元朗錦綉花園｜兩層洋房＋逾2000呎大花園 1700萬貴唔貴？｜屋苑呎價企穩1.2萬元｜間間幾乎一式一樣有原因？｜自給自足配套｜按揭｜二手｜樓市｜地產｜加拿大海外建設｜香港｜易發睇樓團｜樓盤任你睇
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- čas přidán 25. 07. 2024
- 【易發睇樓團🏠樓盤任你睇】元朗錦綉花園｜兩層洋房＋逾2000呎大花園 價錢唔洗2000萬元｜屋苑呎價企穩1.2萬元大關｜間間幾乎一式一樣有原因？｜自給自足配套｜交通攻略｜按揭｜二手｜樓市｜地產｜加拿大海外建設｜香港｜易發睇樓團｜樓盤任你睇
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新界有不少洋房屋苑，當中規模最大是位於元朗大生園的錦綉花園，提供5024座洋房。屋苑佔地約116公頃，相當於六個維園。在1970年代之前，這裡只是一大片漁塘，之後被加拿大海外建設收購及發展，興建超過5000座兩至三層高的洋房。直至現在，還是全港規模最大的洋房屋苑。每幢洋房都連車位及前後花園，但內籠就大致分了9款屋型，10多種開則，部份設有陽台，實用面積由840至1395平方呎不等。雖然是洋房，但普遍1000多萬元就有交易，甚至今年曾見900萬元。
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整個屋苑由112條私家路貫穿，參觀的放盤位於荔枝西路，位於屋苑的邊皮位置，相對遠離屋苑中心的商業購物區及生活配套。放盤洋房高兩層，室內實用面積1100平方呎，全個錦繡花園有約292間﹐屬三房間隔。業主現時叫價1700萬元，呎價15455元。進大門後，會先經過前花園。由於業主還在居住，所以擺放了私家車。如果有多一部私家車﹐可以停泊在連貫前後花園的通道，甚至再進去後花園都可以。
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在錦綉花園中，只有(建築面積)950平方呎及1100平方呎的洋房，實用率可以達到百分百。進屋後，左邊位置是飯廳及廚房的空間，而右邊是客廳。客廳非常寬敞，即使擺放沙發、電視櫃後，中間還有很多空間。業主指，直放兩張瑜珈墊做瑜珈都完全沒有問題。廚房相對上面積較少，但參考原則，這款屋型的廚房間隔是屬於結構牆。換言之，牆身是不可以拆除，廚房不能擴大，也做不到開放式廚房。客廳有門口出去後花園，雖然這裡每座洋房都有前後花園，但面積、款式都各有不同，這座洋房屬於「前小後大」的長形花園。一般1100平方呎的洋房，前後花園合計，標準實用面積有約1169平方呎，但代理指這座洋房為特色戶，花園會大些，有大約2200平方呎。不過要留意，業主不能圍封花園及車房，也不能興建游泳池。
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屋苑第一期的洋房是沒有間隔，屋主可以自由地規劃房間。放盤洋房就是一個例子，業主於二樓造了三個房間及一間浴室。另一款第二期有陽台的洋房，就有梗房，靈活度相對較少。洋房樓底高，不少業主都會造閣樓。代理指，有些業主會將這個空間劃造工人房。放盤叫價1700萬元，由於1200萬元至1920萬元的住宅物業，只可以借到最高八成按揭，貸款額上限為960萬元。假設還款年期是30年，息率3.5厘計算，首期是740萬元，每月供款約4.39萬元。月入要約9.25萬元，才可以通過壓力測試。
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延伸閱讀：
* 錦綉花園 www.28hse.com/estate/detail/f...
* 更多樓市影片 www.28hse.com/news/video
00:00 開場
01:07 屋苑交通
02:01 屋苑介紹
02:37 放盤單位資料＋介紹
09:13 放盤單位按揭、銀行估價＋近期屋苑成交價
11:13 屋苑租金、管理費
12:00 洋房裝修、重建要求
12:32 屋苑配套
14:26 總結
有幾樣要留意
1> 除左元朗 / 上水線 其他線都係番放工時間先會有
2>會所要買會藉 ,每次用要俾錢之外 每年or每個月都要另外再俾錢
3>地產所講既數例如850 , 1050 等等... 係未計閣樓+花園
4>錦繡離緊會換水管 預計每戶要夾10萬
謝謝補充資料🙏
第二點係錯，買會籍後每月要交月費，但使用設施係免費，會員有6小時免費泊車（收$1八達通行政費）。
2017年裝修做到1980年味道 👍👍👍
呢個業主真係大唸頭，開高過個市禁多價，間屋留黎百年歸老算啦，想賣起碼減到1300先
無錯，真係當人傻仔
有銀主盤開價 800 萬
佢起馬要減到 1000 萬至會有人還價 業主以為仲係兩年前
開1700，agent 仲要話啱價，可見佢地平時係點樣氹買家落搭 😅
先催眠自己 再催眠觀眾
每次聽介紹屋苑的時候都有一種好舒服的感覺
多謝報導❤
對單位及屋苑介紹得十分清楚，主持很專業，亦講得好清晰，應記一功。雖然我也去過錦繡花園探朋友，但了解亦不及這條片的介紹。希望日後也能夠繼續介紹其他比較少接觸到的屋苑或物業種類。Mickey加油！💪
謝謝😊有無咩屋苑或物業種類想睇啊？
支持支持.
好仔細介紹❤❤
算吧啦，揸住千幾萬去外國住得仲大又唔洗咁貴！日日都keep著走好多人。相反上面不斷派人落嚟做醫護，驚方又降低要求比唔洗住滿七年嘅腥講人做公安！
錦秀花園全港最大型管理式獨立屋苑，個人較喜歡呢類型屋苑獨立屋，對屋苑維修保養有保障，規管僭建問題。但錦秀附近將會發展起高樓，無疑大煞風景、影響附近交通、私隱度、破壞寧靜環境。今集真係辛苦晒Mickey，病咗都撐住工作，仲要被蚊咬，敬業精神實在可嘉。
🙏多謝分享及介紹！！
呢個洋房積，好睇唔好食。
花園雖大，不過長型，多架車入去又麻煩。
屋內面積又唔算大，樓齡又高。
最死係邊皮位，完全唔近民生需求位置，搵人接棒唔容易
咪係囉,屋苑已經唔方便,佢仲要係屋苑嘅邊陲,裝修又老土,呢口價?😂😂😂
@G4M5T 多謝你話俾我哋知睇法😊請將登入CZcams時的名稱截圖，然後whatsapp至51659760，以便聯絡領取咖啡禮券
講解詳盡！讓想了解當區的區外人認識更深。
謝謝🙏
超貴，一點也不值。 會所設施要另外買會籍，等於無會所。交通不算方便。千七萬，可以買到好多優質屋苑。
會藉都唔算平🙈
住入面，多蚊多到不得了😑，間唔中有驚嚇，蜈蚣，咩咩咩蜥蜴，嚇破膽系列，出入好唔方便，入咗去，已經唔想出，因為好遠🙄
好專業嘅節目！
間屋做過裝修，不過千七萬好難出貨，買家未必喜歡果D裝修，地產代理是否2017幫業主入貨，所以支持千七萬。
代理計埋還價😂不過裝修設計的確視乎個人喜好
重有一個大問題就係水管老化，不論食水同污水管都要全部重設，工程浩大費用不菲啊！
裝修都要俾一大筆錢🙈
裝修老土，邊值1700萬
值700！
古老大屋
你就係住緊300呎，你成世都唔會住到
😂😂細路仔....入個去住....😂😂G街邊....兩幢😂😂當年街燈好少....好像鬼屋....好害怕....人都沒有一個
2017年業主花左一大筆錢裝修 ? 唔講仲以為已經住左20年，D裝修娘到🤣🤣
🙈🙈🙈
Mickey 係索❤❤❤ 仲可以睇埋裸足😂滿足埋愛腳趾控😂😂
一睇就知移民盤 還價1100-1200已經好L有良心！
我諗似一早已經移咗民嘅人回流返香港，現在又想走回外國，所以唔急賣開高價。
屋苑街外人可隨意入去,治安已成一大問題,重有屋苑地下水管老化嚴重,因為涉及居民出入問題,好多位罝不能重整,有集"新聞透視"都有講
House28 根本就是 agent 放盤平台， 根本唔係為小市民，只是地產代理/發展商的另外一個渠道
千幾萬 使買山卡拉¿😂買市區大把選擇啦 呢d $700比多拒 重新，地點勝一切
賣咗呢間，可以係英國換4間，一間住，3間收租😊
😅
在英國或加拿大住屋仔如果唔係屋苑式的話邊洗比咁多雜費？美麗新腥講正字同經濟環境咁好，只適合新腥講人居住，舊香港人窮得只有資格移民，只好遠走他方定居
對！外國獨立屋，淨係每年俾下council的費用，而且唔貴。樓價又平，而且外國環境真係靚很多…不過香港地，寸金尺土，都有這些似外國的獨立屋群，都真係好難得⋯
主持對腳幾好👍🏻
去過幾次人地錦綉花園屋企, 又去過一次人地加洲花園屋企, 感覺加洲花園好似樓底更高, 比較似而家啲咩房, 錦綉花園就OLD SCHOOL啲, 呢間屋啲裝修都非常OLD SCHOOL, 唔係太啱現代人合味
兩種感覺🤔加州花園感覺現代啲，錦綉花園就度假啲～
超過千50,000嘅買錦綉花園不如去西貢、當時仲諗住去加州花園買？好彩係租住咗。😢首先第一呢度係老鼠竇嚟㗎。搬入嚟一個月倒、我個隻狗幫我捉咗11隻老鼠。老鼠膠可以一晚第二朝捉咗7隻、好恐怖啲老鼠係同屋走一戶過一戶你係捉唔晒的？仲有啲蜈蚣細細條蜈蚣好多。
水魚價
所以賣唔出要拍片賣廣告😂😂
唔係啦😂係好多都自住緊，難搵放盤影
唔错
折主力牆段片呢？
山旮旯冇雷公咁遠，交通又唔方便．留比佢地自己受😂😂😂😂😂
聽講爆格十分嚴重，特別外圍一帶，訓覺都吾安樂。
錦繡花園雖然是低密度、低管理費、生活休閒平靜，適合退休人士；但交通極唔方便，泊低架車於屋苑時租停車場，仲要行好遠才能到達其他老友及同事屋仔，夏天少不免要日曬雨淋，雖然有村巴，但好多時都上滿人，這個價錢市區有很多比較新的樓宇選擇。要在市區工作，居住錦繡基本上無可能達至一小時生活圈。 Thanks 28HSE for Sharing
老咗就真係死咗都冇人知
入面生活較為優閒，彈性上班時間或者會較為適合🤔
如果有呢筆錢買Yoho Town個邊好過
Mickey 又靚左❤
入過錦繡見有d屋整得好靚
係，好多戶主都好有心思～
1700萬唔知要放幾耐先賣得出😂
1200、1300萬可以考慮
700！😂😂
屋苑好舊
將要業主夾錢換地底大喉 未知每户夾幾多
900可以考慮吓，同埋極度不方便，住過幾年，夏天星期六日唔揸車想出返市區的話，等車20分鐘起
平日繁忙時間塞唔塞車啊？🤔
錦綉花園熱天人都溶
主持好睇d😂
自己住入面，有街市，有牛奶冰室，有意樂，有大家樂，有chicken factory，有百佳，有萬寧，有日本城，有藥房，有麵包舖，有7仔，有郵政局，有HSBC中銀櫃員機。算係咁啦😅。
返放工時間有中環車，荃灣車，紅磡車，青衣車，唔使同人逼地鐵。平時元朗車，上水車，元朗車就好多人坐。係交通費貴d。😢
錦繡實用面積接近100%，面積唔係大，但夠實用。第日香港要有咁樣規模既洋房，應該好難。😂
牛奶冰室，意樂，chicken factory都係同一個集團😂
@@kin13736 係同一個集團，但都要肯比租開三間鋪。錦繡唔係市區，但有咁既配套唔叫差。得千幾萬，唔通真係想有地鐵站上蓋，又洋房？
@@pchiu7984 咁難食都敢講出口 證明左你都已經妥協到無咩需求 抵你住死一世個到
@@bb24906199 咁係啊，我又唔係食神，我普通人一個。屋企有車位，有花園，好過住高樓大廈🤣
街坊表示 , 泊到 2~3架車 個個月慳番5/6000 停車場費
呢口價真係搵有心人接火棒。 前幾年爆竊問題嚴重， 夏天d 蚊絕對係多到唔正常。 交通就唔洗講 ，自己唔渣車真係唔洗諗 ， 朝9 晚5 既係好惡搞。
我哋無時無刻都見到好多管理員，仲以為治安好好有改善🙈
@@28hse_com 可以一年 5 單爆格 ， 好似之後有一段時間加強左巡邏
@@kenfung318 好嚴重！！
揸車要計算出去泊車，同埋大欖隧道成本
👍👍👍
賣咗租樓住仲好啦😂⋯⋯呢度太唔方便了😢
大灣區嘅順盤更多！咁嘅價錢可以買幾個盤嘞！
可唔可以介紹居屋盤
管理費?
5 舊会考慮
Mickey好紅呀😂😂
住呢啲位置同住大灣區有咩分別😅
遲下有簡約公屋做鄰居，記得提下d買家
片內有提及附近將會興建簡約公屋😉
可否自己重建?
對腳真係
仲有對吸手小饅頭😙
@@hithere9787 性騷擾呀大佬
樓價昇緊？或落緊？自己想想啦？
附近有變態殺手喎
業主睇黎係腳膠黎 鐘意Micky除鞋😊
由於銀行估唔足價，置業開支條數，首期計錯數
片中的置業開支(9:16)，是以業主叫價1700萬元來計算
2000萬係日元嘛？80年代我買先係$32萬家下想食人哋隻車咪元郎交通很唔方便有錢都買康樂園啦。
敢瘦花園 😁😁😁
元朗錦綉花園?1000萬都貴啦,50年樓最少,有錢不如買新樓
呢個channel今集好hard sell喎，係咁用假設呢啲字眼，然後就話咩跑嬴大市，營造到間屋好似真係值錢咁，根本唔值1700，呎價賣$1.1萬呎就差唔多呢啲舊樓
我哋都認為業主唔急住賣啊😊片內都有提及，四間銀行一致估價1350萬元；即使上月下旬鄰近路段有間洋房以呎價1.4萬元成交，但屋苑近期呎價普遍徘徊1.2萬至1.3萬元上落。
😮😮😮好貴wor
的確貴咗少少🙈
呢排睇開外國d 獨立屋再睇香港呢d 村屋，真係好大落差😂😂
勁多蚊和蠓，有大花園都唔敢出去！
夏天不敢想像🙈
子华神～住夠好～
咁個價不如搬去大灣區，首期拿七佰多萬，仲要供幾萬一個月，拿首期去大灣區，買間大屋，仲可以退埋休添
沒錯啦，宜家香港人過來大灣區置業都好多優惠政策支持的，首期3萬就可以上車了
好像马来西亞的一般的住宅小区
1700萬？
如果用來「投資」都可以考慮！（再炒高價）
但係用來自居1700萬就唔值！
你買二手車都要折扣，近何況二手樓，
第二改建裝修、傢俬呢，1700萬包埋？
印花稅、地稅………定到籠 都係 1000 萬！
你轉名、律師費都要手續費，系唔系 1700 萬包埋先…….
所以著數既都係賣家和地產經紀，我哋乙方冇得著數！
又除鞋又戴口罩, 屋主都算係麻煩友😂Mickey 可能都要受吓氣
除鞋係應該，但帶口罩就不必了
絕對無咁嘅事！！係Mickey個日病咗，先戴住口罩😅
點放呀 1700
1700 萬？ 脫離現實
頂哂籠值1200
以前有兩個朋友住在那裡 新年都會去拜年
這兩年都移民走了 看到介紹這裡有些唏噓
🫂
想問主持幾高？
屋主冇工人抺地，要你除鞋入屋，應該取消拍攝走人；唔怪得要放盤啦😆
都係租好過
大埔康樂園
主力牆拆左都去介紹，雖然條片下架，好明顯小編認知不足。變相助長違法行為。
28House 根本就是 agent 放盤平台， 根本唔係為小市民，只是地產代理/發展商的另外一個渠道
新樓都要減價去貨, 舊樓仲賣貴過估價, 裝修唔見得靚, 比較難出貨!
你認為要平幾多先出到貨啊？🤔
@@28hse_com 跟估價上落5-10%掛
保證業主坐艇 搵人接火棒
呢個盤似乎放咗好耐都未賣出喎😏
仲sell 香港樓，香港樓學局長話齋大勢向下
講真咁邊皮位想賣1700真係傻都唔會買又要比管理費 不如住返佢上面D HOUSE村屋好過
錦繡標千7萬！！慢慢等啦！！😂
千億基建 鄰近深圳 賣2千萬都大把人要🤭
錦綉花園，我想住的地方❤
樓底太低重底過村屋住HOUSE點會要咁低樓底
1700 萬邊個買，落返1200 萬先得
真係會有人接火棒嗎😅
舊屋都賣咁貴
太貴。
返鄉下咁遠
幫我穩蔚翠716尺600萬
Mickey把聲仲有少少唔舒服，保重呀！
對錦繡花園無咩興趣，入泥支持Mickey歸隊。
1700萬？賺幾成？
而家唔少都穿1.2萬
呢個市度 1300萬 蝕少過5%賣得出算好彩
擺到年尾分分鐘蝕入肉
唔傻都唔會1300+接呢啲貨！ 1700😂😂😂😂😂😂😂😂😂 笑七死人
1.5萬呎價係貴咗少少🙈最近嘅成交呎價係1.2萬至1.3萬元上落...
女主持幾靚女❤
似2007裝修😂又老土又舊，做咩住到咁梅？
各花入各眼🙈
咁舊，不如搬去深圳
有錢唔好買 , 生活冇配套的