我在澳洲買房的失敗經歷 希望你能避免 Danny的澳洲筆記
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- čas přidán 4. 09. 2024
- 我在澳洲投資買房的失敗經歷 Danny的澳洲筆記
這一期視頻我們就聊聊曾經我在澳洲買房，包括自住房和投資房的那些失敗經歷。澳洲的房地產曾經經歷過紅利期，但是市場的價位波動也很大，不論是在澳大利亞買自住房還是投資房，這一期視頻裡我的澳洲買房經驗和教訓都會值得你參考的。別忘了訂閱我的兩個頻道：
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🔴请大家一定看看下面的对话
频道观众：Danny，我在买房，想请教你几个买房流程的问题。。。。。。（此处省去897字）。
Danny：嗯，是这样。。。。。。（此处1236字）。对了，你为什么要问我？我已经不在房产中介买卖房产了？
频道观众：嗯，看了你房产系列的视频，感觉信息很实用，加上我和你肯定不会有房产买卖的利益关系，所以我觉得你说的会更加客观真实，而且认识你以前的同事淑芳，知道你做房产的时候很厉害。再加上看你频道的其他视频，你对信息的总结和讲解能力非常好。
Danny：咱俩要一起喝咖啡我肯定不加糖。
频道观众：为什么？
Danny：因为你说话太甜美了！
频道观众：哈哈哈。。。说真的，Danny，你真应该多给大家讲一些关于澳洲房地产的信息和故事。
于是就有了这篇《Danny的房产字典 - 如何和澳洲的房产中介打交道》点击下面链接后大家把自己的名字和Email填一下，就会收到。
dannynotes-age...
有人会说：Danny，这就是Email市场营销营销套路啊，我把Email填写了，到时候每隔几天，你那就大呼小叫的“n个秘密和你分享”“不看这个xx真心后悔”“我不得不说的xx”等等这样宣传短文发了过来，放心，那是你不了解我，我才不会给你发这种没营养和没意思的东西呢，而且你邮箱里的营销文件夹或者垃圾文件夹里面已经有太多这样的快餐了，Danny我只讲有意思的故事。
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🔴 更多好的话题请email至 danny@dannynotes.com
年纪轻的非富二代，非要买自住房的话只有两种选择，便宜区的好房子，比如墨尔本brimbank，房子住着爽，但是不升值；或者好区的破房子，比如glen waveley，升值快，但是买得起的都是风一吹就倒的破房子。
我和你同样经验Danny，我现在依然投资，中低价位 基本都不需要掏腰包，几年中都翻倍了，还有一些少量收入，失败真的是成功的必经之路，加油! 感谢分享，我心理障碍都让你治好了!
说得真好，听下来我都歪打正着😄我租房子几个月后，在租的房子隔壁区买了现在的房子。当时考虑是要买地理位置交通方便（出行选择不只依赖开车）靠近大学（出租给学生方便）中华料理多（吃饭方便中国胃）大型超市购物中心开车不要超过10分钟（出租给上班族方便）邻居最好是大部分local小部分华人（个人preference）600平上下土地（保值）不在乎房子里面新旧好看（房子本身每年都会贬值，房子越旧花在土地上的比例越大，增值空间越大）土地和房子尽量方正不要缺角，房子号码不要太差，不考虑丁字路口路冲（风水也是考虑因素😄），不考虑地势低洼或有坡的（knock down and rebuild 的大公司一般不接这种地势的房子）内部结构大致符合我的生活习惯，（反正可以装修，只要房屋结构不用改变，后面装修也花不了大价钱）土地面积选择在承受范围内（持有成本和原来自己租房子的租金差不多）面积最大的就行。然后买完11个月后请人再来估价升了35万。虽然自住房升值再多也不卖等于只是个数字，但是以后可以refinance，置换时多出来的这部分钱也可以换个更好的区或者换个更好的房子。第一套房子只要抓住这几点就是好房子，年轻人不用一步到位。最后就是，在持有成本不影响生活的情况下，能贷款尽量贷款（现在银行的钱好存不好拿出来，手上多现金流总是不错的。）
感谢分享
感谢分享，我可以做一期视频了😄
好走心的视频和评论，学习了！
分享很棒💕自住和投资一定要有不同的思维👍
看来最近关心这个话题的朋友真的很多。谢谢分享Danny，很精彩
澳洲Henry 哈哈哈我前面在想你会不会看丹尼笔记， 居然看到留言哈哈哈哈
😁😁😁
我还订阅了你的买房攻略。。我想卖掉旧房子换新房子🏠。现在是好时机么？坐标悉尼。
Danny, 偶然的机会发现了你这个视频号，看了你几期澳洲生活视频很喜欢。这期你的买房的经历视频真的感同身受。你的经验分享可以让很多年轻人或者新移民少走弯路。
干货，满满的干货，确实，投资房必须要租金和贷款平衡，最好是略有盈余，所以最优的选择应该买地段好，容易租出去的2房UNIT，这样好处是退休不愁啊，而自主房是享受，既然享受，那么所有持有费用也是理所当然的，所以概念很重要。当然，也有反例，有一个人买了一个40万的投资房在AKL，区好，地大，过了不到十年，这房子卖了120万，整整3倍多，这也是比较成功的案例，所以还是那句，量力而为，看自己的钱包能否支持长线投资，如果可以COVER,买有地的也没错，如果困难，就应该买UNIT出租。
谢谢分享，学习了，买投资房时不仅要买得起，还得留得住，养得起，不能用买自住房思路。
很棒，一直在追你的节目。很希望期待出一期关于在澳洲华人男女生择偶的或者脱单的，因为我最近也是发现一个很有意思的现象，结合了身边和自己的经历。有趣的现象就是，华人适婚男生女生的彼此年纪不匹配，很多27以上的华人女生，很优秀，无论是谈吐、衣品，靠自己拿了绿卡，我估计这类年龄群的女生，更希望找27+或者30+的华人男生，比如男方自己也有绿卡，有不错的工作什么的。但是，很多大部分27+的华人男生早已经在学生时代、或者国内就有了稳定的对象。所以这一类男生少的可怜。然后我们继续再看，20---27岁的得这群男生，这个年龄区间的男生，有一部分是读完研究生回国发展，有一部分是移民专业在读或者已经毕业的男生，比如工程造价、社工。但是移民专业的男生同样也面临的尴尬的局面，一方面是因为上学，另一方面，即使毕业后，找的工作也没有那么的好，很可能是从基础岗位开始做起，绿卡的话刚毕业那会，以及在读的时候估计还没有（有的要等1--2年获邀）。在这段时间，我们从上学master时间到下PR时间，大概算4年。假设一个男生（25岁）遇到了 28岁的前文提到的这群华人女生，就衍生出一系列问题：女生会不会觉得 这个男的是不是看上我的PR，这个男的事业收入还不如我；男生会不会觉得，人家有绿卡，自己目前确实还没有，而且人家已经开始工作了，自己还在读书，虽说家里条件也不错，但还是用父母的钱，还是有点自卑，等我自己拿到之后，再去追吧，但是...........然后2年后，这群男生27了，PR下了，工作稳定了，女生也30了，情况发生了微妙改变，这个时候27岁的男生，他找谁？是找25岁以下的，想留在澳洲的年纪更小的女生。还是大胆追求，那些比自己大，学生时代有过好感的小姐姐（学生时代因为没工作、没绿卡不自信，不敢追），但前提是这个小姐姐30岁的时候还是单身，没有随便相亲结婚了，所以最好的，就是主动沟通！在男生25岁的时候就主动沟通，去大胆追求！起码不遗憾！
感谢Danny的分享！赞同！买投资房不能和买自助房的标准一样。我买第一套投资房时，也是犯了类似的错误。
在紐西蘭很多人第一次買房買到lease hold也差不多，Danny加油🏁
Thanks Danny for sharing, a lot of good tips, great video!
感谢Danny的分享，每次彩蛋都很有意思
谢谢Tina😁
Danny大师，能不能给小粉丝讲一讲对于资金不充足的新移民，是选择远一点地大的house，还是相对近一些的townhouse，无比感谢~
看学区最重要吧？不然就买公寓了吧
@@jinglew5939 把人往坑里送，都不带眨眼的吗
Danny : 每一次做視頻. 內容豐富.涵蓋面非常廣. 有深度. 值得大家學習. 大家受益匪淺.謝謝 ！
买投资房首先需要考虑的就是租金回报和房价比。一般如果一个比如30万的房子，周租300刀以上的，资金流回报就会不错，如果不到300刀，资金流就不好，所谓的5％租金回报，大多数中介都知道的呀。
Danny这篇经验教训的分享真的是非常诚恳了
失敗為成功的必經之路的前提就是要勇敢承認自己之前失敗並且從中找出失敗的原因，很多人買房子明明做了很多失敗與錯誤的決定卻不敢承認與面對，所以對於願意分享失敗經驗的人都需要給予鼓勵與感謝！
这一集内容对那些对房地产冲昏头的人是生动一课，赞一个，实货
感谢Danny这么真实的分享。赚到经验也是很宝贵了。我觉得投资房还是要“反人性”剔除各种主观因素，我自己会找符合5% rule的投资房机会。
居然看到你留言
结尾的彩蛋太精彩了，两位小演员越来越有镜头感了。😄
多谢Kevin😁
Danny讲的很实在了。非常受用。
主要是没有长期持有，西区，西北都涨的不少。 东南投资失败的人也很多。
长期持有才是王道
Thank u Danny. Very informative 👍🏼
讲得非常好，很有心得
失败乃成功之母！感谢Danny的分享👍
谢谢六一😁
🙏❤️🙏 失敗 是 成功 之 母 🙏❤️🙏 Thanks Danny. 🌱🌱🌷🌱🌱
我買房是一個馬來西亞來的華人帶路的，我沒什麼錢，就是很挑，但是不會雞蛋裡挑骨頭，每間房子都會feedback我的看法，尤其當時奧克蘭有很多仿加州式的plaster新房上市，我跟仲介先生說，這房子適合乾燥的加州，在紐西蘭可能沒有三年就會爛，我完全不考慮，我還跟他講解我看到的問題。當時仲介市場說，他在浪費時間帶一個不買房的人，偏偏他很快樂，他說帶我的這半年是他房子賣最好的半年，而且，他已經跟公司申請，準備以後要處理漏水屋的問題。Danny 應該是財力夠，看得也多，願分享真的很感謝。早期有不少老僑吃新僑，被吃的往往是有錢又只看外表的人，移民到國外，誠心誠意投入很重要，跟當地人做朋友比找鄉親靠譜。
总结和复盘“失败”能够更加靠近成功。
所以下一套投资房你会选择哪个区域呢？可以做一期节目哦……好想知道
视频越来越棒👍🏻
谢谢Kathy😁
内容真的很不错，干货满满。
Very useful information, thanks for sharing your experience!
很多干货，学习了👍
干货多多 学习了
我在想，我们华人是不是没有不投资房地产的？身边的朋友几乎没有人不买投资房的，很多人还是至少两套。我们华人的投资是不是太单一了？几乎都是在房产上。
不只是华人，我们的老师，有来自希腊的，东欧的，斯里兰卡的，都买房投资的，因为这个是最稳妥的投资，只是你只关注到了华人，没有关注到别人，才有这种感觉
@@jinglew5939 其实，我认识的老外也有买投资房的，这个倒是不奇怪。但是，如果你看一下这个比例的话你就会发现，华人对房子的热情超过了任何一个种族。在美国，加拿大，新西兰，能把一个区房价炒高的，只有华人。
非常感谢Danny的分享，真不错！！！
多谢Bill😁
謝謝你，炫耀自己風光的東西容易，說自己的不是難。
说得非常中肯实在👍谢谢分享。
说的太实在了，而且很棒！
感谢Danny的分享！
片尾太可爱了😊
谢谢分享，彩蛋挺好玩！
谢谢Danny 的分享，买房有数了。
问题还出在现金流上，要是你不自己创业，继续做中介，加上去年房地产大火，你也肯定赚得盆满钵满！那投资房还能继续持有，过些年肯定是赚的。说到底，还是职业生涯没有和房产投资规划匹配好。
我个人的经验是买投资房要把他当成一个公司去运营，一定要有positive cashflow。投资前要建立一个model, 把所有的assumption 加进去，比如空房率，税率，管理费 etc. 另外我个人认为一定要用最大的杠杆，比如美国这边standard是25%的commercial loan，我就只拿25%。 在中国买投资房一般就是等房子升值后卖掉。北美可能更多的是长期持有，赚租金。我觉得思路转换很重要。
这期很有用
干货满满
彩蛋更精彩：）
Danny 第一套投资房，是在把投资房当成自住房在买了~~
很有同感
谢谢丹尼的分享，很有启发
不会啊 ，西南区pointcook那边房子也涨了，大地大房子附近还有很多华人超市中餐馆！
謝謝分享
实在 感谢
哈哈哈哈小朋友好可爱！演的真好！
感谢分享~~~！
说起买第一套房都是泪啊
住Brimbank可以去念Essendon Grammer, 也叫PEGS，西北面最好的学校。
非常有用，谢谢分享！最后的彩蛋太搞笑了！小帅哥很配合啊，有天赋！👍👏😁😜😄
加油啊！
谢谢分享
自住房 跟 投资房 能不能变啊? 假设 1 号房是 自住房（2015年买入），2 号房 是投资房（2020年买入）。 但我现在想 把二号房变成自住房， 我记得好像利息不一样吧》 是吗？
沙发。danny哥可以约一起遛娃吗？我坐标墨尔本Blackburn 😁
没问题，等彻底解禁了带着孩子一起打篮球😁
买了空中楼阁的我家更崩溃。就差血本无归了。也确实忘了hold的成本💰。现金流太重要了
你好，想請教你買地的問題？澳洲買地如果一塊地後面有一《大》片「森林」4-5千m2，會容易火燭或有蛇同大量蜘蛛嗎？有冇野要注意？安全？呢d地好吾好
我觉得您的投资失败的关键点是“天时”，像你说的一样买的时候是房势旺季的末尾。同时我很相信您对地理位置的研究。不过还有最重要的是您的贷款经理或者Broker没有给你足够的计算和长期建议。我觉得您说“不需要很在意居住环境”， 我持有不同的意见， 因为你自己都不愿意去住，为什么别人会去住。
我还是你的铁粉啦！只是分享一下我的意见thumb up!
投资房的持有成本，可以将来卖房时冲抵Capital gain, 从而少付Capital gain tax. 是这样的吗？
谢谢Danny
谢谢Danny分享！我也想买投资房，但不知道印度人喜欢的是墨尔本的哪些区？谢谢
看2016人口普查Wyndham那个市政厅里印度人比例非常高
学神太可爱了
后面西边也没少涨。。sunshine，footscray啥的都涨了很多。。东南涨完后面就是西边补涨。。
感觉第一个自住房时 买了个不错的投资房 第二个投资房，买了个不错的自住房：）
确实是，要不说失败呢😓
买房要看什么城市，墨尔本和悉尼是完全两个不同的房产市场
你这彩旦中的小主角演技👍。
投資房的房租不能cover貸款也不算投資失敗吧，出售時升值部分就全有了。話說100萬的房子租金500刀是不是租金訂低了？我一個78萬的投資房租金860刀，還是在奧克蘭的西區，建議把租金提高，這樣貼錢還貸款的壓力就沒那麼大了。
小学神好可爱，哈哈哈
多谢茉莉😁
第一套房并不能算失败，没考虑到未来孩子读书的问题，但是你享受了大院子的聚会生活，孩子读书搬家没毛病，只不过恰好你买的区华人少没涨，你搬的区华人多涨了，这只能说你小看了华人炒房的能力，这不怪你，也不算投资错误，哪有人这么远见的，你要有这本事燕郊投几套不是发了，十几年前才2000多人民币一平米呢。第二套房确实是投资失败，因为你没考虑到正现金流，但是，其实墨尔本这些年价格这么高，想要正现金流又谈何容易呢，当然买公寓是个点，但是你那个时间点买公寓想挣钱有点难
点赞观看🤗🤗
如果长期持有以后再卖还要考虑cgt吧。。。
一切都化成了经历。哈哈
谢谢Danny的分享！同在墨尔本，您觉得投资CBD公寓怎么样呢？
100%失败
投资需谨慎，不动产更是
Brimbank 的房子留到现在至少 也翻了2倍了， 你的失误 不是买了 Brimbank, 而是 买了又卖。 白交印花税 中介费。
翻了2背到真不至于，看了几套和我当年差不多的新装修的卖了76万，主要是还是持有地时间不够长。
其实房子主要的就是持有时间，可以拿住15-20年，每个区的涨幅比例不会差太多的
那卖没卖啊
好奇害死猫🤭
赞👍
太晚看到Danny的這個視頻了...ORZ
我已經買了 也被套牢了 @@....
Sunshine West吗？现在也涨了 哈哈
我也是犯过这种错误
第一遍没看懂彩蛋，我又复习了一遍........
你卖的早了 西北边 涨的不比东南少 小孩上学肯定是往东南住
想要知道：在澳洲投資房地產的租金需要報稅及多少稅率呢？
如果你是个人持有投资房，就与你的个人收入合计报税
你住在Glen waverley吗？我在the glen sc里工作！
Danny 你说的eToro 我注册了 然后转过去了第一笔钱 可一个星期了账号还没有验证。 打电话也没人接 。 这个什么情况呀？
投资房就是好区老破小哪都一样
一步一步来咯 没有所谓的失败 不过确实box hill比sunshine好住多了
请问投资房买的哪个区？
这个月刚买了投资房，还真的是按照自住房标准买的。。算一算每年亏两万。。恨晚呀
我妈买townhouse 要付land tax要5% 6%也就是7000人民币
投资房不是可以退税吗？
Danny的标配「彩蛋」期待中...看完再留言....🤭哈哈哈，你儿子要被你玩坏了……🤭😄有这样无厘头的老爸得有很强大的心理素质😂🤐️……
很喜欢你的视频，只是不知道为什么一定要用繁体字？
谢谢支持。说到繁体字，在我小时候我爷爷教我写字看书，老人家一直喜欢繁体字，你知道其实从繁体字背景年代长大的老人很难完全被简化的，所以我也被影响很喜欢我们文化中的很多传统，加上在澳洲17年，一开始来这看的中文报纸全是繁体字，所以纯属个人喜欢😁
@@Danny-lz4mv 谢谢回复。繁体字是好看一些。那为什么字幕又是简体？
@@syd_BCinternational 这不用的人人译世界吗，上面没有，懒得找了😂
@@Danny-lz4mv 哈哈哈哈，你真实在! 加油!视频质量很好，涵盖了真的不少的知识点，尤其对于来澳洲生活不久的人，真是福音。
@@Danny-lz4mv 做房产中介真的很锻炼人吧。而且我看你也挺喜欢这一行