分譲マンションの「老朽化」「修繕費不足」問題…長期計画が見直されず“工事費高騰”【Jの追跡】(2023年3月18日)
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- čas přidán 16. 03. 2023
- 今、マンションの修繕費用不足が深刻な問題となっています。建物が老朽化する一方、修繕費は足りない…。この問題に取り組む人々を追跡しました。
■独特な形状で…高額な修繕費「通常の2倍」
神奈川県川崎市にある築29年、全19戸の分譲マンション。
豊田賢治郎さんは、マンションの大規模修繕に関するアドバイスや工事会社を紹介しています。このマンションには、“ある問題”があるといいます。
豊田さん：「建物の中に水が入ってしまっていて、中の鉄筋がさびて膨らんで、割れが出て、さび汁が出ている状態となっている」
このマンションには、こうした箇所が数多くありました。
豊田さん：「これが2年くらいすると、どんどんさび汁が出てくる。ひび割れが増えてくる」
今回の依頼者は、このマンションの理事長（70）。その部屋の玄関前の階段にも、大きなひび割れがあります。
マンションの管理組合の理事長：「かなり割れてますもんね。ちょっと怖いな」
そこで2年前、修繕積立金およそ4000万円で、外壁などの修繕をする計画を立てました。しかし、管理会社が出してきた見積もりは…。
マンションの管理組合の理事長：「6000万円近かった。それはちょっと…という感じで」
実は、建物が横に広がった独特な形状が、修繕費が高くなる原因になります。
豊田さん：「複雑に足場を組まないといけないので、金額が通常の大規模修繕の1.5倍～2倍になる」
■3社から見積もり “2～3割削減”できることも
「修繕費が2000万円足りない」。マンションの住人にとって、由々しき事態でした。
ここで27年暮らしているという夫婦は、次のように話します。
マンションの住人（60代）：「『ここまでの予算しかないんだから、この予算の中でやって』というやり方もあるので。（住人からの）持ち出しっていうのは、やっぱりあり得ない。出すつもりもない。出せないし」
このお宅では、およそ4000円の管理費と、1万3000円の修繕積立金を毎月支払っています。
「追加でお金は出せない」という夫婦には、切実な事情がありました。
マンションの住人：「脳内出血」「左脳の脳内出血で右半身はだめだった。リハビリをやって、だいぶ良くなった」
71歳の夫は15年前、脳出血で倒れ、右半身が不自由に…。現在の収入は、保険会社で働く60代の妻の収入と夫の障害年金です。
マンションの住人：「月々出ていくお金（修繕積立金）が上がるのは、とても大変なことだと思う」
高齢化が進み、多くの住人にとって修繕積立金の値上げは大きな負担。豊田さんにも相談し、3社の工事会社から見積もりをとり、予算内で工事ができないか交渉しているといいます。
マンションの管理組合の理事長：「3000万～4000万円で、しっかりやってくれるところがあればお願いしたい」
豊田さんによると、適正価格を把握するためにも複数の工事会社から見積もりを取ることが必要。同じ工事内容でも、修繕費用が2～3割程度削減できることもあるといいます。
■“人件費・資材の高騰”で…修繕費“不足”
一体なぜ、今、修繕積立金不足のマンションが増えているのか？
実は、44％のマンションで定期的に長期修繕計画の見直しがされていません。さらに近年問題なのが…。
豊田さん：「近年の人件費・資材の高騰が大きい」
長期の修繕計画を立てた時より工事費用自体が高騰、人件費だけでも、ここ10年で25％近く高くなっているといいます。しかも…。
豊田さん：「築年数の経過とともに、必要な工事費はどんどん増えていく。ただ、住人の支払い能力が下がっていく状況のなかで、修繕積立金が足りないのは、非常に深刻な問題である」
■「修繕委員会」立ち上げ 修繕内容の見直しへ
この日、「修繕工事費を見直したい」という依頼がありました。
向かったのは、東京・台東区にある全31戸の分譲マンション。築年数はまだ23年ですが、近いうちに2度目の大規模修繕工事を行う予定です。
豊田さん：「あっ！割れ大きくなってません？」
住人：「伸びた。こっち何ともなかったのに、こっちまで伸びてきちゃった」
豊田さん：「割れ自体が大きくなりましたよね」
その他にも、エントランスの扉の破損や、階段の手すりの劣化など、老朽化が進んでいるといいます。
実は、このマンションでは去年、管理会社を通じて水道管の工事を行いましたが…。
マンションの住人：「管理会社が見積もり取らないで、（工事会社を）1社に決めちゃった」
その結果、予想以上の高額になったといいます。そこで今回の修繕工事は、管理会社任せにせず、住人による「修繕委員会」を立ち上げました。この日に行ったのは…。
豊田さん：「これシートなんですよ。（床に）カチカチのシートが貼ってあって。これを全部はがして張り替えるのが、見積もりに入ってるんですけど、まだまだ使える」
「修繕工事」の費用を見直すため、業者提案の修繕内容をチェックし、優先的に行うものとそうでないものを精査していきます。
豊田さん：「（シートの張替えを）見積もりから除外しませんか？」
住人：「各階きれいでしたもんね」
結果、今回の修繕工事では、早急に必要な屋上の防水や外壁の修繕などを優先的に行い、工事内容を絞ることにしました。
■“積立金”上回る見積もり 住民から不満の声
続いて向かったのは、東京・港区にある築44年、全38戸の分譲マンション。
中島綾子さん（35）：「今期、理事長をしている中島と申します」
中島さんは3年前に入居し、現在、理事長を務めています。
中島さん：「壁のひび割れがあるんですけど、これが管理組合が修理せずに放置していて。壁の一部がもし落ちたりなんかすると、下の人に迷惑が掛かる」
その他にも、さびによる劣化が激しいフェンスや、数年前からつかなくなっているという外灯など、至る所に修繕が必要な箇所があります。
そこで、管理会社に大規模修繕工事の見積もりを依頼したところ…。
中島さん：「元々の修繕積立金が6000万円くらいあって。それをさらに超える6800万円が最初の見積もりだった」
当然、住人からは不満の声が上がりました。
マンションの住人（64）：「修繕費が上がっていくとか、一時的に（お金を）出さなければいけないことがあると、ちょっと困る」
■「住人の負担を増やさない」修繕計画を…
そんななか、中島さんは子育てをしながら、去年6月に立候補して理事長になりました。
中島さん：「今は月々3万円の修繕積立金と管理費を倍にしていかないと、必要な工事ができないという計画になっていたので、誰かが行動を起こさないと」
住人の声を受け行ったのが、工事業者の見直し。「住人が積極的に参加できる」ようにと、先月の臨時総会では業者によるプレゼンを行い、住人が直接の投票で工事会社を選びました。
中島さん：「業者に丸投げすると、どうしても業者視点の工事になってしまって、住民の目線が反映されないことがある」
当初含まれていた内階段の塗装は先送りにするなど、工事内容も精査し、当初の6800万円から4000万円に削減できました。それでも一戸あたり平均105万円になる負担額について…。
中島さん：「105万円の買い物したことありますか？最近。結構大きい出費だと思う。そういった気持ちで（修繕工事に）臨んでいきたいと思うので、住民の皆さんもそのつもりでお願いします」
マンションの住人（64）：「（Q.理事長の中島さんについて）お子さんがいて忙しいだろうに、すごく尽力してくれるなと思いますね」
同時に進めているのが、管理会社の見直しによる管理費の減額。「住人の負担を増やさず、修繕費を確保するため」です。
中島さん：「（Q.管理会社を変えることに抵抗する人も？）いました。そこはすんなりは決まらなくて。色々変えたところで、『自分たちのその仕事が増えたり、追いつかない部分が出たら…』という心配は聞きました」
それでも、説明会を開くなど理解を求め、管理会社を変更へ。その結果、ほぼ管理内容は変わることなく、管理費を減額。その分を修繕積立金に上乗せできることになりました。
中島さんは、これからも「住人の負担を増やさない」修繕計画を考えていくといいます。
[テレ朝ｎｅｗｓ] news.tv-asahi.co.jp
中島さんはよく出来る人だけど、他の住人も任せっきりにしたりしないで彼女をサポートしてあげて欲しいし
彼女から学んで欲しい
他の住民がポンコツだから、中島さんが立候補して理事長になったのでは？
そんなポンコツ老人たちがサポート出来るわけがない。
@За украйну 役員報酬が支給されるかどうかはマンションによる、支給されたとしても雀の涙ほどだよ。当然、割には合わない。
ものすごく稀な例だと思うよ。
中島氏のようなタイプはレアだし、彼女から学ぼうとおもうタイプはもっとレア。
まったく縁もゆかりもない他人同士で意思決定するということは、こういう恵まれた例はあまり参考にならないのでは。
この理事長さんは素晴らしいですね。
こんな人がいたら住民は楽でしょうね。
中島さん有能すぎる
29世帯の分譲マンション。
立地は駅前で便利だったが、修繕積立金の見直しが長く行われず、遅れに遅れて築２０年目でやっと第１回の大規模修繕計画。内容も建物と機械式駐車場の入れ替えがセットになったずさんな計画表を管理会社が出してきて闇を感じた。
理事会を開くも出席者はいつも少なく、維持管理に無関心な住民がほとんどで、賃貸に住んでいる感覚が抜けない様子。
自分は住み続けるのが怖くなり、さっさと売却して、駅からは離れたが無理のない金額で戸建てを購入して住み替えた。
正解です。
住まいに対する関心の度合いが、言い換えれば「民度」なんだよな。そんな民度の低いトコは出て行って正解中の正解。
あなたは賢い！
マンションの気楽さは、管理に無関心な住民を生み出す。
そんなマンションを狙って食い物にする業者が裏で蠢く。
↑
これに気づいた人は戸建てに切り替えますよね。
自分もそうでした。
基本設計から耐震から断熱から屋根構造から基礎形状まで全部主体的に関与しましたから、メンテも自分でできるものばかりです。
ヒマさえあればメンテしていますから、もはや趣味ですね(笑
やっぱ一戸建てが最高
理事長立候補した女性の方、理事会で「100万円を超える買い物をした事ありますか？」と参加者に質問を問いかけるのはプレゼンのテクニック。住民にこのような有能な方がたまたまいても、足を引っ張る住人が幅を利かせているとうまくいかないですね。運次第。
この女性若いのに偉すぎる。
超美人だから許します
このひとクラアクの人じゃね？
私は築12年目で初めての大規模修繕を迎えている約120戸マンションの50代ですけど、自ら理事長に立候補して大規模修繕と管理維持費をすべて見直しましたね。理事長以降は大規模修繕委員としてもう3年ぐらい経ちますが継続して担当してますよ。勿論無報酬です。自力では無理なので有償ですがコンサルいれました。いよいよ大規模修繕直前になりましたのでほぼ毎月コンサルと打合せです。勿論自分の仕事も超激務ですが楽しんでやってますよ。ちなみに管理会社の管理コストも見直してトータル年間500万円ぐらい安くなりましたね。大変だけど自分の住む家だから続けて頑張りたいと思いますね
凄く立派な方ですね！
自分の為だけでなく、人の為に尽力されていてとても尊敬します。
住民の方々が、コメ主様への感謝の気持ちを持ってくれる事を切に願います。
引き続き頑張ってください！
@@user-kl6zu2wl1r 有難うございます。すごく嬉しいです。始めてみてわかりましたが、自分も10年近くこの問題には無関心でした。この無関心につけ入る管理会社や業界団体があることは事実だと知りました。皆さんにも早く手遅れになる前に気付いてもらいたいですね。
こう言う人のノウハウはどんどん他のマンションにもリファレンスとして広がっていけばいいと思うし、ノウハウ提供側も何らかの見返りがあれば広まりやすいと思うなー。意識高い人が得する仕組みになってほしい。
逆に貴方みたいな方がいないと終了です。
地方や郊外にいるかな
凄い。この経験で得たノウハウをユーチューブとかコンサルタントとかで活かせば収入ばっちり稼げると思います。
マンション2軒で理事長と理事の経験があります。
管理会社が勝手にやったかのような事を言っていた住民がいましたが、管理組合の総会で決議しない限り絶対に実行できません。
他人任せだと今回出てきたような物件となってしまいます。
マンションにもいろいろありますが、ある程度の戸数がある物件かつブランド力があるデベロッパーが手掛けた物件は規模のメリットと積立金の設定が安過ぎない等、問題が少ないです。
民間だけじゃないよ。道路、橋、トンネルなんかのインフラも人口減の税収減で修繕できなくなるよ
マンションはメンテ任せれるから老後良いなーと思ってだけど こういうの見ちゃうと 戸建ての方が自分次第だから良いなーと思う
絶対戸建てがいいですよ。
@@hide-xp4uy 昔は鎌倉とか逗子に戸建て住宅を構えて、都心のマンションに事務所を持つのが夢だった。
>マンションはメンテ任せれるから
マンションとアパートを混同してるかな……。
賃貸物件だと大家や管理会社が面倒見てくれるけど、マンションは賃貸物件じゃなく持ち家扱いだから、メンテをやって貰えるとは限らないんだよね……
行うとしても、他の住人の同意も得なきゃならないし、かなり面倒くさい事になるかと。
その「自分次第」が若い時に想像している自分だからね。足腰頭も衰えるし独居になる可能性もある中、階段のある広い戸建での暮らしは、防犯面でもメンテ面でも事故防止の観点でも不安要素はある。極論を言ってしまうと一生賃貸が一番気楽。
@@classicontemporary
全くその通りですね笑
考えが甘いんですよね
郊外の戸建てなんて、車運転できなくなったらどうするつもりなんでしょうね
戸建も同じように修繕要りますが、家族の意見だけでいいので気が楽ですね。
中島さんのような方が、マンションだけでなく市町村、国を変えていくリーダーになって欲しいですね。
本当にこういう方が政治家に向いてるよな。
@@manzaisi0215 裏で政治家の男性との不倫現場を暴露され、マスコミの格好の餌食に
一番の問題は居住者の経済力が一律では無いのがかなりハードルですよね。。。
結局それなんだよね。入居時は似たり寄ったりでも、10年20年すれば、変わってくるからね。
他人様と意識のすり合わせも難しい上に、金銭が絡むからね。自分には無理だ、匙を投げて転居するわ。
修繕費不足がマンション購入を躊躇する一番の問題だな。特にマンションを建設したグループ会社に管理を丸投げしている所は要注意だ。
マンションを建設したグループ会社なだけマシですよ。
全く関係ない会社に任せてる管理組合もかなり多いので
@@akoi7512なに言ってんだ？グループ会社だから高額になってる場合が多いんでしょ。管理会社の選定に競争原理が働いてないからぼったくられるんやぞ
@@neinei601 それは正しい、例えばライオンマンションと穴吹工務店等はその最たるもの、近所に築12年弱のライオンマンションが在るんだがもう穴吹工務店で大規模修繕を実施しているんだよ、10年ぐらいで大規模修繕等を実施すると反って建物が傷むんだよ、修繕は適切な時期と言うのが有るんだ。
@@massar23 12年は妥当だと思うよｗ
@@Tubingenstr 例えば温泉地に在るとか豪雪地帯とか海辺で潮風が吹き付けているマンションは12年ぐらいで大規模修繕したほうが良いかも知れない、しかしその他は12年など全く必要無し、それまでは修繕費が潤沢に貯まる迄は部分的な修理をしておけば大丈夫
分譲の時に販売しやすくする為に、修繕費を安く設定しているから、このような問題が起きる。
安さに飛びついても、手抜き工事など起きる可能性があるので注意が必要。
月3万で38戸だから、仮に6000万の修繕費だとしても、たった4年半で賄えますよ。この報道はなんか抜けてるのか、おかしい。
@@tc1415
10:00 修繕費と管理費合わせて月３万なので、修繕費は１万くらいなのだと思います。
あと同じマンションでも間取りによって金額も違うので、他の部屋はもっと狭いともっと安く設定されてたりします。
@@lefteye580 なるほど。管理費の方がかかるんですね？
分譲で管理費や修繕費未納とか対応も難しいですよね
古い建物ほど修繕費はかかる一方で未納も増えますし
ちゃんとした管理会社が入ってたら将来の上がる計画とか管理規約に書いてるし。
そこは関係ないと思うで、修繕費は上がる前提やねんやから。
問題はある程度戸数があって管理会社がしっかりしてるところ選ばんのが問題なのよ。
出すつもりないって言ってる住人はさっさと賃貸に移れって感じだわ。なんで他人事なんだよ修繕が。
ほんと！こう言う人を自己中と言うのでしょう。
出すつもりはないといいながらペットを飼う余裕はある模様、脳内出血したのが15年前ならちょっとおかしい
積立金の範囲内で優先順位の高いものをするというのは一つの考え方だね。
英国なんて建物の管理なんて無いようなものだから、見た目は良くても中身はボロボロ。それでもフツーになんとかやっていますから(笑
完璧を目指して積み立てを増額、、、というのはもう時代に合わないと思うよ。
どんな立派な建物でも経年変化の中で価値を失っていきますから、それなりに付き合っていくことを意識すればそれで良いのでは？
余裕ないって言ってたじゃん。だいたい、最初から「払います」ってみんな言ってたら予算の見直しも起きなかったんだから、主張すんのが大事なのよ
@@fullshingbung 必要な費用があるのだから原価割れでは誰もやらないよｗ
戸建てだと自分で率先して修繕や庭の手入れの手配するけど(というかそれしかない)、マンションは自分で勝手にやるわけにもいかないし、何か決めるにもみんなの同意が必要だし大変そう。おそらく住民みんなが協調性のある人だけではないでしょうから同意を得るのは大変でしょうね…
戸建でも、いい加減ボロなのに自分のペースを貫いてたり、草木が伸び放題で役所の注意も無視し続ける廃墟みたいな家があるからなぁ
大人になるとそれぞれオレ流の生きざまを曲げなくなって、大した人数でもないのに意見がまとまらなくなる。引っ掻き回す事が目的になってるとしか思えない面倒な人物が頻繁に現れるようになる。
修繕や庭の手入れをしていると、段々分かってくるから楽しくなるんだよ(笑)
実際に庭木を剪定していると、ご近所のご夫婦から「ご自分でしていらっしゃるんですか？」と声を掛けられる。
そこから情報交換が始まって、良い業者を教えあったり、自分でできる作業のノウハウを教えたり。
広い意味でマイペースだね。
理事長立候補した中島さん凄いね！
役員にはある程度人件費投入すべきと思うんだがな
ほんと、そうなんですよね
いくら自分たちの住処とはいえ、仕事以外に時間と労力をかけることになるので
ある程度の報酬はあってもおかしくないと思います、、
うちのマンションでは輪番制理事5人が決まり、その中から理事長を選ぶのだが誰も立候補しなくてクジ引きでシブシブ理事長が決まってる。
マンションはほんと面倒くさいよね
@@STraightE おかんの知り合いが住んでるマンションに50半ばくらいの夫婦がいておやじが理事長になったんだけどなんと理事会に時給を発生させることにしましょうって言い出したんだと。他の人たちは、は？てなるじゃん。いらない備品を購入したりマジキチ行動が目立って住人激おこでそいつを引きずりおろして翌年から絶対やらせないようにしてんだってさ。飛び降りてくれたらいいのにね。
尊敬する。なかなかできる事じゃないですよ。なりたがらないから理事長はほんと決まらない。でも説明会とかでは自分は建築の仕事してるからとかでやたら口挟んだりする人がいて、それだったら協力しろよって言いたい。お客様気取りかよって、ほんと面倒くさい。
私は築12年目で初めての大規模修繕を迎えている約120戸マンションの50代ですけど、自ら理事長に立候補して大規模修繕と管理維持費をすべて見直しましたね。理事長以降は大規模修繕委員としてもう3年ぐらい経ちますが継続して担当してますよ。勿論無報酬です。自力では無理なので有償ですがコンサルいれました。いよいよ大規模修繕直前になりましたのでほぼ毎月コンサルと打合せです。勿論自分の仕事も超激務ですが楽しんでやってますよ。ちなみに管理会社の管理コストも見直してトータル年間500万円ぐらい安くなりましたね。大変だけど自分の住む家だから続けて頑張りたいと思いますね。
私の母の管理組合ではアパートの住人が定年退職された建築関係の方で、修繕工事の見積もりが高すぎるという事でその方のコネを使って２割程安く出来たそうです。 そういう方がいると心強いですね。
住人の方は 中島さんみたいな有能な人に来てもらって良かったね。だいたい受け身で文句は立派に言う人ばかりが基本だからね。中島さんバリキャリ女子やね。
マンションなんて販売するときから修繕費不足の管理費で販売するからね。購入してからすぐに管理組合で修繕費を倍に上げたことがあったなぁ。
そして自治会の自治会費も毎年余った分を修繕費に組み込んでいたなぁ。修繕には業者選定から見積もり取って工事開始まで２－３年はかかったなぁ。
住民の意識が高くて管理組合がしっかりしていないとダメですね。
やっぱり戸建てのほうがいいのかなぁと思ってしまうわ。マンションって老朽化した後に色々困りそう。
ボロい分譲マンションを中古で購入すると、もれなく不足修繕費も各戸均等割になる闇。
超高層タワマンも危険で、10年くらい前か、初タワマンの初大規模修繕で追加で各戸100万だったと。
販売しやすいように修繕積立金を低く設定していることが問題。下げるのは容易だが上げるので同意得るのは至難の業
ほんとね。それでヒーヒーいってちゃ元も子もない！
見かけの数字に騙されたらあかんってことか
高齢になったら都心に住む必要はないんだから、マンションは売って、
郊外のUR団地にでも引っ越す方がいいかも
管理も全部やってくれるし、家賃も安いですよ
老後を考えたら一軒家が無難ですね
足らなくなるのは当たり前だよ。
全戸数が、そろいそろって何十年先も管理費を遅滞なく支払い続けられるってことは奇跡だよ。
俺もマンション住まい理事。古くて新しいこの問題、理事をやってみて分かったのは住民の管理に対する意識の低さ…。組合総会などまるで出て来ないし（白紙委任状）お任せ管理。
何か問題があったらこの動画のような騒ぎに・・・。大体、管理会社に丸投げなんて時点で終わってる。住民の意識改革を促さないとこうした問題は無くならないだろうね。
若い層に（中古で）入って貰うにはどうするか？特にネット環境は今どき重要な項目（私はここを重視します）。高速光を導入し出来るならWi-Fi環境も整備するくらいはして行かないと
住民の新陳代謝は促せないだろう。目先の事しか考えないと自身が老いた時に困ることになる動画内のこれは好例ですね…。今は新築でも住民と同様建物も歳を取ります。物件を買うのは
即ち管理を買うのを意味することを肝に銘じるべきですね。若いとそこを考えないものなんですが・・・。
中島さんすごすぎる。普通に企業にいたら優秀な人材として活躍できていたろうに。
港区みたいだし、築年数は古いけど管理状態が良ければ化ける物件だね。
工事業者と管理会社はハズレがあるから、疑ってかかるのが正解。現に管理会社代えて管理費抑えてるし、できる人だね。
@bbb aaa 港区のポテンシャルを知らないようだけど、こういう築年数が古い物件を立て直して、より階数が高いマンションに新築して、戸数を増やすと利益がものすごいでる場合もある。それを狙って購入したようにも見える。
マンションの管理会社の中には担当者が修繕積立金を持ち逃げしたり、工場業者からキックバックもらったりするド外道がいるんだよ。戸建てでも消費者をカモる工事業者が沢山いる。色々勉強してみたらいいと思うよ。
修繕制度はやはり直すべきですね。国が介入すべきでしょう。
最初の大規模修繕を元施工にさせて、２回目をお金が無いから、安いだけで建設業の許可を持っているのだけの塗装屋にさせて、結局雨漏りなど止まらず、元施工に泣きついて直して貰おうとしても、一度他の施工会社が施工した後なので、瑕疵が曖昧になり、３回目の大規模修繕が出来ないのが、今、全国でおこっているマンションの現状です。集合住宅は、一定数身勝手な人が必ずいてるので、合意をとる事は、不可能です。
これ一戸建てだったら300万ぐらいの修理費用普通にかけるよな
集合住宅だと自分の責任って感覚薄いんだろう
もっと言うと少しコンクリートにヒビが入った時点で見て貰えばもう少し安くすんだ可能性も
管理会社に任せると2倍近い費用になる施工会社に渡る金と同等の金が管理会社に渡っていたりする
10年住んで売り逃げするのが常識では？
管理組合が機能しているマンションなら良いけども
修繕に後ろ向きや修繕が追いつかないところが今後も増えてくると景観や廃墟マンション化になる
地域社会としては他人事ではない問題です
インフレや為替も大いに影響するし積立金の試算は本当に困難だと思う。かといって安全を見て相場の1.5倍とかとったら入居者集まらんし、マンション購入者は個人でコントロールできないリスクを軽視しすぎ。
@@user-cr9ob6ub6v
だって縦長屋って理解できてないもの
インフレや為替見込むなら自分たちで管理費運用するしかないよ
そんなのできないけどね
@bbb aaa
まぁそうなんだけど、そもそもこんな負債・負動産を「個人の財産」だと勘違いして購入してしまう情弱が後を絶たないことに日本の闇を感じるね。東京都港区でもこの動画のような有様なんだから他の地域は推して知るべし。
@@wow-sg8su
縦長屋は言い得て妙。マンションだのタワマンだのという和製英語に騙されてしまう情弱が多すぎる。
何か失礼だけど、例えば遺産の相続対策での土地の売買、町工場とかの海外移転や廃業後の土地活用方法とかで、バブル崩壊後もマンション建設し増やしたツケが回って来ている感じもしますな。
東京港区の築44年の若い組合理事長は頼もしいですね。
建物も長く大事に使っていけば最後はお得となると思うので頑張って。
壮大なガチャだな、、、
どこのマンションにも中島さんが一人でもいるとは限らない。
人間って、生きるのは、大変ですね。
マンションで大事なのは、住民の多くが当事者意識をもって真剣にマンションの事を考えてるかどうかなんですよね。
理事総会に一度も出てこないでずっと管理会社の出してきた見積もりに賛成してきたくせに、修繕積立金が足りなくなってくると
「そんな金額払えない、払わない」と拒否して話し合いにも出てこず、誰かがなんとかしてくれると思っている人、
こんな人が多いマンションは、木造一戸建てよりも耐用年数が短くなっちゃうことだってあります。
人に任せきりにせず、知恵と金を出し合って自分の住処を守る。
住民の傾向によっては、これが本当に難しいんです。
分譲マンションはタダでさえ維持費が掛かるのに大規模修繕になると揉めてしまう。
オレは借りるならマンション購入するのは戸建てと決めている。
同じようなことに巻き込まれたことあるからわかるけど、マンションの積立金っていろんなところに使うんよ。例えば上下水道管の改修とか、エレベーター補修とか、駐車場の改修とか、高齢化した住民への配慮のための改修とか。大規模修繕工事は確かに1回で出る量が多いから注目されやすいけど、問題はそれだけじゃない。もともと分譲マンションそのものが無理がある設計だとは個人的には思う。
区分所有権自体が欠陥法だからね
どんだけ上手く回しても意思決定に複数の人間が関わる以上、いつか限界が来る
使えなくなっても解体して手放すなんて不可能
分譲マンションに住めば将来的に大規模修繕工事が必要なのはわかりきって購入したんでは？
見積もりはきちんと取って修繕費用下げても、いずれは修繕しなきゃならなくなるのは目に見えてる。
防水も屋上だけすればいいわけではないですからね。
修繕積立金より、材料費が高騰しちゃった事が問題になってるみたいよ！
積立金が安い所は、買わないとか購入時聞いたけどね、積立金を、
管理してのいるが、管理会社で、管理会社が金持ち逃げするとか
金額が大きいですから、理事長が持ち逃げしたりとか
信用ある管理会社選ばなければね〜
施工会社も選んでくれるとか…選ばないとね
管理会社も大変なのに、減額したら、
日々の清掃管理を、住人がするんだろうか？
管理組合はいかに安く工事をしてもらえるか
いくつもの業者から見積もりを取るなどして努力をするのは当たり前だが
このように出すつもりもないと言い切る住人も居る
マンションを買うのはうまく売り逃げしないと
リスク以外の何物でもないよな。
私の友人や知人も大規模修繕費問題に頭を悩ませてた事例があるので、私は自由な裁量権のある戸建てにしました。都内でマンションより広いのにコスパ最高だしね。戸建てしか勝たん！
根本問題は、マンションオーナ達が無責任集団
修繕積立てるための予算管理をしない理事
私も管理組合の理事長になった時、呆れました
話しても、全て他人事で、管理費値上げだけ反対する
マンションオーナ（管理組合員）としての責任、義務、権利をまったく理解しない
子供レベルのオーナばかりです
しかしこの問題、国とマンション管理業者が癒着し、国がマンション管理業者に適切な
指導をしてないことも大きな問題
戸建てだって２０年住んでりゃ数百万円単位の修繕だって必要なのに
マンションになった途端嫌がるんだもんな
最近は国も長期優良住宅に優先的に税金の控除をするなど、長く住める住宅に舵取りしている方向だし、
建築技術自体も高くなってきているので、築１００年とか２００年が見込める物件というのも出てきているとか。
今後もその流れが続いて欲しい。
店舗やオフィスなどテナントが入居した商業ビルだと家賃歩合制で収益性が高く、修繕費用を賄える仕組みがありますが、分譲マンションは管理費や修繕積立金以外の収益性は殆ど無いため、対応は難しいです。
昔のマンションの修繕積立金は将来発生する修繕金額よりかなり安く設定されていたから分かっていたことではありました。更には、修繕積立金値上げは組合の反対で棄却されることも多いですからね。
築30年以上になると、外壁だけでなく給排水設備、エレベーター等の更新が必要になるから資金繰りが出来ないマンションはかなり多いと思いますけどね。
ただ、長期修繕計画があるからといって、全て計画通りに進めかは考える必要もあるし、物価上昇は考慮されていないから過信は禁物ですけどね。
管理会社や工事業者の選定も出来レースになる可能性もあるので競争すれば良いというのも難しいですけどね。
＞管理会社や工事業者の選定も出来レースになる可能性もあるので競争すれば良いというのも難しいですけどね。
そのとおり。全く同じ見積もり出してきますよ。
タワマンもそれ以上に独特の形状だから外壁塗装の際に組む足場代がかさんで何億円という修繕費用がかかるという。一般の戸建て住宅も外壁部分がレンガやお洒落なタイル張りだと塗り分けするための養生の手間がかかり高くつく。大量生産された量産型の家が一番メンテコスト安く抑えられる
築38年のマンションで管理組合の会計をやってます。去年大規模修繕をしたのですが、3社から見積を取ったら、28百万〜40百万でした。一番低い額の所が一番しっかりした見積書を作って来てマンションから近くに会社もあったのでそちらにおまかせしましたがしっかりやってくれました。管理費+積立金は年に5百万程で、普通の年は3百万は貯まるので、また10年後辺りに修繕をやるつもりです。その他に40百万ほど定期預金がありますので万一にも大丈夫だと思います。
お金無いのにやれウレタンの塗膜が薄いだの音がうるさい言ってくるようなマンションは業者もやりたくないと思うぞ。やらなきゃやらないで自分のマンションの資産価値が下がるだけ
10年で100万円くらいは戸建てでも修繕費が発生します。
1ヶ月当たり 8,400円くらいなので少額ですが、マンションで怖いのは建て替えはほぼ不可能ということです。
しかし、マンションでは建て替えを見越して修繕積立金を算出（この例では 30,000円）しているところが一般的です。
都心で購入する場合は一般的にマンションになりますので、都心のマンション、郊外の戸建て、のどちらを選択するかは悩みどころです。
成功した例とともに成功しなかった例も挙げて、比較分析した結果どういう要因で成功・失敗したかまで報道するとより有意義だと思う。
その通りです
初めからこうなることが分かってたからマンションは購入しなかった!
管理会社にもある程度は儲けさせないと管理契約をを打ち切られる時代になるよ。
関東は東日本大震災で建物が傷んでるから修繕費用が高くなるでしょうね。
7:11 「管理会社が見積取らないで１社に決めちゃった」なんてありえない。
管理会社の提示した情報を管理組合が十分検討せずに決めちゃったってことでしょ。
戸建てにしろマンションにしろ、永遠に老朽化しない建物なんて存在しないんだから、自身でしっかり管理できる物件か、修繕計画がしっかりしたマンションを買うべきだよね。
今はまじで材料費が高い 人件費も人手が足りな過ぎて下がらない 人件費は中間層がごそっと職人がすくないから若い人も育ちにくい。中間層がいない理由としては、その年代の時建築業が不景気で全然採用されなかったから。その層が少ないもんだからベテランの職人と若手しかいない。その若手も担い手が少ないし、場合によっては昔の見て覚えろがまだあるところもあるので若い人が続かないのもある。
修繕は本当に計画的に、優先順位を決めてやるしかない。
子供が進学する際、子供用に250万くらいの古いワンルームマンションを購入してもいいかなと思ったが、知人から猛反対された。
安いと飛びついたら、あとで修繕分担でトラブルになるんですね。
４年賃貸契約すればいいだけ。区分マンションなんて所有はハイリスクでしかない。
@@user-er9fu4ej5e ちょうど県庁所在地の中心駅から500メートルくらいの良立地だったので、色気が出ました。
築40年くらいの見た目きれいなワンルーム分譲です。
まぁ、面倒事の話を聞いて結局賃貸にしたんですけどね。
これから空室があるマンションが増えていくと思う。そうなると更に修繕費の一戸当たりに負担が増える。朽ち果てる寸前のマンションに数戸しか住んでないなんて恐ろしい事態になる。数十年後の現実？
廃墟化したマンションだらけなる可能性ありますね。こわい。
数年後だろうね
@@user-sl5hh8kk1s 廃墟だらけになったマンション群に南海トラフ巨大地震が直撃、倒壊までありえます。
地上波では流せないのだろうが、「朽ち果てる寸前のマンションに数戸しか住んでない」なんていう激ヤバ集合住宅は既にこの日本に山ほどあるべ。
分譲は一度販売されたら、オーナーが買い戻さない限り住んでいなくても持ち主はいるからね？
修繕費は持ち主が払わなくてはいけないから空きが増えても関係ない
中島さんは仕事できる方だな〜❗ この経験がまた、お子さんが大きくなってからとか…今後の仕事にいきそうですね〜
子供がいて気の強い女性いいよね！しかも美人で才色兼備！三浦瑠璃さんと通じるものがある
プレゼンや交渉慣れしてるし反対者の説得も上手いから普通に管理職とかやってそうに思うけど。
@@kamkam_99 外から見える景色と社内の現実は違うのよ笑 うちの社にもいるのよ笑 外ヅラがすごく良いヤツが笑
戸建ても同様ですよ。
小中規模のマンションは住んでる住人が少ないし、
住人の質も悪いからこういう時困る
自分にとって集合住宅って自分の一存で物事を進められないのが最大のネック。
同意
記事中の港区のマンションはちょっと修繕積立が少ないかな。同じ港区のマンションですがうちは管理費入れて5万ですね。
きちんと修繕すればおそらく半永久的に住めますよ。ひび割れた外壁も錆びで欠損したベランダも非常階段も上下水管も直ります。耐震性能も工事をすれば上がります。
色々と補助金なんかもあるのでうまく活用すればいいと思いますよ。先日全戸アルミサッシ交換しましたが、2億のうち8000万は補助金で戻ってきました。
うちは歴代の理事長や修繕委員が優秀ですので助かってます。住民もマンションに愛着がありますね。先日敷地内に植えた夏みかんが採れたそうで皆んなでマーマレード作ってましたよ。
我々は買い物するとき、必ず複数見積もりを取る。分譲マンションの大規模修繕、管理会社の管理費用も複数見積もり（競争入札）することが重要。
立派な理事長だ🎉
私も中島さんと年が近く理事会に入ってますが、理事会は若い人がやるべきです。
今の理事会は、ほとんどが30-40代で市役所から助成金をもらったり、地震対策で業者の選定をコンペで決めたり、普通の会社でやっているような業者選定や助成金補助の活用などと同じようなことをしてコスト削減等をしています。
若い人で普通に社会人している人なら、当たり前にできるような内容ですが、それができない管理組合が多いのではないのでしょうか？
これ見ると分譲買うなら戸建て、マンションなら賃貸の方がいい気がする
マンション住人はある意味株主みたいなもので、管理業者は経営陣で修繕工事業者は社員だとしたら、マンション住人は臆せず声をあげるのは当然の権利ですね。
最初の川崎のマンションは築29年19戸。その後に出ていた台東区のマンションは築23年で問題はありながらも全体的な疲労度が全く違う。最初の川崎のマンションは築50年くらいの印象があるね。ヒビだらけ、鉄骨の爆裂現象多発で施工不良かもしれない。あと戸数が少ないマンションはやはり資金力が乏しく修繕が出来ないリスクが高い。大企業と中小企業の経営体力の違いと同じ。注意した方が良い。
いや、台東区の築23年も大概にしてくれって感じな欠陥集合住宅だろ。
マンションに住まうなら新築で購入、子供が独立したら売却して戸建てに引っ越しが理想だと思います。
ひとつの物の権利を大人数が持っているって本当は凄く恐ろしいことなのに、軽い気持ちで購入すると大変な未来が待っているって話です。
戸建は若いうちが良いですよ。うちは築40年の戸建ですが維持していくのが不安になって、老後の今賃貸マンションにするか中古マンションを購入するか物件を色々見て回っています。
老いは必ずきます。
管理会社任せではダメです
管理会社は相当抜いてるから住民で相見積もりを取らないと
倍とは言わないが2割3割は当たり前。うちも穴吹形マンションだけど、穴吹からクリーニングとかリフォームとかのDMが毎週入ってる。
しっかり抜けるから儲かるのかね。
植木の剪定の見積もりの時は２倍以上でびっくりしましたよ
管理業者はプリンターと同じ
プリンター本体を安くしてインクで儲ける手段です
@@user-hq1yr9zz1b穴吹系マンション住んでますが毎日のようにDM入ってます。
30年前とかでは、良いマンションだったんだろうなと思うマンション群も、ああ、こんなもんなか見えるし、入ると装備も古い。
駅近だと良いのだろうが、ああいうのを大量に見ると、
買う土地を吟味して、戸建てで個別で簡単に修繕、リノベ、建て替えなど色々出来る方が良い。
マンション理事会とたまに関わる仕事（不動産ではない）をしてるけど、声のデカい住民のせいで理事会とか総会上手くいかないところ見てるから、絶対にマンションは買わないと心に誓ってる。
ちなみに機械式駐車場のあるマンションは買ってはいけない
機械式駐車場メンテ費やばいけど、それを選択肢から除くとだいぶ絞られるのもやっかい。。
管理会社に丸投げすると、そこから下請けに出して、中抜きで相当搾取される。直接施工する業者を探す努力をしなきゃダメだよね。そもそも管理会社に丸投げすることが問題。
老朽化したマンション等の大規模修繕は、見積もりを何社から取り検討することは通常ですが、この管理組合はそれが出来ていなかった。立候補した理事長は、この先何十年もこのマンションに住み続けるので重い決断をしたのでしょう。住民は、他人に任せにしているだけでなく、自分の出来ることを積極的に協力していくことが大切である。
現在のマンション、新築で入って２３年になる。今中古戸建てを探している。早く脱出しなくては。
用賀にある管理会社みたいに、水増しするような工事になるようなところもあるから、、、気をつけないとなあ
用賀は森モトが六本木ヒルズに引っ越す前に一軒家に住んでたな。そのずっと前だと東條英機元総理・陸軍大将が1945年9月11日に自宅の生け垣をアメリカ憲兵隊（MP）に包囲された中で南部式拳銃で自害を図ったが失敗して一命をとりとめた。気を失ったところで米軍に連行されたが。
昔、不動産屋の社長が「マンションは買わない方がいい」って言ってましたわ
そりゃ知識のある人はそういうことだな。無知は罪だし一生の損だ。しかし世の中、情弱が多くて愕然とする。
戸数が少ないのに、積立てしている修繕積立金が少なすぎると思う。
うちのマンションは築15年ですでに2万円近く払っています。大規模修繕も１度終わりました。
10:58 1戸あたり105万の負担というが、月々3万の積立金ならば、たった3年分。築44年で、他のメンテが何度かあったとしても6000万しかストックがないのが異常な気がする。
火災とかがあったら、その時に使われる
年金暮らしの生活保護スレスレの高齢者なら決して少なくないよ。
賃貸と購入ならどっちが良い？
こういうリスクもこの問題を考えるピースやね。
古いマンションが多い地域は今後スラム化する可能性あるね
タワマンも今から10年20年したらやばくね？
マンションはいろいろな人が住んでるんだから意思統一なんてできないよ。大規模修繕や老朽化時の建て替えが困難なことは初めから分かってたことだと思う。
中島さんに漂うもとバリキャリ感……。プレゼンも司会も慣れているんだろうな。
気の強い女性感いいよね！美人で才色兼備！三浦瑠璃さんと通じるものがある
@@JohnJohn-cj3pi
今悪い意味で話題の Lully（夫の Kiyoshi はタイーホ済）を出してくるこたぁないだろうに。
何十年も前から予想されていて、いよいよ現実的になって来たな！という感じで感慨深いです。これからこの問題はもっと深刻な状態になって行くので、またいつか特集して頂きたいです。KK省もずいぶん前から色々工夫してはいますが、全く問題解決に至らず焼け石に水状態です。。。
50年後のタワマンとか地獄な気がする。どんだけ費用かかるんだろ。。
@@tc1415 どうせ買えない貧乏人が心配すんなよ🐸笑
@@tc1415 無駄に高さあるから壊すのも大変だしやっぱり高さ制限は必要だわ
@@user-il5yf1fd8m ほんとどうやって壊すんだろうね？重機のクレーンも届かなければ、かといってダイナマイト使うわけにもいかないし。。
最近近くに建設中のタワマンが一個あって、遂にここにも？って感じ。景観的にも完全アウトでほんと困りものですわ。いくら金あっても、あんなの買うヤツかわりもんやと思う。
@@tc1415 上から地道にばらしていくしかないんじゃないかな…
俺も分譲マンションに住んでるけど管理会社が提案してきたものを管理組合が精査したり相見積もり取るよう指示したら
もっと安く済ませられる物が多い
管理会社ってだいたいグループ企業に仕事回してそっちで高値で受けて儲けようとするからね
全く信用ならないよ
管理組合がしっかり機能してるマンションじゃないとこうはいかないだろうけど
修繕積立金が不足しがちなマンションは、仮に大規模修繕工事が出来たとしても、工事が終わったら確実に修繕積立金は値上がりしますよ。
ウチは大規模修繕工事の前に売り抜けらましたけど...
マンションは20年以内に逃げ切るのが基本。
不動産営業だけど、基本的に戸数少ないマンションはおすすめしません。
大体こういう問題が発生したときに足引っ張るのって年寄りなんだよなぁ
若い人が積極的に現状改善しようとしても年寄りは現状変更を嫌がる。
じゃあ負担増も仕方がないよね、と突き放すと逆ギレする。
最終的に若者が日本捨てて海外移住する。日本は魅力0になって更に少子化になるだけ
年金では家賃がいっぱいいっぱいなんやろな
その分若い人が払えば早く出来るんじゃない？
URとか都営の方がしっかりしてるよな。
デベロッパーのマンション買うのはちょい怖い。
マンションは入居者が変わる度に入居者の年収下がるから 当初の管理費、修繕費払えない人増えてくる
そして最後は廃墟になる
他の入居者の影響なんか受けない戸建ての方が将来安心かな？
戸建てだと自分のペースで積み立てて修繕していけるから他の住人との調整からは解放されるね、立地だとか都会生活に執着しすぎた人々の末路って感じがする
「出すつもりはない」なんて悪びれずに言い切る人がいるマンションには住みたくねー！
事情があるのはわかるけど
数年前まで分譲専門の管理会社で勤務していました。中島さんのように自分から立候補して理事長になる方は素晴らしいと思いますが、その中には管理会社を悪役に仕立て上げ、修繕の見積もりを身内の業者のみで取得して手数料を受け取ることだけを目的としているとんでもない理事長も実在します。その方は最終的にプロパンガスの契約先を変更させ、ガス会社から大量の手数料を受け取ってから逃げるように退去していきました。全て目の前で見てきた経験談です。
管理会社も大概ですが、進んで役員や理事長に立候補する方には要注意です。何かしらの意図がある可能性が高い。
ローン（35年）金利（35年）、修繕費 管理費 駐車場台（ずっと）、固定資産税（ずっと）
そもそも、日本はデフレだったけど、世界的にインフレしてるんだから、修繕費も年々上げて積立するか、外国株などに投資するなどして運用して増やしていく必要があると思う。
管理組合で積立費の年々アップができないのであれば、こういう修繕費を運用して将来増やしていく様な新たな投資会社ができても良いのではと思う。
世界の物価が上がるのだからそこも見越して積立金を考えないと。
今までの古い修繕積立金の考えを変えていかなくてはいけないと思う。
ほんそれ。積立金ってかなりでかいし、外国株までいかないまでも優良債権とかで2-3%で長期運用するだけでも「まさか」の時の足しになると思うんだけどな。実際かなりマネリテ高い理事会じゃないと厳しいな。
戸建てだとそれができるからいいよね。自分で修繕費の分運用する
えええ。運用してマイナスになったらどうするの？
分譲も戸建ても個々の負担は基本的に同じ。
管理側の運営計画が駄目で追尾費用が発生するのは疑問になる。
でも、『出すつもりがない』なんて考え方としては論外だとおもう。
購入時にリスクも考慮した契約を巻いているはず。
自主管理マンションの役員を3回やった者です。中島さんはこのマンションにとっては大谷みたいな存在やね。ただ人それぞれ事情が異なるから管理組合の意思決定は本当にたいへんです。特にお金が絡むとね。夢だけ見させて後々の修繕コストが莫大な豪華な共用部分を作らずマンション分譲価格の10%は当初の修繕積立金に充当するってデベが登場することを願って止みません。