關於建商的分配比例秘密 - 幾分鐘就搞懂 - EP.10【懶人包】
Vložit
- čas přidán 7. 09. 2024
- 到底怎麼分才是合理?
建商會不會分的太多?
地主要求的分配比例合不合理?
其實建設公司最終只在意一件事情...!!!
這集影片就一步一步來說明分配比究竟是如何推算出來的吧
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樂居：最好用的房價查詢、實價登錄網站
www.leju.com.tw
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/ urbanrenewalplan
0:45未來新成屋可蓋面積取決於土地容積率，依不同改建條例獎勵有20~50%增幅1:12新成屋除室內空間外，還要加上廊道.逃生梯.電梯...等公共設施，透過建築係數(即公設,1.55-1.6)計算可得土地可蓋面積，也稱為房屋可銷售面積1:32 1.容積率(室內面積)為固定值2.獎勵值有上限3.公設高低不影響室內面積，為額外新增，市場可接受範圍約為30-35%
1:53 2:12未來每坪成交價預估×基地可銷售面積=改建後房屋總價值2:24房價越高之地，總價值越高2:30若想查詢成交行情，可上“樂居”查詢
2:52建築成本計算4:04營造費用.建材費用.設計費用.管銷費用為建設公司支出總成本
4:24建商只在乎一件事“付出去多少錢，可拿回多少錢”4:31支出總成本×獲利率=建商期望回收價值4:36新成屋總價值-建商回收價值，剩下來的為地主分配。地主分配價值/總體價值=地主分配比例4:51例：A地可銷售面積100坪，未來銷售額50萬/坪，總價為5千萬。建商造價總成本為18萬/坪，總支出為1800萬。預期利潤兩成=360萬，則地主分配價值為2840萬5:25B地可銷售面積一樣100坪，因位於市中心，未來銷售額80萬/坪，總價為8千萬。建商造價總成本為22萬/坪，總支出為2200萬。預期利潤三成=660萬，則地主分配價值為5140萬6:06結論:1.房價越高處，可銷售總價值越高，進而推升地主分配比2.建商總支出成本&獲利率上升，會提升建商分配權益值，使地主分配比下降3.不是建商分配比低就賺比較少4.投資有風險，獲利率過低，就無法承受房價下跌或賣不出去風險。但獲利率過高，會降低地主分配比，影響地主參與改建意願6:43改建即地主與建商不斷取得平衡的過程，如何創造雙贏才是溝通關鍵
非常實用詳細又簡單明瞭的👍
感謝回饋!
我是支持都更的。很清楚很喜歡，但建商要賺錢用很多百姓不懂的常識來"騙"
此頻道講解 建商要都更，大約 建商:地主 應該5:5 或 6:4
此頻道講解 1坪大約可蓋到5坪以上~7坪
郝78說 1坪換2坪 ˋ這圖利建商阿.....建商:地主 比率 7:3
例如...公寓5層樓20坪...每戶持份4坪..最後換屋才8坪....舊公寓使用有18坪耶
1.建商要賺錢沒錯，任何做生意的人都是如此，但不是所有建設公司都是用騙的唷，目前網路上很多資訊可以查詢很多法規也都網路公開的，地主除了加強自身資訊之外也要好好的評估建商，的確有不好的建商但一樣有不錯的建商，地主不要單純被分配坪數左右，挑選各方面都符合市場行情又安全的建商是比較正確的選擇。
2.地主的分配比例是5:5還是6:4都是周圍新成屋行情決定的喔，並不是一體適用，周圍行情越高分配比例就會越高
3.行情有市場標準，請評估未來房價以及預估建案水準才能得知合理的分配區間
4.目前容積的管制是以土地為主，任何人要申請新建照都會受到容積的規範，可蓋面積的規則與現有房屋使用坪數無關，公寓換回坪數以容積法規計算除非容積率很高，不然換回變小是很常見的問題，這是因為可蓋面積太少，並非建商的分配太差為了賺太多，所以這也是一般公寓很少建商想整合的原因
很明顯的，你並不了解坪數的計算，
所以建商不ㄧ定是用騙的，
而是有專業性問題，
只是百性聽不懂又沒做功課！
如果住宅區蓋五樓公寓，
你就別想著都更了，
基本上是分不回來的！
不過狀況變化太多，還是有特例狀況！
1:43請問一下：公設面積為什麼不影響室內面積?
土地50坪，容獎200%，表示建坪可蓋100坪，公設35坪就被吃掉剩下65坪室內坪數不是嗎?
免計容積@@paulmo15
我們這邊大安區，土地，9.38建商蓋15層大樓，我們後面有3分之1容積率是400前面3分之二是225容積率，建上蓋完分回房屋是38.16包括公共設施，我家是四樓公寓，請問這樣分法可以嗎
都更合約才是重點，一定要找專業的人把關，都更出現問題的滿多啊！
1:43請問一下：公設面積為什麼不影響室內面積?
土地50坪，容獎200%，表示建坪可蓋100坪，公設35坪就被吃掉剩下65坪室內坪數不是嗎?
因為公設都是不計入容積的，所以你的例子之中，可蓋100坪若33%公設的話，就會變成可蓋約150坪，室內空間100坪
非常詳細的介紹！很棒很棒！
小政Channel 建立正確觀念或許會有幫助唷！
感恩讓小弟長知識 XD 已讚 + Subscribe ^^
感謝，雖然許久沒更新內容，但還是很開心能夠對您有幫助
我也想了解，目前在萬大捷運線的中和段
可以寄信到我們的信箱詢問喔!
想請問下，這陣子有建商來老家開都更說明會
在新北，預估新屋售價65-70萬，共計地上18樓、地下4樓，建築係數1.52，容積獎率50%，容積移轉27%(建商出資)
地主建商分配比例為51:49，想請問下是合理的嗎？因為我幫爸媽在網路上用都更計算機試算下好像建商應該只有42-48%
還是因為容積移轉所以建商拿得比較多？
前幾年有另一個建商來談地主是53%左右
因為可以蓋的坪數各家建商會差不多，但每個建商付出去的成本會不同也會造成分配比例的差異，可以想像同樣是一台車，各品牌的價格就會不一樣，所以都更計算機也是算一個區間參考使用，還是要回歸是否是有保障的建商以及提出來的條件，若沒有把握或評估，也可以再引進一家差不多等級的建商比較看看兩邊的說法與計算方式。另外前幾年的工程造價還沒漲這麼多，近期的市場開盤會比前幾年來的低是蠻常見的作法
建築係數為何只有1.52? 未來銷售價格低估及獎勵容積隱藏這要注意,容積移轉有分配嗎?是否有TOD增額容積?
@@user-kz9ih9xx3d
建築係數應該是公設比的係數?1.52換算下來大概34.2%?
價格是有低估的嫌疑，另外一家有估的比較高一點
容積移轉沒有說，只有說這部分建商出資
不過後來這建商A已經放棄了，建商B上個月說會再給消息，至今遙無音訊，我們家應該是沒有在TOD的範圍QQ
數據是騙你的，關鍵在合約，陷阱重重！
當然不合理...如果你知道建築成本時你就知道建商賺多大...當然啦 他不可能告訴你真實價格.... 實際目前建築成本落在一坪20~30以上...有人一坪20蓋得起來...有人得說30以上....
都更之所以無法成功 就是沒有法制化....全由建商跟民眾談.....雙方根本無法互信....哪可能成功.....
請問因為住家在火車站旁，增額獎勵容積20%，建商表示增額容積由他們買，不算分配內，這樣合理嗎？
應該先弄清楚增額容積的來源，一種是政府的獎勵，這個部分通常是會分配的，只是分配比例有可能會跟原始容積分配的數字不一樣，主要看爭取這些獎勵需要花費什麼費用，但這種獎勵（像是申請危老獎勵）通常不是用買的，是用申請的。
另外如果是用買的。通常指的是容積移轉。目前市場上一般也會分配，只是因為建商要出費用去買公保地，所以分配比例通常比較低，可以評估了解看看喲。
想請問分配比最高最低通常在什範圍內
每個基地不一樣喔，建議可以搜尋"都更計算機"大概可以當個參考
我想知道在台北市萬華區你們有相關的老屋改建案例嗎? 我很想知道在這個區域 建商每坪建造的成本約是多少??
工程造價目前台北市與新北市不會落差太大，最近期的政府工程造價台北市於110年的7月有更新一份喔!www-ws.gov.taipei/Download.ashx?u=LzAwMS9VcGxvYWQvNDU5L3JlbGZpbGUvMjI2MTQvNzkzMjYzOC85NGY5ZTk2My1jOGQyLTRmMWMtYjA3NC04MjBiYWU2OWFhZWMucGRm&n=6Ie65YyX5biC6YO95biC5pu05paw5LqL5qWtKOmHjeW7uuWNgOautSnlu7rnr4nnianlt6XnqIvpgKDlg7nopoHpoIVfMTEwMDcgKDEpLnBkZg%3d%3d&icon=..pdf
提供給您網址參考，可以依造建築結構與樓層去推估大約的工程費用，但表上呈現的為營造費用還沒有包含管銷及風險利潤唷
目前主辦人的服務區域與基地有包含雙北市，萬華區也有好幾個基地在整合服務喔，有興趣可以FB社團來私訊給我們
一坪舊屋換一坪新屋，被拿走70%的私有土地，只換來一個汽車停車位，只有傻瓜蠢蛋才會參加都更！
不參加都更的地主，一定要出席市府辦的「公聽會」和「聽證會」，在會中登記發言，表達「不參加都更，不接受權利變換，將私有土地排除在都更範圍外」，才能確保不被迫遷、強拆民宅、強制權利變換的悲慘下場。
請問王先生，你在很多部影片下面留言，被拿走70%的土地，希望你可以提供正確的資訊，不然真的覺得你只是不了解被騙而已
@@urbanrenewalplan5434我專科讀的是土木工程，民國64年預官23期退伍當年，同時考上了「基層公務人員特考」及「地政特考」，你說我是「懂」還是「不懂」？！
@@wangkuohuai113 現在大家知道你是專業的了,但你沒告訴大家,你這70%怎樣算出來的
都是利益 地主三思 不要被騙
都是利益我認同，但難道地主改建不是為了利益嗎？有誰會做對自己沒有利益的事情呢？
就是希望大家不要被騙才需要更透明的對等資訊，我希望地主不止要三思，四思五思一百思我都覺得很好，但不要一直想然後都裹足不前才是重點，期望大家都能多瞭解資訊針對資訊來做討論而不是互相喊價覺得誰要騙誰
@@urbanrenewalplan5434 說實話 有些屋主房子很好, 更不是所謂需要重建, 但只要有八成的人簽都更同意書，則全體進行權利變換，為何個人資產可以多數決?
@@iunknowncyber8893都更合建或危老改建，都要100%同意才能核准，否則就是違反憲法。
絕對沒有多數決，沒有少數服從多數，不要被騙了！
@@wangkuohuai113 謝謝您回覆, 這個政府做的就是違憲的事, 官商勾結吃相難看, 不然就不會有之前"文林苑"的抗爭. 政府只管協助建商都更搞錢, 將風險加在地主身上而毫無作為
1:43請問一下：公設面積為什麼不影響室內面積?
土地50坪，容獎200%，表示建坪可蓋100坪，公設35坪就被吃掉剩下65坪室內坪數不是嗎?
哈哈大笑
有任何指教都歡迎討論
建造成本怎麼可能是18萬，現在9-10萬抓到很高了，舉例18萬，實在太替建商說話了。
感謝您的回覆，這邊有一份107年的台北市工程造價認列文件
www-ws.gov.taipei/Download.ashx?u=LzAwMS9VcGxvYWQvNDU5L3JlbGZpbGUvMjI2MTQvNzkzMjYzOC8xOTcyOTVjOS1lMTZhLTQxMDAtOWQyMy0wM2I1YzNkMWIwYWEucGRm&n=6Ie65YyX5biC6YO95biC5pu05paw5LqL5qWtKOmHjeW7uuWNgOautSnlu7rnr4nnianlt6XnqIvpgKDlg7nopoHpoIUucGRm
可以看到如果工程品質有到目前最常見的樓層11~15樓，RC三級的造價為每平方米45100元，換算成每坪的營建成本為45100/0.3025=14.9萬元，我影片中的營建成本大概也是抓這個級距，另外再加上建設公司的管銷成本，以及大約一到兩成的利潤，若是台北市，你每坪要18萬請建商蓋房子是非常難的事情，不曉得您的9~10萬是聽來的?還是有什麼數據能夠呈現呢?
或許在某些區域城市18萬是高估，這跟基地規模也有關係，但以目前雙北來說，9-10萬是要蓋農舍嗎？還是鐵皮屋？透天都不止9-10萬了
我有個案子地下三樓 地上十五樓 請蔡先生介紹這個9-10萬的營造商給我 我包一包100萬的紅包給您 拜託了
今年開始上到20萬的案子比比皆是了
@@urbanrenewalplan5434 我家住大安區...大安森林公園旁 基泰建設 建案 基泰大安
時價登入 平均115萬....
坪數 13~26 坪
公設比 38.0~39.0%
樓高 地上8層,地下2層
棟戶規劃 1幢，1棟，42戶住家，2戶店面
3000萬的房子 權狀26 室內使用15坪.......到底一坪是100萬 還是一坪200萬???
我先說....這建案建築成本一坪28-30左右
請問基泰這件案 賺多少????