke. Ich werde Sie kontaktieren.
Was passiert wenn ich die Gewinne der Immobilien gmbh in die Holding geben will? Werden dann die 15% nachbesteuert oder bleibt es auch hier bei der 95%igen Steuerfreiheit?
Hallo Patrick Thoma,
schüttet die Immobilien GmbH an die Holding GmbH aus, findet auch hier die 95 %ige Freistellung Anwendung. Zu einer Nachbesteuerung kommt es nicht.
VG Das Juhn Partner Team
Was passiert, wenn die „OpCo GmbH“ der einzige Mieter der „Immo-GmbH“ ist? Könnte man dann nicht theoretisch unterstellen, dass die Miete extra zu hoch berechnet ist um Gewinne mit 15% statt mit 30% zu versteuern (zugunsten der Holding GmbH). Da eine hohe Miete zu weniger gewinne der „OpCo GmbH“ führt, und zu mehr Gewinn in der „Immo-GmbH“ ...
Dann haben Sie das Risiko eine sogenannten "kapitalistischen Betriebsaufspaltung", die zur vollen Gewerbesteuer der Immobiliengesellschaft führen kann. Außerdem ist § 9 Nr. 1 S. 5 GewStG zu prüfen. Das ist eine absolute Besonderheit - Das müssen wir im Detail prüfen.
CJ
Ich antworte mal als absoluter Laie wenn man sich auf die Mietspiegel bezieht kann das nicht unterstellt werden?
Im vorliegenden Fall gibt es keinen Mietspiegel, da gewerbliche Vermietung vorliegt. Zudem sind beides Tochter-Unternehmen (OpCo GmbH + Immo-GmbH) und sind (gewünscht) 100% frei lenkbar in der Mietvereinbarung, das aber wiederum, so wie Hr. Prof. Dr. Juhn andeutet, mit sehr hohem Risiko zu einer "kapitalistischen" Betriebsaufspaltung führen wird.
Das mit den 30% steuern wird in keinem anderen Video erwähnt. Es werden immer nur die 1.5% erwähnt. Was stimmt denn jetzt?
Hallo Affe Banane,
die 30 % Steuern ergeben sich aus 15 % Körperschaftsteuer und ca. 15 % Gewerbesteuer. Bei einer vermögensverwaltenden GmbH kann die erweiterte Grundstückskürzung in Anspruch genommen werden, sodass nur 15 % Körperschaftsteuer anfallen. Zu Besteuerung in Höhe von 1,5 % kommt es, wenn eine Kapitalgesellschaft an eine andere Gewinne ausschüttet.
VG Das Juhn Partner Team
Kann denn bei diesem Konstrukt zwischen Holding, Immobilien-GmbH und operativen GmbH die Immobilien-GmbH eine Immobilie and die operative GmbH vermieten ?
Hallo Manni,
das ist im Prinzip möglich, allerdings geht dadurch der Anspruch auf die erweiterte Kürzung in der Gewerbesteuer verloren, was den ganzen Gedanken der eigenen eigenen Immobilien-GmbH zunichte macht.
Für solche Fälle - in denen die Immobilie nicht bei der operativen GmbH liegt, aber innerhalb des Konzerns genutzt wird - bietet es sich an, die Immobilie in die Holding zu platzieren.
VG Das Juhn Partner Team
@@juhnsteuerberater Vielen Dank für die Info. Wenn die Immobilie jedoch in der Holding platziert wird, muss Gewerbesteuer entrichtet werden und der spätere Verkauf der Immobilien-GmbH inkl. der Immobilie (Share Deal) ist dann ebenfalls nicht mehr möglich oder sehe ich das falsch? Wäre es möglich, wenn die Holding bei der Immobilien-GmbH nur zu maximal 49% beteiligt wäre? (Also ohne Stimmrecht)?
Danke für Ihre Videos!
Könnte die Holding-GmbH über Lizenz oder Beratungskosten gegenüber der operativen GmbH, deren 30% Steuerlast reduzieren? Oder darf diese keine Tätigkeiten ausführen um den 1,5% Vorteil nicht zu verlieren?
Im Softwarebereich gäbe es dann interessante Möglichkeiten, das die Holding-GmbH die Rechte an der Software hält und die operative GmbH diese gegen Lizenz weiterentwickelt (ähnlich zu open source) und den Vertrieb und das Kundengeschäft tätigt.
Dieses Model scheint auch noch attraktiver zu werden, wenn man dann privat oder mit dem Firmenbüro in diese Immobilie einzieht und somit die Mietausgaben entweder bei einem selbst bleiben oder steuerlich absetzbar sind.
Hallo djmj1000,
die Holding kann der operativen GmbH Lizenz und Beratung in Rechnung stellen. Es ist dabei dann auch auf eine mögliche verdeckte Gewinnausschüttung (vGA) zu achten, Stichwort Fremdvergleich. Für die Ausgangsrechnungen würden aber 30% Steuern anfallen.
Zudem kann es sein, dass Sie dann dadurch eine umsatzsteuerliche Organschaft zwischen den Gesellschaften auslösen - das müsste man dann einmal betrachten.
VG Das Juhn Partner Team
@@juhnsteuerberater Vielen Dank für Ihre Antwort. Wenn es vielleicht in ein paar Jahren soweit ist, melde ich mich.
Wie kann ich Immobilien in ein vvGmbH überführen ohne Grunderwerbssteuer, Grundbuch und Notar erneut zu zahlen? Wie kann ich eine GmbH einer Holding übergeben ohne noch mal Steuern zu zahlen? Ab welchen Mietumsatz lohnt sich das?
ohne grest glaub ich kaum
@@annefurlon2484 Ich denke es ist dann attraktiver mein Deutsches Portfolio nach un nach aufzulösen in das Geld in England in Immobilien anzulegen. Dort bekomme ich immerhin 2-stellige Nettorenditen.
Mal angenommen es sind viele Immobilien in einer GmbH, und man möchte die gesamte GmbH verkaufen.
Könnte man nicht die Immobilien alle zuerst steuerfrei verkaufen um danach ein einziges Großes Objekt zu kaufen? Somit ließe sich doch die GmbH leichter verkaufen, oder liege ich da
falsch.
LG Flo
Die individuell passende Strategie hierzu ist keine Angelegenheit, die sich in ein paar Kommentarspalten erschöpfend klären lässt. An einem Beratungstermin führt hier kein Weg vorbei. Sie sind herzlich eingeladen, unser Angebot anzunehmen.
Kann die Immo GmbH auch an die operative GmbH gewerbesteuerfrei vermieten?
Hallo M. S.,
davon würden wir abraten, da Ihnen ansonsten die erweitere Kürzung in der Immo-GmbH verloren geht. Schauen Sie gerne unser anderes Video dazu an, Link: czcams.com/video/t7wKFN1SUOQ/video.html
VG Das Juhn Partner Team
Hallo Herr Juhn,
wenn ich eine Holding GmbH gründe, habe ich 25.000€ einzubringen. Wenn ich jetzt eine Immo-GmbH gründe nochmal 25.000€ und parallel eine Operation-Gmbh nochmal 25.000€.
Habe ich das richtig verstanden, dass ich 75.000€ Eigenkapital einbringen muss, oder gibt es andere Möglichkeiten?
Kannst eine Gmbh auch mit 12.500€ Einlage gründen.
Mann auch auch die holding GmbH mit ca. 30.000,-€ gründen. Also 25.000,-€ plus 5.000,-€ für sonstige Kosten. Dann kann die holding GmbH mit diesem Geld direkt eine operative GmbH gründen.
Also braucht man nicht 2 x 25.000,-€.
Grüße aus Essen
@@christianheinke3042 gilt das gleiche für eine Vermögensverwaltende Immobilien GmbH?
@@gennadiwegner6136
Ja, die vvGmbH ist eigentlich nur eine normale GmbH die jährlich einen
Gewerbesteuerbefreiung beantragt.
Die vvGmbH muss halt ausschließlich eigenes Vermögen verwalten.
Also, ich habe selber noch keine GmbH, habe aber schon erste Gedanken für eine GmbH, in welche ich Immobilien einkaufen möchte und ein Aktienportfolio entwickeln möchte.
@@christianheinke3042
Das ist ein sehr guter Weg um Eigenkapital zu sammeln und hohe Renditen anzubieten. Bitte informiere dich vorab, wie das mit der Veräußerung am günstigsten wird, es gibt die Möglichkeit es als Share Deal Asset Deal etc. durchzuführen. Vielleicht wird es doch eine steuerbefreite private Möglichkeit geben, Investoren anzuwerben, ich bin was Steuern angeht sehr ungebildet, daher suche dir einen Profi für deine Pläne/Konstrukte.
Toll wäre natürlich du hättest einen CZcams Kanal, wo du alles dokumentierst und über den Weg auch noch Partner und Investoren findest.
Vielen Dank für die super Videos.
Ich hätte eine Frage:
Wir haben die Struktur von der UG als MutterFirma und eine GmbH drunter gewählt.
Strammkapital UG: 2,500
Stammkapital GmbH: 12,500
Die Erste Überweisung wäre von dem privatkonto ja 2,500 in die UG als Stammkapital.
Die Zweite Überweisung wäre von dem privat Konto in die UG:
Was wäre da der verwendungszweck (Darlehen oder was anderes)??
Dritte Überweisung wäre dann von der UG in die GmbH 12,500 als Stammkapital.
Vielen Dank,
Benjamin
Das klingt wirklich immer super gut!…
Wie wäre es denn mal, wenn Sie die Steuerberatungskosten mal mit in die Rechnung einbeziehen. Ihre aufgezeigte Ersparnis gibt‘s ja nicht zum Nulltarif oder?! Mehrere Tausend € pro Jahr für Jahresabschlüsse, Buchungen, Beratung usw. sollten vielleicht nicht unerwähnt bleiben. Finde ich etwas unseriös
Welche loser klicken da auf disslike?
No comment...
Dank deiner Videos bin ich gerade dabei so ein Konstrukt zu bauen.
Danke für die informativen Videos.
Also die GmbH muss so oder so die 30% Steuern zahlen. Was haben wir dann davon. Gibt es keine anderen Vorteile wo man an ca. 30% Steuern sparen kann?
Die erweiterte Grundstückskürzung ermöglicht es, die Gewerbesteuer zu vermeiden. Also bleiben dann nur noch 15 % Körperschaftsteuer, die eine reine Immobilien-GmbH zahlen muss. Allerdings muss das Setup hierfür stimmen.
Viele Grüße
Dein JUHN Partner Team
@@juhnsteuerberater Operative gewinne von Operation Gmbh werden aber weiterhin 30% versteuert. Das meine ich. Gibt es dafür keine Lösung wo man von der Operative Gmbh steuern vorerst sinken kann.
Kann eigentlich eine vermögensverwaltende Immobilien GmbH auch Anteile an operatriven Gesellschaften halten ohne die erweiterte Gewerbesteuerkürzung zu verlieren?
Hallo Christian, das Halten von Beteiligungen ist für die erweiterte Grundbesitzkürzung nicht schädlich. Jedoch sind die Erträge aus den Beteiligungen gewerbesteuerpflichtig. Wird hingegen die Gesellschaft selbst gewerblich tätig, sind sämtliche Erträge gewerbesteuerpflichtig (auch die Mieterträge).
VG Das JuhnPartner Team
Hallo Christian,
eine Beteiligung an einer gewerblichen Personengesellschaft ist definitiv schädlich. Bei Beteiligungen an gewerblichen Kapitalgesellschaften ist es leider momentan Auslegungssache. Sollten die Beteiligungen mehr als nur "eigenes Kapitalvermögen" bilden und zB einen eigenen gewerblichen Charakter darstellen, hätten Sie hier auch eine schädliche Beteiligung, vgl. H 9.2 Abs. 2 GewStH. Es ist daher ratsam und sicherer, solche Beteiligungen zu vermeiden oder diese durch zB eine Schwester-GmbH von der Immo-GmbH zu trennen.
VG Das Juhn Partner Team
Wenn ich es richtig verstanden habe, machen die einzelnen Immo-GmbHs doch nur Sinn, sofern man weiß, dass man die Immobilien vor einer Haltedauer von 10 Jahren verkaufen will, weil danach eh Steuefrei.
Das ist grds. richtig.
@@juhnsteuerberater Falsch. Der Verkauf einer Immbilie aus einer GmbH wird immer mit 15% Körperschaftsteuer (und eventuell sogar Gewerbesteuer) versteuert - egal wann er stattfindet.
Siehe: czcams.com/video/4dybErZnY-U/video.html Minute 12:32
wenn man nur 10 Immobilien hat ist der administrative Aufwand ja nicht unerheblich. Gibt es Tips, wie man sowas einfach im Alltag managed und die Verwaltungskosten niedrig hält?
Hallo Achim R,
bei 10 Immobilien sollten die steuerlichen Vorteile den Verwaltungsaufwand deutlich übersteigen.
VG Das Juhn Partner Team
Achim ... was verstehen sie unter Verwaltungskosten? Ihre eigenen Kosten (bspw Angestellte die ihre Buchführung erledigen ? ). Oder auch Steuerberaterkosten etc.
Bei meinem damaligem Stb hätten die Steuerberaterkosten für eine Holdingstruktur ( bestehend aus einer Holding-GmbH und einer darunterhängenden GmbH (Immobilien) ) lt seinem Angebot bei jährlich ca 5.500 bis 6.000 € gelegen.
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@@henrimpo Danke für den Kommentar! Genau, ich meinte vor allem die externen Kosten.
Was macht denn eine Privatperson als Käufer einer solchen Immo-GmbH damit? Als Hauskäufer würde ich mich doch davor hüten, eine Immo-GmbH von jemandem anstelle einer einfachen Immobilie zu kaufen...?
Hallo MM,
ob die Immobilie direkt (asset deal) oder in Form der GmbH Anteile erworben wird (share deal), hängt ganz vom Preis ab. So kann z.B. der asset deal teurer sein, da der Verkäufer eine höhere steuerliche Belastung hat. Anderseits gibt es für den Käufer neues AfA Volumen. Im Ergebnis ist es eine Frage des Preises.
VG Das Juhn Partner Team
@@juhnsteuerberater Das verstehe ich nicht. Mir geht es um Folgendes: Wenn ich nun so eine Immo-GmbH besitze, deren Eigentum wiederum eine Immobilie ist, wem kann ich die Immobilie verkaufen? Wenn ich einen privaten Käufer finden möchte, muss der auch bereit sein, keine Immobilie sondern eine GmbH, die eine Immobilie enthält, zu kaufen. Und dann hat er auch alle Nachteile einer GmbH auf sich genommen. Wer wäre bereit dazu? Ich denke nur andere solvente, sachkundige Kunden würden das tun.
Vielen Dank!
Kann man eigentlich selbst in eine Wohnung der eigenen Immo-GmbH privat einziehen? Gibt es dabei was zu beachten?
Mit welchem Wert geht die Beteiligung der OpCo in die Holding GmbH? Gezeichnetes EK? zzlg. Jahresüberschüss/Gewinnvortrag
Hallo Kai Saathoff,
die Beteiligung kann mit dem Buchwert oder einen höheren Wert eingebracht werden. Höchstens jedoch mit dem Verkehrswert. Die Übertragung zu Buchwert ist steuerlich am günstigsten.
VG Das Juhn Partner Team
Muss mir 100% der Immo GmbH gehören? Genügen 15%
🤑
Geht’s auch einfacher
So ein Fantast... 🤣
Ist es schlecht in der Holding Immobilien zu halten?
Wir vermeiden dies, weil es an anderer Stelle zu Nachteilen führen kann.
BG, CJ
@@juhnsteuerberater Ok, welcher Nachteil könnte entstehen?