【市場觀察】 2023房市泡沫破滅 只剩台灣房價不跌？
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- čas přidán 1. 09. 2023
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《早晨財經速解讀》是游庭皓的個人知識節目，針對財經時事做最新解讀，開播於2019年7月15日，每日開盤前半小時準時直播。議題從總體經濟、產業動態到投資哲學，信息量飽滿，為你顛覆直覺，清理投資誤區，用更寬廣的角度帶你一窺投資的奧秘。
免責聲明：《游庭皓的財經皓角》頻道為學習型頻道，僅用於教育與娛樂目的，無任何證券之買賣建議。任何形式的投資皆涉及風險，投資者需進行自己的研究，持盈保泰。
房子是經濟的萬惡之首，不會生產的東西只是一直吸錢，把房價越炒越高，抑制了所有的經濟發展
前內政部長徐國勇先生還說房地產是經濟火車頭呢
綠營側翼全部支持政府炒房喲😊
萬惡之首 說得好，房價炒那麼高，父母沒買房的年輕人，真的好像在「世襲奴隸」一樣悲慘。
政府知不知道，「父母沒買房的年輕人，真的好像在世襲奴隸一樣悲慘」
奉勸經濟不好、沒買房的人，真的不要生小孩，
你養小孩痛苦，小孩子長大之後 更痛苦。
@@SpiderMan98998 中國跟加州都崩了是不是不知道? 要買趁快哦~ 阿你有問你媽怎麼沒買嗎
是不是想買房買不起
@@user-ou7lx3ur3y 你以為已經買房的人不會靠北房價太貴嗎🤣
台灣的房市泡沫才是最大的，目前全台預售屋的推量是新生兒的4倍
而這個數字會在2025年達到巔峰，因為會有大批預售屋完工
粗估2025年代售物件會達到100萬件，而根據推算該年新生兒將會低於12萬，而且只會惡化目前沒有任何好轉的辦法除非泡沫化
建商控制政策早已不是秘密了，用政策護著這顆泡泡不讓他破掉，但隨著建商財力不如以往、民怨達到臨界點 泡沫終歸爆破
剛出生有錢的就繼承房產，贏在起跑點
然後大量開放外來移民，買來給移工住，房價繼續漲
@@jskkdunn 移工又買不起，你以為那些慣老闆請移工幹甚麼?便宜阿。 而且我問過的移工沒有一個想在台灣買房的，都嘛是回母國，東南亞房價比台灣低，又不會戰爭，未來看漲幅度比台灣高，買台灣房的是智障喔?
外資也不用想，會戰爭又漲不動，不如投資東南亞新興市場，外資又不是低能兒，外資從來都只會在台灣買股票或者蓋廠合作，真的沒聽過有想要在戰爭風險區域買房地產的，那是智障
@@starblack4947 到底哪一隻眼睛看到我說移工要買房了…?
所以只要不推行囤房稅.央行不升息.房價就能永保高檔..台灣這麼小.但囤房幾乎零成本.難怪金主都不投資企業.直接買房就對了..
企業不投資跟生產，少了工人需求跟企業互相買賣，基本上市場就會停滯不前
@@tommytsai4016 對.這就是現在台灣的情況
地就這麼少 買一買 佔地為王😂
中國跟加州都崩了是不是不知道? 要買趁快哦~
@@tommytsai4016所以印度人要來接缺工的鍋了
囤房當投資是一個蠻奇怪的想法，房子沒人住，沒人修繕，放在那邊風吹雨淋，屋況也會變差，之後賣的時候要整理也是一筆錢。
加上台灣又有地震又有阿共在旁邊，怎麼想都不會是好的投資標的，只能說台灣人太沒有其他可以炒作的標的了😅
其實不用怕不會跌，開跌時，你逃都逃不掉
最完整和中立的國際不動產市場分析。讓專業的來，就是這麼好。❤
台灣的房屋稅基之低，大樓管理費繳的都還比房屋稅跟地價稅多，使的囤房的人根本不怕，加上奇怪的公設制度， 虛坪讓建商賺的飽飽隨他喊，在搭配上銀行給建商的超低利率，建商擺著不賣也不擔心，而且還有沒啥用處的房仲業，拼了命的抬高房價，台灣的房市要跌很難，裁判、球員、場地都是炒房一方的，我們這種客隊還是乖乖的放棄在台灣都會區買房，把錢存一存，爭取提早退休回老家去翻修老宅就好
是不敢跌，央行跟行政院政策都在護航房價，就知道槓桿開的有多大，跌下去台灣絕對失落三十年
@@hugocheng6243 其實不要崩就好，房價跌個10-15%，要像日本那樣發生失落的30年還差的遠
讚翻修老宅 沒小孩不用擔心學區問題，醫療問題以台灣的大小不要住山區根本差不多，省下來的錢出遊更有裕度
@@hugocheng6243 把膨脹而不實的價格回復原狀, 並不是跌價, 只是回復原來合理價格而以, 去年上半年, 北部各建案突然抬高房價大約2成吧, 串聯抬高價格, 就成為今天所謂的房價, 就算跌個1成, 他們還是賺得爽歪歪
確實槓桿玩很大，所以政府護航，但終究會翻船。
主講人講的真的很好👍
🎉🎉🎉
年輕有爲！讚🎉
台風穩，口條清晰
內容超有料👏👏👏
謝謝分享～提供很多數據。認同你的論點。
真的很棒，很喜歡皓哥的正經或不正經的財經頻道🎉🎉
謝謝游老師
水、電、油大量支出被政府債務吸收，造成台灣通膨不高，可以持續低利率的假象；等高齡化加劇，勞健保面臨破產邊緣，房價就自然下跌了，簡單的說就是走日本的後塵，但台灣比日本嚴重多了!
台灣債務跟日本相比根本是小菜一碟，什麼健保勞保破產都是假議題，只要gdp保持增長，這些都可以用政府舉債cover，當作是社會福利的一環。台灣最奇怪的是有群人，明明沒繳幾毛錢税，享受最多政府補貼油電的好處，卻喊著不要用我的納稅錢補貼油電，這是製造低通膨假象！我實在無法理解這些人的邏輯在哪裡⋯
中國跟加州都崩了是不是不知道? 要買趁快哦~ 阿你有問你媽怎麼沒買嗎
說一句難聽的 土地其實價格已經沒有像之前那樣翻倍再翻倍的漲...
現在都是建商拿建造成本上升來談 我家附近土地漲大概4-5倍 但是維持目前高檔價位已經2-3年了 土地一直沒有突破均價100萬 反而一直在80萬附近徘徊..
附近的建案反而價格漲的比地還兇..
基本上你不升息 要跌就很困難..你漲到5%看看 保證一堆受不了..另外一個就是你利息一高 自然就不會有人想要靠租人房子賺錢了.. (現在買來租人有夠難賺的)
我都覺得一間3-4000萬房子租人家4萬多根本就虧到翻掉 問題就是房租天花板就在那邊
有些還租不出去呢！
我家附近租金天花板大概4-5萬（聽主人說是租給外商主管）附近房子基本沒有低於4-5000萬的 老屋沒改建的現在大概2000多萬的租大概2萬 改建過的行情3500萬 大概也是租32000-35000 在貴基本上就沒人租了 有這種預算早就買得起 一般台中人的家庭收入也不夠有錢租4-5萬的房子
@@Kutarbear 所以，可見投報率笑死人，但台灣至今還在炒作。所謂富不過三代，以後自己的子孫受苦買不起，原來肇因是爺爺奶奶為當時的炒房共犯。
假設你蓋12層樓房，地下2層，建蔽率55%，開挖面積85%，攤平下來每坪吃的土地成本只有9.6萬多，但是現在的房屋造價基本漲幅在4成到1倍，換算數字多少？
我以台北市來說，2022年前，北市一坪造價大概是15萬起跳，新北12萬，其他縣市基本會比雙北要求低，所以會更低，可能還有10萬以下的，我沒研究
但現在北市的造價來到22~25萬起跳，新北18萬起跳，許多縣市也都追上之前新北的價格了，這個營造成本漲幅遠比地價影響大得多
短短一年的造價漲幅就可能跟你好幾年的土地漲幅一樣了
除非你都蓋低樓層，不然造價的影響其實比土地大得多，只是以前從來沒有過這麼大的造價漲幅
@@chitony9666 你那個是工程建造參考價 實際價格大概會貴幾萬 目前純RC建造成本 8年前大約8-9萬 現在約13-14萬 台北過往會比其他縣市多3-5萬 然後台北寸土必爭大部分走SRC的 在過往成本需要加7萬 現在行情SRC在台北可能接近28-30萬
所以過往增加的成本多在土地 最近增加成本幾乎都在建築成本 但其他縣市建築成本多5萬 但房價翻到跟新北一樣貴真的是誇張 例如土城45-55很久了 同時間台中北屯一口氣20內喊到破40 水湳隨便喊50起跳 七期這邊都沒這麼誇張 當然現在一堆庫存屋都拿現在的造價來開價 無可避免
專業，推推！
1. 升息要看通膨情形,通膨高導致升息高先倒的不是房地產,會是一些中小企業.造成失業潮,房地產才會影響.
2. 缺工問題嚴重,供給量不足,需求大於供給,房價就會繼續墊高.
3. 可觀察法拍屋數量.2021法拍約6900 , 2022法拍約7400,小增加但到崩盤還早,當年金融風暴法拍量都在40000左右.
法拍屋會繼續增加
認同
1.政府格局 跟要不要用心而已
2.缺工是因為台灣已不足以吸引外勞, 而供給量永遠不能滿足囤房者的貪心
主要是台灣房地產政策問題，多屋與房地產的貸款利率過低與豪宅貸管款成數過高所致政，也變相鼓勵囤房
@@tv-ky8hu 外勞是因為台灣政府不給配額不是台企找不到外勞好嗎，台灣不設限幾百萬外勞湧進來不是問題..
很客觀的分析
分析的有理有據。 整理的很好
很有內容的看法
感謝🎉
謝謝
辛苦了，整理好多專業知識。
超級有料，強！
精彩
現今台灣的房地市場，跟之前大陸的房地產市場很像，例如囤房抗通膨的心態、相信政府不讓房價下跌、租金收入比銀行存款利息少，買房容易賣房難。
只要經濟良好，這種情況是可以繼續下去，但如果出現經濟衰退、台幣貶值、資金外流，房地產泡沫肯定會爆破的。
臺灣的政客跟房市綁太近了，而且這些年建商，投資客早就賺飽飽，擺著不降不賣也不影響，持有稅率又低，真的找不到臺灣房價會掉的原因
身體養好 自然有外力
@@user-jj4vq8rb6g
台灣央行升息呀
完全不是一回事OK?
台灣跟大陸差多了，你先知道一下台灣跟中國的房地產槓桿倍率差距多大再說吧...
聽了很久您的spotify podcast ，還以為您是五十歲以上的人
因為聲音沈穩且分析全面！
再次感謝持續分享
很專業，很受用
版主說出了一個重點: 利率對房巿走向的影響
台灣現在的政府不敢得罪建商財團, 不敢跟著美國升息, 如此低的房貸利率, 對房價修正一點鳥用也沒有
只加個1~2%%囤房稅來粉飾太平, 建商財團根本不痛不癢
重點是買來自住的人還有七成八成，你怎麼打房?囤房稅打不到主要的買房者，我本科的我都不覺得有甚麼有效的做法。你看看電視媒體講的，就覺得自己能飛天遁地。
@@user-qp7cq3cm7d
本科....所以呢??...你不也是沒有有效的做法, 別人不能說兩句?? 說兩句就是覺得自己能飛天遁地??
囤房稅調到10~15%, 15~20%, 行不行啊?? 本科的...這個跟自住沒關係吧...
那些捧現在3.6%囤房稅的"本科大師"才是能飛天遁地、直達天聽啦!!
感覺假空屋率的問題比較大
錯了 利率升影響的不是只有房貸 台灣中小型企業佔大多數 很多公司都有跟銀行貸款 而且數目都不小 利率瘋狂升高也會連帶影響中小企業倒閉潮 這個才是最擔憂的 倒閉多了 會造就人民更多失業 等於是惡性循環 在台灣最重要的還是屯房稅
@@user-ih5st4de5b
你說的現象會發生, 但美國為何一樣狂升利率??..為何快速升息2年了, 為何它的失業率仍在控制範圍內, 但房價己明顯修正, 己有美國銀行提出析報告, 預估美國房價將修正近20%
當然你會說台美產業結構不同, 升息造成的失業率影響程度也不同, 這點我也同意
可是, 台灣長期低率, 對於台灣就業似乎也沒多大幫助, 一樣低薪、高失業率
我個人認為, 低利率熱錢跑去炒股、炒房地產而不是投資研發讓產業競爭力升級, 土地、廠辦價格炒高, 連帶租金巿場也上漲, 台灣中小企業雖有低利的貸款, 卻要面對高漲的租金, 一樣會倒閉, 連日本連鎖食品企業都受不了台灣高租金, 關店撤出
疫情過後, 老牌飯店、知名餐廳、外國連鎖服裝品牌關閉分店或出售或決定撤出台灣, 新聞可是一直出, 仔細去看原因, 都有一項..."房東持續漲租金"
最具指標的應屬"誠品集團"的信義旗艦店被迫關店的新聞, 這麼大的公司, 這麼低的貸款利率, 為何不買自己的土地??..是不願買還是買不起??..又或者根本買不到
低利->炒房->租金漲->中小企業倒閉->百姓失業, 算不算惡性循環??
謝謝！
感謝您 ✨
You are really smart!
結論說得超棒的
新聞永遠看漲跌說故事
一直炒房，以後炒房客的子子孫孫必定會有人買不起，甚至全都買不起。
一切都是因為炒房客的黑心貪婪、沒有遠見，不替別人著想。
這些炒房客等著惡報找上門吧
還有以公告現價作為資產傳承省下大筆稅金考量
自從7月1號過後預售禁換約、投客轉炒中古屋、中古屋市場價格高到嚇死人、台灣地產真的很不可思議越打越高
台灣部分可以從15:20開始
講的很好啊！就是有讀書的樣子👍
主持人將是年輕一輩裡財經總體經濟和週期投資趨勢的先行者 喜歡他的條理清晰個舉例 還是介紹新書。
晚安最近週末都有市場觀察 真好 感謝皓哥持續產出優質影片
實價登錄房價在下跌，社區名稱〈仁發富悅〉
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竹北市十興路二段146號7樓 112年4月30日買入47.7萬元/坪
竹北市十興路二段140號2樓 112年2月28日買入51.3萬元/坪
竹北市十興路二段116號2樓 111年11月20日買入52.1萬元/坪
竹北市十興路二段132號13樓 111年9月25日買入48.9萬元/坪
竹北市十興路二段112號14樓 111年9月22日買入54.3萬元/坪
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新北市新莊區中央路206號6樓 112年6月27日買入38.4萬元/坪
新北市新莊區中央路198號19樓 112年4月4日買入43.9萬元/坪
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台中市南屯區大墩七街526號15樓之5 112年6月20日買入39.3萬元/坪
台中市南屯區大墩七街526號5樓之6 112年6月8日買入41.3萬元/坪
台中市南屯區大墩七街526號17樓之1 112年3月14日買入44.9萬元/坪
最近週六不無聊～都能看市場觀察，皓哥真的太貼心了👍
學習到了。
這期講得真好！鬼才浩哥
優質的主持人
台灣房價行情特立獨行，屹立不倒，主因是嚴重貧富不均，財團與有錢個體戶買房投資後有本錢長期持有，反正他們錢很多，幾十年也花不完，所以就不願降房價賣，不少還認為會再漲，加上政府為了稅收不敢用力打房，造就了台灣房市不會跌的怪現象。
台灣是金融商品😂
台灣的建屋成本高房價跌也不會跌很多
@@user-pk4hk1hs2u 國外建物成本也高 為什麼跌下來了 可以去看一些上市建商股票的財報 賺很大
應該怪台灣科技產業及海運產業在2021，2022賺太多錢，上市公司每年賺以前的兩三倍，市面遊資太多，囤房成本又低，房價上漲該怪誰？
中國跟加州都崩了是不是不知道? 要買趁快哦~ 阿你有問你媽怎麼沒買嗎
了不起您懂好多
已按讚👍👍
補課
最後一根稻草何時不知道，我還是把資產轉成美元類別卡保險。
現在台灣3X歲，198X年代出生的約32-34萬人，而去年出生人數13.8萬，只剩40%
炒房遊戲的終點，或許離我們不會太遠
在20年，房價會慢慢下跌
所以我開始賣了，但為了合一稅，所以建議持有10年才賣出才不會被扣40%的稅
為了幾年像我這樣開始賣的人會慢慢變多，價格就會慢慢下跌
20年後買的人更少、賣得更多，房價就繼續緩跌
@@Hoshino2006 我們常笑日本少子化，但人家出生率還有1.26，鬼島只剩1.07......我看可能不用20年，這種工作人口砍半的結構就會出事了
說出重點，房價高，年輕人不結婚生子，需求減少，現在哪個年輕人想買房，躺平就好，看炒房的人賣給誰。
美國房屋貸款利率大都是選擇固定利率，現在美國貸款利率7%左右，所以無法帶動換屋潮。而台灣房屋貸款利率都是機動利率，所以換屋比例不太會像美國房地產市場有急凍現象，只不過美元與台幣在定存利率差距3%以上，對資金有些排擠效應，而且從央行到金管會對購屋貸款聯手緊縮，過去同樣條件可以取得八成，現在只能拿到七成；就算財政部今年八月一日力推的新青安房屋貸款，也很難取得八成。
新青安7月就推了
沒錯，財政部在七月就在推廣，不過就算在七月份，就已經送件到各大公營事業的銀行，申請日期必須填寫八月一日之後，才能申請新青安房貸，所以八月一日起就累積大量申請新青安貸款的案件，就實務來說，很難在八月底完成審核撥款。
房價要暴跌，只有一個原因，貸款金額大於實際房價時.......
希望有這麼一天
我以為是維尼東風居住正義說
都這麼多年了，台灣始終不敢升息，我早就對買房失去信心與勇氣了.....不過未來的事很難講，真要講的話，為什麼中共、越南敢戳房市這個泡泡(日本也戳過)，而台灣不敢?我個人非常篤定，其他政府都知道泡泡遲早有一天會破掉，只有台灣不敢面對事實，過一天算一天，過一年是一年.....要把選舉當理由也可以，反正....哀，算了，活在當下也不錯是不是.....
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竹北市十興路二段146號7樓 112年4月30日買入47.7萬元/坪
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竹北市勝利八街231號25樓之9 112年2月19日買入41.7萬元/坪
竹北市勝利八街231號11樓之7 111年12月28日買入43.5萬元/坪
竹北市勝利八街231號25樓之2 111年9月17日買入46.9萬元/坪
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竹北市新瀧三街15號11樓之1 112年1月15日買入39.5萬元/坪
竹北市新瀧三街11號4樓之3 111年12月8日買入44.8萬元/坪
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竹北市中華路799之9號6樓 111年10月22日買入26.9萬元/坪
竹北市中華路793號7樓 111年10月11日買入28.2萬元/坪
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新竹市北大路201號3樓之2 111年8月19日買入43.1萬元/坪
新竹市北大路201號15樓之5 111年2月28日買入48.8萬元/坪
(註：買房雖可省下房租支出，住了N年好像賺到，但其實不然。因為買房也必須支出N年的房貸利息，這兩個數字依利率高低不同大致可互相抵銷，所以在此案例兩者皆不列入計算)
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新竹市新莊街185巷35號5樓之5 112年4月7日買入37.3萬元/坪
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新竹市新莊街185巷31號10樓之5 111年9月8日買入46萬元/坪
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標的物：新北市新店區太平路16號9樓
原屋主111年8月11日以3779萬元買入，112年6月15日以3270萬元賣出，賠售509萬元。
以上虧損不含買入及賣出的仲介費。
(註：買房雖可省下房租支出，住了N年好像賺到，但其實不然。因為買房也必須支出N年的房貸利息，這兩個數字依利率高低不同大致可互相抵銷，所以在此案例兩者皆不列入計算)
成交量縮一陣子，中小建商就會開始倒閉了，前幾年因為疫情，各建商拿來作為延遲交屋的理由，政府也延長建照時間，多多少少給予建商喘息時間，但只要量持續縮，高槓桿的中小建商無法持續負擔利息開始倒，若引起骨牌效應，就是一個大修正。
沒錯!!!
通通都不要買房
自然就降價了
不好說，因為中小型建商原本就主要走低價低毛率的策略現金流才會比較緊繃
你期待他們倒，大建商也在期待他們倒，許多有實力的建商現在都在囤積現金了，為了要吃中小建商的土地
中小建商倒閉會給市場帶來一批便宜的物件沒錯，然而時間一到風波一過，供給緊縮，未來只剩大建商主宰市場，這也是為甚麼有人說政府在幫他消滅競爭對手
要倒大小都會。
@@user-tv2fz6ti8t 大建商背後都是財閥，除非台灣要完不然硬挺的很，基本上會倒的只有中小建商
大型建商跟中小建商最根本性的差異在現金流，大建商在蓋房子完全可以先建後售甚至蓋豪宅放10年給他漲
但中小建商在開案基本靠槓桿，要知道蓋一棟房子需要的資金成本都是以億為單位，沒幾個單位可以拿幾億出來燒然後還要等幾年才能回收，所以都要靠土建融來蓋，就會有還款壓力
所以政府的政策打下來絕對是只有中小建商會死，大財閥根本不會在意那一點稅
相比小建商在那邊掙扎10%淨利，大建商要就是2、30%在拿，甚至部份長線布局的可以有50%以上淨利
@@user-ic4hb3qq7d 你以為這是共產國家嗎? 怎麼可能大家通通不買房。 有的人是剛需，買房結婚養子孩，可以等嗎? 有的人就是有錢，買房就是為了保值而已。 不能可能大家都不買房， 那就大家比實力了， 有實力的夠多房價就不會降。
沒辦法，房價被政府呵護得太好了
如果在新冠疫情前2年打房，房價要降還有一點機會，現在已經太慢了
主要原因是高房價現今已經完全轉嫁到物價成本上了，導致這段時間台灣物價狂漲
以前房價漲、但民間的商家總是儘量自我抑制，默默忍受與吸收成本上升的壓力，但這也讓助漲炒房的政府沒看見問題
現在大家已經不忍了，將所有房價上升成本、完全反應在物價上，而高物價也會變相成為房價的一種支撐，這大概是助漲炒房的政府從沒想到過的
現在打房已經無法成功的問題就是在此，因為台灣不可能會變成 → 物價貴、房價卻便宜的國家
有人可能會說，房價變便宜了、物價不就降了嗎? 其實綜觀世界，有誰看過哪個國家是物價升上去後、又會再掉下來的
所以說，控制物價很重要，但台灣已經錯過那段時間了，助漲炒房肥了某些人的口袋、卻害慘了台灣的未來
電價政策才是元兇吧
很簡單，抗通膨「升息」一劑藥，藥到病除
不升息..是本身大股東他們會傷自己嗎？拒買/拒被坑才是上上策噢啊👍
寧可買國外的房子~也不考慮台灣的房子~
公設比越來越高~建商光是這一塊就賺飽飽~
房價已經是全世界前幾高~但戰爭風險也是世界前幾名~
若非很多人離不開台灣~台灣房子根本不值得去投資~
無利可圖了還投資？
我就是因為住台灣才買台灣房子啊。台灣房子就是又小又貴，但是除非你要移民或是投資海外資產，不然你買國外房子有什麼意義？
講得很好欸，難怪一堆建商都在2026、2027之後才交屋，目的就是避開房市反轉期
實價登錄房價在下跌，社區名稱〈興傳〉
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新竹市北大路201號6樓之9 111年12月4日買入41.1萬元/坪
新竹市北大路201號20樓之9 111年9月8日買入45.4萬元/坪
新竹市北大路201號3樓之2 111年8月19日買入43.1萬元/坪
新竹市北大路201號15樓之5 111年2月28日買入48.8萬元/坪
(註：買房雖可省下房租支出，住了N年好像賺到，但其實不然。因為買房也必須支出N年的房貸利息，這兩個數字依利率高低不同大致可互相抵銷，所以在此案例兩者皆不列入計算)
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標的物：台中市北屯區順興街87號
原屋主111年7月24日以4350萬元買入，112年3月3日以3988萬元賣出，賠售362萬元。
以上虧損不含買入及賣出的仲介費。
(註：買房雖可省下房租支出，住了N年好像賺到，但其實不然。因為買房也必須支出N年的房貸利息，這兩個數字依利率高低不同大致可互相抵銷，所以在此案例兩者皆不列入計算)
買房已無利可圖，請仔仔細細思量。
避開不代表不會來，該面對的終究要面對
還有2029完工的，現在就開始賣
不管是任何一個國家,只要房價炒到債務泡沫破裂,政府就只能大量印鈔票來
救市場,救老百姓,也就是要犠牲本國貨幣來救人民,其若不然,為了保住貨幣
價值而犠牲人民,最終是會被人民所唾棄的!!!
但大量印鈔票的下場是很慘的,例如1991年的蘇聯盧布可以從1盧布兌換
3美元重貶至4千多盧布才能兌換1美元,貶值到變成廢紙!!!
唯一例外的是:2008年的美國,美元!!因為美元是國際通用貨幣,美國透過美元
將負債轉嫁給全世界持有美元的人來共同承擔.
現下的中國大陸房地產債務泡沫破裂了,中共也必須大量印鈔票來救市場,
救人民,但人民幣在國際通用貨幣的佔比才1.8%,無法對外轉嫁負債,因此
大量印鈔票的後遺症只能由中國14億人來承擔,人民幣重貶,爆貶的結局
己經是注定了的,沒有人可以改變,也無力去改變.手上還有人民幣資產的人
盡早出脫了吧,在大陸資金唯一的出路就是買黃金!!!世間沒賣後悔藥!!!!!
未來人民幣狂貶,爆貶是必然的!!!
股市在高檔時,肯定會有一堆人給你報名牌,房價在高檔時也不缺這群瘋子!!!
房價炒高債務泡沫化後,政府需要大量印鈔票來讓債務縮水,同時要給老百姓
大幅度加薪來支撐下跌的房價,但中共卻反而給公務員減薪25%,這會致民間
企業跟進,國民所得不增反降,將使得走空下跌的房價完全失去支撐而爆跌!!!
何謂房地產債務泡沫破裂?房價要漲到什麼幅度才會造成債務泡沫破裂?
房地產債務泡沫破裂後要跌多久?跌多深?房價才會見底??
房價的主要上漲力道是來自於薪資所得的成長率!!!也就是推升房價上漲的主要
力量是來自於所得的實質增長.但房價的漲幅要達到債務泡沫破裂所需要的漲幅
卻是要超過薪資所得成長率的平方倍,房市債務才會泡沫破裂.再說清楚一點:
人民的薪資所得從1倍增加到2倍,房價可以從1倍漲到4倍,要是薪資所得從1倍
漲到3倍,房價可以從1倍漲到9倍.為何會如此?因為房價的上漲除了實質薪資所得
增長的推升力道之外,房價的上漲更多是由於預期的上漲心理因素.即過去的十年
薪資可以從1倍漲到3倍,那麼市場會預期未來的十年薪資還可以再上漲3倍,而房價
在現在就會被炒到未來十年後的預期價格.即房價會漲超過9倍以上!!!但市場並未
能創造出這麼多的實質財富,只能靠擴大房貸負債來推升房價,而市場最終也會
承受不住,被債務給壓垮的.這就是房地產的債務泡沫破裂.
所以一個經濟體只要它的經濟成長率是持續成長的,人民的所得仍是在不斷增長,
房價也是會長期的上漲,但只要房價的漲幅沒超過所得長率的平方倍,房價漲多只
會出現短期的拉回,之後都還能再上漲創高.可是,一旦房價的漲幅超過了所得成長
的平方倍數,那時房價再下跌就不是拉回了,而是長期的下跌走勢.它的下跌週期則
是要看當波房貸主流商品的繳款期限?例如:1990年日本及台灣房地產債務泡沫
破裂,那時房貸的繳款主流商品是以20年期的為主.結果日本和台灣的房價長期
走勢,直到2008年才見底部.房價的跌幅達到70%左右!!!當波房價下跌的時間接近
20年,有18年之久.過去這幾年房貸的主流商品繳款年限大多是30年期的,這也
預告了下一波房價下跌的時間會接近30年!!!
去年以來大陸的房地產市場從長期的漲勢明顯走跌,且未來的跌勢會持續很久,
下跌的空間也會非常大,但一般的大陸民眾卻麻木不仁,不知未來的房價會何去
何從?因為這是大陸改走修正主義,允許個人擁有資產以來第一次的炒作房價
經驗,而台灣在1990年~2008年就己經有過經驗了.鄧小平不是說過:政治學台北,
經濟學台灣?而事實也是如此,只不過老百姓都是後知後覺的,事後才會覺悟!!!
台灣上一波房地產債務泡沫化約是發生在1981年~1990年,那時台幣大漲,從44元
兌1美元最高升值至24元兌1美元,國際資金大量流入台灣炒匯賺價差,台灣錢淹
腳目!!!帶動股市,房價爆漲.股市為領先指標於1990年3月見高12682點後崩盤大跌,
房市為落後指標於1991年後走入空頭跌勢,於2002年SARS禽流感時跌入低檔,直到
2008年美國金融海嘯時才見底回升,進入另一個長期的上漲趨勢!!!
首先看在房價的上漲債務泡沫化的過程:從1981年~1990年建築水泥工師傅的薪資
從日薪500元漲到約2500元,漲幅逹到5倍,但因為當時國際利率是10%高利率水準,
因此房價的漲幅並不到10倍.但是在中南部的土地買賣價格卻有逹到25倍以上的
水準,即薪資所得成長5倍,土地上漲超過25倍,也就是土地價格漲幅是所得成長率的
平方倍!!!
而房地產價格一旦漲到債務泡沫化的程度,就會轉入長期的空頭跌勢,至於房價會在
高檔盤頭多久?這要看當下的利率水準,高利率時期炒房則是高成本,房價高檔盤頭
的時間很短,因為在高利率之下,資金在房地產賺不到錢,很快就會轉入定存,賺取定存
利息.而低利率時期炒房成本低,就算資金轉入定存也賺不到什麼利息,所以資金更願
留在投機市場,不管是股市還是房市之中.台灣央行從2008年把利率降到年息1.25%
之後,這十幾年來再也沒有升息過2%以上,目前則還在年息1.5%的低水準,這也就是
為什麼房價從2009年起漲至今漲幅超過1.5倍了,卻未見大幅度的回跌,這一切都是
超低利率惹的禍,這個罪魁禍首就是央行,而始作俑者則是美國的聯準會.
其次是在房價轉入跌勢的下跌週期:房市炒到債務泡沫化後,市場必須去面對和處理
債務問題,用時間去清理債務.台灣在1990年前後的房市債務高峰期,它的還款週期
大多數是15年期和20年期分期付款的.這就是為什麼直到2008年過後台灣房市的
債務壓力才解除,前後花了17年左右.時間剛好介於房貸主流商品週期之間.而自從
2009年起房價再度大漲近2倍,以大台北地區來看2016年的漲幅就逹到2倍了,之後
炒房的勢力就越往中南部發展,這個時期的房貸分期繳款的主流商品則是20年期和
30年期的,也就是未來台灣的房價一旦走入空頭跌勢,它需要用20年以上的時間來
清理債務問題.就用武漢肺炎肆虐之前的2020年起算,下一個台灣房價的底部至少
要等到2040年之後才能見到,也就是現在買房的人,就算見到短期房價還有上漲,
除非你是短線客,若是長期自住的人,未來都是要被房價給套牢的!!!
最後是房價跌入空頭它會跌多深?日本從1990年和台灣一樣房市債務泡沫破裂,
至2008年房價跌幅超過7成,日經指數從38900點跌到剩下7000點.而台灣的房價
在都會區的跌幅也有5成的水準,而鄉下就更慘了,因為沒有買盤接手,房價也是跌
至7成的水準.用一個大家都比較能聽懂的話說:蛋黃區的房價跌到接近土地加上
建築成本.而蛋白區則是跌破土地加上建築成本.鄉下慘到房價跌到只剩下建築
成本,也就是買房子送土地!!!這就是2008年時台灣房價的寫照.
所以最近這幾年買房子的人,你要堅強一點,房子要住超過30年以上才不會賠錢.
因為這幾年房價在高檔盤頭,盤到讓你懷疑人生,但你卻沒忍住!!!就像大陸過去
幾年的情況一樣:中國大陸的房價在2017年底的漲幅就己經超過債務泡沫化的
水準了,但是大陸的14億人就像是瘋了一樣,從2017年~2019年底,在大陸只要有
新的建案推出,就會引起老百姓瘋搶,想買預售屋的人要提前3~5天去排隊,甚至
是排隊後還要搖號,搖中了才能買房,瘋狂至此,無以復加.真是應驗了一句話:
上帝要毀滅一個人,必先使其瘋狂!!!
依據中共官方統計,大陸老百姓的財產有75%是在房地產,而這其中有大部份的人
是用高成數貸款買來的房子.一旦房價大跌,未來這些人不但資產沒了,想賣掉房子
還會倒欠銀行錢.也就是賣了房子也還不清房貸,一輩子變成屋奴.這種情況和台灣
2000年前後有沒有很像??2000年之前李登輝總統就一直在要求銀行打消房市
呆帳,2000年阿扁總統上任之後,又推行RTC金融重建,政府花了超過1兆台幣去幫
銀行處理呆帳,2003年之後台灣的銀行體系才擺脫倒債危機.這些情景未來在大陸
都會再度發生,事己至此,就算神仙下凡也救不了大陸的債務危機!!!
唉!天要下雨,娘要嫁女,由不得人.看倌們請自己保重!!!
2008年美國爆發金融海嘯時,美國是台灣最大的貿易出口國,目前台灣最大的貿易
出口國是中國大陸,大陸己揭開金融危機的序幕了,先是第五大房地產公司海航
破產,接著是第一大房地產公司恒大爆發倒債危機,且未來大多數的房地產公司
都會連鎖倒閉.大陸的金融市場崩潰了,台灣怎麼可能獨善其身,台灣的股市,房價都
會受到連累的,不要心存僥倖才好!!!
想要投資房地產獲利必須等底部出現才能進場.但若是要自住者,則是在房價長期
下跌的半週期,伴隨重大國際性的金融危機,房價大幅拉回時就可以進場了.因為房價
的底部要等很久,再者半週期房價腰部出現了,自住者若還不買房,要等底部出現,那
要花費的房屋租金和繳房貸的利息相去不遠,故有點浪費生命的感覺.
中肯
全世界沒有只漲不跌的房地產 !
說得太棒了，有為青年！
大家都知道沒啥升息所以不會影響到太多。如果反過來說...是否是政府知道升息多一點，一定會很慘所以不敢升呢？
當然
分析精闢，好文感謝
👏🏻👏🏻👏🏻
經濟會有景氣循環問題，房市並不完全是如此，中國過去曾有30年沒配合國外下跌，就是最好說明！
不升息房價永遠不會下來，等人口變少，慢慢等吧
講得很清楚!! 非常棒!!
專業之作
👍👍👍
台灣可蓋房的地還很多，高架道路或空中鳥瞰就知道，房價是圈地炒作出來的
貪財無道者多
蓋了又沒人買, 低用電住宅資料都在行政院網頁上. 下載下來看很難嗎?
股價 最重要的是 各國無限量QE 的資金行情⋯^_^
滿滿的台灣奇蹟～感謝政府
打房是雙面刃 每次房價大回檔 都伴隨著經濟大蕭條 沒工作一樣買不起房
第一優先要確定有房貸的人 能不斷供
第二要讓不能斷供的人 相信政府會保交
第三要讓房產品牌不倒 房價不跌 讓房貸的人有信心等待保交
♥️
可不可以講台灣的中文，我真的很想看懂
斷供： 停止繳交房貸給銀行
保交： 賣房子的廠商將合乎契約品質的房子。 交屋給買房的客戶
中國要確認老百姓能持續的提供金流。 以防止金融海嘯
~沒人討論賣房全球只剩下我？
央行對房市保守造成房價衹升不降對整個社安不利!
這人有料 訂閱
個人感覺，因為楊半碼的保護台灣房價不可能跌多少，唯有輪替才能換掉楊半碼！
17:15 還有第三種方式請參考反正我很閒-驅魔神探那一集XD
台灣一堆人吵著房價貴 還不是想買便宜的價格
嫌貴不要買最大啊
重點是買了房之後 誰希望房價跌 都希望會漲
第一次來聽~哇.財經觀點蠻厲害中肯的媲美現在有名的國際財經網美(她分析到國際市場與風險).台灣房價我也覺得這些諸多原因所以不太會跌(雖然S開頭的另一位房產財經專家多年前就唱衰喊會大跌)
創作者整理了眾多數據，有一說一，相當理性、細膩❤
就是目前時間點 房市量縮 不出量之前 不會跌的
房子的問題，解釋的非常簡單明瞭。讚👍
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竹北市勝利八街231號19樓之9 112年6月30日買入39.1萬元/坪
竹北市勝利八街231號25樓之9 112年2月19日買入41.7萬元/坪
竹北市勝利八街231號11樓之7 111年12月28日買入43.5萬元/坪
竹北市勝利八街231號25樓之2 111年9月17日買入46.9萬元/坪
買蛋黃區不但能保值還可以賺大錢？蛋黃區的房價長期來看只漲不跌？是哪一個笨蛋教你的，拜託再忙也看一下新聞。
2023年5月7日ETtoday新聞雲
台北市中山北路「遠雄富都」高樓層戶以1.24億元交易，前屋主持有10年半，不但慘賠4442萬元出場，且進一步查詢，本次交易新屋主還多買了4個車位，等於前屋主總計賠售高達5542萬元。
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2023年3月8日經濟日報
台北市中山區「貝森朵夫」11樓戶交易，原屋主在102年以1.45億元買入，111年12月以1.17億元出售，持有9年賠2792萬。
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自由時報 111年12月6日
全國不動產總經理藍怡婷表示，觀察內湖近3~4個月實價揭露資訊，賠售最高為屋齡10年的「Victor嘉醴」3樓戶，原屋主在2013年以4795萬元進場，今年9月4050萬元脫手，認賠745萬元；另外康寧路一段在今年9月也有屋齡逾50年老公寓，由2012年的2800萬跌至今年2300萬元成交，賠售500萬元；位於民權東路六段的「第一人稱」2樓戶，2014年以總價3200萬元買入，今年10月則以2980萬元售出，賠售220萬元。
所以建商及炒房客別再騙了，誰說買蛋黃區就一定保值？更別說賺錢。
買房雖可省下房租支出，住了N年好像賺到，但其實不然。因為買房也必須支出N年的房貸利息，這兩個數字依利率高低不同大致可互相抵銷，所以在此兩者皆不列入計算。
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標的物：新北市新店區太平路16號9樓
原屋主111年8月11日以3779萬元買入，112年6月15日以3270萬元賣出，賠售509萬元。
以上虧損不含買入及賣出的仲介費。
(註：買房雖可省下房租支出，住了N年好像賺到，但其實不然。因為買房也必須支出N年的房貸利息，這兩個數字依利率高低不同大致可互相抵銷，所以在此案例兩者皆不列入計算)
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台中市南屯區河南路四段350巷12號14樓之6 112年6月16日買入23.6萬元/坪
台中市南屯區河南路四段350巷12號4樓之12 112年3月5日買入26.9萬元/坪
台中市南屯區河南路四段350巷12號16樓之8 110年9月1日買入28.6萬元/坪
82折多
21:32 真的，便宜就買多一點，貴的時候少買一點。
台灣房價不跌...地小人多經濟不錯下台商回台,利率不升...惟人口下降...日後週邊會下跌換屋...房屋持有率70多%難跌..政府也不敢政策做跌...
建商是政客的最大金主，數十年來都是如此，政客無所不用其極的護盤。
我 愛 台 泥
3 6 , 1 5 梯
台灣政府與建商合作力保房價不跌
中國跟加州都崩了是不是不知道? 要買趁快哦~ 阿你有問你媽怎麼沒買嗎
其實崩盤也好，自多房稅金在議，我就把台北跟台中的房子都賣了，年初存的美金，如果換回台幣已經多了400萬了，等台灣經濟泡沫，我就能買個豪宅了。
這個是因為央行干預克意不升息至合理價位所致～
沒講到政府房地合一，讓所有房產只能囤房，短期交易稅金過重，大幅降低供給，導致目前二手屋也供不應求
有些二手房沒人買，因為屋主不知房價趨勢下行，敝帚自珍。
台灣房價要等明年1月中國對ECFA壁壘分明，對等貿易，優惠關稅是暫停？或農產品全漲稅？房價在明年Q2後就知道
請問庭皓來自台灣嗎? 因為部分用語不是台灣常用的詞
How about Japan?
看到台灣的房價 我都忘記老共這隻灰犀牛了
請問當美國市場利率調升時，美國的銀行真的不會調升貸款者的利率嗎？如果真的不調整，銀行豈不是做虧本生意？反之市場利率調降時，銀行如果不跟著調降貸款利率，貸款者真的都不議價也不搬家來尋求更便宜的貸款利率嗎？
我也很好奇這問題，聽說美國與英國長期房貸利率是固定利率，以前1-2%，現在5-6%，那銀行怎受的了？
美國房貸是類似發債券的方法來籌資的。當利率從2.7上漲至7.2時貸款人繼續繳2.7%不會改變，而債權人會有帳面上的大幅虧損。但房貸資產持有大部分是美聯儲印出來並且持有的，因此美國的房價是由全世界與美元掛鉤的人來承擔虧損的，一個都跑不掉。 (透過美元供給增加造成的通貨膨脹來貶值全世界的購買力）
當房貸利率下降時，美國的購房者可以用重新貸款的方式獲得新且較低的利率（用新貸還舊貸）
1. 禁止預售屋販售(賣未來高價)
2. 公辦都更，限定建商、營造商只能收取固定設計、規劃、建築的費用，原屋主依使用坪數1：2換實坪，剩餘的戶數，由政府主導出售，並規定未來轉售不可得利.
3. 建商之後只蓋與一般民眾脫勾的豪宅商品
1坪換2坪給原住戶基本上很難 有許多公辦都更都是私人占用公有地蓋房子 政府卻還要幫他們想辦法不敢直接作為 有時候覺得政府太軟弱
不能是轉售不可得利
是政府折舊計價買回後
再以招標等方式售出...或租出
只要是民間自己買賣就是會有縫鑽
台灣最可惡的是 建商可以改地目 蓋房子
地主老農卻不能
這些人 就看準大家要有房子住 連年年漲 斂財
除了购房款，还有开发商拿地的钱也是贷款来的，现在地价下跌，资不抵债，银行也受拖累。
台南市中華路附近的平實營區（國賓影城對面）最新的建案（國泰），平均70坪的大廈..一坪要價50萬…真的是暈了
50萬還好,天龍的半價而已。隱形富豪很多, 尤其南部, 就靠他們鞏房價, 創造台灣房市奇蹟
50萬也在該, 6都最低了還有得嫌
國泰目前還沒有在平實推案，您提到案子僅是在中華東路上
肯定的最近房價利率雙高，決不是投資好時間，
真的我年初交房，他爬了三次息
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台灣的整體生活品質是在往下降的!房價炒的再高 城市蓋的再美也沒用 有權力的人 不做事__房價是價差在作怪 不是利息在作怪 盛宴後 還是有人要負責買單 有人會從很高的地方跳下來 30年前的人就演過ㄧ遍了
最近還向孩子們提起此事呢！
說的對! 我就繳過十幾趴的房貸利率. 現在的利率再怎麼升都根本超低. 還一堆假有錢人在笑努力工作的人沒用... 而且現在的兩千萬內新屋中看不中用..都說不是用來住的
感謝于晏的剖析！
買