House Flipping Vale A Pena? Investir Em Imobiliário Em Portugal
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- čas přidán 25. 04. 2021
- House Flipping ou comprar casa, remodelá-la e vendê-la mais cara. Há quem diga que é uma das formas mais interessantes de investimento imobiliário. Mas afinal como é que funciona, o que é que devemos ter em atenção e qual é a minha opinião deste investimento enquanto profissional da indústria?
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O meu nome é João Zoio e sou um jovem empreendedor com 21 anos que a partir dos 16 tem tido a oportunidade de estar inserido em cenários laborais exigentes e com um ritmo elevado.
Atualmente presto consultoria de investimento imobiliário a clientes particulares, e consultoria de marketing a promotoras imobiliárias, depois de ter sido sócio de uma das melhores equipas de mediação imobiliária do país.
Para qualquer tema relacionado com parcerias, negócios ou serviços de consultoria imobiliária, podem contactar-me através das DMs no Instagram. Obrigado!
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Apesar de investir em imobiliário no geral fazer muito mais sentido com alavancagem bancária em vez de uma compra a pronto e dos retornos serem muitíssimo maiores, hoje não vou falar disso, nem de refinanciamentos. Vou abordar exemplos com pagamentos a pronto.
É um dos métodos de investimento em que mais pessoas entram a pensar que seria um “side hustle” e depois acabam por se apaixonar, tanto pela dinâmica desafiadora do negócio, como pela natureza altamente rentável. Bem feito, é uma das formas mais rápidas de gerar riqueza bem como de procurar obter liquidez no imobiliário.
Nesta indústria, como na grande maioria das outras, tem tudo a ver com quem conhecemos. Os investidores com quem trabalho, por exemplo, compram casas com um desconto porque a minha equipa tem canais de comunicação diretos com bancos ou fundos que nos encaminham propriedades para desinvestimento. E antes de chegar até nós claro que passa pelos amigos próximos deles, e antes disso por eles próprios.
Na reta final do processo, é crucial ter sempre as duas regras de investimento do Warren Buffet. A primeira é não perder dinheiro e a segunda é não esquecer a primeira. Com isto, quero dizer o quê? Que mais vale um pássaro na mão, diga-se, uma proposta ligeiramente abaixo do que estamos à espera, do que ficarmos com a casa no mercado mais que o estritamente necessário.
Como em tudo na vida, o que é previsto, não é certo, há que ter atenção aos possíveis deslizes orçamentais e temporais. trabalhar com uma margem de segurança é fundamental, para que um negócio com possibilidades de ser rentável não se transforme numa menos valia. Isto faz com que seja imprescindível comprarmos a um valor baixo o suficiente para que haja uma margem de erro. Esta margem é na compra, nunca na venda.
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Precisamos de mais canais em Portugal destes ... que pena os canais serem pequenos em Portugal por conta de sermos só 10milhoes, mas temos de lutar mais para a nossa geração de educação financeira e empreender !
Concordo Renato! Espero desbravar terreno para mais malta dar o salto e se aventurar
Por norma não comento vídeos no CZcams, no entanto, não me sinto bem em ter descoberto alguém cujos vídeos são tão úteis e "fáceis de ver" sem fazer o que está ao meu alcance, que é deixar like e comentar, para ajudar a que o algoritmo funcione a teu favor.
Os meus parabéns por todos os vídeos até agora - pelo conteúdo pertinente, pela edição "clean", por evitares o clickbait e por transmitires a informação de uma forma "digerida", tornando-a de fácil compreensão até a quem possa não estar por dentro de alguns assuntos específicos. Continua..!
Pedro muito obrigado pelo comentário, pelas palavras e indireta ajuda, significa mesmo bastante para mim. Fico feliz por saber que gostas e espero continuar a corresponder. Grande abraço!
Gosto muito do Graham Stephen, apesar de já não ver tanto. O teu trabalho é muito importante e fazes vídeos curtos e objectivos. Penso que não tinha visto um canal assim com a realidade de Portugal. New sub.
muito bom video!!
Olá João, gostei do video que fizeste, que de certa forma é um exemplo prático e foste pragmático na tua análise. Achei interessante a tua abordagem, mas investir num imóvel, é valoriza-lo e não consegui perceber se tocaste em algum tema relacionado com eficiência energética. Existem agora, e todos os anos existem fundos ambientes que é dinheiro a jorrar por todo o lado vindo da UE, para grandes renovações, desde, intervenção relacionadas com sistemas de aquecimento/arrefecimento, ambiente e/ou águas quentes sanitárias, instalação de painéis fotovoltaicos, intervenções que visem a eficiência hídrica, Bombas de calor, Janelas eficientes, etc. Eu sei que existe na grande maioria dos casos falta de conhecimentos sobre estas medidas, mao de obra especializada, mas em grandes remodelações, eng. Civil, projectistas ainda se continua a praticar o erro típico. O erro de renovar uma casa que não responde aos aos objetivos energéticos dos próximos 10 anos, quando existe uma forte comparticipação para quem os aplica. Isto é equivalente em adquirir um BMW de 2014, em 2022, não faz sentido. Talvez em Portugal sempre desvaloriza-mos, porque quem gosta da casa compra e não quer saber da eficiência da mesma, Mas quem a vende consegue justificar facilmente o seu valor, basta apresentar o último certificado energético, abraço e continua :)
Excelente trabalho amigo. És um exemplo a seguir. Tás mesmo a fazer o que todos deveriam fazer. Abrir os olhos do pessoal. Se eu tivesse mais conhecimento entraria numa jornada onde ia ter impacto social. És o único onde comentei no CZcams desde sempre porque me inspiraste a tentar fazer a diferença. Continua assim
Mt bom seu canal, descobrimos hj, somos de Faro. Sucesso!
Excelente video. Como sempre! Parabéns pelo trabalho e partilha.
Muito obrigado Vanessa!
Muito bom João, eu vou investir meu dinheiro suado em Portugal
Excelente vídeo, mais um banger! Podias fazer um vídeo sobre comparações da estrutura financeira dos EUA e de cá para esclarecer alguns conceitos como os roth ira que eu pensei que também havia cá mas não há nada parecido, falar dos credit scores, etc.
Gonçalo! Estamos cá para as bangers e acredito que a tua ideia seja uma delas :) Vou anotar. Abraço!
Excelente video!
Tema para um video: Podias ensinar em como começar a investir na adolescência e o que fazer antes dos 18 (financeiramente) para que depois não tenhamos problemas futuros, como dividas, explicar a diferença entre cartão de crédito e débito etc...
Obrigado por mais um vídeo incrível, continua com um ótimo trabalho.
Muito bom!
Continua assim vais bater os 20 mil facill
Vamos a isso! Obrigado
Gostei a tua visão, "o segredo da venda está na compra" e que " os bons negócios por regra não estão disponíveis na internet" .
Concordo plenamente contigo quando dizes que grande parte dos empreiteiros não são bons infelizmente essa é a realidade, no início aceitam os trabalhos mas como geralmente ninguém faz por escrito nada a meio da obra começam a vir duas ou tres vezes por semana não cumprindo o estabelecido.
Mesmo por escrito não cumprem, vou-te deixar um exemplo, um amigo meu mandou construir uma moradia de 300 m2 +- ficou por escrito período temporal para conclusão da obra 12 meses com período de tolerância 6 meses após esse período temporal o empreiteiro teria que suportar 1000€ mês por cada mês de coima ou indemnização, já se passaram mais de 2 anos e meio e a obra ainda não foi concluída.
Os exemplos que tu mostraste são imóveis velhos por 300 mil euros eu gostava de ver um vídeo onde tu possas descrever quem compra esse tipo de imóveis que tipo de rendimentos devem ter etc porque os vencimentos andam a circular os 800,00€/1000€ e esses exemplos de 300 mil euros obrigam a uma prestação a 30 anos no valor de +- 1200€ com previsão de subida abrupta daqui por uns anos e nesse exemplo é necessário ter 50 mil euros +- para entrada,registos,impostos etc...
Abraço
Hi Joao, very happy to have finally found a good source of information on PT real estate, and I also train my Portuguese with your videos; good job thank you!
Just a question: at 12:46 in this video, you show a website that shows the initial selling price AND the actual selling price. Could I ask you where I can find this information? Thank you :)
Continua João 👏 👏
Sugestão de tema: quais os cuidados a ter na compra de um lote ? M2 ou avos ? “Quem compra terra nunca erra” será que esse ditado popular ainda se aplica ?
Olá Bruno! Para ser sincero não é algo com que costumo trabalhar, portanto não sou a pessoa mais indicada para responder a essa questão. Posso investigar!
Ótimo vídeo!
Conquistate-me logo com a thumbnail! Grande Photoshop!
Ahahahah
Abraço e boa semana!
Hahahaha obrigado Miguel! Fico feliz que tenhas gostado. Grande abraço e bons vídeos
vale sempre a pena. pessoalmente arrendo. mas há muito bom flip por aí
o sistema de ensino em Portugal não prepara os jovens para o empreendedorismo, mas felizmente temos bons profissionais a criar conteúdo no CZcams. Obrigado, Zoio
Conteúdo excelente em 15minutos, bem claro para quem é nabo nisto ainda tipo eu.
Caso um dia dês seminários ou algo do género, avisa porque ia logo 👍🏼 obrigado. Ganhaste like e subscrição na hora!
Fico mesmo feliz por saber que achaste útil! Um dia, quem sabe :)
João gostava que fizesses um vídeo se é possível nos dias de hoje com 45 anos comprar uma casa sem fiador?
Obrigado Johnny! Finalmente fiz um pouco de $ no estrangeiro e agora penso em voltar para este ramo. Teu canal calhou mesmo bem.
Fico feliz que tenha ajudado!
João, mais um grande vídeo! Podias fazer um vídeo sobre a possibilidade de refinanciamento de um empréstimo?
Concordo
Obrigado Daniela! É um tema que hei de abordar no futuro, está anotado.
Bom. Conteúdo
Pensava que ias mencionar o grande Epsy! É um youtuber português que recentemente começou uma rúbrica no seu canal sobre o processo de compra, remodelação e venda, com tudo muito bem detalhado
Vê o canal 👀😁
Já vi alguns vídeos! Gosto :)
@@JoaoZoio obrigado pelo conteúdo.
Recomendas mais alguém na área das remodelações/obra para alem do Epsy?
1:42 não sei oque é podes explicar continua com o bom trabalho 🙌
“Side hustle”, algo que fazes fora do trabalho para ganhar dinheiro
alavancagem dos bancos, refinanciamento e se os juros subirem o que se preve nos proximo meses 1 a 2 anos
Eu interessei-me um pouco por esse mercado, o que me desmotiva e a democracia que é necessária para isso!
Há uma questão que é raramente abordada quando se recorre a alavancagem e está relacionada com o valor de compra vs valor da avaliação. Os bancos apenas emprestam até 90% do menor destes valores, ou seja, num cenário em que o valor de compra é superior ao valor da avaliação existe mais uma parcela a adicionar ao investimento. De qualquer forma, obrigado pela partilha de conhecimento. Continua o bom trabalho. Existe alguma forma de te poder contactar relativamente aos teus contactos de empreiteiros de confiança?
Exatamente, é sem dúvida um fator a ter em conta. Há também uma certa ciência no que toca a lidar com os avaliadores contratados pelos bancos hehehe. Talvez fale sobre isso um dia! Quanto aos contactos dos empreiteiros, podemos falar por DM no Instagram. Abraço!
Parabéns João. Aconselho pelo menos um micro para não se notar o eco. Abraço
Olá Nuno! Obrigado pela crítica construtiva. Estive numa fase de obras em casa que afetava um pouco a acústica. Creio nos próximos vídeos já não ser algo que se note. Abraço!
Oi João, pode passar o contato das empreiteiras ou profissionais para renovação e remodelação que tens?
Os anúncios de venda casa na net são sempre sobrevalorizados é preciso andar no terreno para ver como as coisas realmente são
Olá João, amo ver os teus vídeo e é muito útil para mim, mas eu gostaria de saber, se posso comprar uma casa em Portugal não sendo Português e nem residente de lá, eu sou belga e vivo na Bélgica.
Olá Been! É perfeitamente normal e possível. Se estiveres à procura de ajuda nesse processo envia-me mensagem pelo Instagram para perceber se consigo ser uma mais valia. Abraço!
Boas tudo bem? Comentei os vídeos no tik tok mas não objetive resposta. Estou a ponderar seriamente começar este negócio, podemos falar num canal mais direto?😊
Qual é a diferença típica entre o preço anunciado e o preço de venda?
Isto é o que me deixa mais de pé atrás em relação a investir num imóvel.
O único referencial que tenho são preços pedidos. Posso comparar o preço de uns imóveis para outros, mas em todo o caso são preços pedidos. Todos eles podem estar inflacionados e não tenho como saber.
Olá Rui! É aí que entram as bases de dados de imóveis vendidos e quem a elas tem acesso -> agentes imobiliários locais. Não há uma % standard de desvio, tudo depende de zona para zona. E sim, os preços anunciados são, na sua generalidade, absolutamente díspares dos preços reais de vendidos. Em Lisboa posso ajudar. Abraço!
Bom video :)
Qual o site onde estavas a ver os preços dos imóveis vendidos no final do vídeo?
Olá Tiago! Para saber ao certo os imóveis que foram vendidos numa rua X (e por quanto) uso a base de dados da marca que represento. Abraço!
Keep up :D
I will!
Quais são as empresas recomendadas para remodelações?
Olá!! Excelente vídeo! Qual é a melhor plataforma para ver o mercado imobiliário??
Vendas, preço de renda etc
Olá Afonso! Obrigado :) Não conheço nenhuma ferramenta universal que seja de acesso ao público em geral, nem de forma gratuita, nem de forma paga (como é o caso do zillow nos Estados Unidos, por exemplo). Talvez surja em breve! Até lá, é informação à qual, tanto quanto sei, apenas os profissionais da indústria têm acesso. Tudo de bom!
Até pode ser uma dica parva, mas sempre podes fingir que estás interessado em comprar uma casa numa freguesia e perguntar em várias agencias essas mesmas perguntas. Será que vão ser honestos contigo? Ai já não sei...
Fiquei curiosa por saber porque é que mencionas que comprar um imóvel com empréstimo do banco compensa mais que comprar a pronto (se entendi bem)! Podes fazer um vídeo sobre isso? 😄
Obrigada e continua com o excelente trabalho!
Olá Raquel! Claro que posso explicar num futuro vídeo, mas tem tudo a ver com o facto de com um investimento menor (teu) conseguires obter retornos muito superiores por na teoria estares a investir mais dinheiro (que não é teu). Imagina, investes 10k que te rendem 5% ao ano. Noutro prisma, investes 5k em dois produtos diferentes, mas pedes um empréstimo de 5k para cada um desses investimentos. Apesar dos créditos terem encargos, acabaste de alavancar o teu portfólio em busca de maiores retornos, com uma menor contribuição inicial.
@@JoaoZoio Muito interessante !!!
Entre comprar um apartamento a pronto por 80k, ou comprar um apartamento de 300k a crédito gastando 80k de entrada + impostos, o último vai render uma renda mais elevada que o primeiro com o mesmo investimento.
Is it possible to add close captioning so English speakers can benefit from your videos. I read one of your reddit post because I'm planning a trip to Portugal in August to look at properties to flip. Having local information would be very helpful. I flip on the side in the US.
Hi Jason! Glad to know you came from Reddit, didn't know there actually were foreigners browsing that sub. Currently it's not something I'm planning on doing, however if I notice that there's more english speaking people that follow my content like yourself, I definitely can.
Qual o site que usaste para veres os vendidos ? Aconselhas algum site para ver o valor do imóvel ou apenas comparar com preços dos arredores, sei que existem empresas que já fornecem esses dados
Olá Jorge! Os vendidos vejo na base de dados da marca que represento. Para a restante análise, não conheço nenhuma ferramenta universal que seja de acesso ao público em geral, nem de forma gratuita, nem de forma paga (como é o caso do zillow nos Estados Unidos, por exemplo). Talvez surja em breve! Até lá, é informação à qual, tanto quanto sei, apenas os profissionais da indústria têm acesso. Tudo de bom!
Os bancos portugueses conseguem ver se temos mortgages no estranjeiro?
A zona de Alvalade / Areeiro tem muitos apartamentos que servem de escritórios. Existe alguma tendência de se moverem de lá e se transformarem em apartamentos para viver?
É um processo complicado e moroso, portanto diria que não existe essa tendência
Gostei da referência ao Graham Stephan 😂
Sou investidor imobiliário principiante. Só vendes casas de valores altos ou tens também algo mais acessível, tipo até 100k nos arredores de Lisboa?
Olá Rui! Na minha equipa temos consultores que se focam em todos os nichos de mercado, portanto posso perfeitamente ajudar. Envia-me DM pelo Instagram e falamos por lá! Abraço
@@JoaoZoio Feito 💪🏼 abraço
Que ferramenta usas para ver a que preços as casas foram vendidas. Abraço!
Boas! Para saber ao certo os imóveis que foram vendidos numa rua X (e por quanto) uso a base de dados da marca que represento. Abraço!
@@JoaoZoio sabes se existe alguma ferramenta que a análise o mercado de forma gratuita?
Espero que bancários se inscrevam no teu canal
Mas investir na Coca Cola não dá trabalho nenhum, basta apertar alguns botões na corretora. Investir em houseflipping é como ter um emprego!
Verdade!
I wish I could understand 😢
Ent e comprar para arrendar, vale a pena?
Já fiz um vídeo sobre isso!
ola, problema é arrumar os profissional para fazer isso.
Tornou-se recentemente no segredo do negócio!
If
🤨Mas se vendermos uma casa temos que dar 50% das mais valias ao estado certo?
Por exemplo: comprei um apartamento por 50mil remodelei e vendi por 200mil. Logo tive mais valias de 150mil, tenho que dar 50% desse valor ao estado? Ou seja fico apenas com 75mil?? 🤔🤨⚠️
Metes a arrendar que é melhor :)
Errado. Aos 50 mil adiciona todas as despesas com a remodelação (pq a casa na prática não custou só os 50k) e diversos impostos (uns contam outros não). A "mais valia" será o lucro real. Se fossem uns 125k de mais valia, depois tens de pagar 50% da metade da mais valia, ou seja, 25% do lucro, que seria perto de 31.000€ de imposto, e ficavas com 94k de lucro final.
Isso eu posso falar que os empreiteiros não são maus nem bons porque não apertam um parafuso. São uns gulosos que só deixam as migalhas a quem realmente pode até ser bom mas trabalha demotivado e sem muitas vezes ter o que comer.. falo porque toda a vida foi esse papel. Até que me fartei e Portugal perdeu mais um bom profissional..
lol um caguiço de apartamento 200k euros fodase