Батуми. Как зарабатывают и как теряют деньги на недвижимости здесь
Vložit
- čas přidán 8. 09. 2024
- По всем вопросам whatsapp +995599267824 (писать, НЕ ЗВОНИТЬ)
В этом видео я описал текущее состояние рынка, то как вообще возможно зарабатывать на недвижимости, не только в Батуми, но и в другой стране.
Так же важной под-темой стало формирование пузырей на рынке недвижимости, как это происходит и что они из себя представляют. В целом Грузия и Батуми в частности - это развивающийся рынок. Здесь есть и высокая доходность и высокие риски. Я постарался объяснить во что целиться и что может целиться в покупателя.
Во второй части видео описаны возможные варианты инвестиций, разделена их доходность и описаны наиболее неразумные и нелогичные способы вложения денег, которые я сам видел не только на рынке города Батуми, но и в других странах.
С почтением, А. Шорт. Пусть это видео поможет многим разобраться в вопросах.
Есть очень хороший усредненный критерий "перегретости" рынка. Это соотношение стоимости объекта и цены на аренду этого объекта в месяц (так же себестоимости строительства к продажной цене, но эту цифру могут высчитать только профессионалы рынка). Если стоимость аренды в месяц менее 0,5% от стоимости объекта - цены завышены. Это не означает, что рынок рухнет, рынки недвижимости падают нечасто. Но экстремального роста цен на саму недвижимость в этот момент ожидать тоже не стоит.
@@BackWood Где то да, а где то нет. Студии дешевле 40 на рынке ещё есть.
@@AlexanderShort Я не нашел, только если в беловой вариант без ремонта.
@@BackWood а я нашел😁 Но придется потрудиться
Как всегда - доходчиво и познавательно👌👍
Занимался сдачей недвижимости в России и занимаюсь сейчас в Батуми. Ориентируюсь всегда на доходность в 10%, считаю ее самой оптимальной. Но самые доходные объекты на моем опыте были гаража 25-35%.
Александр, спасибо большое как всегда очень грамотная подача.
Видеоряд шикарный, погодка супер (а у нас сейчас метель:)), информативно, доходчиво, спасибо автору!
Это запись наверное еще с сентября или раньше 🤔
Видео все ваши полезные.! Да уже спасибо за то , что заставили нас задуматься в каком направлении двигаться …
Спасибо за взвешанный обьективный анализ......👋👋👋
Спасибо за структурированную и обширную информацию в ролике. Кто хочет и умеет думать - получит из ролика отличную базу для повышения своей компетенции в вопросах о рынке недвижимости. Учебников таких нет, а инфоцыганство, которым переполнен интернет, не приносит никакой пользы. Контент годный, спасибо, оценил по достоинству
Для себя вывел такую формулу: если доходность от долгосрочной аренды 6-8% годовых до налога (в доллар/евро), рынок адекватный, если меньше- перегрет, если сильно выше значит и риски высоки. У Грузии главный геоплитический риск, это сосед с севера, кмк.
Ядерку скинут и все, нет вашего батуми
Грузия сама по себе риск. И не нужно на север кивать. Местная ментальность сформирована не на севере.
@@user-bt4fu5dy5r нормальная, понятная ментальность. А уж если с рф сравнивать, то там риски в разы выше.
@@user-bt4fu5dy5r безаконіє корупція недоступность зашити прав в суді
@@user-gb4ih2hs2m согласен-сие факты присущи всему постсоветскому пространству. Нечего даже и спорить. Вопрос другой- а где Идеал? Существует ли Он?
Проблема с НДС со стороны застройщика в Грузии законодательно была решена года 3 назад. Теперь полученный аванс также облагается НДС, в момент реализации происходит зачет НДС.
Есть объекты, где предварительную собственность не регистрируют в юстиции до уплаты 30-50 процентов. Есть и такие где даже раздел этажа не произведен и даже при 100 процентах оплаты только договор с застройщиком. При этом наличные там брать не стесняются. А есть объекты по которым эти авансы (или полные расчеты) получались более трёх лет назад . Думаю, мы оба знаем о ком речь🙂 Но, кстати, что закон поменяли, я, честно говоря, не знал. Спасибо, почитаю.
О, вы ходите по тем местам, где я сейчас живу )
Было бы здорово с вами вместе прогуляться и пообщаться )
Прогуляемся милая тогда🌹
Александр, спасибо за ваши обзоры. Всегда очень интересно.
У меня два технических вопроса, на которые нигде не могу найти ответы:
1. Каким образом регулируется (назначается) такса за обслуживание апартаментов. Предположим, при покупке апартаментов девелопер озвучивает мне таксу в 1.5 $/кв.м. Где гарантии, что через год управляющая компания девелопера не увеличит этот тариф в 2/5/10 раз? Какие у меня есть возможности противостоять этому? Есть ли какие-то законодательные ограничения на рост тарифа за обслуживание апартаментов? Так получается, что став собственником я одновременно становлюсь заложником, ведь я не могу отказаться платить эту таксу. Более того, как мне кажется, что распродав все апартаменты у девелопера автоматически появляется стимул увеличивать таксу, ведь собственники на крючке и никуда не денутся... Как быть? :)
2. При покупке построенных, но не введенных в эксплуатацию апартаментов будет ли сразу оформлено на меня полноценное право собственности (при 100% оплате)? Дело в том, что я столкнулся с двумя разными утверждениями. Один девелопер говорит, что вне зависимости от того, введен ли комплекс в эксплуатацию (сдан гос.комиссии) или нет, я сразу получу полное право собственности. При этом другой девелопер говорит, что после 100% оплаты на меня будет оформлено какое-то предварительное право собственности, которе после ввода ЖК в эксплуатацию мне нужно будет самостоятельно переоформить в полное право собственности. Я как раз рассматриваю покупку апартаментов у того, который почему-то не дает сразу полноценное право собственности - и это напрягает немного :). Еще раз повторюсь, что речь идет о 100% оплате (если рассрочка, то там все понятно).
Ответы на эти вопросы думаю будут интересны многим.
Заранее спасибо,
Павел
Учту эти вопросы для будущих видео
Да нифиг тебе вообще Батуями? Нечего там ловить- одни дожди и ливни. Сезон короткий но дождливый))) плюс мы для них « оккупанты» .Есть гораздо более интересные направления за те же деньги и без поковеркнутого менталитета. Джугашвили Делов наделал а мы - Русские до сих пор разгребаем и отгребаем.
@@user-bt4fu5dy5r подскажите пожалуйста более интересные направления!
Наверное, имел в виду Сербию. 😅
@@user-bt4fu5dy5r я выпускаю видео раз в неделю на протяжении около 4 лет. Примерно понять погоду и сделать выводы можно.
Спасибо большое. Интересен вторичный рынок и что по кредитованию в банках (какой процент, кому дают и прочие условия). Александр, ещё очень интересен рынок авто для физ. лиц; есть ли сайты где смотреть, что по растаможке, какие налоги, зависимость от объёма двигателя, года выпуска и топлива?
Налоги, таможня копейки. Но в основном все авто битые, собранные из нескольких- чисто на отвали. Бизнес там не сделаешь.
@@user-bt4fu5dy5r мне ни в плане бизнеса интересен вопрос, чисто для себя (в БАТУМИ); - покупать авто в грузии, или гнать из европы?
@@user-bt4fu5dy5r никто не собирает из нескольких. Это не 90е годы. Уже давно все поняли что проще и дешевле купить с небольшими повреждениями, а сильно битую разобрать на запчасти.
@@AlexanderShort спасибо. С НИТЕРПЕНИЕМ жду новой информации
@@user-bt4fu5dy5r тебе не надоело врать? 😂
Примерно этим же занимаюсь в РФ тоже планирую переехать только в Турцию только мне кажется рынок перегрет
И кстати классный канал! Спасибо Александр за важную информацию .
Спасибо за ролик. Возник такой вопрос, как при вашей схеме купил/живу/делаю ремонт, жить то как? ведь на момент покупки квартиры без ремонта, все равно нужно снимать квартиру.
Черный каркас покупается либо загодя, и тогда арендовать придется недолго, либо при продаже квартиры можно договариваться остаться в ней на аренде до момента окончания ремонта.
Здравствуйте! А вы рассматривали высотку на Шартава 7. Через дорогу от Рамады. Вам известен этот застройщик?
Скажите,что Вы думаете о проекте "Седьмое небо", стоит ли у них покупать недвижимость.
Что то часто про них стали спрашивать. Рекламу они запустили?
@@AlexanderShort Просто купила у них студию,объект ещё не завершен.Просто интересно Ваше мнение.
@@mananabekauri731 откройте обзор который я делал на них четыре года назад и сравните с тем результатом который у Вас сейчас. Выводы, пусть каждый сделает самостоятельно
Здравствуйте Александр))) Очень приятно вас послушать😊Подскажите пожалуйста проверенного, честного риелтора?
Здравствуйте. Напишите в Вацап, поделюсь контактом
Александр, привет. Жил и работал в Батуми месяц, работал с Борисом. К сожалению, не успел до тебя добраться. Хотел пожать твою руку. Спасибо!
У вас очень информатиный канал👍
Скажите пожалуйста, как выйти на контакты застройщиков если хочется купить квартиру в стадии строительства?
Напишите в Вацап поделюсь контактами
Здравствуйте! Это ноябрьский влог или старая запись? Уж очень красиво, зелено и солнечно)
Здравствуйте. Ноябрьский
6:44 Рынок США полностью подчёркивает фильм "Игра на понижение" Рекомендую к просмотру!
Смотрел когда то давно. Красивая картинка, однако все было чуть посложнее. По тому фильму все выглядело как коллективная жадность😁 Но зрелищно.
Добрый день. Спасибо за информацию. Можно узнать где вы находите застройщиков для своих обзоров?
Добрый день. В Батуми
Добрый день Александр, планирую покупку апартов у Red-co в Цихисдзири (очень понравилась локация) рассматриваю как инвестицию, хотелось бы узнать ваше мнение🙏
Извините, не даю оценок застройщикам и советов по инвестициям
@@dobrenkijbog8805 или от тех и других😁
Александр здравствуйте. ПОДСКАЖИТЕ ХОРОШЕГО ЗАСТРОЙЩИКА.ХОТИМ КУПИТЬ КВАРТИРУ ЗА 50Т.ПРД КЛЮЧ.это реально?что можете посоветовать .Спасибо.
Вы не ошиблись - при окрашивании стен в яркий цвет ПОВЫСИТСЯ ликвидность? На 26:30 минуте
ошибся. и вставил текстовую ремарку в видеоряд по этому поводу
Добрый день. Приобрели апартаменты в Гумбати (Гонио) и в elt у аэропорта. Подскажите, что по сдаче окончательной у этих застройщиков? Как Вы верно сказали, так сильно не погружались в тему при покупке.
Не знаю
Почему так много недостроек в Батуми ? и как выбрать добросовестного застройщика ?
Я не считаю, что их больше, чем в других местах
Почему продавцы в Батуми соглашаются на рассрочку? Особенно, учитывая, что желающих купить много
Часто рассрочка дороже полной оплаты сразу. Им это выгодно
Добрый день! Александр, на что снимаете?
Gopro10
Good👍
Прокомментируйте пожалуйста насчёт ликвидности пример красных зелёных стен вы привели в конце видео почему она повысится? Спасибо
Автор оговорился
она понизится. я сделал ремарку
А исходя из чего вы считаете 110 за доллар?
О чем именно идёт речь?
Здравствуйте, а что не так с кольцом Вокс?
Даже не знаю с чего начать. От плотности застройки и шума до плавучести в дождливое время и общего качества построенных там домов
В дожди постоянно там затоплено всё
Отличная грамотная аналитика
Объекты Alliance и Next ответ на все вопросы?
Ну да, ну да. А какие были вопросы?😁
@@AlexanderShortчтобы передать гостиничный номер в управление под международным брендом
@@TheMRBA 🙂
НЕ понял + Почему ?
НЕ надо + Покупать+Квартиры
на Падающем+Рынке.
Это же + Выгодно + Покупать
Дешевеющую+НЕдвижимость.
Так же как + Выгодно+Покупать
Дешевеющую+Падающую
Валюты+Золотые+Монеты+Акции.
Попробуйте купить и все поймёте 😁 Особенно акции
Кто знает, сколько в среднем стоят услуги управляющей компании в аппартотелях?
40-50 процентов от стоимости аренды
@@AlexanderShort чет это совершенно не выгодно выходит, даже учитывая подьем рынка который в этом году
@@user-ud9nz9xj9u кому то и всего золота мира мало🙂
Всегда первым делом думаю за сколько можно продать и сдать, потом все остальное. Тут многие впаривают сказку о прибыли под 100 тыс в мес от сдачи апартаментов такого бреда я давно не слышала. Один номер в среднем за сезон чистыми приносит около 150-200 тыс, никак не в месяц
Вы в чем считаете?
@@AlexanderShort в рублях конечно))
@@user-fk9fy4qk1m не подходит для зарубежной недвижимости. Но, дело хозяйское
Парк))
Приедем)) где маме купил вы) хотим приехать в январе смотреть и Вас можно потревожить? Банско супер зимой! Были)
Меня?
Александр подскажите пжл, возможно купить небольшой ветхий домик в природе Батуми за 15$. Я пробовал через ватсап но видимо без впн не получается.
В Батуми навряд ли. Посмотрите на май Хоум. Дже. Ссылку не даёт поставить
В Грузии актуальные объявления -- в тематических группах ФБ. А ещё -- через-через. Надо ехать в местность,спрашивать местных. Они непременно расскажут кто здесь что и сколько продает. Или / и есть родичи, которые тоже продают. Так что-то непременно сыщется.
Ну рубль по 110 все-таки некорректно считать
Можете сказать на какой минуте? А то уже второй человек пишет, не пойму о чем речь
@@AlexanderShort поискала для вас - на 23:58 минуте. Приятно помогать толковым и доброжелательным людям.
@@user-gx6hn5oe7f нашел. Если Вы оцениваете доллар как базовую валюту (а она базовая для всего мира) и берете примерный диапазон курса 60-160 рублей за доллар за последние 5 лет, то средневзвешенное значение будет около 110. Я это имел в виду.
@@AlexanderShort ок. Вы просили - я сбросила. В Москве торгуют $ по 68 руб. Максимум был 120 в марте. Поэтому я не понимаю вас, но я не спрашивала. Выводить $$ пока с верхней планкой 10 тыс....
@@user-gx6hn5oe7f в любом случае, спасибо. Насчёт вывода: есть свифты, криптовалюта и золотая корона для небольших сумм. Если уберут все ограничения, курс полетит вверх. Насколько неизвестно, да и смысла гадать особо нет.
Hello Alex, no more English videos
There arr On english version of channel
@@AlexanderShort ok thank you, could you send me the link
Александр, а кем Вы работаете?
C кем я работаю?
@@AlexanderShort fixed ))
@@sedina_blog Я трейдер
@@monjarovod на РФ нет ликвидности.
@@monjarovod это не имеет отношения к теме канала
азиатская страна это тайланд