Hypotéka Vás může připravit o vše a ani o tom nevíte!
Vložit
- čas přidán 28. 05. 2024
- Dnes budu mluvit o obrovském riziku, které přináší hypotéka a nikdo jej nezná. Také jsem o tomto riziku donedávna vůbec nevěděl a když jsem se o něm dozvěděl, tak jsem tomu nechtěl ani věřit. Na konci videa Vám dám několik rad, jak se s tímto rizikem vypořádat.
Zdroje:
kalkulacky.idnes.cz/kalkulack...
LTV a ceny nemovitostí: www.kurzy.cz/zpravy/497830-po...
Kovanda - pokles cen nemovitostí: www.kurzy.cz/zpravy/640794-zl...
Kontakty
Email: dan.holanek@gmail.com
web: danielholanek.cz/
Facebook: / danielholanekinvestice
Twitter: / holanekdaniel
Instagram: / danholanek
Na držení BTC používám jedině Trezor, který si můžete koupit:
Přímo z webu Trezoru - model T: bit.ly/TrezormT
Přímo z webu Trezoru - model One: bit.ly/TrezormO
Bitcoin není moc dobré kupovat přes burzy a už vůbec ne to tam držet. Pokud byste i přesto si chtěli nějaké BTC koupit na burze, tak je to
nejsnažší přes Anycoin: Při nákupu alespoň za 10K Kč, bonus 300 Kč. bit.ly/BTCsnadno
nejvýhodnější přes Coinbase pro: 10€ při nakupu za min 100€: bit.ly/CoinbaseIDH
Podpora/Donate
Bitcoin + LN: wallet.paralelnipolis.cz/tpos...
Bitcoin onchain: bc1q8zhg3szggq0g69stkk4f83yxzm52wlg9ewp2wv
Bankovní účet: 189008689/2010
Kapitoly:
00:00 Úvod
00:23 Proč je hypotéka rizikovější než nezajištěné úvěry?
00:52 Co je to LTV a jak funguje?
01:34 Jaký vliv má na hypotéku pokles ceny nemovitosti?
02:20 1. řešení: doplacení části hypotéky
03:57 2. řešení: poskytnutí další zástavy pro zajištění
04:35 3. řešení: změna podmínek hypotéky
05:43 Problém dnešních vyšších úrokových sazeb
06:43 Nucený prodej nemovitosti
07:15 Vliv nucených prodejů na nemovitostní trh
07:53 Půjdou nemovitosti k nule?
08:28 Kde si ověřit informace?
08:57 Jak se vyhnout tomuto problému?
10:05 Závěr
Toto mentálne cvičenie je síce zaujímavé ako teoretický koncept, ale v praxi (vo väčšine bežnýhc hypotékach), je to sc-ifi.
Ak by aj prišlo k náhlemu a výraznemu poklesu cien nehnuteľností (čo sa môže stať), tak posledné čo banka začne robiť, je hromadne sa snažiť zlikvidnovať úvery kde je príliš velké LTV. Dôvodom je, že vo väčšine prípadov by ludia neboli schopný toto zlikvidnenie ustáť, čo v praxi znamená default úveru, čo je vo väčšom merítku pre banky velmi velmi velmi veľký problém a náklady z uplatneni záložného práva v čase keď sú ceny nehnutelnosti na dne a realitný trh ledva funguje.... to proste z pohladu bnaky vobec nedáva zmysel.
Je to skor presne naopak, ked už aj ta kríza a pád nehnutelností príde, banka bude ticho šúchať nohamy a tešiť sa že ludia tie hypotéky nadalej splácajú aj keby to LTV bolo 200%.
V praxi banka po takom rieseni nechce siahat ak nie je nutena. Tym by si podkopala vlastny biznis, a cele oddelenia by dnes riesili len to. Ak by banky zacali zbierat nehnutelnosti z tohto dovodu, bolo by to pre nich velmi nakladne a nevyhodne.(vid 2008, USA)
🤣je to v každé hypoteční smlouvě, tudíž ten kdo je nečte tak má smůlu, doporučuji přečíst tedy každou smlouvu než ji člověk podepíše 😉👍
Docela mě udivuje, že jste na to přišel až v této době. Když jsem na to přišel před lety, docela mě udivilo, že jsou lidé, kteří ty smlouvy podepisují a dobrovolně. Po pravdě, když jsem se pak bavil s lidmi, kteří ty hypotéky mají, tak nikdo z nich ani nevěděl, že ve smlouvě má klauzuli o ,,dorovnání hodnoty jistiny" (každá smlouva to definuje jinak, ale je to tam). Problém je, že banka může věřitele požádat o dorovnání jistiny i tehdy, když má jen podezření, že došlo ke snížení hodnoty zástavy (alespoň podle smlouvy, kterou jsem přímo četl). Pokud by nastala špatná situace v ekonomice, třeba v souvislosti s vysokými cenami energií není nereálné, například krach lokálně významného zaměstnavatele v lokalitě, pak by mohlo dojít k propadu cen nemovitostí a to by vedlo k roztočení vámi popisovaného procesu...
Rozhodně to není tak nereálne, jak si hromada lidí myslí a je tu ještě jedno riziko, o kterém se nemluví a to, že na hypotéky se nevztahuje možnost vyhlásit osobní bankrot...
Dobrý den, díky za doplňující informace. :)
U nás 2-izbový byt, ktorý stál pred 25 rokmi 20 000 €, stojí dnes 140 000 €. Jednoizbový byt, čo stál pred 13 rokmi 40 000 €, stojí teraz 110 000 eur. Je nemožné, aby ceny nehnuteľností z dlhodobého hľadiska klesali. Muselo by sa stať niečo EXTRA, v takom prípade by si ale každý chránil len svoj vlastný život.
❤️👍
Banky samy od sebe nebudou ověřovat jestli splňujete LTV v průběhu splácení. A kdyby došlo k poklesu cen nemovitostí o 10-20% tak by ČNB řekla že nemovitosti nejsou nadhodnoceny a tudíž by podmínku LTV 80% změnila na LTV 100%. Veřme v ČNB.
Doufám v to :)
😁
Věřme cnb :D to je jako říct věřme politikům.
Abych mohl věřit ČNB, musel bych se praštit do hlavy alespoň pětikilovym kladivem.
To je teoreticky možné, ale v praxi dost nepravděpodobné. Banka by musela zaplatit odhadce, aby hodnotu nemovitosti posoudil. To udělá jen v extrémních případech (neplacení, podezření na podvod apod). Navíc už nyní se odhady podstřelují, kdyby náhodou nemovitosti poklesly. A to LTV 80% také jen chrání banku před případným poklesem cen nemovitostí. Jinak by bance v pohodě stačilo LTV 100%. Takže když ceny klesnou třeba o 30%, banky jsou stále dostatečně chráněny - jednak tím původním LTV, jednak podhodnoceným počátečním odhadem a jednak tím, že už máte kus hypotéky splacený. Banka určitě nepůjde proti spolehlivému klientovi, aby se ho snažila dostat do platební neschopnosti a potažmo sama způsobila, že úvěr nebude doplacen. Exekuce a prodej nemovitosti v dražbě je pro každou banku ten nejčernější scénář, který opravdu nikdo nechce.
Ano, riziko je nepravděpodobné. To ovšem neznamená, že je nulové.
Díky za připomínku, že banka sama o sobě nepůjde proti spolehlivému klientovi, to jsem ve videu neřekl. K takovému kroku by se banka odhodlala jedině při svojí platební neschopnosti nebo jiným finančním problémům. Ty ovšem v krizi nastat mohou velmi rychle.
Ano, presne tak. Tady se spekuluje o realnem poklesu. Nicmene, tento scenar, by se tykal hypoteky, ktera byla uzavrena v poslednich par letech. Jelikoz jak sam autor rekl, hypoteky jsou vetsinou na 30 let. A pokud ji jiz splacim napriklad 10let, logicky jsem ten pripadny pokles jiz zaplatil. Autor je celkove ne prilis velky fanousek nemovitosti. I kdyz je to jedna z mala investic ktera za poslednich 5 let udelala vice jak 100% na velke casti nemovitosti. To je i duvod, proc je pripadny pokles kryt a proto se zminovany scenar vztahuje na lidi kteri si vzali nemovitost v nejhorsi moznou dobu.
pitchovina, banka kontroluje stav LTV pouze na konci fixace... a za tu dobu clovek neco poplatí ... ale jinak je to asi pravda
No otázka je ako si budú overovať trhovú cenu v priebehu splácania. Toto je celé trochu ťažko predpovedateľné lebo v situácii nejakého brutálneho vyfučania realitnej bubliny sme v podstate od 90tych rokov neboli, fin kríza 2008 asi zas tak apokalyptická nebola. Je tam veľa otáznikov. Teoreticky by do toho asi vstúpil štát lebo nechať skolabovať reatliný trh a padnúť tretinu obyvateľstva na hubu je zahrávanie si so začiatkom pouličných nepokojov a to asi nikto nechce.
Já jsem poměrně klidný, nemovitost jsem koupil v roce 2015 za 1.4 milionů, dneska se v této lokalitě prodávají staré byty za 3.5 milionů. Nový odhad jsem si nechal dělat v květnu 2022 kdy byl odhad 4.2 miliony a to jsem hned předělával pojištění nemovitosti 🙏🤣 na vyšší částky. Tudíž se to bude týkat lidí kteří nakoupili v roce 2021-2022 . Jelikož si myslím že v roce 2023 ten pokles cen bude do -30% a u rekreačních objektů (chat) to bude až o 50% je to můj odhad a už jsem o tom hovořil i cca rok zpátky, jelikož se chaty nakupovali v roce 2018-19 kdy byl covid.. a tím se zvedala cena těchto objektu, a nakupovali to především lidé kteří šli tzv. na doraz a v roce 2023-24 jim budou končit fixace tak se z obavy vysokých splátek vlastně za nepotřebné nemovistosti budou chtít zbavit...
Videa se mi líbí občas kouknu 😉👍tak aspoň přispívám tímto dlouhým komentářem.
Myslím, že riskantní je naslouchat někomu, kdo dělá do investic dva roky i s cestou a ještě mu za to platit.:) Hypotéky nejsou dobrácká služba lidem, ale business.
Rozhodně není dobré naslouchat někomu, kdo dělá do investic dva roky i s cestou a ještě mu za to platit.:) Jen trošku nechápu co to dělá pod mým videem :)
Docela začarovaný kruh.
Drzet vyssi objemy hotovosti, ktere budou jednak postupne znehodnocovany vysokou inflaci a nevyuzit je mimo jine na umoreni te konkrétní hypotéky.
Umořovat se to při dnešních sazbách nevyplatí (pokud nedojde k tomu problému s LTV), protože hypotéky mají dnes obvykle okolo 2 % p.a., zatímco na spořícím účtu můžeme dostat klidně 3 %.
Moja otázka je že ci banka posudzuje LTV podla tržnej hodnoty alebo podla odhadcu ktorí mi odhadol nehnuteľnosť v čase kúpi ? Lebo odvtedy zdrazily nehnuteľnosti asi o 100%
Podle odhadce, který to ale posuzuje podle tržní hodnoty.
@@investicedh no jo mne to došlo že sa pýtam na hlúposť:D
@@sjkkakkksdhs V pohodě, díky za dotaz na podporu algorytmu :D
Zdravím a děkuji za video... mám dotaz, jenž nevím zda padl. Jak může tedy reálně dojít k takové velké změně hodnoty LTV ? Je to tedy dnešní - když už víme jak rychle roste - inflací ? Reálný příklad mám zde: chci si pořídit dům, jenž banka necení na velmi málo, jelikož je ve velmi špatném stavu - před rekonstrukcí. Postupem času, až se domek opraví - což bude během pár měsíců - nabyde na hodnotě. Je možné, že by přes to, cena nemovitosti klesla? Dům kvůli špatnému stavu bude zastavěn další nemovitostí, což zřejmě, přesně jak říkáte, je velmi nebezpečné.... Mám se obávat, že přesto, že domu budu navyšovat cenu, může dojít k podhodnocení? Případně jak se odhad hodnoty nemovitosti posuzuje, zda nějakým osobním ohodnocením jako znalcem banky nebo jen informacemi ohledně inflace a ekonomické situace státu/banky... ? Děkuji předem za odpověď !
Hezký den
Terezie
Dobrý den, netroufám si odhadovat, jak moc mohou nemovitosti propadnout a jak zrovna k Vaší hypotéce bude přistupovat Vaše banka. Nicméně. Pokud dnes máte LTV třeba na 50 - 60 %, tak byste měla být v pohodě. Nejprve to dopadne na dlužníky s LTV 90%, následně 80 %... Mezi tím by ale ČNB MĚLA (nemusí) zasáhnout a změnit pravidla, aby dalšímu kolapsu zabránila.
Zdravím, na video jsem narazil až dnes. Informaci o riziku doplnit hodnotu úvěru kvůli poklesu ceny nemovitosti s ohledem na LTV jsem už zaznamenal z více zdrojů. Zároveň mi ale přijde, že všichni, kdo na to upozorňují, přehlížejí jednu podstatnou věc: Hypotéka na bydlení není žádný podnikatelský úvěr, jako plátce hypotéky (úvěru na bydlení zajištěného nemovitostí) máte postavení spotřebitele, takže podléháte ochraně zákona č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru. Podle § 113 odst. 2 tohoto zákona: "Je-li k zajištění spotřebitelského úvěru užita nemovitá věc nebo věcné právo k nemovité věci, může mít toto zajištění pouze formu zástavního práva; K JINÝM UJEDNÁNÍM, JEJICHŽ ÚČELEM JE ZAJIŠTĚNÍ SPOTŘEBITELSKÉHO ÚVĚRU, SE NEPŘIHLÍŽÍ".
Pokud by tedy nastala situace, o které se hovoří ve videu, tedy že by banka kvůli poklesu ceny nemovitosti žádala o doplnění hodnoty úvěru, tak by tím v podstatě žádala nový druh zajištění spotřebitelského úvěru, čímž by ale jednala přesně v rozporu se zmiňovaným §113 odst. 2 zákona o spotřebitelském úvěru. Proto si myslím, že kdyby banky něco takového zkusily, tak dříve nebo později tvrdě narazí v soudním sporu, který by někdo z dotčených klientů určitě zahájil.
Proto si myslím, že aby nastal černý scénář popisovaný ve videu, tak by muselo dojít nejen k propadu cen nemovitostí, ale zároveň i ke změne legislativy.
Dobrý den, to je hodně dobrá připomínka. Vůbec jsem o tomto protiargumentu neslyšel. Jak jste na něj přišel? Vy jste právník? Pokud by to takhle opravdu bylo, tak je to riziko celé zažehnáno. :)
@@investicedh Ano, jsem právník :)) Tedy, nedávám ruku do ohně za to, že je riziko skutečně zažehnáno, je možné, že mi něco uniká. Nicméně to, co jsem napsal v předchozím komentáři, bych určitě použil, pokud by od mě banka chtěla kvůli poklesu ceny nemovitosti dorovnat její hodnotu. Pro úplnost připomínám, že zákon o spotřebitelském úvěru je účinný od prosince 2016, od té doby ceny nemovitostí zatím jen rostly, takže k aktivaci toho mnou zmiňovaného ustanovení zatím zřejmě nikdy nedošlo (nebo aspoň ne v situaci navýšení LTV). Z doby recese kolem r. 2009 možná najdete případy (?), kdy banky přistupovaly k tomu, co uvádíte ve videu, nicméně tehdy ještě právě neplatil zákon o spotřebitelském úvěru.
A ještě jedna poznámka: To, že zákon něco říká, neznamená, že se to banky nepokusí porušovat do doby, než se s nimi někdo začne soudit. Čili nespoléhejme na to, že to banky třeba nezkusí (až do prvního průšvihu) :))
@@dunoisjean2382 díky
@@dunoisjean2382 To bych se vůbec nedivil. :)
To implikuje docela silny pokles cen nemovitostí. Ty osobně tomu věříš?
(přátelský dotaz)
Ahoj, to riziko, které tady je, je podle mě nepopiratelné, ale jestli k tomu dojde nevím. Aby se to začalo hroutit, tak nemusí dojít k 20% propadu, ono by stačilo ze začátku třeba jen 10 %, a to pak může způsobit lavinu dalších propadů.
Ja osobne myslím že to prísť musí v usa su spoločnosti ako blackstone ktorí to radí skupujú
@@sjkkakkksdhs :D :D :D
@@investicedh vzpomeňme si jak začala krize v USA v 2008...celkem podobny scénář
Podle vás v současné době, kdy poklesly ceny nemovitostí všechny banky obvolávají klienty, aby jim dorovnali LTV a nařizují jim ať to vyřeší nebo ať prodají nemovitost. Proboha, když děláte chytráka tak aspoň mluvte o reálném životě. Pokud hypotéku splácíte banka nic takového neřeší. Pokud se stanete klientem , který přestává splácet a je pro banku problematický může se tím zabývat. Nepodávejte tu informaci, jakoby se měl každý bát , kdy ho banka v tomto směru osloví a požádá o doplacení rozdílu v LTV.
Dobrý den,
byl bych rád, kdybychom se bavili trošku s respektem.
Toto video je skoro 2 roky staré. V té době nikdo netušil, že přijde bez mála 20 % inflace, která nedovolí cenám nemovitostí v krizi klesnout. Díky tomu byl propad na nemovitostech velmi nízký.
Ano, souhlasím s Vámi, že banka nemá důvod klienta za normálních podmínek potopit, ale když padají nemovitosti (více než dnes), tak často padají i banky a v ten moment banka raději zatlačí na klienty než aby ohrozila sama sebe.
Naštěstí propad na nemovitostech je v celorepublikovém průměru cca 10 % a banky nemají důvod na klienty tlačit.
@@investicedh Ano souhlasím s vámi. Jen mi připadlo nepatřičné děsit lidi. Možná jste chtěl zaujmout. Myslím ,že lidi potřebují informace v jejich reálné podobě. Za výraz chytrák se omlouvám. Nebylo to nutné. Hezký den.
A co v případě, že LTV od začátku není 80%, ale třeba 60%? I kdyby cena nemovitosti spadla o 20%, stále bych měl být v pořádku, ne?
Ahoj, ano. 60% je v pohodě. :)
Myslím že se to už nestane. Možná drobna korekce přijde nicméně teď už je pozdě,byts nejsou a nebudou. Mladí už nebudou mít svoje bydlení. Nekde musí bydlet. Dneska nevím z čeho bych měl 1 milion cash jako třetinu hypotéky.? Kde bych na to vzal? Bohaty rodiče nemam. Nic jsem nevyhrál a můj den ma 24h🤣
Ahoj, souhlasím, že se to stát nemusí. Ovšem to riziko tu je. Argument, že byty nejsou znám. Bytů se staví více než přibývá obyvatel ČR, takže to není pravda. Teď tu teda máme nové Ukrajince, ale ti zase obvykle nemají za co ty byty kupovat. V minulosti nebylo běžné, že každý druhý student bydlel sám v 1+1, což dnes běžné je a proto dnes "byty nejsou", ale to také nemusí trvat věčně.
Nicméně tohle není moc argument k ceně, protože většina lidí bydlí v nájmu a na ten nemá cena bytů v krátkodobém horizontu téměř žádný vliv.
Nakonec. Nepřijde ti, že tím, že píšeš, že dnes nemáš 1/3 z hypotéky v cash a nemáš to kde vzít, tak pouze potvrzuješ to riziko, které ve videu zmiňuji?
Nemyslím to ofensivně. Pouze mi to tak přijde.
@@investicedh nee nemam.. Mám už hypotéku dal jsem do zastavy 1+1 jinak bych ji nikdy nedostal 🤣
@@tomaskucera7880 Aha. Tak doufám, že díky tomu máš alespoň nízké LTV.
@@investicedh mám 80 je to oki su přesně
hlavny zaujem banky je to, aby klidnet splacal uver, to je vzdy ich priorita, vsetko ostatne je velmi teoreticky, ak si podrobne precitate dokumenty ku uveru, tak tam vzdy maju uvedene, ze v pripade neocakavanych okolnosti ma pravo banka ziadat vyplatenie celej istiny (rovnako v pripade exekucie voci klientovi ma banka pravo ziadat okamzite splatenie celej vysky uveru), ale kto sa boji nech nechodi do lesa 😜🤪😝
Trosku extremny pripad ktory je aj malo pravdepodobny a hlavne v dlhsom horizonte prichadza k splacaniu istiny a teda dlh klesa, po 5-10 rokoch bude cca 20% istiny (podla uroku) splatena a teda riziko LTV bude este nizsia, teda aj keby cena nehnutelnosti isla dole rovnako dole pojde aj istina a teda LTV zostane +- rovnake, v praxi realne stale nizsie
Ano, je to extrémní případ a málo pravděpodobný. Ovšem vezmeme-li si dnes hypotéku, jdeme pravděpodobnosti naproti.
Marně jsem říkal kamarádům co si kupovali letos dům ať počkají ať jdou do podnájmu přechodně. Koupili dům ( reálná hodnota 2.5mil max 3mil ) za 5.5mil se slovy ceny nemovitostí už nikdy dolů nepůjdou. 😵💫 No zapláčou a to dost brzy...
nezaplacou..;]
Chtěl bych vidět banku která Vám dá 8% úrok za 800k
Dobrý den, přijde Vám to hodně nebo málo? Třeba mBank dává pořád 6,17 % RPSN.
@@investicedh málo, já dostal 7,9% v roce 2019 v csob
@@_scam_alert_ Je třeba si ty banky porovnávat. Já mám z 2020 oba úvěry s úrokem na 4,9 % a RPSN nebude nad 5,5 %.