Инвестиции в ЖК Level Южнопортовая - миф или реальность?
Vložit
- čas přidán 22. 07. 2024
- ✔️Телеграмм канал Задвижки по Недвижке ➤ t.me/zadvizhcom
✔️Телеграмм канал Кристины Бойко➤ t.me/investclubBoyko
Разбор ЖК Level Южнопортовая
Текста много, поэтому без прелюдии.
📌Дано:
Застройщик - Level
Класс - комфорт
Количество квартир - 6000+ квартир и апартаментов
Количество машиномест - 1148 м/м на подземном и 500 м/м в наземном (к-т обеспеченности - 27% - катастрофически низкий)
Площадь земельного участка - 10,6 га. Из которых площадь двора - 2 га (20% - такие крохотные дворы лепит только Левели МР). Во времена моей работы в Инграде, средним показателем считался двор 50%.
🔎 Состав проекта:
❕14 корпусов этажностью 12-69 этажей (есть блоки и по 4 этажа)
❕Детская сад на 425 мест (2028 год)
❕Школа на 950 мест (2028 год)
❕Наземный паркинг
📍Локация - тут (yandex.ru/maps/213/moscow/?fr...)
ЮВАО, р-н Печатники
м. Кожуховская - 13 минут пешком
Сегодня в продаже находятся 2 очереди:
🔗 1 очередь, состоящая из 5ти корпусов, распродана на 91%. Рост стоимости 1 квм за год составил около 28%.
🔗 2 очередь:
❕2 корпуса квартир (47 и 69 этажей)
❕2 корпуса апартаментов (13 и 23 этажа)
⁃ квартиры без отделки
⁃ высота потолка - 2,68-2,85 м
⁃ в среднем 13 квартир на этаже
⁃ остекление - увеличенное
⁃ площадь квартир - 17-115 кв.м.
🏚️ Квартирография:
⁃ студии и однушки - 39%
⁃ 2е - 24%
⁃ 3е - 30%
⁃ Более - 8%
🔐 выдача ключей - 30.10.2027
Жилой комплекс строится на территория бывшего завода железобетонных изделий ОАО «Бетиар-22», который специализировался на выпуске сборных железобетонных конструкций для строительства жилых домов и объектов социально-бытового значения.
Предприятие входило в состав СУ-155.
Плюсы:
✅ Жирный комфорт класс: увеличенное остекление, алюминиевые окна, скоростные лифты, стильные лобби, современное благоустройство
✅ Собственная социалка в проекте
✅ Относительно невысокая цена входа
✅ Относительная близость к центру - 13 мин пешком до метро, 4 станции и ты уже на кольце. На машине - до ТТК также 15 минут.
✅ Близость набережной, 15 минут пешком, которую обещают облагородить
✅ Близко новый центр притяжения - Парк Мечты
Минусы:
❌ Конкуренция - адская, тут будет несколько миллионов кв.м нового жилья.
Начала считать общий объем, но помимо известных на текущий момент площадок, в разработке находятся еще несколько проектов.
Например, четко над площадкой Левел имеется участок у ПИК (28 га, 900 тыс квм недвижимости).
❌ Сейчас в окружении беспроглядная промзона, которая потом сменится стройкой
❌ Строительство осуществляется без привлечения ген подрядчика, т.е. собственными силами (а там, на минуточку, 69 этажей)
❌ Нет зеленых прогулочных зон в пешей доступности, необходимых мамам с детьми
❌ Двор у проекта - 2 га на 6 тыс квартир - это 3,33 кв.м. двора на 1 квартиру.
Расстояние между домами - 35 метров, ширина двора - 50 кв.м. Это меньше, чем норматив расстояния между 18-ти этажными панельками в 80е годы
❌ Ближайшая уже открытая школа №2129 - 15 мин пешком
⁉️ И у меня вопрос: как Левел делает кухни-ниши по 4 кв.м., если согласно пункту 5.7 Сп 54.13330.2016 кухни-ниши не могут быть меньше 5 кв.м.
Развитие района очень активно обсуждается. Все говорят о строительстве Сити -2. Но кто-то вчитывался в состав строительства? Огромное количество жилых высоток и один офисный небоскреб. Один! Не сити, а один. Остальное жилье и, надеюсь, также новая социалка и развлекательная инфраструктура.
Да, еще есть технополис печатники - это особая экономическая зона, похожая на Сколково. Там достаточно снимать 6 квм офисного помещения, чтобы числиться резидентом. То есть деловая активность - виртуальная.
📌 Вывод: развитие зоны «Южный порт» - это масштабнейший проект в городе Москва. И застроить старый промышленный район новостройками недостаточно, чтобы люди захотели там жить.
Кто основные покупатели этого проекта? Инвесторы! Не конечники! Пока промзону не освоят - ситуация в районе сильно не изменится.
Есть ли тут инвест? думаю, да.
Как быстро можно выйти из проекта с приростом? лет через 5-8.
А как вы относитесь к строительству Сити-2? Верите в перспективы строительства «города-сада»?
00:00 Анонс
03:03 Level Южнопортовая
04:23 Локация
08:53 Семейным заходить нет смысла
17:12 Куда приходит строитель, там развивается район
18:20 Планировки
22:33 Про проект
24:33 Инвестиционный потенциал
27:12 Размер двора
28:16 Высотные здание
29:32 Плюсы проекта
33:10 Итоги
#новостройки #инвестиции #levelgroup
СУПЕР
Кристина, восхищаюсь вашим аналитическим мышлением! Спасибо.
Благодарю ❤❤❤
Отличный обзор !
Попала на ваш канал случайно. Вы такие классные, человечные, откровенные. Супер выпуск, супер честно, приятно смотреть и слушать❤️
В данный ЖК люди заходили год назад, когда цена за квадрат была 200 тыс. руб. Покажите хоть один ЖК такого уровня, который продаётся сейчас за 200 тыс. руб? Вот поэтому 95% первой очереди уже распроданы.
Когда же были такие цены на проекте и на какие квартиры? На студии, 1кк и небольшие 2к - точно нет. Брали несколько знакомых там, кто-то на старте, кто-то на просадке летом 2022 (именно летом 22г были самые низкие цены на просадке), ниже 260-270/кв.м не было цен.
@@sugarsilver5494брал летом 23 тут квартиру. Вышло дешевле, чем за мкадом.
Меж тем уже на 2млн все подорожало, продолжаю держать в курсе
Отзываюсь👋🏻☺️ Купила в мае 2023 студию 23 квадрата за 7,6млн, пв15%, ипотека с гос.поддержкой 7,7%. Грущу что буквально на пару месяцев раньше смогла бы собрать нужную сумму для пв-было бы ещё выгоднее. По переуступке сейчас видела цены за подобные студии на циане около 9-10млн просят. Приобрела для дальнейшей сдачи в аренду. Понравились Визуально дома и интересно стало развитие по близости локации сити-2 и будущей обустроенной набережной. Еще сервис в левел понравился.
Благодарю за видеообзор на жк, но хотелось бы в видео увидеть тогда примеры с разбором кратким куда лучше с таким же ценником вкладываться и перспективой развития. Спасибо
Согласен. Под сдачу пойдёт.
По переуступке хрен продаш сейчас😂
Кристина респект
Знакомая покупала на старте евродвушку за наличные за 10 млн, продавала осенью 2023 за 13,3 млн
Я покупала видовую квартиру 36 м2 на 60 этаже под 0,1% в 2022 году, она у меня скорее под сдачу.
Пятый выпуск, до десятки девять. Логично.
))))
Инвестор считает
меж тем с начала декабря цены в ЖК выросли в среднем на миллион, держу в курсе)
почему нислова про аппарты?
Ребята,посоветуйте пожалуйста какой выбрать Ж.К.с нормальными ценами и хорошей локацией,метро+магазины.
Левел норм
Там полгода уступка висит за 13. 34м.и никто ее не берет. Никакой доходности. Только хотелки спекулянтов
Они просто Набиулину не внимательно слушали. Она ещё в прошлом году предупреждала об этом. По переуступке и даже на ключах дороже продать не получиться. Рынок изменился.
Ребята проснитесь! 😂
@@user-ly3vr6bj3o Эти дураки до последнего думать будут, что они умнее Набиуллиной🤣🤝
Купил там КВ, за 2 года по сути уже x2 получил, на момент выдачи ключей (не 27 года, 1-ю очередь обещают сдать до 26 года) и далее это и будут те самые x3
хороший обзор на нехороший жк
чем он нехорош? ну кроме того что стройка вокруг на 5 лет?
дизайн домов не соврем, двор мал, промка на 10 лет еще, метро отсутств@@Garbakbl
@@ioann727 до ближайшего метро «Кожуховская» - 5-7 минут пешком в зависимости от скорости и расположения корпуса. Куда ещё ближе-то?
Когда метрополию начинали строить, все тоже ржали. А сейчас чего, цены видели? Где сейчас в Москве найдешь ценник 200к за метр?! Вот по этой цене и заходили год назад, а в 27 году и поговорим за сколько выйдем!
Посмотрим через 2 года.
Ещё раз, какие цены мы должны видеть? В рекламе что ли?) Так это не цены, а хотелки, вот за сколько удастся продать, такая и цена, если вообще продадите сейчас.
за цену хотелки никто не может продать, всегда скидывают@@vitaspribaltov463
Башни с видом на трешку. Мммм красота…
еще одна мамкина фантазерка)
Мне вот интересно
С 200 метровой высоты какую грязь вы почувствуете?
А так бегать землю рыть до радиации лучше не стоит)
Мне в целом зашло, но тут вопрос по выезду с территории и вечная пробка по ттк и выездам на нее. Причем тут важно понимать, что эта локация ограничена рекой и трёшкой, то есть ты выезжаешь либо в реку, либо стоишь в неебической пробке.
Застраивающийся пик в целом может идти лесом по причине того, что он как раз выше/севернее, а виды все на юг и юго-запад самые выгодные, то есть на солнечную сторону.
Очень многое будет решать количество парковочных мест.
И ОГРОООМНЫЙ вопрос по высоте потолков 2.85
Скорее всего он будет ниже в чистовом виде.
И по востоку… ну дороги которые 4 раза в год ремонтируют чтобы отмыть бабки… и вечное отсутствие этих дорог.
Конечно, лучше по кутузу и по ленинградке, тем более там есть проекты в ту де цену. Да, они дальше, но там дорога лучше и выезд быстрее, хоть и километраж больше.
Там рестораны и всякие плюшки сконцентрированы.
Инвеста в новостройках Москвы почти нет, минимальная. Идём в регионы ! Там не только есть высокая прибыль, но и не значит конкуренция, при будущей перепродаже ( выходе ) из объекте. Особенно интересно направление для туристов, гостиницы, гостевые дома и т. д.
Сам разбор отличный, зачет.
6к квартир... и куча конкурентов рядом, кто это все будет покупать по 1.3 млн м2 что бы получить х3, да даже х1 не получите?
В перспективе 7-8 лет лучшие инвестиции будут в недвигу на ДВ, уже даже слепой должен заметить в каком направлении хочет развиваться государство, и какие регионы будут в фаворе.
ДВ - это какая-то локация на Донбассе? Вроде туда выбрано направление «развития». И не всегда кстати выбранные направления развиваются успешно
@@user-bq6fd8wm9mДВ - это Дальний Восток и Приморье, где вся ипотека сейчас - 2% (!!!).
@@user-bq6fd8wm9mДВ это Дальний Восток
@@user-bq6fd8wm9mДВ это Дальний Восток.
Донбасс это прежде всего восстановление. До развития там очень далеко
Зашел туда с пв 15% и с выкупом ставки до 1.2 без удорожания. Платеж 19к. Студия 17.5м2 за 6.7 сдавать буду за 35-40к.
молоток, надеюсь, ты не против, что это апарты
@@PS5runnr не апарты
Апарты 13 и 14 корпуса, появились недавно
Про кухни-ниши у многих так. В Нау то же самое, не понятно, что с этим делать при согласовании
Этот проект хорошо зайдет под сдачу студий в аренду
Моя фин модель проста, зашел за 8 млн. выйти хочу за 12 млн., через 2.5 года, апартаменты 33 кв., даже сейчас уже кажется вполне реально, на x2 или x3 не верю, по крайней мере по сдаче, но в будущем вполне
а НДФЛ в течение какого срока возьумт, если владеешь имуществом при перепродаже?
Я выберу Раменки с панельками!
Плюсую, коллега. Экологию не пропьешь.
Естественно, лучше старый фонд, но где-то в ЗАО, локация рулит.
@@vitaspribaltov463жертва маркетинга псевдориелторов
В Раменках Level Мичуринский на Озерной улице с панельками. Там и парки, и ручей. Может, она,как раз в Level квартиру и купила рядом с панельками😂
@@user-pg2qo8hd5eона брешет
Начали продавать квартиры в Южнопоротовой в 2022 г, еще до войны, и тогда были как раз комфортные цены. Летом того же года сделали ипотеку 0.01% - продажи начались сумасшедшие. По результатам 2022 LevelЮжноаортовая стал самым продоваемым проектом в Мск. Сейчас тут цены, как в бизнесе, а дешевые апарты вышли только в конце 2023г. Больше берут квартиры конечно
Тюфелева роща уже стала парком, деревья подросли, трава зелёная, много цветов.
Только при чем тут левел южнопортовая?
@@user-bq6fd8wm9m автор ролика сослался на Тюфелеву рощу, хотя конечно никто из южно портового жк туда специально не поедет
Пожалуйста, будьте внимательнее, станция КожУховская)
Спасибо за видео!
И еще у мр посмотрите сколько территории в жк, та же симфония или мод, премиум сегмент емое!
Без ТЗ доход ХЗ.
Не факт что регионалы исключительно купили и инвесторы. В Печатниках полно людей, район большой, выросло новое поколение, которое поднялось, а нормального жилья в Печатниках нет вообще. Правда скорее местный спрос на второй очереди кончится. Хотя лично я бы не купил в Южном порту квартиру. Ни в Левеле, ни в Форме. Форма она как-то за счёт реки выплывет, она очень широкая и видовая в этом месте (на той стороне правда панельки одни), а Левел прямо в центре промки.
Речь о том, что москвич, знающий город, на такое даже не посмотрит, локация!
вот вот
@@vitaspribaltov463
@@vitaspribaltov463 у любого района есть свои фанаты. И чем больше район, тем их больше. Они и будут покупать, т.к. выбор слишком мал.
Без чудика в белой футболке гораздо было бы лучше
В 2022 брал евро-2 44.3м2 за 330/м2 в ипотеку 0.1% (в обычную ипотеку с господдержкой метр стоил 275). В 2023 осенью взял еще одну 65м, цена была 235/м2. Не говорю что это топ локация, но ничего похожего за эти деньги нигде не нашел
Южный порт сдадут во 2 квартале 26г. 4 корпуса практически достроены. Застройщик строит Нагатинскую и сдает ее раньше срока. Я думаю этот проект сдадут в конце 25 г. Выиграли те кто приобретал в 2023 г. И цена 1 кв стоило 290 тыс. -300 тыс. Руб. И приобрести можно было с господержкой. Сейчас lewel не каждый может приобрести. Турки тоже не аис строит видя про ситуацию с землятресением. Ведущие не в курсе(
Не знал что Инград колхозники... спасибо за информацию
На фразе "Инвестор не может ждать 10 лет иначе его доход размажается", Уоррен Баффет всплакнул о бесцельно прожитых годах и записался на курсы "Спекуляции в новостройках по ипотеке с господдержкой и доходностью 200% годовых" от тётушки Барно и "Финансовая грамотность с экспертом рублёвой зоны" от банкира с опытом 5+ лет в декрете Гоголадзе.
Она не живая, читает с телефона 😂 А вот Никита очень приятный
- инвестиции в ЖК
- в 2024 при нынешней ключевой ставке
ахахахах
Хорошая приятная девушка
+
Одно и тоже все мусолят, новое бы рассказали что-нибудь, где ваша экспертность? Промка, сити-не сити, муравейник, потолки, кол-во квартир на этаже, кол-во машиномест, окна…дама вообще дичь какую- то несет, до сущности какой-то хочет докопаться😂 в Раменках у нее интеллигенция, да почти все померли уже, остались детки да внуки маргинального вида, которые на все готовое народились🤦♂️ сейчас почти все в плюсе, кто вложился в начале 23 и раньше, вопрос один -рост продолжится, или это потолок на ближайшие годы?
В каком плюсе, в виртуальном?) Продайте сначала, а потом "плюсы" считайте.
В рублях то недвига выросла, толку то что? Условно купил однуху за 10, сейчас каким-то чудом продал за 13 и что дальше? Снова купил такую же однуху за 13 и где профит?) Зато раньше мог за 10 купить две норм машины (не китайцев), теперь за эти 13 и одной не купишь. Офигительно заработал.
Сейчас 90% людей хотят купить квартиру своим детям. Как не отговариваю - не понимают.
@@777camry777 Дебилизм какой-то, ей Богу)
@@777camry777 Хотеть можно многое. Реально кто может купить детям хату в Москве? 4,5 процента по статистике от IRN. Остальные 95,5 думают о том, как бы с работки не турнули при грядущих веселых годах кризиса.
Антиреспект. Снобизм из всех... вываливается. А сама очевидно из сельской местности нарисовалась
да ладно, симпотная барышня
Вполне честный обзор
Богиня просто.
Всё правильно говорит, такое в расчёте на лохов из регионов, не более
@@elenayash.5530 да, кроме розовых очков про Раменки и его суперинтеллигентных современных обитателей.
Никогда не куплю южнопортовую, потому что я москвичка, оставлю для приезжих
Москвичка смотрит главное это видео 😂😂😂😂😂
А в Москву откуда приехала? 😂
Закинул в апарты деньги, все время говорят что все будет падать и тд. Все только растет. Кто не хочет пусть не покупает
Аналогично
Под аренду пойдёт. 😂
а под жизнь почему нет?@@user-ly3vr6bj3o