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MDB ACADEMY par Yoni le marchand de biens
France
Registrace 14. 09. 2018
Bienvenue sur la MDB ACADEMY, la chaîne 100% marchand de biens !
Je m'appelle Yoni et je suis marchand de biens sur la région lyonnaise.
J'ai démarré en 2014 SANS CAPITAL, SANS CONNAISSANCES et SANS RÉSEAU.
J'ai commis énormément d'erreurs de débutants qui m'ont permis de comprendre les rouages du métier de marchand de biens et la bonne façon de s'y prendre pour réussir.
Je partage avec vous les enseignements pratiques tirés de mon expérience.
Fiscalité, financement, urbanisme, entrepreneuriat sont les sujets que je couvre sur ma chaîne CZcams pour vous permettre de découvrir le métier de marchand de biens.
J'ai fondé en 2018 la MDB ACADEMY, organisme de formation certifié QUALIOPI avec lequel nous aidons les personnes éprises de liberté à réaliser leurs objectifs d'indépendance grâce à l'achat-revente en immobilier.
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Rénovation d'un local commercial : opportunité MDB ou OP à éviter ?
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Bienvenue dans cette nouvelle vidéo pour laquelle nous t'emmenons à nouveau à Bordeaux découvrir la 2ème OP de Pascal !
Pour ceux qui n'ont pas vu la vidéo de la 1ère OP : czcams.com/video/ow-DT_-Jleg/video.html
Pascal est un élève de la MDB ACADEMY. Après avoir suivi une de nos formations, il a lancé son activité MDB. Après une 1ère OP de rénovation, Pascal nous fait découvrir sa 2ème OP, la rénovation d'un local commercial.
Procédure d'expulsion, démarches réglementaires, rénovation, enseignements et conseils t'attendent dans cette vidéo.
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Je m'appelle Yoni, je suis marchand de biens et je dirige la MDB ACADEMY, un organisme de formation certifié QUALIOPI dans lequel nous accompagnons toutes les personnes désireuses d'accéder à la liberté grâce à l'activité de marchand de biens.
Dans cette chaîne, je partage :
L’activité du marchand de bien sans filtre et sans bullshit
Les connaissances du terrain que j’ai acquise en partant de 0 : travaux, financement, fiscalité, division & rentabilité
De nombreux conseils pour passer rapidement à l’action et des exemples concrets d’opération
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▬▬▬▬▬▬▬▬▬ SOMMAIRE ▬▬▬▬▬▬▬▬▬
0:00 Introduction
1:11 Visite du bien
3:23 Contexte d'achat
5:22 Démarches
7:24 Enseignements
9:42 Rentabilité de l'OP
10:28 Leçons et conseils
12:38 Conclusion
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Bonjour Yonni je te suis depuis tes débuts, Apres quelques opération réussie Jai acquis une grosse trésorerie (sans crédit) +200k net Pense tu qu'il serait intéressant de payer mes bien cash de façon a éviter le système bancaire?
Très beau projet et au prix d'achat risque très faible. Très pertinent de pas vouloir faire " à la mode à Bordeaux" (transformation du local commercial en "airbnb de luxe" ). Trouver des solutions c'est vraiment le coeur de metier, et sur votre projet à Saint Seurin il n'y avait pas de vraie problematique qui permettait de baisser vraiment le prix d'acquisition. Bravo à vous Pascal. Très belle réussite.
Top ce projet, merci
Bravo Pascal pour l'opération sur du commercial, j'en ai déjà fait une sur Marseille en commercial bien plus petite et c'est une piste intéressante ! Pour le financement tu es en fonds propres ou tu as souscris un prêt Marchand ? Merci 😊
On se voit normalement en Formation Septembre à Lyon pour approfondir tout cela..!!
Belle maison mais très peu d’intimité dans le jardin.
Au sud tu crame! ...surtout tu ne chaufe pas en hiver,seulment quelques heures le soir...et tu prend des vacances 3 semaines en juillet/aout pour ne pas allumer ta clime...
Combien la mise à prix ?
Une entrée complètement nulle
Voilà un commentaire très constructif...
On peut trouver le bien sur BellesDemeures => ville = Bordeaux, surface : min=213m², max=213m² Prix FAI : 1 480 000€ Une première opération de ce type, c'est clairement courageux !
810k€ acquisition + notaire et travaux vous êtes sur un projet à 1.13M€, vous cherchez donc à la vendre autour des 1.4M€ je suppose soit 6140€ du m², ça me parait très compliqué dans le contexte actuel ... je me trompe peut être je ne travaille pas de produit comme celui la, mais je pense que c'est vite un projet ou on peut perdre de l'argent :(
Je ne comprends pas pour quelle raison on voit plus les intervenants que le bien. "Voici la cuisine." (en face de nous, deux hommes) et c'est systématique. Tout est très sobre. C'est un bon point. Il faut ajouter un filtre pour isoler l'entrée. On n'a pas bien vu le salon. Il semble petit. Pour un tel investissement, je n'accepterais pas un tel vis à vis dans le jardin.
En ce qui me concerne je n'ai pas essayé de négocier mais j'ai proposé 10.000 € de plus pour avoir l'appartement comme il y avait un autre acquéreur sur le coup
Pour savoir si c'est une bonne affaire je vous conseil de regarder le Patrim c'est un outil de ressencement mis en place par l'état des ventes immobilières depuis 2017.Très utile pour négocier. Et en juillet 2024 la marge de negociation est de 8% en moyenne
Un DPE À ça s achète 😅
Super contenu bravo Pascal
bonjour il faut être un sacrée abruti pour ne pas penser aux passages des réseaux sur son propre terrain avant de vouloir faire une division foncière . alors oui vous pouvez vendre vos formation cdlt
Merci pour cette permission que j'attends depuis bien longtemps.
Hello, Confronté à une situation similaire à celle de Pascal en ce qui concerne la nécessité de faire des choses soit même faute de budget suffisant, en tant que pro sommes nous en droit d’effectuer des prestations qui relèvent d’activités réglementées ? Par exemple Pascal a fait lui même la terrasse, peut-être est-il du métier, sachants que cette prestation est habituellement réalisée par des menuisiers. Le métier de menuisier est une profession règlementée. Donc en tant que pro si je ne suis pas diplômé de menuiserie, est-ce que je ne suis pas hors clous à poser une terrasse moi même ? Merci :)
Hello Yoann, Merci pour ton message, question très pertinente ! Alors plusieurs points: 1. Nous avons réalisé certains travaux nous même cependant l’ensemble des travaux sont portés par notre société de travaux qui couvre donc toutes les interventions sous sa décennale. 2. Il n’y a pas vraiment de profession réglementée dans le bâtiment. N’importe qui peut d’immatriculer ELEC plombier etc.. en revanche il sera très compliqué d’avoir les assurances (rc pro et décennale) si tu n’es pas diplômé. 3. Donc si tu réalises des travaux pour lesquels tu n’est pas assuré personnellement ce sera donc la société de marchand (et donc toi derrière) qui portera la responsabilité décennale des travaux que tu auras réalisé. Techniquement ce n’est pas un problème, en revanche attention car cela peut inquiéter certains acheteurs. En résumé je pense que ce n’est pas un problème de réaliser des travaux soit même mais j’éviterais les lots GO et techniques (ELEC plomberie etc..) qui doivent de préférence faire l’objet d’une décennale appropriée. A+!
@@pascalbelot1998 merci pour ton retour Pascal. C’est un peu l’idée que j’en avais. À titre perso c’est sur des travaux d’agencement qu’il y a un sujet notamment placo/isolation. Comme tu l’indiquais elec/plomb/GO dans tous les cas je laisse ça aux pro. Pour le reste on va se relever les manches ;)
Bonjour très bonne vidéo qui montre aussi les galères plutôt que de vendre du rêve. Par contre je suis très étonné pour la lettre A. Le diagnostiqueur a été généreux et tant mieux car normalement le A c’est pour le neuf pas pour de la reno.
n'importe quoi il suffit d'une isolation et de systeme de chauffage et ECS comme des PAC et ballon thermodynamique et ca monte direct
@@-zt8xs si c’était si simple tout le monde serait en A alors des qu’on fait une Rénovation dans l’ancien.
Tres belle renovation et tres beau projet, mais ... quelle prise de risque! Connaissant parfaitement le secteur, ca me semble qu'il a achete la maison bien trop cher dans le contexte actuel. La maison fait 150m2 utile avec un prix de vente de 9500€/m2 !!!!! A ce prix en plus aucun parking ce qui est un tres gros point noir pour le secteur. C'est une bonne idee de faire du clef en main pour les acheteurs cibles du secteur, mais ne pas prevoir la solution de stationnement me parait tres etonnant. Un chirurgien ne va pas tourner 30min tous les soirs pour trouver une place de parking ... apres un trajet de 2 km depuis le CHU .... J'espere pour lui qu'il va trouver acheteur, mais il va devoir potentiellement transiger sur le prix, a voir s'il a une marge d'operation qui peut l'encaisser.
Bonjour, la maison fait 213 m2. Le prix de vente est estimé sur des ventes similaires dans la même rue.
@@pascalbelot1998 Votre transaction est enregistrée par les services de l'Etat avec 150m2 habitable, 30m2 de cave et 30m2 de grenier. Vous avez fait une extention et transformé le grenier en superficie habitable ? J'ai un investissement à 300m de votre maison (rue chevalier), de mon point de vue, sans solution de parking et sans climatisation (surtout que le dernier étage est mansardé) vous prix actuel sera difficile à obtenir, mais je vous le souhaite.
Merci pour la video mais il serait intéressant de donner des éléments du business modèle : rentabilite de l affaire (brut et net), PA et PV cible (si confidentiel mettre en base 100). Quelle plus value apportent ces travaux ? Où s arrêter vs les coûts/plus value etc..? Dans ces videos "cas pratique" il faudrait systematiser certains retours : recherche du bien , rentabilité, fiscalité, PLU, precomm etc...entre autre...sinon c est un peu émission plaza...
DPE A avec une PAC air-eau à haute température ?
je connais bien la rénovation énergétique, j'ai de forts doutes sur la lettre A avec une PAC sur des simples radiateurs, elle aurait été envisageable avec du triple vitrage, 15 cm d'isolant au mur, un plancher chauffant, etc. On voit sur les forums de nombreuses discussions de possesseurs de PAC sur radiateurs qui parlent de 40, 80 voire 120 kWh de consommation... par jour d'hiver un peu froid (-5°, certes pas fréquents à Bordeaux). Vos acheteurs risquent d'être déçus. Les DPE c'est n'importe quoi, suite à une de mes rénovations le DPE est D, une véritable étude thermique est C, la conso réelle des locataires sur 10 ans est B (19-20 degrés l'hiver)
Donc, tu as acheté à 800 000 et fais 300 000 de travaux, cout de revient 1.125M€, ce qui donne un prix de vente de 1.4k€, soit environ 6500€ du m². C'est pas délirant, ça part pas à ce prix ou tu le vends plus cher? (je suis un confrère bordelais et j'ai fais des opé identiques dans le quartier) Après c'est couillu pour une première opé de proposer paiement cash! as tu tenté Alpierre au bout de la rue? C'est une bonne agence du quartier. Nous on travaille avec plusieurs agences, je ne suis pas de l'avis du commentaire ci dessous qui propose l'exclu, ca ne marche pas. Nous privilégions des mandats simples avec des agents immos avec qui nous travaillons régulièrement et qui pensent à nous pour les futures opés. Si tu veux prendre un verre dans le quartier pour en discuter ca sera ave plaisir (christophe d'Horacio-immo.com)
Bonjour Yoni, je trouverai intéressant d indiquer aussi la tva qui va être appliquée (sur chacune des vidéos de ce type), suite a la rénovation. Par exemple a t-il changé les radiateurs, a t il dépassé le quota pour les huisseries, etc... Ce qui fait qu il serait sur une tva totale, ....
Bonjour, en réalité ici nous n’avons pas dépassé le quota nécessaire de travaux pour passer en tva complète. Nous avons été très vigilant sur ce point 😉
@@pascalbelot1998Est-il possible de donner plus de précision sur le non dépassement des quotas ? Je suis sur un rénovation complète où nous changeons les huisseries et on se questionne sur le critère « plancher » si nous changeons uniquement le revêtement est-ce que ça passe ? Ici vous avez touché à la structure, ça me paraît dingue que la tva ne soit pas applicable, je suis curieux d’avoir votre retour Merci d’avance Cordialement
Hello, vidéo intéressante, je trouve assez dommage que pour du haut de gamme et avec un montant pareil de travaux, le résultat ne soit pas luxe. - Pas de cave à vin dans la cuisine - Pas de meuble tout hauteur dans la cuisine, je trouve que la cuisine est belle mais il manque le coté luxe. - Pas de SPA / Jacuzzi - Pas de climatisation, ça me parait obligatoire à Bordeaux. - Pas de chauffage / refroidissement au sol - Les salles de bains ne sont pas carrelé de haut en bas. - Receveur plat mais pas de douche italienne réel, ce qui exclu les PMR et les personnes se projetant dans un futur moyen. - Pas de chambre au rez de chaussée - Absence de miroir dans la salle de bain en face du double vasque A 6700 euros du m2, en cette période, ça va être compliqué compliqué, surtout que les prestations ne sont pas à la hauteur du prix (selon moi). Le projet est beau et félicitation pour la rénovation. Pascal, tu peux, je pense baisser tout de suite ton prix de vente pour éviter 6 mois de portage supplémentaire. Bonne suite à vous deux.
Bonjour et merci pour votre commentaire . Un ratio de 1500 eur/m2 pour le travail qu’il y avait à réaliser ne permet pas de mettre un spa, jaccuzzi etc. Ce sont de plus des dépenses difficilement récupérables sur le prix de vente, je déconseille.. le prix tient compte des ventes réalisées dans cette même rue sur des biens similaires évidemment. Au plaisir d’échanger puisque vous semblez être du secteur! À+
@@pascalbelot1998 Je ne suis pas sur Bordeaux malheureusement mais j'ai aussi 4 biens rénové "haut de gamme" dans plusieurs villes similaire a Bordeaux et malheureusement même en me basant sur les ventes "récente" mes lots ne se vendent pas. Trop cher, moins aligné avec les envies et le budget des acquéreurs. C'est une période difficile pour nous les marchands. Nous en ressortirons meilleur et + exigeant j'en suis sur. J'ai refuser de baisser les prix il y a 6 mois et aujourd'hui j'en suis au même stade. Je préfère arbitrer et être a l'équilibre, solder mes lignes pour retrouver de la capacité. Au plaisir d'échanger sur Bordeaux ou a un autre événement marchand. Je te souhaite une réussite dans tes projets marchands
@@lbl-t5isi ça part pas c est que pas au prix de marché (mauvaise estimation initiale ou marché qui a changé entre début et fin ?), l expérience montre que dès le début il faut se mettre au marché et passer à une autre affaire...
@@pascalbelot1998 Je peux que partager le commentaire de LBL au dessus, oui spa et jacuzzi c'est du quitte ou double, l'acheteur peut le voir comme un "gadget" inutile. Neanmoins on peut le prevoir dans les plans et proposer au client de le realiser. La cave a vin, idem, il faut au moins l'emplacement pour installer une frigo cave a vin. (Il y a une cave, donc meme un petit frigo en cuisine pour quelques bouteilles peut suffire). C'est pas clair si la pompe a chaleur est reversible en ete, et pas de chambre en RDC est effectivement un point noir, comme la solution du stationnement.
confier le bien à 3 agences n'est pas la meilleure idée. Il vaut mieux donner l'exclusivité à 1 seule sur une "courte" période.
Nous avons commencé de cette manière en effet 😊
Clause penale à 80ke = prix d'achat à 800ke. + 300ke de travaux. Magnifique projet mais "couillu" en ces temps pour revendre. Comme tu le dis ou tu le penses Tony, il est preferable d'avoir les oeufs dans 3 à 5 paniers differents dans ce metier.
Les chiffres sont bons! Mais effectivement à refaire nous aurions privilégié plusieurs opérations. Une leçon que nous avons appris pour la suite!
Il fallait oser, bravo d'avoir passé à l'action. Je pense que le bien a été vendu si tu as sorti cette vidéo?
Hello et merci! Non le bien est toujours à la vente
Superbe réno. Bravo Dommage qu'on n'ait pas les chiffres ;-(
1 430 000 à la vente achat autour de 800k et 300 de travaux (estimation à la louche avec les infos dites )
Merci du retour 😊 Et les frais financiers ?
@@Libfin44 0 idées j'ai juste fais une déduction, il à dut emprunter autour de 5% vu les dates ou + et il doit y être depuis 1 an donc 50k facilement et dans les 1.430 j'imagine 30k de frais ?
Bravo pour cette magnifique réno 💚 je n'aurai pas forcement isolé pour garder l'inertie thermique et favoriser le confort d'été quitte à ne pas avoir la meilleure note sur le papier (un D est déjà très recherché)
Merci! 300k de travaux pour arriver sur du D c’est dommage 😊.
je comprends la reflexion mais c'est très difficilement défendable auprès des futurs acheteurs, maintenant la plupart regarde la lettre du dpe avant de regarder le bien, en tout cas c'est ce que je constate. Après avec l'isolant il améliore considérablement de déphasage ce qui est une très bonne chose.
L inertie est apportée par la pierre et l isolation (du chaud et du froid) par l isolant thermique. Ensuite D est trop faible, en 2032 les D pourront être visés par la réglementation.
Bonjour Merci pour la video tres intéressante! mais comment négocier avec un marchand de bien ?
De la même manière ! Surtout dans cette période où pas mal de marchands de biens galèrent à vendre
Merci pour cette interview rafraîchissante et de qualité ! Mention spéciale à vos remarques concernant la possibilité de s endetter à taux fixe !
Merci à vous !
Bonjour yoni super vidéo .Si je deviens marchande bien qu'est-ce que je payerai sur la plus value de mon bien à l'état exemple.ex si je fais 20000€ de bénéfice quelle sera la somme a donné pour l'état bien cordialement
Bon la vidéo est de laneee dernière mais j’ai un problème J’ai un appartement qui m’intéresse pour de la coloc Il s’agit d’un immeuble de 4 lots donc ça va encore Mais pas de syndic de copropriété Ça marche comment bordel mdr Merci
Pour répondre à votre question, ma meilleur négociation, 29 %. J'ai utilisé la motivation du vendeur et les défauts du biens 😉
Après 10 ans de MDB, essentiellement de la division fonciere, j'ai pris un virage vers de l'investissement moyen terme. Les terrains devenant compliqués à vendre, en raison de la hausse du cout de la construction, j'achete à present des appartements occupés (decote de 20%). Au depart des locataires, je les vendrai; donc horizon de vente 2 à 4 ans sur des petites surfaces. Il faut changer de cible et de strategie actuellement.
Hello Oui pourquoi pas arbiter dans ce sens... Si ça fonctionne pour toi et tes objectifs, tant mieux
Belle tête d'escrocs. A la recherche de nouveaux pigeons. Vendeur au porte à porte
Superbe changement 👏👏👏
Merci !
Je suis désolé mais vous raconter à certains moments des aberrations, une seule bonne affaire immobilière ne changera sûrement pas votre vie ! Il faut un patrimoine assez conséquent pour que cela commence à être du confort, secondement ce n'est pas vrai que n'importe qui peut constituer un patrimoine immobilier... il faut tout d'abord vous loger vous-même et même si vous avez la chance d'être chez Papa et Maman ou d'avoir hérité d'une maison quand vous avez fait votre premier prêt et que vos revenus ne couvre pas la suite c'est fini, si vous pensez que je raconte n'importe quoi tenter de vous rapprocher de votre banque vous verrez bien, j'ai un patrimoine immobilier que j'ai moi-même constitué mais ce n'est pas avec 2000 € ou 2500 € de salaire mais plutôt dans des tranches entre 6 et 15k mensuel et n'oubliez pas toutes les taxes et impôts lier à l'immobilier qui vont venir... et les réglementations comme le plafonnement des loyers etc... concernant les vendeurs ils ne reviendront pour la majorité pas à la raison car la raison est de conserver son bien tant que l'on peut car le marché est cyclique et qu'ils vendront d'ici 1 à 4 ans plus cher ! J'ai par exemple envie de me délester d'une maison et bien je vais attendre 1, 2, 3, 4 s'il le faut, ce n'est pas grave rien, c est loué, mais si je ne vends pas plein fer, je ne vends pas 😉
Tres bonne video, bien structurée je trouve ..merci ps : bien sûr je suis abonné
Très intéressant ! Voici ma négociation pour mon premier achat : grosse succession avec 25 héritiers qui ne se connaissaient pas entre eux. T3 avec beaucoup de travaux, prix affiché 117k, prix négocié 88k + chaudière neuve (4k) 👍
Félicitations !
j'ai déjà fait affaire avec Arnaud pour un investissement locatif. De très bons conseils et très pro, je recommande !
Très intéressant, merci Yoni
Merci à toi 👍🏻👍🏻👍🏻
Très bonnes infos , très utile , je me rends compte de mes erreurs passées qui auraient pu m’aider à mieux acheter mais aussi à mieux vendre On apprend aussi par l’expérience mais plus on est pointu mieux c’est. Enfin ne pas oublier que beaucoup d’agents immobiliers sont assez médiocres et ne connaissent souvent que le prix du marché et encore . Merci pour vos bons tuyaux !
En effet ! Et pas de regrets à avoir, il n'y a que ceux qui foyrien qui ne font pas d'erreurs
Très intéressant cette variation sur le podcast Spartacus ça nous permet d'alterner avec les vidéos de MDB, Merci Yoni pour ce contenu et merci à Alexandre pour ces conseils de vie et son parcours inspirant ;) D'ailleurs je serais intéressé de devenir mentor dans son programme, comment gère t il son recrutement ?
Merci ! Concernant ta question je t'invite à contacter Livementor directement
Pour les marchands. Caïxa par exemple, en ce moment, ~8% + 1,5% frais dossier + 1% commission d'engagement + inscription sur le bien IPPD ou hypothèque. Bref pour un prêt de 350.000€ ça donne 15000€ de "frais" même si la ligne de crédit est soldé dès le 1er mois 😢.
Eh oui les prêts pour marchands de biens coûtent cher et sont clairement à prendre en compte dans son étude de rentabilité
Alors ouais c'est bien beau tout ça. Mais on ne parle pas en détail pour le marchand de biens. Beaucoup d'investissement locatifs. Mais quand est il vraiment pour le financement de MDB. C'est trop survolé je trouve...😊
En effet mais c'est délibéré car les investisseurs locatifs et les acheteurs de RP sont nos clients principaux, et s'ils ne peuvent pas emprunter, on ne peut souvent pas vendre...
Bla bla tu parles pour rien dire il y a tellement de paramètres
Contrairement à ta contribution qui apporte une grande valeur au monde ! 🥳
Très intéressant merci Yoni !
Merci à toi 😉
Waouh, c'est incroyable. Alexandre Dana est un homme exceptionnel. Je le suis depuis des années et je suis même élève de sa formation qui est excellente. Elle m'a énormément aidé et a été un déclencheur dans le lancement de ma nouvelle activité d'offres d'applications sans abonnement pour entrepreneurs (offre à vie). Je lui en suis très reconnaissant. Félicitations pour cette vidéo qui le met à l'honneur et qui explique très bien son parcours ainsi que les difficultés que les entrepreneurs peuvent rencontrer : retraite, burnout... Alexandre répond toujours avec beaucoup d'humilité. Sa newsletter et ses magazines sont des mines d'or, riches en apprentissages et en expériences. Bravo également pour la qualité de l'interview 🙏🏼🙏🏼
Merci pour ce super retour ! Je suis sûr qu'il sera ravi de lire ce commentaire 😉