Comment Savoir Si Votre Investissement Immobilier Est Rentable
Vložit
- čas přidán 25. 07. 2024
- Investir dans l'immobilier peut vous sembler sûr. Si en plus, vous faites de l'immobilier locatif, vous pouvez espérer une augmentation de vos revenus. Mais comment savoir si votre investissement immobilier locatif est rentable ? Il y a trois façons assez simple de le voir.
#Immobilier
***************
Ma page Tipeee: www.tipeee.com/draw-my-economy
Abonne-Toi: bit.ly/3cFDg1u
Suivez-moi sur:
Mon site: drawmyeconomy.com/comment-sav...
Instagram: / drawmyeconomy
Twitter: @Drawmyeconomy
Facebook: / drawmyeconomy
***************
Source
www.kaliz.fr/blog/investissem...
dans les charges, tu as oublié le cout de capital à rembourser... Quand on additionne tous la rentabilité est très souvent négative. C'est pas le prix de location qui est bas ou les taxes etc. mais plutôt le prix de vente qui est beaucoup trop élevé. exemple pour un T3 louable à 700-800€ le mois et payé à 170.000€ prix de bordeaux hors frais notaire et agence, donc 189.000€ à peu près.
Les charges à prendre en compte :
*credit à rembourser et intérêt du credit (751€ le mois, soit 9.012€ l'année)
*travaux intérieurs (c'est bien de mettre de coté 30€ pour les imprévus qui sont pas à la charge du locataire. Donc 360€ annuel)
*travaux extérieurs (ravalement de façades à peut près 8.000€ tous les 10 ans donc environ 792€ annuel)
*les frais de gestion d'agence (5% du loyer, pour l'exemple du loyer à 700€ donc 420€ annuel)
*l'assurance (prix moyen en france est de 175€ annuel)
*la taxe foncière (à bordeaux, plus ou moins 1100€ annuel)
*les charges de co propriété (2000€ annuel dans l'ancien)
Au total on as 13.859€ de charges annuelles et un gain de 800€ (loyer fourchette haute) mensuel donc 9600€+2000€ (les charges sont payé par le locataire) = 11.600€ annuel. On a donc en réduisant les frais de gestion, en ajoutant de sa poche un apport pour réduire le coût d'achat (et se donner l'illusion d'une rentabilité) etc. dans le meilleur des cas, des charges annuelles de 12.000€ pour un gain de 11.600€, soit -400€ annuel
La rentabilité réel est donc de -400€/189.000€ soit -0,2%, vous payez pour le locataire (mais l'agent immobilier vous diras que vous aurez 100€ par mois de cashflow mdr, demandez lui son calcul), si vous voulez que ça soit rentable, soit vous payez moins chère en négociant le prix. Ajouter votre apport pour que ça devienne intéressant, c'est comme payer vos fleures à 8€ en ajoutant 2€ de votre poche, donc 10€ pour les revendre à 9€ et être fière de vendre à 1€ de plus que le prix d'achat en fermant les yeux sur les 2€ que vous avez ajouté de votre poche...
c'est surtout intéressant si les prix immo montent comme pendant ces 10 dernières années, pas sur que les 10 prochaines soient autant favorables.
Il y a d'autres "frais cachés" comme la vacance locative dans la vidéo c'est loué 12mois mais parfois on met du temps a relouer quand le locataire part. Il y a aussi les loyers impayés, ou pire les squatters
Le proverbe du jour excellent !!!!
Chouette cette vidéo ça change des récents "Fear my economy" un peu angoissante!
Le rendement va se faire à l'achat et en gérant soi meme (immeuble complet) et LMNP . Sinon le locatif n'est pas rentable. Il manque en plus les CS.
Plutôt un bonne vidéo qui reste général. En effet le calcul de rentabilité n’est souvent pas connu des nouveaux investisseurs et je dirais même pire pas connue des agents immobilier qui vous vende du 8% brute. A chacun par la suite d’opter pour le micro-foncier ou le réel. Idem pour le style de location nue ou meublé. Exploitation en nom propre ou via une société. Bref pour débuter c’est déjà une bonne base 😉.
Explication sans grigri explicite efficace! Merci 💪🏽
L'investissement immo permet surtout de bénéficier de l'effet de levier pour se construire un capital.
Je pense que le calcul du cash flow est important (être positif ou au minima au plus proche de zéro) + explosion du cash flow à la fin des prêts remboursés.
super vidéo si g bien compris il faut compter 3.5 % sur le taux de rendement brute pour tout ce qui est charge
Merci pour vos vidéos toujours très claires. Il faut aussi citer l’inflation qui obère encore plus le rendement et qui rend les placements « garantis » en taux négatifs ce qui peut surprendre.
Néanmoins il est incontestable que le placement immobilier est le seul actuellement qui peut se faire grâce au recours à l’emprunt avec des taux actuellement anormalement bas. Si l’on résonne uniquement en terme de stock patrimonial alors le placement immobilier est unique en France. Le coût du crédit actuel sur 20 ans pour un emprunt de 100000€, sera d’environ 10000€. C’est extrêmement bas.
Merci encore pour vos vidéos.
Merci pour cette excellente vidéo qui présente les bases de la réflexion avant d'acheter un bien immobilier. J'ai commencé à investir dans l'immobilier il y a 25 ans et dans les premières années, les rendements nets étaient excellents (cashflow mensuel) et les charges d'entretien raisonnables. Aujourd'hui, les rendements nets ont fortement baissé, je trouve que la rentabilité est administrée par l'État, et le moindre entretien coûte une fortune.
J’ai aussi l’impression que ça a beaucoup baissé
Exactement.
Trouver aujourd’hui un rendement immobilier net/ net de 3% est très difficile.
L’investissement immobilier doit rentrer dans la diversification du patrimoine.
Cela veut dire qu’il faut être diversifié dans toutes les classes d’actifs, dont l’immobilier représente juste une partie.
Personnellement j'ai trouvé des biens à 10% net ce qui doit me faire du 8% après impôts désolé il suffit de chercher et de bien négocié
Je suis d'accord j'ai reussi à trouver 8% net
Il faut trouver la bonne ville !
Tout dépend de la ville.
Une ville comme Saint-Étienne (rentabilité moyenne 7/8% ) n’est pas comparable à une ville comme Nice (dans laquelle je vis).
Les grandes villes présentent un marché immobilier cher et des loyers encadrés, donc une rentabilité moyenne plus basse . Au moins de faire du locatif touristique, et d’arriver à augmenter la rentabilité.
Par contre, beaucoup plus de facilité de revente, même en plusvalue, contrairement à d’autres villes avec une rentabilité bien plus élevé mais avec un marché immobilier beaucoup moins dynamique.
@@Lucas-bk7cl le problème d'une ville comme saint Étienne où les l'immobilier est bas c'est la détérioration de celui-ci..en effet les propriétaires d'un appartement à 60000 € aura du mal à rénover celui-ci car les travaux eux ne sont pas réduits surtout avec les nouvelles normes..je ne parle même pas de la copropriété où les propriétaires ont du mal à tomber d'accord pour des gros frais de rénovation...on peut très vite se retrouver avec un appartement dans un immeuble qui ne vaut plus rien...et si une ville n'est pas chère c'est bien qu'il y a une raison...?
Pourquoi diviser par le coût total de l'investissement et non pas seulement par le montant de l'apport qu'il a mis sur le prêt (en déduisant dans le numérateur le coût des intérêts biensur)? Concept de cash-on-cash...
Top video comme d'habitude. Je me pose la question sur la rentabilité net, peux t on rajouter la plus value que le bien prend chaque année ?
Non. Dans ce cadre, on regarde uniquement la partie investissement locatif.
Il faut minimum 10% brut pour que se soit rentable
Et il ne faut pas tout miser sur la plus value à la revente, même si les prix augmentent obligatoirement avec le temps ils peuvent très bien stagner pendant 10 ans
Il faut être naïf pour penser avoir une rentabilité en investissant dans les pays les plus taxé au monde (Immobilier / Bourse...)
Loooool, super le proverbe.
Ca fait presque un an que je regarde le marché immobilier. Oui j'ai fait tous ces calculs. Et effectivement s'il s'agit de faire de la location nu en régime réel ou micro foncier. Ce sera difficile d'avoir un taux de rentabilité supérieur à 5%(il y a des régimes fonciers +rentable) . Mais à mes yeux le plus important dans l'investissement immobilier est : 1)les dépenses sont financées entièrement par les loyers
2)générer du cash flow mensuel net. Dans ton exemple, si mes calculs sont bons, cela fait un cash flow net de 175€/mois...
Très bonne vidéo comme d' habitude. 1.95% c' est mieux qu'un livret A, de plus l'immobilier prends de la valeur avec le temps. Au final c' est quand même le locataire qui rembourse le prêt, sans compter l'effet de levier.
En effet l'intérêt est d'utiliser au maximum l'effet de levier, sinon aucun intérêt
À mon avis, 1,95% ce n'est pas suffisant pour être rentable. Il suffit d'avoir des aléas de paiement de loyer ou des frais de remise en état importants (même si c'est déductible) pour plonger en dessous de zéro...
Oui sauf quand le locataire arrête de payer...
C comme ça que j ai arrêté de rembourser l emprunt et que piur me protéger je me suis retrouvé en...surendettement
Sinon, comme bon placement, il y a l’or et l’argent. Un Napoléon valait 180 euros en 2014, il est aux alentours de 300 euros en 2021. A la revente, la taxe n’est que de 11,5 %
De mon expérience et en première approche dans l'étude d'un bien immobilier comme investissement locatif, il faut avoir un rendement brut d'environ 8% (Loyer annuel avec les charges / prix d'achat) et retrancher 4% pour obtenir le rendement net.
Si on obtient un rendement net inférieur à 3,5%, il faut passer son chemin et rechercher un autre bien.
Bonjour, merci pour la video ! Personnellement je regarde le TRI qui me parait etre un indicateur pertinent. Cela me permet de prendre en compte le levier du credit (ce que je decaisse vraiment et pour combien de temps..)
Intéressant
Avec 100.000€ un investisseur acheterait plusieurs appartements et pas un seul.
Ca aurait etait bien de préciser son apport personnel pour comparer avec un investissement en banque .
Et tu les trouvent ou les plusieurs appart pour 30000€ chacun
Si on injecte l'usure des matériaux, les locataires indélicats et ceux qui ne paient pas, je ne parle même pas des squatteurs, la rentabilité finale tutoie le zéro ! Il vaut mieux du coup acheter un logement ancien abîmé pour trois fois rien, qu'on fait retaper, qu'on loue pendant un certain temps et qu'on revend quand les prix sont au plus haut.
Finement calculé
J'adore les prénoms et les noms des personnages...😅
Merci
40 € de petits travaux, c'est optimiste. Dans le meilleur des cas, c'est bon pour les premières années.
Mais s'il veut que son logement conserve sa fraîcheur, ce serait le diable s'il n'avait pas à refaire ne serait ce que peintures, tapisseries etc. Cdlt
Et avec la hausse des taxes futures çà va être encore pire bon courage
Bonjour, je ne comprends pas à quoi correspond les 1.95% en net dans sa poche. 105€ par mois ? Est à partir de combien de pourcent un bien est rentable concrètement ? merci
Merci 🙏
Du coup vue que les SCPI proposent en moyenne dans les 4 % de rendement, ça doit être bcp plus intéressant !!!!
Généralement ce n'est pas du net d'impots.
Et tu peux pas vendre comme tu veux
moi je te conseil la diversification : un peu d’immobilier directe et papier, un peu de bourse, un petit business
@@TaziMehdi vous parlez pour des gens qui ont du cash...bien sûr si vous avez beaucoup d'épargne il faut diversifier mais pas beaucoup peuvent se le permettre...l'immobilier fait rêver beaucoup pour son effet levier nécessitant un capital de minime par rapport à l'investissement final...maintenant il y a une part de risque forcément mais que beaucoup semble omettre
@@cccddd8063 effectivement j’ai écris en message en pensant a ce type de profils
Le microfoncier n'est pas intéressant dans votre exemple, donc Aubin devrait avoir choisi le réel. Eh puis comme il est rrès justement commenté, il manque la CSG-CRDS dans votre calcul.
Tout à fait. Il faut tout prendre en compte sinon c'est la catastrophe !
👍
Pourquoi Aubin n'a pas choisi d'être au "réel" à la place du micro foncier. Cela serait plus intéressant pour lui (surtout s'il a rénové). Et il serait hyper intéressant d'acheter avec un financement quasi intégral en gardant son capital en réserve.
Chaque année, il peut ainsi acheter un studio et éviter de payer des taxes sur le studio de l'année précédente...
La bascule en micro foncier pourra se faire lorsque ses intérêts d'emprunts seront plus faibles, sur la fin de son crédit.
Ou alors il faut créer une SCI en cas d'acquisitions multiples.
Pourquoi vous dites qu’il pourrait éviter de payer des taxes sur le studio de l’année précédente, En ayant recours à un financement total ?
Je ne vois pas le rapport avec le faite qu’il conserve son capital de réserve…
Merci de votre éclairage
Sans rentrer dans le détail, il y a moyen d'optimiser son locatif, en jouant sur l'achat, la rénov et la revente. Le tout avec un minimum de capital (il faut garder son capital et utiliser le crédit de façon optimum).
En déduisant tous les frais au réel (y compris frais postaux !), il est possible d'éviter de payer des taxes sur les revenus fonciers, et même de reporter les frais d'une année sur l'autre pour déduire ces derniers des revenus qui vont suivrent.
Bref, en additionnant cette possibilité de revenus avec ceux de la résidence principale à la revente, en 10 ans on peut se faire un beau petit matelas, et il est alors temps de partir sous des cieux plus accueillants... la Thailande par exemple 😂
Je ne vais pas tout détailler à l'extrême sans quoi il me faudra demander des honoraires de conseiller 😂
Sur ce, bonne journée depuis Phuket !
Quid des frais de noraires investis ? Pourquoi ne pas les prendre en compte ? Et à partir de quel %?net peut on dire que l'investissement est intéressant ?
On prend en compte tous les frais. Dans mon exemple, le prix est de 100.000 euros frais compris. Après, c’est à chacun de ce faire une opinion sur l’intérêt de l’investissement. Il n’y a pas que la rentabilité locative qui compte
@Audrey , l'exemple de "draw my economy" est très conservateur , car il n'est pas pris en compte les heures de main d'oeuvre du propriétaire ( heure pour envoyer les quittances, la gestion des impayés, les heures à gérer le plombier, les assemblées des copropriétaires manipulées par des Syndic professionnels qui veulent générer tj plus de frais ...etc.. etc... )
Taux réduit égal à 15 %
Le taux de 15 % s'applique jusqu'à 38 120 € de bénéfices pour les PME : PME : Petite et moyenne entreprise . Au-delà, le bénéfice est imposé au taux normal de l'IS c'est à dire à 26,5 % pour les exercices ouverts du 1er janvier au 31 décembre 2021 et à 25 % à compter du 1er janvier 2022.
3 % ok! après il faut pouvoir garder un locataire qui ne casse pas tout dans l'appartement, qu'il ai un bon travail, qu'il paye le loyer régulièrement, que la taxe foncière n'augmente pas ce qui est impossible avec la suppression de la taxe d'habitation, que les travaux du bâtiment ne soient pas trop importants ainsi que les charges, que l'inflation ne monte pas trop en cas d'achat des matériaux, que l'Etat ne fasse pas n'importe quoi avec les DPE bref ça commence à en faire des "SI," il y a 10 Ans en arrière même si les taux étaient a peu près pareil que ceux qui vont être en 2023 le contexte était totalement différent sans oublier la hausse des taux sur les prochaines années qui va faire chuter l'immo, maintenant c'est sûr que si vous faites une bonne affaire dès le départ pour l'achat d'un bien sous évalué c'est une autre histoire
pour moi l'achat immobilier et surtout rentable à crédit.
l'achat cash ne l'est pas autant même en optimisant via un lmnp. l'achat cash n'est pas très rentable notamment à cause des impôts. ou alors il faut jouer sur des déficits fonciers et revendre une fois ceux-ci consommé. puis renouveler l'opération.
l'achat a crédit et notamment sur du Pinel on transforme un impôt a payer en un investissement sur 9 ans. dans mon cas mes économies d'impôts couvrent à peu près les couts génère par le crédit, les impôts fonciers e les autres charges associés. dans quelques années il faudra que je fasse un choix a quel suite donner a cet achat: revendre et refaire un achat en pinel, transformer l'appartement en location meublé (lmnp) ou autre
En immobilier ceux qui s'en sortent vraiment sont ceux qui font de la rénovation pour revendre. Du coup ce n'est pas du pur investissement il y a aussi du travail.
c'est oublier la création de patrimoine sur base d'un important levier au départ ;)
Loi pinel?
Obin ça alors et Candice parait l'pognon c'est beaucoup trop bien trouvé 😂😂😂
Y en a carrement qui s'allonge
3m37 Aubin sa alors 😁👍
👌
J'adore!
Personellement, je me force à respecter ma règle des 10%. Prix d'achat total avec travaux % 10 = un an de loyer brut. En dessous de ce chiffre le bien ne m'intéresse pas. C'est simpliste mais ça fonctionne très bien. Aussi, dans la video, on ne parle pas de vacances locatives ni du risque de mauvais payeurs.
Vous avez beaucoup d'amis 😂😇
Encore oublié les 17.2% de CSG et CRDS en plus des impôts sur le revenu !!! Et puis une TF inférieure à un mois de loyer : on peut toujours rêver ..... Dans la vraie vie le rendement est encore pire : la loose hors LMNP
Les intérêts d'emprunt c'est plus 800 € annuel dans ce cas, par compte les frais de copro sont légers dans cet exemple, et si le gars prend une assurance loyers impayés et passe par une agence ça va lui bouffer au moins 12% sur le net ....
Oui, j'avais calculé en net...j'ai arreté
L’entreprise de démonisation de l’immobilier se poursuit...dans 5 ans ce type sera riche...en plus beaucoup de frais peuvent être déductibles d’impôts...au Canada en tout cas !
Oui il y a d'autres paramètres comme les mois non loués ou encore les mauvais payeurs.
Alors, peut-être faut- il , dans le contexte actuel ( 2021 ) admettre que l'immobilier n'est plus un moyen de gagner de l'argent, mais un moyen de ne plus en perdre. En retirant son épargne des banques.
La vidéo est bien mais dans le personnage décrit il aurait du prendre en compte les réductions d'impôts avec l'anath et déclarer tout les frais réels afin d'augmenter sa rentabilité
Si tu es assez patient pour épargné 108000€ et que tu achètes sans crédit, tu atteintras 3.2%.
C est le seul moyen d avoir une bonne marge (intérêt bancaire en moins).
Les autres charges sont inévitable.
C est pas impossible mais il faut épargné avec rigueur...etc
Sauf que la seule chose qui est opposable à cette formule, ce sont les intérêts.Parce que tous les autres frais vous les aurez quand même avec Crédit ou Sans crédit. Donc en réalité ce qui est très important c’est le montant du loyer, à mettre en face d’un montant d’intérêts. Si vous attendez 10 ans vous passez à côté de (10 ans de loyer) moins (les intérêts de l’emprunt). Pour ce qui est prévisible. Car pour l’appartement prévisible, il faut prendre en compte l’évolution du marché. En cas de revente vous pouvez perdre ou gagner de l’argent. Mais ça personne ne peut le dire à l’avance.
Commentaires
A l'époque, l inflation était très forte et malgré des taux d intérêts à 2 chiffres, on remboursait en max 15 ans et on revendait avec une plus value très élevé. Aujourd'hui c'est plus pareil, les grandes villes sont dans des bulles qui vont finir par éclater et les petites, certaines ont déjà baissé énormément. Pour autant, investir dans la pierre dans le cadre d'une diversification n'est pas une mauvaise idée car l'avenir est incertain et la monnaie également. Sans compter l'absence potentielle de retraite. Il faut voir ça comme une sécurité de bon père de famille et pas croire les vendeurs de rêves de l immo qui promettent la fortune en suivant des formations bidons
Vous avez raison
L'immobilier est un piège à con, trop de déboires avec les locataires, les charges, les appels aux fonds pour les travaux de rénovation, les emmerdes avec les syndics...
Je suis d'accord
Les garages peut-être
Le mieux à faire c'est d'investir dans le tourisme et dans les voyages à l'étranger acheter une maison dans un pays touristique un peu comme le nouveau Dubai
mais 30%impôt sur un bénéfice de 5400 je trouve sa un peux trop quand même
Il ne faut pas trop demander
Si il prend 100% de crédit il s'en fou il aura de l'argent dans 20 ans un loyer c rentable
Il me semble que vous avez oublié si je ne me trompe pas la csg à la fin de l’année . Je me suis débarrassé de tout mon immobilier, ce n’est pas intéressant et source potentielle de beaucoup de problèmes. Déjà depuis la crise de 2007 et surtout depuis le Covid je me dis que j’avais raison, je vois autour de moi un paquet qui sont entrain de boire la tasse. Vous avez une fortune et pour ne pas laisser votre argent en banque vous achetez de la pierre de luxe pourquoi pas , si vous êtes à crédit : aïe ! Perso j’ai mis dans les métaux et chez des gérants
👍
Il faut aussi ajouter les frais de notaire... et les locataires qui oublient de payer le loyer, les squatters...
D’autres vidéos sur la rentabilité nette nette d’un investissement immobilier donnent... -2% ! Une " rentabilité " ... négative !
Non, cet forme de location n'est pas rentable. il y a bien mieux et moins contraignant
Deja rien qu’au début j’ai remarqué l’investissement un peu merdique....
100 000€ lappart dont 8000€ de Frais d’acquisition donc 92000€... loué 450€ (hors charges??)
Aie !! 😅
je loue ce montant (bon 432€ HC) pour un appartement qui m’a coûté hors frais d’acquisition 50 000€ et sans travaux 😅😂
Un appart à 55 000€ sans travaux c'était en 1990? :)
@@thomaslacornette1282 il y a 3 ans à Lunéville (54) d’ailleurs j’étais même pas né en 1990 🤦🏼
@@arthurhumbert1160 C'est pas là où le château a crâmé? :(
@@thomaslacornette1282 sisi il crame tout le temps, c’est sympa ça réchauffe la ville 😂
@@arthurhumbert1160 C'est pour ça qu'il y a eu une chute de l'immobilier et vous vous en avez profité petit malin!!! :)
En définitive, il percevra bien moins qu'1.95 % car il a oublié...les impondérables !
Calculer au plus juste est une idiotie car il faut
envisager toujours le pire.
Et les ennuis liés à l'achat, comment les calcule-t-on ???
Mieux vaut l'achat-vente que le bien locatif !
1400 euros d'intérêt d'emprunt ce n'est pas réaliste car les taux sont quasi nuls donc il faudrait remplacer 1400 par une petite somme comme par exemple 150 euros
150 euros par an ? J'aimerais bien !
Les échéances mensuelles comprennent le remboursement du capital empruntés et le paiement des intérêts. Le taux d’emprunt étant très bas, les intérêts sont aussi très bas. 150€ c’est très réaliste. En revanche la part du capital remboursé mensuellement peut être important
On déduit les intérêts annuels des loyers annuels. Déduire un mois d'intérêts de un an de loyers n'aurait pas beaucoup de sens
@@sebastien14130 autant pour moi, vous avez raison ! j'ai pense a tort que
@Dominique : l'exemple de "draw my economy" est très conservateur , car il n'est pas pris en compte les heures de main d'oeuvre du propriétaire ( heure pour envoyer les quittances, la gestion des impayés, les heures à gérer le plombier, les assemblées des copropriétaires manipulées par des Syndic professionnels qui veulent générer tj plus de frais ...etc.. etc... )
J'ai acheté un appartement avec la loi pinel
L'intérêt aussi d'avoir de l'immobilier est d'avoir quelque chose de physique à la fin, contrairement au bitcoin ( la grosse blague de troll !!!! ....)
Sinon le meilleurs taux de rentabilité est une fois le crédit payé, et si l'immobilier prend de la valeur et que l'inflation monte c'est encore tout bénef. Le calcul présenté ne montre pas tout.
Mais attendre d’avoir fini de rembourser le crédit.... c’est long
Quel cannard cet Aubin :-), il aurrait mieux fait d'acheter du bitcoin. Dans le calcul 1.95 % c'est dans le meilleur des cas et sans compter la vacance locative. Plus la surface est petite et plus le turn over et la vacance élevée.