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Peccato che il "quality" siano aziende meno rischiose e quindi potenzialmente meno redditizie. Se tu sei sicuro di fare meglio di SWDA sul lungo periodo, ok, fai pure... Potresti fare un po' peggio o un po' meglio, ma non aspettarti discostamenti estremi

@@vincenzocanali471 quantifica "discostamenti estremi", anche un +1% medio annuo sul lungo periodo sono una barca di soldi in più.

Ciao Enrico! Perse non proprio, però sono tra i redditi diversi non cripto attività quindi per recuperarle dovresti avere plusvalenze che rientrano nella sezione A.

@@DavideRavera grazie mille! Io speravo di recuperarle con le plus del 2023 e quelle che spero di avere sempre sul portafoglio crypto dei prossimi anni, invece credo sia impossibile...peccato

Dipende da quanto ti manca alla pensione (quindi che rendimenti puoi avere sul capitale) però in linea di massima si.

No no attenzione probabilmente non stai guardando Allianz Insieme. Gli altri fondi pensione aperti e pip di Allianz li eviterei. Chiedi esplicitamente Allianz Insieme che può essere sottoscritto anche da autonomi.

Ciao Vincenzo! Grazie mille per il messaggio e feedback 🙏🏻

Ciao Gianluca! Si si scoppio incendio obbligatoria 👌 ho aggiunto danni a terzi (fortunatamente 😄)

Assolutamente, organizziamoci 😂 anche tu di Parma Jacopo?

@@DavideRavera Si ! Tra l’altro, coincidenza con il video ho acquistato anche io casa da poco. Non resta che fare un bel raduno 😂🫶🏼

Ciao! Hai ragione non ho tirato fuori quelle cifre, ma messo diretto il costo notaio. Ti spiego: nei 2900 di costo notaio hai le imposte relativamente all'acquisto. Per il mutuo, anche li, le imposte prelevate dal notaio sono dentro al costo notaio, mentre l'imposta sostitutiva addebitata in erogazione mutuo dalla banca l'ho inserita a parte 😉

@@DavideRavera immaginavo! 😉

Forse si, ma gli intermediari non sono al livello di interactive brokers.

Grazie mille 😉💪

Ciao Ciri grazie mille 🙏🏻 Assolutamente d’accordo, se avessi preso 150k e investito cash su un immobile sarei d’accordo sul fatto che il confronto sarebbe impietoso con l’azionario. Con la leva il profilo rischio-rendimento si assomiglia molto con i pro (possibilità di ridurre mutuo se scendono tassi, possibilità di crescere l’affitto nel tempo, trarre vantaggio da eventuale rivalutazione dell’immobile con l’inflazione, avere una camera senza dover pagare un affitto) e i contro (il principale probabilmente un forte rischio specifico per la concentrazione dell’investimento) del caso.

Ciao Cinzia, grazie a te! Allianz Insieme è un'ottima scelta non sbagli 😉

Parma è un’ottima città! Ci sono anche apt che puoi strutturare con 2 camere + cucina che ti possono costare 100 / 120k

Grazie 🙏🏻 sì sì sicuramente. Lo svantaggio principale nella seconda sono i costi iniziali. Per la rendita potrebbe essere appena superiore perché l’entrata di una terza camera va a più che colmare il pagamento dell’IMU.

Beh dietro la stazione alle 3 e mezza di notte magari non ci giro tranquillissimo, ma sono d’accordo con te che Parma sia generalmente molto sicura.

Ciao! Grazie mille per il tuo feedback. Intendi costi di manutenzione superiori? Perché nel foglio ho considerato un 10% delle entrate lorde come costi di manutenzione.

@@DavideRavera scusami effettivamente non avevo visto il 10% lordo no direi che a conti fatti ci può stare , chiaramente come di ho detto fin quando ne ususfruisci in prima persona sono costi che si ammortizzano , quando metterai un altro inquilino ti converrà cercare un tuttofare della zona per andare a fare manutenzione a chiamata , io ho trovato un signore per esempio ed i ragazzi chiamano direttamente lui .

@@AndyCasamaina Ottimo allora sto andando nella direzione giusta, ho già trovato un tuttofare di fiducia che mi ha fatto i lavoretti iniziali. Grazie mille per tutti i consigli 🙂

@@DavideRavera sei tu che sei molto bravo continua così ho preso parecchi spunti da tutti i tuoi video !!

Certo, è un appartamento di 3 camere, io vivo in una e ho affittato le altre 2. Come dicevo è affittata parzialmente.

Sì sì ha avuto un impatto, oltre a voler andarci a vivere, e quindi per forza di cose non mi rimaneva che affittare le stanze libere. Ho un cuscinetto abbastanza sostanzioso che mi serve per la mia attività, quindi i depositi cauzionali posso tranquillamente investirli mentre restano lì bloccati, tanto ho l’altra liquidità per rimborsarli quando dovessero uscire.

E chi ti ha detto che non investo anche nell’azionario 😅 buona parte dei miei investimenti sono su un portafoglio prevalentemente azionario, semplicemente l’immobile ti dà un effetto leva che non puoi avere sull’azionario e il ritorno sul capitale investito sarà con buone probabilità in linea con quello che avrei avuto sull’azionario. Questa storia di rogne e spese legali anche lì è un bias. Se capita è una sfortuna ed è un caso estremo, ovviamente è una possibilità, ma non è la normalità. Così come possiamo avere un altro decennio perduto sull’azionario, non è probabile, è possibile.

@@DavideRavera Davide dopo essere arrivato a possedere (di cui alcune in comproprieta') 6 case due box ed un posto auto scoperto, sono convinto che a meno che la casa non la prendi ad un prezzo davvero conveniente ossia a meno del costo dei mattoni e del suolo non sia tanto conveniente rispetto ad investimenti alternativi; io di rotture di c....i ne ho avute tanti,da diversi anni non tantissimi sto respirando, mi rimane un unico immobilie ancora a reddito con cedolare a 10% ma fra due anni quando scade il contratto liquidero' anche quest'ultimo; una bella prima casa e stop, il resto rendita mobiliare...; in bocca al lupo in ogni caso!

@@DavideRavera Davide mi mancava la parte che ci vai ad abitare anche te! allora investimento profittevole...come non detto!

Seconda casa hai probabilmente un 5% di costi in più (rispetto a prezzo di compravendita) per il resto siamo lì perché potrei affittarla totalmente anziché parzialmente

💪🏻💪🏻💪🏻

guarda che è estremamente basso il prezzo

Avevo quasi una decina di persone in fila per prendere le 2 camere, ho finito i lavori ed era già affittata prima che uscisse l’artigiano di casa che tinteggiava 😅 A Parma i prezzi sono questi purtroppo. L’avrei probabilmente potuta affittare a 380 / 400 ma ho preferito affittarla più semplicemente e cercando di proporla con un prezzo medio / medio-basso.

@@DavideRavera ciao, ti capisco perchè io ho appena acquistato casa a Monza vicino all'università e l'ho ristrutturata completamente, il mio intento è quello di mettere le stanze a 580 euro perchè ci sono molte spese dietro: 530 li uso solo per pagare tasse + debiti contratti per far avere agli studenti la casa, 50 (per stanza) sono di puro guadagno, e dopo 2 anni in ballo per sta cosa ne meriterei pure di più. La gente non si rende conto che è molto poco per una casa perfetta (appunto, appena ristrutturata) vicino all'università e pretende di spendere 400 euro tutto compreso, ma non è possibile: se ti do la stanza anche solo a 520 vado in perdita ogni mese, quindi mi converrebbe vendere casa e investire quei soldi in altro, togliendo camere a disposizione nella zona. Al prezzo che voglio non ho problemi a trovare inquilini perchè è basso ma molti non se ne accorgono e pretendono.... cioè io rinuncio a vacanze per anni per comprarti una casa, spendo quei soldi per dare una camera a te anzichè usarli per me e pretendi pure un prezzo per il quale vado in perdita??? Molti non si rendono conto dell'immenso favore che faccio alla comunità

Il mercato immobiliare prezza anche la qualità della vita. A Palermo con 150 € trovi stanza singola, vivi infatti in un posto di merda senza infrastrutture/servizi/lavoro.

@@DavideRavera Ma quindi non si spiega come l'hai acquistata a così poco

Ciao! Quest'anno sono ancora in regime forfettario e quindi non avrei potuto detrarre tutti i costi accessori, arrivo a IRPEF zero o quasi il primo anno aggiungendo qualche spesa medica che ho avuto. Sul canone concordato dovrò vedere il prossimo anno passando in cedolare probabilmente se ci sto dentro o quanto dovrei ridurre gli affitti per poterci rientrare.

Grazie 🙏🤗

Ok, su questo non sono sicuro. Pensavo di sì essendo comunque due contratti separati di locazione parziale, però verificherò sicuramente con l'ASPPI se il prossimo anno decidessi di mettere solo una delle due in cedolare 😀

Ciao Da! Grazie mille 🙏🏻 Si si ogni investimento ha pregi e difetti, non sono nemmeno io dell’idea che un immobile preso da sé sia un grande investimento (a meno di casistiche particolari). I vantaggi sono per lo più relativi alla leva a basso costo che può amplificare i rendimenti, sottolineo PUÒ perché poi dipende dall’esecuzione dell’investimento, oltre appunto a un discorso di costruzione di un patrimonio con asset che hanno caratteristiche distinte tra loro.

🤣 per la moglie ricca sono ancora in tempo

Bravo Davide,si vede benissimo che sei una persona equilibrata che ha degli obiettivi prestabiliti per la sua vita.In bocca al lupo per il lavoro e per il resto.

Sulla destra ci sono i 3 numeri - primo cash flow su apporto di capitale - secondo cash flow più pagamento quota capitale su apporto di capitale - terzo cash flow più pagamento quota capitale più rivalutazione immobile su apporto capitale. I 3 numeri sono netti imposte e pagamento rata mutuo (nel due e tre vengono reinseriti quota capitale che fondamentalmente va a incrementare il mio patrimonio netto).

Ciao Flavio! Sì direi che potrebbe essere un problema starci dentro a meno che non si riducano molto i tassi d’interesse. 🙁 a Parma si è probabilmente avvantaggiati dal grande numero di studenti e alcune grandi aziende che ha portato su il costo degli affitti.

Parma inoltre è più ricca di Ravenna

Grazie mille 🙏🏻 direi che mi torna, sarebbe molto simile al mio risultato aggiungendo IMU, ottimo modo per semplificare il calcolo

Direi di si. Con Under36 penso tu abbia le normali condizioni dell’acquisto prima casa, ossia che devi spostare la residenza nel comune di acquisto entro i 18 mesi. Ovvio, se vai a risiedere nell’immobile che hai acquistato non lo puoi affittare, però puoi valutare l’affitto parziale come ho fatto io.

Grazie mille 🙏🏻

Ciao Roberto, sì tutto automatico, tu non devi fare nulla. L’intermediario usa automaticamente le minus che sono nel tuo zainetto fiscale.

?

Perché loro riportano con costo medio e in Italia è richiesto fiscalmente il LIFO

No no, per conti correnti sotto i 5000 euro di giacenza media o 15000 di giacenza giornaliera non devi dichiarare nulla

Sono minus come le altre. Dipende dalla composizione del portafoglio e dagli asset che ha senso usare per te tra quelli menzionati nel video ad esempio 😉

Correttissimo, ho svilluppato infatti un template che calcola precisamente il vantaggio, considerando detrazioni e addizionali: czcams.com/video/-GrRRG0--Us/video.htmlsi=JTjgFnBWVtb6M4On

Corretto, fondi ed ETF generano plusvalenze da redditi di capitale (non compensabili), ma le minusvalenze vanno a finire nei redditi diversi e quindi compensabili con azioni, obbligazioni, etc, derivati, ... L'unica situazione particolare sono le criptomonete che hanno la loro sezione in regime dichiarativo e quindi pur essendo redditi diversi non compensano (a meno che, di nuovo, non si prenda ad esempio un ETN su criptomoneta).

Dipende dalla contabilità dell'intermediario. Alcuni potrebbero calcolarti come prezzo di carico la media ponderata tra il prezzo di carico iniziale e quello di riacquisto, quindi di fatto ti danno solo metà della plus. Se vuoi la plus intera con certezza devi verificare come calcola il tuo intermediario o altrimenti ricomprare il giorno dopo.

Ciao! Con plus da 500 euro su azioni, etc, etn, certificati e altri derivati. Per obbligazioni governative white list invece hai bisogno di una plus da 1040 vista la tassazione agevolata.

@@DavideRavera ciao Davide grazie ma non le ho ancora vendute mi sono rimaste nel portafoglio a valore 0 e non so come toglierle